Uitspraak
C0401275/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 8 mei 2007,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellante in principaal appel bij exploot van dagvaarding van 24 april 2004,
geïntimeerde in incidenteel appel,
hierna te noemen: [X.],
procureur: mr. J.E. Lenglet,
tegen:
[Y.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in principaal appel bij gemeld exploot,
appellant in incidenteel appel,
hierna te noemen: [Y.],
procureur: mr. H.E.G. van der Flier,
op het hoger beroep van de door de kantonrechter te Maastricht, respectievelijk de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht gewezen vonnissen van 4 april 2001 en 28 januari 2004 tussen [X.] als eiseres en [Y.] als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 81875, rolnr. 2416/00)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het tussenvonnis van 21 februari 2001.
2. Het geding in hoger beroep
Bij memorie van grieven heeft [X.] drie grieven aangevoerd, haar eis gewijzigd en vermeerderd, producties overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van haar in hoger beroep gewijzigde en vermeerderde vorderingen.
Nadat de enkelvoudige kamer van dit hof het door [Y.] aangevoerde bezwaar tegen de eiswijziging en eisvermeerdering bij beslissing van 15 februari 2005 ongegrond had verklaard, heeft [Y.] een memorie van antwoord in het principaal appel tevens memorie van grieven in het voorwaardelijk incidenteel appel, met producties, genomen. In het principaal appel heeft hij de grieven van [X.] bestreden. Voorwaardelijk, namelijk voor het geval het hof zou komen tot vaststelling van een hogere huurprijs dan de kantonrechter heeft gedaan, heeft [Y.] één grief tegen het eindvonnis van de kantonrechter aangevoerd en geconcludeerd zoals in het petitum van zijn memorie is weergegeven.
[X.] heeft in incidenteel appel geantwoord.
Partijen hebben hun standpunt schriftelijk bepleit. [X.] heeft bij haar pleitnota nog twee producties overgelegd. Partijen hebben op elkaars pleitnota’s gereageerd.
Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memories van partijen.
4. De beoordeling
in principaal en incidenteel appel
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Tussen [X.] als verhuurster en [Y.] als huurder is een huurovereenkomst van kracht met betrekking tot een bedrijfsruimte (een Chinees restaurant) met bovenwoning aan de [zaakadres] te [vestigingsplaats]. De huur is ingegaan op 1 juni 1980 voor de duur van vijf jaar, met verlenging voor (telkens) vijf jaar, behoudens opzegging. De aanvangshuurprijs bedroeg f 2.140,- per maand, jaarlijks per 1 januari te indexeren, voor het eerst na verloop van de eerste drie jaar van de overeenkomst.
In de huurovereenkomst is bepaald dat het groot onderhoud, exclusief het buitenschilderwerk, voor rekening van de huurder komt.
4.1.2. [X.] stelt zich op het standpunt dat de tussen partijen geldende huurprijs niet meer overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Op 5 oktober 2000 heeft zij [Y.] gedagvaard voor de kantonrechter te Maastricht. Zij vorderde dat de huurprijs van de onderhavige bedrijfsruimte nader zal worden vastgesteld op f. 4.500,- per maand, althans op een zodanig hoger bedrag dan de betaalde huurprijs als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, zulks ingaande 1 juni 2000, althans ingaande op de dag van dagvaarding. [X.] vorderde tevens dat de overeengekomen indexeringsclausule zou worden gewijzigd, op de wijze zoals in haar inleidende dagvaarding is omschreven.
4.1.3. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 4 april 2001 bepaald dat wijziging van de huurprijs pas mogelijk is met ingang van 5 oktober 2000, nu de dagvaarding op die datum is uitgebracht. De kantonrechter heeft de BHAC verzocht advies uit te brengen omtrent de per 5 oktober 2000 vast te stellen huurprijs.
De BHAC heeft, na vergelijking met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, geadviseerd om de huurprijs voor de onderhavige bedrijfsruimte ingaande 5 oktober 2000 vast te stellen op € 15.388,46 per jaar.
De kantonrechter heeft dit advies gevolgd en in zijn eindvonnis de huurprijs voor de onderhavige bedrijfsruimte ingaande 5 oktober 2000 vastgesteld op € 15.388,36 per jaar, met veroordeling van [Y.] om aan [X.] te betalen de wettelijke rente over de aldus vastgestelde huurprijs vanaf 6 juni 2002, daarbij rekening houdend met de door [Y.] gedane huurbetalingen.
De vordering tot wijziging van de indexeringsclausule is door de kantonrechter afgewezen met de overweging dat niet gesteld of gebleken is dat de tussen partijen overeengekomen indexeringsclausule niet (meer) zou voldoen aan de daaraan redelijkerwijze te stellen eisen.
4.1.4. [X.] kan zich niet verenigen met de voormelde beslissingen van de kantonrechter en heeft hoger beroep ingesteld tegen het tussenvonnis van 4 april 2001 en tegen het eindvonnis van 28 januari 2004. [Y.] heeft voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld.
4.2. Door [X.] zijn geen grieven aangevoerd tegen het tussenvonnis van 4 april 2001, zodat zij in haar hoger beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk zal worden verklaard.
4.3. De inleidende dagvaarding in de onderhavige zaak dateert van 5 oktober 2000. Dit betekent dat op het geschil tussen partijen beslist moet worden met toepassing van het huurrecht zoals dat gold vóór 1 augustus 2003.
4.4. Het hof zal de geschilpunten die in hoger beroep aan de orde zijn gesteld, hierna achtereenvolgens beoordelen.
4.5. De door de kantonrechter vastgestelde huurprijs. (grief 1 van [X.]).
4.5.1. De eerste grief van [X.] houdt in dat de kantonrechter de huurprijs per 5 oktober 2000 heeft verlaagd, terwijl slechts een huurverhoging was gevorderd, zodat de kantonrechter buiten de rechtstrijd van partijen is getreden.
4.5.2. Naar het oordeel van het hof is deze grief terecht aangevoerd.
Volgens de bij de MvG gevoegde CBS-berekening bedroeg de overeengekomen huurprijs per 5 oktober 2000 € 1.560,54 per maand. Feitelijk werd door [Y.] € 1.361,34 per maand betaald.
Door de huurprijs per 5 oktober 2000 vast te stellen op € 1.282,37 per maand, heeft de kantonrechter de huurprijs per die datum verlaagd, terwijl uitsluitend een verhoging was gevorderd. [Y.] heeft in zijn CvA expliciet afgezien van het vorderen van een huurverlaging.
Door desondanks een huurverlaging vast te stellen is de kantonrechter buiten de rechtstrijd van partijen getreden. De kantonrechter had, uitgaande van de juistheid van de berekening van de BHAC, de vordering tot verhoging van de huurprijs dienen af te wijzen.
Dit betekent dat het eindvonnis van de kantonrechter niet in stand kan blijven.
4.6. De bovenwoning (grief 2 van [X.]).
4.6.1. Tot het gehuurde hoort een onzelfstandige bovenwoning. De BHAC heeft omtrent de woning in het rapport opgemerkt (pag. 3a) dat de bovenwoning van ondergeschikt belang is omdat de huurder huurt vanwege de winkelruimte. De BHAC heeft voor de waardering het voor dergelijke woningen gebruikelijke systeem toegepast, inhoudende dat de waardering plaats heeft gevonden met een vergelijkingspercentage van secundaire ruimten ten opzichte van de primaire bedrijfsruimte op de begane grond. In de onderhavige zaak heeft de BHAC een vergelijkingspercentage ter grootte van 25 toegepast.
4.6.2. [X.] stelt zich op het standpunt dat hiermee de bovenwoning te laag is gewaardeerd en dat voor de bovenwoning een huurprijs berekend had moeten worden op basis van de (tot 1 augustus 2003 geldende) Huurprijzenwet Woonruimte.
4.6.3. Naar het oordeel van het hof faalt deze grief. Niet in geschil is dat de onderhavige woonruimte als een onzelfstandige woning moet worden aangemerkt, zodat deze onderdeel uitmaakt van de gehuurde bedrijfsruimte (art. 7A:1624 lid 2 oud BW). De huurprijs van een dergelijke woning dient te worden vastgesteld met toepassing van de artikelen 7A:1624 e.v. (oud) BW en niet met toepassing van (voorheen) de Huurprijzenwet Woonruimte (HR 16 december 1994, NJ 1995/185).
Omtrent de waardering door de deskundigen van de onzelfstandige woning, als onderdeel van de bedrijfsruimte overweegt het hof dat het bij een dergelijke waardering in hoge mate aankomt op een inschatting op basis van intuïtie en ervaring. Mede in dit licht bezien is de waardering van de bovenwoning door de deskundigen toereikend gemotiveerd. De kantonrechter heeft dan ook terecht het advies van de deskundigen op dit gevolgd.
4.7. De indexeringsclausule (grief 3 van [X.]).
4.7.1. In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is de volgende indexeringsclausule opgenomen:
Artikel 1.
1. (….)
2. na verloop van de eerste drie jaren van deze huurovereenkomst zal voornoemde huurprijs jaarlijks per 1 januari worden verhoogd door vermenigvuldiging met een breuk, waarvan de teller wordt gevormd door het in lid 3 hierna bedoelde indexcijfer ten tijde van deze periodieke huur- verhoging en waarvan de noemer gelijk is aan het in lid 3 hierna bedoelde indexcijfer ten tijde van het afsluiten van deze huurovereenkomst.
3. De in lid 2 hiervoor bedoelde indexcijfers zijn de index- cijfers van de gezinsconsumptie; reeks voor werknemers-
gezinnen met in 1975 een bruto inkomen minder dan f. 31.000,- zegge: eenendertig duizend gulden (1975 = 100)
gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek.
4.7.2. [X.] vordert(na wijziging van haar vordering) dat deze indexeringsclausule aldus wordt gewijzigd dat deze inhoudt dat de huurprijs jaarlijks (zo begrijpt het hof) per 18 januari, voor het eerst per 18 januari 2005, zal worden herzien aan de hand van de consumentenprijsindexcijfers (hierna te noemen CPI, alle huishoudens, op basis van 2000 = 100), als gepubliceerd door het CBS, en wel door telkens de tot de datum van aanpassing geldende huurprijs te vermenigvuldigen met een breukgetal, waarvan de teller is het jaarprijsindexcijfer, geldende voor het laatst verstreken kalenderjaar voor de datum van ingang van de aangepaste huurprijs, en de noemer is het jaarprijsindexcijfer, geldende voor het aan dat laatst verstreken kalenderjaar voorafgaande kalenderjaar, zulks met dien verstande dat, telkens zodra de bovengenoemde CPI op een meer recente tijdbasis gepubliceerd worden, de CPI op deze meer recente tijdbasis hiervoor in de plaats zullen treden en dat, wanneer de publicatie van de bovenbedoelde CPI gestaakt mocht worden, daarvoor in dit kader in de plaats zullen treden zoveel mogelijk overeenkomende c.q. vergelijkbare jaarprijsindexcijfers, vast te stellen door partijen in onderling overleg of, bij gebreke van overeenstemming tussen partijen hierover, op verzoek van de meest gerede partij bij wege van bindend advies door het CBS, telkens op de meest recente tijdbasis als gepubliceerd door het CBS, en zo ook vervolgens.
4.7.3. De derde grief van [X.] is gericht tegen de afwijzing van de door [X.] voorgestane wijziging van de indexeringsclausule.
4.7.4. Aan haar vordering tot wijziging heeft [X.] ten grondslag gelegd dat de voorgestelde clausule in de regel overeenstemt met de indexeringsclausules waarvan de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte onderworpen zijn teneinde toekomstige geldontwaarding te neutraliseren. Volgens [X.] voldoet de overeengekomen indexeringsclausule niet aan deze eis.
4.7.5. Door [X.] is niet nader toegelicht wat concreet de gevolgen zijn van de voorgestelde wijziging van de indexering voor de ontwikkeling van de onderhavige huurprijs. Evenmin is onderbouwd waarom de overeengekomen indexeringsclausule niet (meer) zou voldoen aan de eis dat daarmee de toekomstige geldontwaarding wordt geneutraliseerd.
4.7.6. Dat de overeengekomen indexeringsclausule niet eenduidig zou zijn omdat niet duidelijk zou zijn of het om maand- dan wel jaarcijfers zou gaan, valt naar het oordeel van het hof niet in te zien. Partijen zijn het erover eens, dat conform de berekening van het CBS, uitgegaan dient te worden van maandcijfers. Naar het oordeel van het hof volgt die uitleg logischerwijs uit de tekst van de overeengekomen clausule.
4.7.7. [X.] heeft verder nog aangevoerd dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid omdat de prijsindexcijfers, gekoppeld aan 1975, niet meer door het CBS worden gepubliceerd.
Naar het oordeel van het hof staat deze omstandigheid een toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule niet in de weg. De prijsindexcijfers gekoppeld aan 1975 worden door het CBS immers nog wel bijgehouden en zijn opvraagbaar.
4.7.8. De omstandigheid dat de cijfers per 1 januari pas bekend zijn op 15 januari levert evenmin grond op voor wijziging van de clausule, waarbij het hof opmerkt dat het uiteraard aan [X.] vrij staat om de jaarlijkse huurverhoging pas op een later tijdstip dan 1 januari te laten ingaan.
4.7.9. Gelet op het voorgaande is het hof, net als de kantonrechter, van oordeel dat de vordering van [X.] op dit punt niet toewijsbaar is, zodat de derde grief van [X.] faalt.
4.8. De incidentele grief van [Y.].
4.8.1. Voorwaardelijk, namelijk voor het geval het hof zou komen tot vaststelling van een hogere huurprijs dan de kantonrechter heeft gedaan, heeft [Y.] als incidentele grief aangevoerd dat de kantonrechter bij de huurprijsvaststelling ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat ingevolge artikel 3 lid 7 van Pro de huurovereenkomst het groot onderhoud, exclusief het buitenschilderwerk, voor rekening van de huurder komt.
4.8.2. Uit het voorgaande blijkt dat aan de voorwaarde, waaronder het incidenteel appel is ingesteld, is voldaan, in die zin dat de door de kantonrechter vastgestelde huurverlaging ongedaan moet worden gemaakt. Dit betekent dat het hof de grief van [Y.] zal dienen te beoordelen.
4.8.3. Voorzover [Y.] met zijn grief beoogt te bewerkstelligen dat de huurprijs wordt verlaagd, kan deze niet tot het beoogde doel leiden, omdat immers geen huurverlaging is gevorderd.
Ook overigens is de grief ongegrond. Uit de inhoud van het rapport van de BHAC blijkt dat de commissie, op basis van de informatie die partijen omtrent het groot onderhoud hebben verstrekt, geen aanleiding heeft gezien een nadere correctie op de geadviseerde huurprijs aan te brengen.
Hetgeen door [Y.] hieromtrent is aangevoerd biedt geen aanknopingspunt voor de conclusie dat het advies van de BHAC op dit punt onjuist is.
4.9. De huurprijs per 1 januari 2005.
4.9.1. [X.] heeft haar vordering in hoger beroep vermeerderd in die zin dat zij een verklaring voor recht vordert dat de door [Y.] op basis van het huurcontract verschuldigde huurprijs met ingang van 1 januari 2005 € 1.776,12 bedraagt.
4.9.2. Ter onderbouwing van deze vordering heeft [X.] een berekening van het CBS overgelegd (productie 4 MvG) waarin de huurprijs per 1 januari 2005 op het voormelde bedrag is berekend.
4.9.3. [Y.] heeft in algemene termen de berekening van het CBS betwist, maar de door het CBS bij haar berekening gebruikte consumentenprijsindexcijfers zijn door [Y.] niet weersproken, evenmin als de door het CBS gebruikte aanvangshuur. Gelet hierop dient het verweer van [Y.] op dit punt als onvoldoende gemotiveerd te worden verworpen.
4.9.4. Aan de door het CBS gemaakte berekening doet evenmin af dat in de brief van de gemachtigde van [X.] aan [Y.] d.d. 18 maart 1999 (laatste brief van productie 3 bij de MvG) een onjuiste berekening is gemaakt. Niet gesteld of gebleken is dat partijen zijn overeengekomen dat per 1 januari 1999 een huurprijs zal gelden zoals in de brief van 18 maart 1999 is vermeld.
4.9.5. Het voorgaande betekent dat de door [X.] gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de huurprijs per 1 januari 2005, toewijsbaar is.
4.10. De huurachterstand.
4.10.1. [X.] heeft in hoger beroep haar vordering vermeerderd met een veroordeling van [Y.] om aan haar de onbetaald gebleven huurverhogingen in de periode van 1 januari 1995 tot 18 januari 2005 te betalen. Zij heeft het aldus door [Y.] verschuldigde bedrag berekend op € 29.506,46, te vermeerderen met wettelijke rente. De berekening is gebaseerd op de door het CBS gemaakte overzicht van de huurverhogingen in de desbetreffende periode en is als productie 5 gevoegd bij de MvG.
4.10.2. [Y.] heeft onder meer als verweer tegen de vordering aangevoerd dat deze, voorzover betrekking hebbend op de periode vóór 18 januari 2000, is verjaard, aangezien de beweerde betalingsachterstand voor het eerst bij wijze van vermeerdering van eis d.d. 18 januari 2005 van hem is gevorderd.
4.10.3. [X.] heeft hiertegen aangevoerd dat de verjaring is gestuit doordat [Y.] in de periode van 1995 tot 2000 regelmatig is aangeschreven om de overeengekomen indexering te betalen. [X.] verwijst hiertoe naar de brieven die als productie 3 zijn gevoegd bij de MvG.
Weliswaar heeft [Y.] betwist dat hij de bedoelde brieven heeft ontvangen, maar die stelling wordt door het hof als ongeloofwaardig verworpen, temeer nu hij op één van brieven, via zijn gemachtigde, heeft gereageerd (brief van 3 maart 1997, gevoegd als productie 2 bij de MvG).
4.10.4. De laatste brief van [X.] dateert echter van 18 maart 1999.
Anders dan [X.] meent is de verjaring niet opnieuw gestuit door de inleidende dagvaarding d.d. 5 oktober 2000. In die dagvaarding werd immers slechts een verhoging van de huurprijs gevorderd. Pas op 18 januari 2005 werd een vordering tot betaling van onbetaald gebleven huurverhogingen ingesteld. De feitelijke en juridische grondslag van die vordering is een andere dan de in eerste aanleg aan de orde gestelde vordering tot huurverhoging.
Een en ander betekent dat de vordering van [X.] is verjaard voor wat betreft de periode vóór 18 januari 2000.
4.10.5. De indexering ná de datum 18 januari 2000 dient alsnog door [Y.] te worden voldaan.
Zijn beroep op rechtsverwerking wordt verworpen.
Het enkele verstrijken van de tijd is voor rechtsverwerking onvoldoende en andere gronden zijn door [Y.] niet genoemd.
4.10.6. Voor de berekening van hetgeen [Y.] aan onbetaald gebleven huurindexatie dient te betalen, zal het hof uitgaan van de berekening die door [X.] als productie 5 bij MvG is overgelegd.
De in die berekening gehanteerde huurprijzen zijn gebaseerd op de berekeningen van het CBS. Voorzover die berekeningen door [Y.] zijn betwist is dat verweer ontoereikend onderbouwd. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor onder 4.9.3. is overwogen. Ook overigens is de juistheid van de door [X.] gehanteerde cijfers onvoldoende betwist.
Uitgaande van deze cijfers berekent het hof de onbetaald gebleven indexering in de periode van 18 januari 2000 tot 18 januari 2005 (met inbegrip van de onbetaald gebleven huur medio 2004) op een bedrag van € 22.971,98.
[Y.] zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde bedragen vanaf de dag dat zij verschuldigd zijn geworden tot aan de dag der algehele voldoening.
4.10.7. Anders dan [Y.] meent is voor het verschuldigd worden van wettelijke rente over huur (met inbegrip van de overeengekomen indexering) geen voorafgaande ingebrekestelling nodig.
4.11. Voor een veroordeling van [Y.] om in de toekomst de maandelijkse huur te betalen bestaat naar het oordeel van het hof geen grond. Door [X.] is niet onderbouwd waarom aangenomen zou kunnen worden dat de thans vaststaande huur niet zal worden betaald.
4.12. In de omstandigheid dat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld ziet het hof aanleiding de kosten van de eerste aanleg en het hoger beroep te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.
5. De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel appel
verklaart [X.] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van de kantonrechter d.d. 4 april 2001;
vernietigt het eindvonnis van de kantonrechter d.d. 28 januari 2004 en opnieuw rechtdoende;
wijst de vordering van [X.] tot verhoging van de huur voor de bedrijfsruimte aan de [zaakadres] te [vestigingsplaats], alsmede de (in hoger beroep gewijzigde) vordering tot wijziging van de overeengekomen indexeringsclausule af;
verklaart voor recht dat de door [Y.] op basis van het huurcontract verschuldigde huurprijs met ingang van 1 januari 2005
€ 1.776,12 per maand bedraagt;
veroordeelt [Y.] om aan [X.] tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag te betalen van in totaal € 22.971,98 (twee en twintig duizend negenhonderd eenenzeventig euro en achtennegentig eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat de verschuldigde bedragen verschuldigd zijn geworden tot aan de dag der algehele voldoening;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd;
compenseert de proceskosten zowel in eerste aanleg als in hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 8 mei 2007.