Uitspraak
typ. NJ
rolnr. C0500388/RO
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
vijfde kamer, van 8 mei 2007,
gewezen in de zaak van:
1. [APPELLANT SUB 1],
2. [APPELLANTE SUB 2],
beiden wonende te [plaats],
appellanten,
procureur: mr. H.B.J. de Boer,
tegen:
1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1],
wonende te [plaats] (U.S.A.),
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
wonende te [plaats],
geïntimeerden,
procureur: eerst mr. C.L.J.A. Spiertz,
thans mr. A.T.L. van Zandvoort,
op het bij exploot van dagvaarding van 5 januari 2005 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Roermond tussen appellanten, [appellanten], als eisers en geïntimeerden, [geïntimeerden], als gedaagden onder zaaknummer 60496/HA ZA 04-244 gewezen tussenvonnis van 26 mei 2004 en eindvonnis van 6 oktober 2004.
1. De eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de vonnissen waarvan beroep, die zich bij de processtukken bevinden.
2. Het geding in hoger beroep
Van deze vonnissen is [appellanten] tijdig in hoger beroep gekomen.
Bij memorie van grieven heeft [appellanten] drie grieven aangevoerd, zijn eis gewijzigd en geconcludeerd zoals in het petitum van deze memorie nader staat omschreven.
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerden] de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding.
[appellanten] heeft bij akte één productie in het geding gebracht, waarop [geïntimeerden] een antwoordakte heeft genomen.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en uitspraak verzocht.
3. De grieven
Voor de exacte inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 Tegen het tussenvonnis van 26 mei 2004 zijn geen grieven gericht, zodat [appellanten] in zijn beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk wordt verklaard.
4.2 De vaststelling van de feiten in het eindvonnis van 6 oktober 2004 onder 2. is niet bestreden, behoudens een kanttekening (mvg punt 6) die hieronder aan de orde komt, zodat het hof ook in hoger beroep van deze feiten uitgaat.
4.3 Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende.
a) [appellanten] heeft op [datum 1] een koopovereenkomst met [geïntimeerden] gesloten betreffende een vrijstaande woonboerderij c.a. met bijbehorende grond, in totaal groot 14.23 are, aan de [adres 1] te [plaats]. Het perceel ziet uit op het riviertje [rivier].
b) Het perceel ligt in een gebied waar de zogenaamde Maaswerken werden uitgevoerd in verband met overstromingen die zich daar in het (recente) verleden hebben voorgedaan. Onderdeel daarvan was de aanleg van nieuwe kaden en de verhoging van bestaande kaden.
c) [appellanten] heeft in verband hiermee over de volle breedte van het door hem gekochte perceel 37 m² grond afgestaan voor de verbreding van de kade langs [rivier], [rivier]dijk. Ook is deze kade verhoogd. [appellanten] heeft tevens bouwverkeer op zijn perceel moeten toelaten.
d) Bij brief van 28 oktober 2003 heeft [appellanten] [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld 'voor de waarde derving van het door ons gekochte pand als gevolg van een verminderd uitzicht aan de achterzijde en mede als gevolg van het kleiner worden van het weiland' en 'voor het ongemak welke wij gedurende de bouwwerkzaamheden moeten ondergaan' (prod. 2 akte 17 maart 2004).
4.4 In het eindvonnis van 6 oktober 2004 heeft de rechtbank als 'feit' vermeld dat [appellanten] [geïntimeerden] aansprakelijk heeft gesteld voor de drie hiervoor genoemde aspecten. Volgens [appellanten] is in de leveringsakte van [datum 2] (prod. 3 akte 17 maart 2004) een ongeclausuleerde aansprakelijkstelling opgenomen. [appellanten] doelt hiermee kennelijk op artikel 7 onder Pro i van deze akte. Hierin is evenwel slechts een verwijzing opgenomen naar de brief van 28 oktober 2003 met de aanduiding 'in welke brief een aansprakelijkheidsstelling zijdens de koper jegens de verkoper is opgenomen'. Verder verwijst [appellanten] naar het proces-verbaal van de comparitie van partijen in eerste aanleg waarin als zijn verklaring is opgenomen dat hij ook schade lijdt als gevolg van de verwijdering en herplaatsing van de afrastering en het opnieuw inzaaien van de grond. Uit hetgeen hierna volgt zal blijken dat niet relevant is waarvoor en op welk moment [appellanten] [geïntimeerden] aansprakelijk heeft gesteld, zodat het hof het wat deze kwestie betreft bij deze vermelding laat.
4.5 In eerste aanleg heeft [appellanten] gevorderd, kort gezegd, een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] als gevolg van non-conformiteit toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [appellanten], met veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van de daardoor gelegen en nog te lijden schade, op te maken bij staat. [appellanten] legt hieraan ten grondslag dat het geleverde gezien de consequenties van de Maaswerken voor het perceel niet beantwoordt aan de overeenkomst, zodat er sprake is van non-conformiteit. De vorderingen zijn door [geïntimeerden] gemotiveerd betwist en door de rechtbank in het eindvonnis van 6 oktober 2004 afgewezen.
4.6 In hoger beroep heeft [appellanten] zijn eis gewijzigd zodat deze thans luidt: "te verklaren voor recht dat geïntimeerden schadeplichtig zijn jegens appellanten en geïntimeerden te veroordelen tot het betalen aan appellanten van de door hen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, geleden en nog te lijden schade en geïntimeerden te veroordelen in de kosten van beide instanties". Als primaire grondslag voor deze vordering handhaaft [appellanten] zijn beroep op non-conformiteit, als subsidiaire grondslag daarvoor doet hij thans een beroep op dwaling.
4.7 Ten aanzien van deze eiswijziging heeft [geïntimeerden] zich gerefereerd. Het hof leidt daar uit af dat [geïntimeerden] geen bezwaar maakt tegen de eiswijziging en zal bij de verdere beoordeling van de aldus gewijzigde eis uitgaan.
4.8 Ten aanzien van de thans opgevoerde, subsidiaire, grondslag overweegt het hof het volgende. De vordering van [appellanten] betreft aansprakelijkheid voor schade en de vergoeding daarvan. Echter, ingeval van dwaling kan een partij de vernietiging van de overeenkomst vorderen (artikel 6:228 BW Pro) dan wel de gevolgen van de overeenkomst doen wijzigen (artikel 6:230 lid 2 BW Pro). Daarop is de vordering van [appellanten] evenwel niet toegesneden. Voor een vordering als door hem thans ingesteld kan aan-leiding zijn, wanneer (tevens) sprake is van een onrecht-matige daad (artikel 6:162 BW Pro). De feiten en omstandig-heden die [appellanten] in deze procedure naar voren heeft gebracht, bieden daarvoor evenwel geen basis. Een en ander brengt mee dat het subsidiaire beroep van [appellanten] op dwaling reeds om deze reden niet opgaat, zodat hetgeen hij daarover verder naar voren heeft gebracht geen behandeling behoeft.
4.9 Resteert het beroep van [appellanten] op non-conformiteit, zoals dit ook in eerste aanleg aan de orde is geweest. Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat geen sprake is van non-conformiteit. In zijn toelichting op deze grief stelt [appellanten] zich op het standpunt dat de kern van de grondslag van zijn vordering en daarmee de kern van het geschil is gelegen in de garantiebepaling die is opgenomen in artikel 5.3 van de schriftelijke koopovereenkomst (prod.1 akte 17 maart 2004). Deze bepaling luidt:
"De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis. (..)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst".
De aanschrijving van de overheid tot overdracht van een gedeelte van het perceel belemmert een normaal gebruik van de woning. Hierop baseert [appellanten] zijn conclusie dat de garantieregeling niet is nagekomen door [geïntimeerden] waardoor deze jegens hem schadeplichtig is.
4.10 [geïntimeerden] wijst op zijn beurt op artikel 5.6 van de koopovereenkomst, woordelijk aangehaald op blz. 5 van de leveringsakte. Deze bepaling luidt:
"Verkoper staat er voor in dat hem tot op de dag van het tot stand komen van deze overeenkomst door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet, of niet naar behoren, zijn uitgevoerd. Indien na het moment van het sluiten van deze koopovereenkomst en voor het moment van levering een verbetering of herstelling door de overheid of nutsbedrijven wordt aangekondigd of voorgeschreven, zijn de gevolgen van de aankondiging of aanschrijving voor rekening en risico van de koper. De aankondiging of aanschrijving komt voor rekening en risico van de verkoper indien deze verband houdt met het niet-nakomen van uit de wet of deze overeenkomst voor hem voortvloeiende verplichtingen".
Eerst na het sluiten van de koopovereenkomst zijn de plannen tot verbetering van de waterwering tot stand gekomen en kenbaar geworden, aldus [geïntimeerden]. De gevolgen daarvan komen ingevolge deze bepaling voor rekening van de koper. [geïntimeerden] stelt voorop dat de verplichting tot overdracht van 37 m² grond niet is te kwalificeren als een belemmering die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
4.11 Het hof overweegt hierover het volgende. Het prijsgeven van een strook grond ter grootte van 37 m² op een perceel van in totaal 14.23 are kan in redelijkheid niet worden aangemerkt als een belemmering die aan een normaal gebruik van de onroerende zaak als woonhuis in de weg staat. De enkele stelling van [appellanten] dat hiervan sprake is, is niet toereikend, terwijl door hem geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die voor dit geval die conclusie rechtvaardigen. Het ligt voor de hand, en dat blijkt ook wel uit de door [appellanten] overgelegde algemene informatie over de Maaswerken (prod. 5 akte 17 maart 2004), dat de werkzaamheden die uiteindelijk bij het perceel zijn uitgevoerd een periode van voorbereiding kennen. Echter, nergens blijkt uit dat reeds voor het sluiten van de koopovereenkomst op [datum 1] bij de overheid enig concreet voornemen bestond om de nadien ter plaatse uitgevoerde maatregelen te nemen en al helemaal niet van enige aanschrijving. Ten tijde van de koopovereenkomst rustte er dus op het perceel geen aanschrijving die voor rekening en risico van de verkoper komt.
4.12 In eerste aanleg heeft [appellanten] benadrukt dat van het fraaie uitzicht over [rivier]vallei waarvan melding wordt gemaakt in de verkoopdocumentatie (prod. 4 akte 17 maart 2004) geen sprake is als gevolg van de ophoging van de kade. Om dit te onderstrepen heeft [appellanten] bij akte een zevental foto's van de situatie overgelegd. Volgens hem blijkt daar uit dat een enorme aarden wal is opgeworpen. [geïntimeerden] wijst er in zijn antwoordakte op dat het niet gaat om het opwerpen van een dergelijke wal maar om het ophogen van de bestaande dijk van 3 m hoog met 40 cm, op een afstand van 45 m van het woonhuis. Deze laatste gegevens zijn eerder in de procedure naar voren gekomen (pv cpp) en niet door [appellanten] betwist. Bij deze getalsmatige verhoudingen kan in redelijkheid niet staande worden gehouden dat een gegarandeerde eigenschap van de onroerende zaak (even aangenomen dat daarvan op dit punt gesproken kan worden) ontbreekt. Nu dit argument feitelijke grondslag ontbeert, behoeft niet nader onderzocht te worden of en in hoeverre hieruit consequenties voortvloeien.
4.13 Een en ander leidt tot de conclusie dat de eerste grief verworpen wordt.
4.14 Dat geldt ook voor grief 2 die zich keert tegen de opmerking van de rechtbank dat voor zover [appellanten] schade lijdt ten gevolge van de verbreding en verhoging van de dijk, het op de weg van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat (Rijkswaterstaat) ligt om deze te herstellen of te vergoeden (r.o. 5.3). Volgens [appellanten] heeft hij geen toereikende vergoeding ontvangen en wordt door de overheid ook nooit een integrale schadevergoeding aangeboden. Wat hier ook van zij, het gaat hier om een opmerking van de rechtbank die niet dragend is voor het oordeel dat aan [appellanten] geen beroep op non-conformiteit toekomt. De grief kan derhalve niet tot vernietiging van het eindvonnis leiden.
4.15 Naast beide andere grieven heeft grief 3 geen zelfstandige betekenis zodat ook deze grief wordt verworpen.
4.16 Voor het overige zijn door [appellanten] geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden, zodat zijn bewijsaanbod als niet relevant wordt gepasseerd.
4.17 Nu alle grieven zijn verworpen, wordt het eindvonnis van 6 oktober 2004 bekrachtigd. [appellanten] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De beslissing
Het hof:
verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in zijn beroep tegen het tussenvonnis van 26 mei 2004;
bekrachtigt het eindvonnis van 6 oktober 2004;
wijst af het meer of anders gevorderde;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 291,= aan verschotten en op € 1.341,= aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Feddes en Hutten en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 8 mei 2007.