Uitspraak
C0500867/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 9 januari 2007,
gewezen in de zaak van:
1. de vennootschap onder firma MARALUX EXCLUSIEF WONEN V.O.F.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
en haar vennoten,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid WB BEHEER B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid JDR BEHEER B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
4. [X.],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
verder te noemen: huurster (enkelvoud),
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [Y.] VASTGOED B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
verder te noemen: verhuurster,
procureur: mr. M. van Brussel,
als vervolg op het op 30 mei 2006 gewezen tussenarrest op het hoger beroep van de door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg, onder nummer 325927-CV-04/6894 gewezen vonnissen van 3 november 2004 en 22 december 2004 tussen verhuurster als eiseres en huurster als gedaagde.
6. Het tussenarrest van 30 mei 2006
Bij genoemd arrest is huurster toegelaten tot bewijslevering en is iedere verdere beslissing aangehouden.
7. Het verdere verloop van de procedure
Op 26 september 2006 zijn getuigen gehoord. Partijen hebben afgezien van het nemen van memoires na enquête. Vervolgens hebben partijen de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
8. De verdere beoordeling
8.1. Huurster is toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat partijen zijn overeengekomen dat de eerste periode van huur van één jaar zonder opzegging eindigt behoudens nader overeen te komen verlenging.
8.2. Naar het oordeel van het hof is huurster niet geslaagd in het leveren van dit bewijs en in het bijzonder kan het hof niet vaststellen dat partijen zijn overeengekomen dat voor de eerste periode van de huurovereenkomst van één jaar geen opzegtermijn zou gelden.
8.2.1. Uit de getuigenverhoren komt naar voren dat tijdens de bespreking die heeft geleid tot het aangaan van de huurovereenkomst (tijdens een etentje in een restaurant in [plaatsnaam]) gesproken is over de duur van een huurperiode waarbij als opties openstonden 1 of 5 jaar. Vanwege de ongewisheid over de haalbaarheid van de onderneming wilde huurster zich niet voor een lange periode binden, zoals verhuurster had aangereikt als mogelijkheid. Bij die gelegenheid is niet gesproken over een opzegtermijn, noch over de andere bedingen van het contract. Verlenging is evenmin aan de orde geweest, al gingen verhuurster en huurster wel uit van het bestaan van de mogelijkheid daartoe. Naar een jaar zou worden bekeken wat de situatie zou zijn om dan verder te onderhandelen over de huurprijs, dit afgezet tegen de resultaten van de onderneming. Bij die bespreking is het opstellen van de huurcontracten aan de orde geweest en daar zijn toen afspraken over gemaakt.
8.2.2. Uit deze onderhandelingen valt dus niet af te leiden dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van één jaar in die zin dat de overeenkomst van zonder meer zou eindigen na het verstrijken van de duur van die periode, als bedoeld in artikel 7:228 lid 1 BW Pro. Partijen hebben tijdens het gesprek in het restaurant de mogelijke opties voor beëindiging en verlenging niet voor ogen gehad en zijn dan ook niets specifiek ter zake overeengekomen. Partijen hebben de wijze van beëindiging na één jaar (c.q. de voortzetting nadien) kennelijk als een nader in het contract uit te werken beding aangemerkt.
8.2.3. Het eerste concept voor een huurcontract is afkomstig van huurster (productie bij brief dd. 23 november 2004). In dit contract (een van het internet gehaald standaard contract) wordt in artikel 2 lid 2 voorzien Pro in een opzegperiode van drie maanden, bij gebreke waarvan verlenging voor een periode van vijf jaar zou volgen. Op inhoudelijk vrijwel dezelfde wijze, maar met een andere redactievolgorde, is in het definitieve contract (het concept, ook een standaardcontract, afkomstig van verhuurster) voorzien in een opzegtermijn in artikel 3.3.
8.2.4. Gelet hierop diende huurster, om beëindiging na één jaar te bewerkstelligen, een opzegtermijn van drie maanden in acht te nemen. Huurster is aan de contractuele bepaling gebonden, niet alleen omdat het opzegbeding is overeengekomen op een later tijdstip dan het sluiten van de huurovereenkomst (in het restaurant) maar ook omdat bij die eerdere gelegenheid geen uitdrukkelijke afspraken zijn gemaakt over de wijze van beëindiging van de overeenkomst c.q. voortzetting daarvan.
8.2.5. De conclusie is dat grief 1 faalt.
8.3. Grief 2 heeft betrekking op de veroordeling van huurster om het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken, punt B) van het dictum.
8.3.1. Bij gelegenheid van de getuigenverhoren is gebleken (en gerelateerd op pagina 9 van het proces-verbaal) dat het verhuurde inmiddels aan een derde is verhuurd en dat op eventueel verbeurde dwangsommen geen aanspraak meer wordt gemaakt.
8.3.2. Grief 2 behoeft derhalve geen behandeling meer. Punt B) van het dictum van het vonnis in eerste aanleg kan worden vernietigd.
8.4. Grief 3 heeft enerzijds betrekking op dezelfde onderwerpen van de grieven 1 en 2 en hetgeen daaromtrent is beslist onder A) van het dictum van het vonnis in eerste aanleg. Verder keert de grief zich tegen de proceskostenveroordeling.
8.4.1. Deze grief deelt het lot van de grieven 1 en 2. Onder punt A) van het dictum in eerste aanleg is huurster veroordeeld tot betaling ‘tot de datum van rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst’ waarop het verwoorde onder c) voortbouwt. Ter gelegenheid van het getuigenverhoor is dit aspect aan de orde geweest. Verhuurster verlangt afrekening tot 1 januari 2006. Onder deze aantekening kan punt A) in stand blijven.
8.4.2. Het hof is van oordeel dat huurster met recht als de (in hoofdzaak) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in eerste aanleg is veroordeeld. De vernietiging van punt B) van het dictum maakt dit niet anders nu hetgeen daar bepaald is in hoge mate voortvloeit uit de vaststelling dat de huurovereenkomst niet per 31 augustus 2004 is geëindigd.
8.5. Tegen het comparitievonnis van 3 november 2004 zijn geen grieven gericht. Huurster is in zoverre niet-ontvankelijk in haar appel.
8.6. Huurster zal als de in hoofdzaak in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen.
9. De uitspraak
Het hof:
verklaart huurster niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het vonnis van 3 november 2004.
vernietigt het vonnis van 22 december 2004 maar alleen voor zover daarin is beslist onder B) van het dictum, en in zoverre opnieuw recht doende: wijst af het gevorderde, en bekrachtigt het vonnis voor het overige.
veroordeelt huurster in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van verhuurster gevallen, tot op heden begroot op
€ 244,- voor vast recht en op € 1.788,- voor salaris procureur en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 9 januari 2007.