Uitspraak
C0500578/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 24 oktober 2006,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van 8 april 2005,
hierna te noemen: huurder,
procureur: mr. C.W.H.M. Uitdehaag,
tegen:
[Y.],
[Z.],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden bij gemeld exploot,
hierna te noemen: verhuurders,
procureur: mr. J.E. Lenglet,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen onder rolnr. 1553/04 en zaaknr. 161073 gewezen vonnis van 16 maart 2005 tussen verhuurders als eisers en huurder en mevrouw [A.] als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft huurder acht grieven aangevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot afwijzing van de vorderingen van verhuurders, met veroordeling van verhuurders in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord hebben verhuurders, onder overlegging van producties, de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
Verhuurders hebben op 18 mei 2004 huurder en mevrouw [A.] gedagvaard voor de kantonrechter te Sittard-Geleen. Zij vorderden ontbinding van de tussen hen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres] te [woonplaats] wegens wanprestatie van huurder en mevrouw [A.] op het punt van de betaling van de verschuldigde huur. Tevens vorderden zij de ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand, die door hen is berekend (na vermeerdering met rente en kosten en vermindering wegens door hen verschuldigde bedragen en na vermindering van eis bij conclusie van repliek) op een bedrag van € 5.420,04.
Huurder heeft in eerste aanleg onder meer als verweer naar voren gebracht:
dat verhuurders van onjuiste maandhuren zijn uitgegaan en dat er geen sprake is van een huurachterstand;
dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde zodat hij gerechtigd is zijn betalingsverplichting op te schorten c.q. partieel te ontbinden;
dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
De kantonrechter heeft deze weren verworpen en de vorderingen van verhuurders toegewezen.
Huurder kan zich niet vinden in deze uitspraak en heeft hoger beroep ingesteld.
4.2. Tussen partijen (c.q. de rechtsvoorgangers van verhuurders) is een groot aantal procedures gevoerd, in het bijzonder met betrekking tot de hoogte van de huurprijs.
Voor wat betreft de hoogte van de huurprijs zijn de volgende uitspraken van belang:
de beschikking van de kantonrechter d.d. 16 augustus 2000 waarbij de huurprijs per 1 juli 1994 werd verhoogd van f. 672,96 per maand naar f. 709.69 (€ 322,04) per maand;
de beschikking van de kantonrechter d.d. 17 mei 2001 (bekrachtigd bij beschikking van de rechtbank d.d. 30 oktober 2001) waarbij de volgende huurprijzen zijn vastgesteld:
per 1 juli 1995: f. 748,72 (€ 339,75) per maand,
per 1 juli 1996: f. 789,90 (€ 358,44) per maand,
per 1 juli 1998: f. 833,34 (€ 378,15) per maand.
de uitspraak van de huurcommissie d.d. 14 december 2001, waarbij is bepaald dat een huurprijsverhoging per 1 juli 2000 van f. 927,52 (€ 420,89) naar f. 947,93 (€ 430,15) per maand redelijk is,
het vonnis van de kantonrechter d.d. 9 november 2005 waarbij de huurprijs met ingang van 1 juli 2002 is vastgesteld op € 453,25 per maand.
Verder zijn de volgende uitspraken van belang:
de vonnissen van de kantonrechter d.d. 28 november 2001 (tussenvonnis) en 24 april 2002 (eindvonnis) waarbij (in het tussenvonnis) werd vastgesteld dat huurder de huurverhoging, zoals vastgesteld in de beschikking van de kantonrechter van 16 augustus 2000 diende te betalen over de periode van 1 juli 1994 t/m december 2001 (90 maanden á f. 37,- plus rente en kosten). Huurder werd in de gelegenheid gesteld dat bedrag te voldoen. Nadat de betaling was verricht heeft de kantonrechter in het eindvonnis volstaan met een veroordeling van huurder om met ingang van 1 januari 2002 de huur van
f. 709,69 (€ 322,04) te betalen (zijnde de huur conform de beschikking d.d. 16 augustus 2000);
het vonnis van de kantonrechter d.d. 9 oktober 2002, hersteld bij vonnis d.d. 27 november 2002, waarbij de ontbinding is uitgesproken en de huurder is veroordeeld tot ontruiming, een en ander tenzij door huurder zou worden voldaan de (op grond van de beschikking van de kantonrechter d.d.17 mei 2001 berekende) achterstallige huur t/m oktober 2001 ten bedrage van (na verrekening van door verhuurders te betalen bedragen) € 2.664,61, alsmede de huur over de periode van januari t/m september 2002 ten bedrage van 9 x € 378,15 = € 3.403,35. Kennelijk zijn deze bedragen door huurder voldaan, want de huurrelatie is gecontinueerd.
4.3. Het bedrag aan achterstallige huur dat in de onderhavige procedure door verhuurders wordt gevorderd is door hen gespecificeerd in productie 2 bij de inleidende dagvaarding. Het gevorderde bedrag heeft betrekking op:
de niet betaalde huurverhoging op basis van de uitspraak van de huurcommissie d.d. 14 december 2001 in de periode van 1 juli 1999 tot 1 oktober 2002;
de niet betaalde huurverhoging op basis van de beschikking van de kantonrechter d.d. 17 mei 2001 in de maanden november en december 2001 (verzuimd is deze bedragen "mee te nemen" in het vonnis van 9 oktober 2002);
de onbetaald gebleven huur in de periode van oktober 2002 t/m mei 2004, uitgaande van de huurprijs zoals vermeld in de uitspraak van de huurcommissie d.d. 14 december 2001.
Op de aldus berekende achterstand met rente en kosten is in de inleidende dagvaarding een bedrag van € 1.523,76 in mindering gebracht, zijnde een bedrag van € 1.097,10 verhoogd met rente, welk bedrag is vermeld in het vonnis van de kantonrechter d.9 oktober 2002, gewezen in reconventie.
Bij conclusie van repliek is op de vordering verder een bedrag van € 966,12 in mindering gebracht, zijnde een bedrag dat op 17 december 2002 door huurder aan de gemachtigde van verhuurders is voldaan.
De kantonrechter heeft in zijn vonnis waarvan thans beroep, deze berekening van verhuurders gevolgd en alle daartegen opgeworpen weren verworpen.
4.4. De eerste grief van huurder tegen het vonnis van de kantonrechter heeft betrekking op de huurprijs vanaf 1 januari 2002.
Hij erkent thans (onder punt 8 van de memorie van grieven) dat de huurprijs per 1 juli 1999 f. 927,52 (€ 420,89) per maand bedroeg en vanaf 1 juli 2000 f. 947,93 (€ 430,15) per maand (uitspraak huurcommissie 14 december 2001). Hij stelt zich echter op het standpunt dat in het vonnis van de kantonrechter d.d. 24 april 2002 de huurprijs per 1 januari 2002 nader is vastgesteld op f. 709,69 (€ 322,04).
Naar het oordeel van het hof is dit standpunt onjuist. In het vonnis van de kantonrechter d.d. 24 april 2002 en in het daaraan voorafgaande tussenvonnis is slechts vastgesteld wat de betalingsverplichting van huurder is op basis van de beschikking van de kantonrechter d.d. 16 augustus 2000. Nadien is (bij beschikking van de kantonrechter d.d. 17 mei 2001) de huurprijs opnieuw gewijzigd. Het vonnis van de kantonrechter van 24 april 2002 heeft niet de strekking de huurprijs weer terug te brengen op het niveau van 1 juli 1994.
4.5. Huurder heeft bij zijn memorie van grieven een uitspraak van de huurcommissie d.d. 10 december 2004 in het geding gebracht, inhoudende dat een verhoging van de huurprijs van € 322,04 naar € 330,74 per maand ingaande 1 juli 2002 redelijk is. Huurder beroept zich op deze uitspraak om te betogen dat de door verhuurders berekende huurachterstand niet juist is.
Dit beroep kan hem echter niet baten. De uitspraak van de huurcommissie heeft immers zijn werking verloren door het vonnis van de kantonrechter d.d. 9 november 2005 waarbij de huurprijs met ingang van 1 juli 2002 is vastgesteld op
€ 453,25 per maand.
Dit vonnis is overgelegd door verhuurders bij memorie van antwoord. Huurder is in de gelegenheid gesteld om bij akte op dit stuk te reageren maar hij heeft afgezien van het nemen van een akte.
4.6. De huurprijsverhoging per 1 juli 2002 ingevolge het vonnis d.d. 9 november 2005 heeft voor de onderhavige procedure geen betekenis, aangezien verhuurders hun eis niet hebben vermeerderd.
4.7. Het hiervoor overwogene brengt mee dat de eerste grief ongegrond is.
4.8. De grieven 2 en 3 betreffen de verwerping door de kantonrechter van het beroep van huurder op opschorting van zijn betalingsverplichting c.q. partiële ontbinding wegens schimmelvorming in de badkamer van de gehuurde woning. Volgens huurder wordt die schimmel veroorzaakt door een ondeugdelijke loodverbinding tussen kopgevel en dak. Volgens huurder wordt zijn huur-genot door dit gebrek verminderd en hij acht een vermindering van de huur met € 45,- per maand redelijk.
4.9. Verhuurders betwisten dat er sprake is van een zodanig gebrek dat het huurgenot wordt belemmerd. Zij stellen verder dat het aan huurder zelf te wijten is dat zijn klachten nog niet zijn verholpen: na de melding van schimmel hebben zij huurder verwezen naar de beheerder, maar huurder heeft geen verdere stappen ondernomen.
4.10. Het hof overweegt omtrent de grieven het volgende. Op grond van de overgelegde foto’s en schriftelijke verklaringen neemt het hof aan dat er sprake is van schimmelvorming in de badkamer van het gehuurde. Maar dat er sprake zou zijn van een zodanig gebrek dat het huurgenot daardoor wordt belemmerd, blijkt niet uit de overgelegde bewijsstukken en is ook overigens door huurder onvoldoende onderbouwd. Daarbij komt dat de onbetaald gebleven huur het veelvoud bedraagt van € 45,- per maand, zodat niet duidelijk is wat de relatie is tussen de schimmel en het onbetaald laten van de huur.
Terzijde merkt het hof op dat, indien al zou moeten worden aangenomen dat er sprake zou zijn van een gebrek dat het huurgenot belemmert, er mogelijk plaats zou zijn voor een evenredige vermindering van de huurprijs (art. 7:207 BW), maar een dergelijke vordering is door huurder niet ingesteld (dit nog afgezien van het feit dat voor een dergelijke vordering ingevolge art. 7:257 lid 1 BW een vervaltermijn van 6 maanden geldt). Ook van de mogelijkheid om herstelkosten in mindering te brengen op de huur (art. 7:206 lid 3 BW) is door hem geen gebruik gemaakt.
4.11. Het voorgaande betekent dat de grieven 2 en 3 geen doel treffen.
4.12. De vierde grief komt erop neer dat de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de verrekening van een tweetal bedragen, te weten een bedrag van € 1.523,76 en een bedrag van € 966,12.
Deze grief faalt. Uit hetgeen hiervoor onder 4.3. is overwogen blijkt dat in het vonnis waarvan beroep wél met deze bedragen rekening is gehouden.
4.13. De grieven 5 en 6 zijn gericht tegen de uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst.
Ook deze grieven zijn ongegrond. Uit de inhoud van de stukken valt af te leiden dat huurder zich schuldig heeft gemaakt aan wanbetaling over een lange periode. Reeds twee maal eerder is pas na een gerechtelijke procedure een (aanzienlijke) huurachterstand ingelopen. De huurachterstand die thans wordt gevorderd bedraagt, na verrekening met diverse bedragen, circa € 5.000,-. Van verhuurders kan niet worden gevergd dat zij het ontstaan van herhaalde omvangrijke huurachterstanden moeten aanvaarden. De tekortkoming van huurder is zodanig ernstig dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.
4.14. De zesde grief is, voorzover gericht tegen de toewijzing door de kantonrechter van de buitengerechtelijke kosten, gegrond.
Weliswaar is duidelijk dat verhuurders telkenmale juridische stappen moeten ondernemen om de hen toekomende huur geïnd te krijgen, maar huurder wordt ook telkenmale in de proceskosten veroordeeld.
Voor de onderhavige procedure geldt dat niet gebleken is dat meer of andere werkzaamheden zijn verricht dan die ter voorbereiding en ter inleiding van de onderhavige procedure.
Dit betekent dat op het door de kantonrechter toegewezen bedrag een bedrag van € 788,97 in mindering moet worden gebracht. In zoverre zal het vonnis worden vernietigd.
4.15. De achtste grief heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft na het voorgaande geen bespreking meer.
4.16. Nu huurder grotendeels in het ongelijk is gesteld, zal hij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voorzover huurder daarbij is veroordeeld om aan verhuurders een bedrag van
€ 5.420,04 te betalen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2004 tot de datum van algehele voldoening,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt huurder om aan verhuurders tegen bewijs van kwijting te voldoen het bedrag van
€ 4.631,07 met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2004 tot de datum van algehele voldoening;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt huurder in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van verhuurders tot op heden op € 244,- voor verschotten en op € 1.788,- voor salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 24 oktober 2006.