Uitspraak
typ. NJ
rolnr. C0401736/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 14 maart 2006,
gewezen in de zaak van:
de stichting STICHTING WONEN 's-HERTOGENBOSCH,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
appellante bij exploot van dagvaarding van
2 december 2004,
verder te noemen: S.W.H.,
procureur: mr. E.H.H. Schelhaas,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE SUB 1],
[GEÏNTIMEERDE SUB 2,
beiden wonende te [plaats],
geïntimeerden bij gemeld exploot,
verder te noemen: huurders,
in hoger beroep niet verschenen,
op het hoger beroep van het onder rolnummer 363179 CV EXPL 04-7302 door de rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch gewezen (verstek)vonnis van 9 september 2004 tussen S.W.H. als eiseres en huurders als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Nadat tegen de niet verschenen huurders verstek was verleend heeft S.W.H. bij memorie van grieven, onder overlegging van producties, één grief aangevoerd en geconcludeerd tot gedeeltelijke vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot het alsnog ontbinden van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst.
2.2. S.W.H. heeft op 12 april 2005 nog een akte genomen en daarbij twee producties overgelegd.
2.3. S.W.H. heeft vervolgens de stukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grief en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] voornoemd zijn met elkaar gehuwd. S.W.H. verhuurt ingaande [datum 1] aan [geïntimeerde sub 1] de woonruimte gelegen aan [adres 1] te [plaats]. [geïntimeerde sub 2] is van rechtswege medehuurster. In de overgelegde huurovereenkomst wordt vermeld dat de huur bij vooruitbetaling is verschuldigd, telkens vóór de eerste van de maand.
4.1.2. S.W.H. heeft in eerste aanleg onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van een bedrag van E. 813,97 gevorderd, zijnde de achterstallige huur tot [datum 2] E. 690,69), vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten
(E. 103,60) en de daarover verschuldigde omzetbelasting
(E. 19,68), alsmede de wettelijke rente over een bedrag van E. 690,69 vanaf de dag van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening.
4.1.3. Huurders hebben in eerste aanleg geen verweer gevoerd.
4.1.4. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter huurders veroordeeld tot betaling van het door S.W.H. gevorderde bedrag van E. 813,97, te vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente over E. 690,69 vanaf
[datum 3] tot aan de dag van voldoening, alsmede tot betaling van de aan de zijde van S.W.H. gevallen proceskosten. Het meer of anders gevorderde is door de kantonrechter afgewezen, daaronder begrepen de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.2. Het hoger beroep heeft alleen betrekking op de afwijzende beslissing van de kantonrechter op de vordering tot ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en - zo begrijpt het hof uit de appeldagvaarding -
de ontruiming van het gehuurde.
4.2.1. In de toelichting op de grief heeft S.W.H. aangevoerd dat de kantonrechter die vordering ten onrechte heeft afgewezen met de overweging dat de huurachterstand ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding nog geen drie volle maanden beliep. S.W.H. stelt zich op het standpunt dat een verzoek tot ontbinding van een huurovereenkomst niet zonder meer dient te worden afgewezen bij een huurachterstand van minder dan drie maanden en dat in de onderhavige zaak de blijvende weigering van huurders om, ook na diverse sommaties, een reeds geruime tijd geleden ontstane huurachterstand van ongeveer 2,5 maand te voldoen, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Overigens heeft S.W.H. in de memorie van grieven onder punt 7 aangegeven dat de huurachterstand in [datum 4] meer dan drie maanden beliep.
4.2.2. Het hof overweegt omtrent de grief als volgt. Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te laten ontbinden tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.2.3. Door S.W.H. is gesteld en met onderliggende stukken onderbouwd dat er ten tijde van de betekening van de inleidende dagvaarding een huurachterstand van E. 690,69 bestond, die is ontstaan doordat huurders, naast een gedeelte van de huur over [datum 5], de huur over de maanden [datum 6] en [datum 7] niet tijdig hebben betaald, waardoor er naast het nog openstaande bedrag over [datum 5], een structurele achterstand van twee maanden in de betaling van de lopende huur is ontstaan. Nu de gestelde huurachterstand en het geschetste betalingsgedrag door huurders niet zijn weersproken, gaat het hof uit van de juistheid daarvan. Daarmee staat vast dat huurders in hun verplichting tot betaling van de huur tekort zijn geschoten.
4.2.4. Uit de overgelegde stukken is gebleken dat S.W.H.
het nodige in het werk heeft gesteld om huurders te bewegen tot betaling van de achterstallige huur over te gaan. In het dossier bevinden zich zes door of namens S.W.H. aan huurders gerichte sommatiebrieven, verzonden in de periode van medio [datum 5] tot medio [datum 8]. Uit de inhoud van die brieven kan worden afgeleid dat huurders verschillende keren zijn gewezen op het bestaan van de huurachterstand, dat hen dringend is verzocht die achterstand spoedig te voldoen en dat hen daarbij tevens is medegedeeld dat verdere rechtsmaatregelen zullen worden getroffen voor het geval de achterstand niet wordt betaald.
4.2.5. S.H.W. heeft onbestreden gesteld dat huurders op geen enkele wijze op voormelde sommatiebrieven hebben gereageerd en dat zij geen gevolg hebben gegeven aan het dringende verzoek tot betaling van de achterstallige huur.
4.2.6. Naar het oordeel van het hof levert dit onbetaald laten in combinatie met voornoemde structurele huurachterstand een zodanig ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op dat de gevorderde ontbinding rechtvaardig is. Dit geldt temeer nu huurders niet hebben gereageerd op de sommatiebrieven van S.W.H. en zij aldus op geen enkele wijze blijk hebben gegeven van de bereidheid de achterstand in te lopen dan wel daaromtrent met S.W.H. in overleg te treden. Dat huurders in de onderhavige gerechtelijke procedure in beide instanties geen verweer hebben gevoerd en dat zij derhalve geen bijzondere omstandigheden hebben gesteld die aan ontbinding en ontruiming in de weg staan, dient naar het oordeel van het hof geheel voor hun risico te blijven. De grief van S.W.H. slaagt derhalve. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen alsnog worden toegewezen.
4.2.7. Uit de inhoud van de appeldagvaarding begrijpt het hof dat S.W.H. ook in hoger beroep de uitvoerbaarheid bij voorraad wenst te vorderen.
4.2.8. Huurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, doch uitsluitend voorzover daarbij de vordering van S.W.H. tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is afgewezen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan [adres 1] te [plaats];
veroordeelt huurders het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit arrest met al wie of wat zich van hunnentwege daarin of daarop mocht bevinden, te ontruimen en door afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van S.W.H. te stellen;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt huurders in de proceskosten van het hoger beroep aan de zijde van S.W.H. gevallen en begroot op de volgende bedragen:
- E. 83,78 voor kosten appeldagvaarding;
- E. 241,= aan vast recht;
- E. 632,= voor salaris procureur;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.
Dit arrest is gewezen door mrs. Koens, Van Etten en Den Hartog Jager en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 14 maart 2006.