Uitspraak
typ. MdL
rolnr. C0401700/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 25 april 2006,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [plaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van 20 september 2004,
procureur: mr. P.A.M. Verkuijlen,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [plaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. H.M.J. van Boxtel,
op het hoger beroep van het door de rechtbank te 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnis van 2 september 2004 tussen appellant als eiser en geïntimeerde als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 325014, rolnr. 03/8900)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft appellant, verder te noemen [appellant], onder overlegging van producties drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en gevorderd dat het hof, opnieuw rechtdoende, bij arrest (samengevat):
a. de in maart 2002 tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende een bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] ontbindt, althans ontbonden verklaart;
b. [geïntimeerde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde;
c. [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten;
met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft geïntimeerde, verder te noemen [geïntimeerde], de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.
2.3. Vervolgens hebben beide partijen een akte genomen, waarna zij de gedingstukken hebben overgelegd en uitspraak hebben gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. [geïntimeerde] heeft met ingang van 1 juni 2002 voor de duur van vijf jaar van [appellant] een bedrijfsruimte gehuurd aan de [adres] te [plaats], zijnde een loods ter grootte van ca. 270 vierkante meter, bestemd om te worden gebruikt als opslagruimte met een klein inpandig kantoor. Met ingang van mei 2003 heeft [geïntimeerde] zijn huurbetalingen gestaakt en het gehuurde in de loop van juni 2003 ontruimd. Vervolgens heeft [appellant] in december 2003 in rechte ontbinding van huurovereenkomst gevorderd met veroordeling van [geïntimeerde] - na wijziging van eis - om het gehuurde ontruimd te houden en voorts tot betaling van schadevergoeding wegens gederfde huurpenningen.
[geïntimeerde] verweert zich tegen de vorderingen van [appellant] met de stelling dat de huurovereenkomst per 31 juli 2003 is geëindigd nadat deze door hem was opgezegd bij aangetekende brieven van 13 en 16 mei 2003, welke brieven [appellant] heeft geweigerd in ontvangst te nemen. [geïntimeerde] stelt dat hij altijd had begrepen dat hij tussentijds mocht opzeggen op basis van artikel 7.1 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen.
[appellant] stelt nooit een huuropzegging ontvangen te hebben, zodat de huurovereenkomst nog voortduurt. Bovendien liet de huurovereenkomst helemaal geen opzegging door [geïntimeerde] toe.
Bij vonnis van 2 september 2004 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de kosten.
4.2. De kantonrechter heeft aan de afwijzing van de vorderingen van [appellant] -samengevat- de volgende overwegingen ten grondslag gelegd:
- de per aangetekende post door [geïntimeerde] verzonden opzeggingsbrieven zijn naar het juiste adres van [appellant] gestuurd; [appellant] heeft de mogelijkheid gehad om kennis te nemen van de inhoud van die brieven; dat dat niet is gebeurd komt geheel voor zijn rekening;
- [geïntimeerde] heeft opgezegd tegen 30 juli 2003 en derhalve is de huurovereenkomst op die datum geëindigd.
4.3. Tegen dat oordeel richten zich de eerste twee grieven, die zich daarom lenen voor gezamenlijke behandeling.
4.3.1. Het hof stelt voorop dat het hier gaat om een "artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte", zodat voor de vraag of de huurovereenkomst op rechtsgeldige wijze is geëindigd de inhoud van de gesloten huurovereenkomst bepalend is. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar (artikel 3.1), ingaande op 1 juni 2002 en lopende tot en met 31 mei 2007. Een overeenkomst voor bepaalde tijd is in beginsel niet opzegbaar.
Toch voorziet artikel 3.5 in de mogelijkheid van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst "in een omstandigheid als genoemd in 7 van de algemene bepalingen", welk artikel echter uitsluitend aan de verhuurder de mogelijkheid biedt om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen op één van de daar genoemde gronden. Het gaat daarbij -in algemene bewoordingen gesteld- om wanprestatie van de huurder of diens verlies van het vrije beheer en de vrije beschikking over zijn vermogen. De conclusie moet dan zijn, dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig kon opzeggen. Elke andere interpretatie van genoemde contractuele bepalingen zou het de huurder immers mogelijk maken om eerst zelf wanprestatie te plegen of het vrije beheer en de vrije beschikking over zijn vermogen negatief te beïnvloeden om vervolgens op grond daarvan de huurovereenkomst op te zeggen. Het hof acht het niet aannemelijk dat partijen de bedoeling hebben gehad die strekking te verbinden aan artikel 3.5 van de huurovereenkomst jo. artikel 7 van de algemene bepalingen.
4.3.2. [geïntimeerde] beweert wel de huurovereenkomst altijd aldus begrepen te hebben, dat zowel huurder als verhuurder de mogelijkheid hadden om de overeenkomst tussentijds te beëindigen, hetgeen door [appellant] wordt betwist, maar [geïntimeerde] stelt geen feiten of omstandigheden, waaruit kan worden afgeleid dat hij het bepaalde in de genoemde artikelen 3.5 en 7 aldus mocht opvatten. Evenmin biedt [geïntimeerde] bewijs aan van zijn desbetreffende stelling, zodat het hof daaraan voorbij gaat.
Het hof acht in dit verband mede van belang dat [appellant] [geïntimeerde] bij brief van 2 juni 2003, derhalve na weigering van de opzeggingsbrieven, heeft gesommeerd tot betaling van achterstallige huurpenningen en daarover vervolgens eind juni 2003 een procedure is begonnen, welke procedure heeft geleid tot het vonnis van de kantonrechter te Eindhoven van 20 november 2003. In dat vonnis stelt de kantonrechter overigens vast dat de huurovereenkomst tussen partijen nog steeds van kracht is, hetgeen bij gebreke van een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst ook thans nog het geval is.
4.3.3. Anders dan de kantonrechter in het vonnis waarvan beroep is het hof derhalve van oordeel dat de aangetekend verzonden brieven van 13 en 16 mei 2003 niet tot beëindiging van de huurovereenkomst hebben geleid. Het wel of niet kennisnemen van de inhoud van de opzeggingsbrieven door [appellant] is in dit verband niet van belang, evenmin als de vraag of [appellant] wel of geen rekening kon houden met een huuropzegging door [geïntimeerde].
4.3.4. Voorzover [geïntimeerde] heeft bedoeld te stellen dat [appellant] stilzwijgend heeft ingestemd met tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst omdat [appellant] aanwezig is geweest bij de ontruiming maar daartegen niet heeft geprotesteerd, op 23 juni 2003 de sleutels en op 15 januari 2004 de reservesleutels zonder protest in ontvangst heeft genomen en het gehuurde nog voordat [geïntimeerde] zijn laatste machine daaruit had verwijderd zelf in gebruik heeft genomen door daarin tractoren, plantenbakken en cactussen te plaatsen, wordt dat standpunt verworpen omdat de genoemde feiten en omstandigheden niet de conclusie rechtvaardigen dat [appellant] akkoord ging met tussentijdse beëindiging. Bovendien zijn de hiervoor onder 4.3.2. vermelde sommatie en dagvaarding tot betaling van achterstallige huurpenningen niet in overeenstemming te brengen met een dergelijke stilzwijgende instemming met beëindiging van de huurovereenkomst.
De grieven 1 en 2 treffen derhalve doel, zodat het vonnis waarvan beroep niet in stand kan blijven en het hof alsnog zal moeten beslissen op [appellant]' vorderingen.
4.4. Gezien de tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van zijn betalingsverplichting jegens [appellant] is de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar.
Voor de beoordeling van de vordering tot betaling van schadevergoeding acht het hof zich onvoldoende voorgelicht. Met name is van belang te weten of de bedrijfsruimte na de ontruiming door [geïntimeerde] opnieuw is verhuurd of door iemand anders in gebruik is genomen en, zo ja, vanaf wanneer en tegen welke (huur)prijs. Als daarvan geen sprake is, wenst het hof te vernemen wat daarvan de reden is. De zaak zal daartoe worden verwezen naar de rol voor memorie na tussenarrest aan de zijde van [appellant].
4.5. Bij de derde grief heeft [appellant] geen belang meer, omdat hij in hoger beroep alsnog gelegenheid heeft gehad om te reageren op hetgeen [geïntimeerde] bij dupliek in eerste aanleg naar voren heeft gebracht.
5. De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 9 mei 2006 van memorie na tussenarrest aan de zijde van [appellant];
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Koens, Van Etten en Pouw en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 25 april 2006.