Uitspraak
typ. NJ
rolnr. C0500999/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 29 augustus 2006,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats], hierna: “[X.]”,
appellant bij exploten van dagvaarding van
11 juli en 15 juli 2005,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
[Y.],
gevestigd te [vestigingsplaats], hierna: “[Y.]”,
geïntimeerde bij voormeld exploot van dagvaarding,
procureur: mr. J.P.F.W. van Eijck,
op het hoger beroep van de door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht gewezen vonnissen van 1 oktober 2003, 19 januari 2005 en 13 april 2005 tussen [X.] als eiser in conventie tevens verweerder in reconventie en [Y.] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen met zaak/rolnummer 128675 CV EXPL 03-785.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven, met bewijsstukken, heeft [X.] zes grieven aangevoerd tegen de vonnissen waarvan beroep. Hij heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis van 13 april 2005 zal vernietigen en na eiswijziging in hoger beroep, opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, – zakelijk weergegeven:
In conventie:
de huurprijs van het bedrijfspand aan de [adres] te [vestigingsplaats] met ingang van 1 april 2003 nader vast zal stellen op tenminste € 97.122,03 per jaar, althans op een zodanig hoger bedrag als het hof in goede justitie zal vermenen te behoren;
[Y.] zal veroordelen om de nader vast te stellen huurprijs aan [X.] te voldoen, vermeerderd met de contractuele indexering overeenkomstig artikel 4 van Pro de huurovereenkomst, jaarlijks per 1 juli, voor het eerst op 1 juli 2003;
[Y.] zal veroordelen om binnen acht dagen na het te wijzen arrest aan [X.] de ingevolge de nadere huurprijsvaststelling te weinig betaalde huurpenningen te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van een huurtermijn tot aan de dag der algehele voldoening van die termijn;
met veroordeling van [Y.] in de proceskosten in beide instanties.
In reconventie:
[Y.] niet ontvankelijk zal verklaren in haar vordering, althans haar deze te ontzeggen, met veroordeling van [Y.] in de proceskosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord, met bewijsstukken, heeft [Y.] de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van de vonnissen waarvan beroep, met veroordeling van [X.] in de proceskosten in hoger beroep.
2.3. [X.] heeft vervolgens nog een akte, met bewijsstukken, genomen, waarop [Y.] bij antwoordakte, met bewijsstukken, heeft gereageerd.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van hoger beroep
Hiervoor wordt verwezen naar de grieven en de daarop gegeven toelichting, zoals vermeld in de memorie van grieven.
4. De beoordeling:
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [Y.] heeft met ingang van 1 juli 1990, voor de duur van vijf jaren met een optie tot verlenging voor nog eens vijf jaren, van EuroVast B.V., een rechtsvoorganger van [X.], gehuurd de "winkelruimte op de begane grond en de opslagruimte in de kelder" van het pand staande en gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats], tegen een aanvangshuurprijs van NLG 167.500,- ex btw per jaar, met ingang van 1 juli 1991 te indexeren conform het verloop van het prijsindexcijfer voor gezinsconsumptie voor werknemersgezinnen van het CBS (1995=100).
4.1.2. In het huurcontract is de bestemming van het gehuurde aangeduid als "winkelruimte in de zin van artikel 1624 BW Pro". Blijkens artikel 3 lid 2 van Pro het huurcontract is voor een periode van 10 jaren in de huurprijs van NLG 167.500,- per jaar een bedrag van NLG 2.500,- ex btw begrepen als vergoeding van de door EuroVast gepleegde investering in de kelderruimte. Het huurcontract bevat in artikel 18 navolgende Pro bijzondere bepaling:
Opleveringsniveau
Het pand wordt casco opgeleverd, hetgeen impliceert:
dat de vloeren van de winkelruimte glad worden opgeleverd.
binnenwanden worden uitgevoerd in B-2 schoonmetselwerk en afgevoegd (nieuwbouw).
bestaande wanden gestucadoord.
dat de hoogte tussen de begane grondvloer en het plafond ca 3 meter zal bedragen.
dat alle Nutsvoorzieningen tot aan de meterkast zullen worden aangebracht.
dat een ten behoeve van huurster aan te brengen winkelpui, een stelpost ad f. 750,- per strekkende meter winkelpui ter beschikking zal worden gesteld.
pantry incl. toilet + keukenblok zal worden aangebracht.
stelpost t.b.v. de inrichting: een eenmalige bijdrage van f. 10.000,-
de bestaande cv-ketel zal ter beschikking worden gesteld in de staat waarin deze zich thans bevindt.
4.1.3. Bij gelegenheid van de eerste (contractuele) huurverlenging met ingang van 1 juli 1995 hebben partijen de huurprijs nader vastgesteld op NLG 124.000,- ex btw per jaar, exclusief de vergoeding voor de investering in de kelder.
4.1.4. Met ingang van 1 juli 2000 is de huurovereenkomst van rechtswege verlengd tot 1 juli 2005. De huurprijs beliep in februari 2003 een bedrag van € 67.500,- ex btw per jaar.
4.1.5. [X.] heeft bij exploot van dagvaarding van 21 maart 2003, na eiswijziging, gevorderd dat de huurprijs van het gehuurde op de voet van het bepaalde in artikel 7A:1632a BW met ingang van 1 april 2003 nader zal worden vastgesteld op tenminste € 180.000,- ex btw per jaar, althans op een in goede justitie vast te stellen bedrag.
4.1.6. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 1 oktober 2003 een deskundigenonderzoek door de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Zuid-Limburg (BHAC) gelast. De BHAC heeft bij brief van 17 november 2004 aan de kantonrechter bericht dat zij op 8 juli 2004 een (tweede) concept rapport heeft opgesteld, waarop partijen commentaar hebben kunnen geven, maar dat zij niet in staat is een definitief rapport uit te brengen. Bij tussenvonnis van 19 januari 2005 heeft de kantonrechter partijen in de gelegenheid gesteld op het concept rapport van de BHAC te reageren. De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 13 april 2005 de bevindingen van de BHAC in het concept rapport deels overgenomen (ten aan-zien van de berekening van de functionele vloeroppervlakte op 299,05 m2) en deels gewijzigd (ten aanzien van de in aanmerking te nemen vergelijkingspanden), de gemiddelde vergelijkbare huurprijs per functionele vierkante meter vastgesteld op € 268,56 en de huurprijs nader vastgesteld op € 80.312,87 per jaar.
4.1.7. [X.] kan zich niet met deze vonnissen verenigen en komt daarvan in hoger beroep.
4.2. [X.] heeft geen grieven gericht tegen de tussenvonnissen van 1 oktober 2003 en 19 januari 2005, zodat hij niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn tegen deze vonnissen ingestelde hoger beroep.
4.3. De tegen het vonnis van 13 april 2005 aangevoerde grieven beperken het geschil in hoger beroep tot de volgende geschilpunten:
de berekening van de verhuurbare vloeroppervlakten (in m2) op de begane grond (grief 1);
het gedeelte van de verhuurbare vloeroppervlakte van de begane grond dat als primaire winkelruimte voor 100 procent- punten in aanmerking moet worden genomen bij de nadere huurprijsvaststelling (grieven 2 en 3);
de waardering voor berging 1 en berging 2 in de kelder (grief 4);
de berekening van het aantal functionele vierkante meters (grief 5).
De zesde grief betreft de proceskostenveroordeling in eerste aanleg en mist zelfstandige betekenis.
4.4. Het hof stelt voorop dat op het geschil het huurrecht van toepassing is zoals dit gold tot 1 augustus 2003 aangezien de inleidende dagvaarding vóór die datum is uitgebracht. Uit het destijds geldende artikel 7A:1632a BW vloeit voort dat de rechter de huurprijs van het gehuurde op de peildatum nader dient vast te stellen aan de hand van een objectieve maatstaf, te weten de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De vaststelling door de kantonrechter van deze huurprijs per 1 april 2003 op € 268,56 ex btw per vierkante meter functionele bedrijfsruimte per jaar staat in hoger beroep niet meer ter discussie.
Verhuurbaar vloeroppervlakte begane grond:
4.5. [X.] voert aan dat de kantonrechter niet had mogen uitgaan van de berekening na opmeting door de BHAC in haar rapport van 8 juli 2004. Deze berekening (die uitkomt op een totale verhuurbare vloeroppervlakte op de begane grond van 332,09 m2) strookt niet met andere oppervlakte berekeningen. In het taxatierapport van [D.]van 24 april 2003 wordt uitgegaan van een vloeroppervlakte van 355 m2. In het taxatieverslag in het kader van de WOZ-heffing per 1 januari 2003 wordt uitgegaan van een vloeroppervlakte van de begane grond van 361 m2. Tenslotte heeft [X.] een berekening laten verrichten door BOAG Huisvestingsadvies en Beheer BV te Rotterdam ("BOAG"). In het Oppervlaktecertificaat van 29 augustus 2005 wordt het totale verhuurbare vloeroppervlakte van de begane grond gesteld op 358,1 m2, waarvan 346,4 m2 aan bedrijfsruimte, 10,2 m2 aan sanitair/keuken en 1,5 m2 aan bergruimte.
4.6. [Y.] bestrijdt deze grief. Het in zijn opdracht opgestelde taxatierapport van [D.]bevat geen exacte vloeroppervlakte berekening, maar een meer globale raming in het kader van een minnelijke huuraanpassing. Ook het WOZ-taxatieverslag strekt niet tot een exacte vloeroppervlakte berekening. De oppervlakte berekening van BOAG gaat niet uit van de feitelijke bouwkundige inrichting van de bedrijfsruimte en is alleen daarom al onjuist. Bovendien heeft BOAG de bedrijfsruimte niet zelf opgemeten, maar is dit door [X.] zelf met een meetlint gedaan, zodat de meting niet betrouwbaar is. [Y.] voert aan dat de kantonrechter af mocht gaan op de berekening van de BHAC nu de BHAC de bedrijfsruimte zoals deze feitelijk is ingericht heeft opgemeten. Er is geen aanleiding aan de betrouwbaarheid van deze berekening te twijfelen, aldus [Y.].
4.7. Het hof stelt vast dat de berekening van BOAG van de bedrijfsruimte op begane grond niet uitgaat van de feitelijke situatie in het pand. Het certificaat vermeldt: "Voor de metingen van de oppervlakten is gebruik gemaakt van de volgende CAD-tekeningen: p19Hf00." Deze tekening (aangehecht aan het rapport van BOAG) merkt de gehele ruimte op de begane grond, met uitzondering van de keuken, de toiletruimte en de berging, aan als bedrijfsruimte. Dit is niet in overeenstemming met de feitelijke indeling van de ruimte op de begane grond, zoals deze wordt getoond op de tekening gevoegd bij het rapport van de BHAC, welke (op 1 april 2003) feitelijk bestaande bouwkundige inrichting [X.] ook niet betwist. Immers, op de tekening waarvan BOAG bij haar berekening is uitgegaan zijn het magazijn, de werkplaats en het portaal achter in de winkel niet ingetekend.
4.8. Hierna zal worden beslist (a) dat [Y.] op grond van het huurcontract bevoegd was de hem casco verhuurde bedrijfsruimte binnen redelijke grenzen in te richten en (b) dat hij deze redelijke grenzen niet heeft overschreden door het afscheiden van een magazijn, werkplaats en portaal achterin de winkelruimte. Reeds op deze grond is de berekening van BOAG verder niet bruikbaar, nu BOAG niet uitgaat van de feitelijke indeling op 1 april 2003 maar van de bouwkundige indeling bij de (casco) oplevering van het pand op of omstreeks 1 juli 1990.
4.9. Het hof ziet in het BOAG-rapport geen aanleiding de juistheid van de berekening door de BHAC in het rapport van 8 juli 2004 van de vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte op de begane grond, uitgaande van de bouwkundige gedaante daarvan op 1 april 2003, in twijfel te trekken. Het taxatierapport van [D.]leidt niet tot een ander oordeel, evenmin als de WOZ-taxatie, nu is gesteld noch gebleken dat de in deze rapporten vermelde vloeroppervlakten berusten op een meting van de bedrijfsruimte zelf, in de bouwkundige staat per 1 april 2003.
4.10. Het bewijsaanbod van [X.] op dit punt kan verder niet tot een andere beslissing van de zaak leiden, aangezien daarvoor niet zozeer van belang wat de vloeroppervlakte is van de begane grond naar haar bouwkundige inrichting daarvan op of omstreeks 1 juli 1990, uitgaande van de door BOAG gehanteerde methodiek, waarop dit bewijsaanbod betrekking heeft. Beslissend is wat de vloeroppervlakte is in de door BHAC gehanteerde systematiek, uitgaande van de bouwkundige inrichting op 1 april 2003. Het hof leest in de stellingen van [X.] ook geen (gemotiveerde) betwisting van de juistheid van die berekening van de BHAC maar een betwisting van de juistheid van de gehanteerde uitgangspunten. De eerste grief zal daarom zonder verdere bewijslevering worden verworpen.
Oppervlakte aan primaire winkelruimte:
4.11. [X.] stelt dat voor de bepaling van het oppervlak aan primaire winkelruimte niet mag worden uitgegaan van de bouwkundige staat op 1 april 2003, aangezien [Y.] ná aanvang van de huur op 1 juli 1990 zelf een scheidingswand achter in de winkelruimte heeft geplaatst, waarachter zich thans het magazijn, de werkplaats en het portaal bevinden. [X.] beroept zich in dit verband (a) op een schriftelijke verklaring van [A.] van 18 november 2005 inhoudende dat hij in het voorjaar van 1990 als projectleider van de aannemer bij de verbouwing van de bedrijfsruimte was betrokken en dat toen niet in opdracht van de toenmalige eigenaar Eurovast de indeling van de winkelruimte voor wat betreft een magazijnruimte op de begane grond tot stand is gebracht; en (b) op de bouwtekening van 19 februari 1990 voor de verbouwing waarin de magazijnruimte niet staat ingetekend. De verkleining van de primaire (winkel)ruimte door het plaatsen van de scheidingswand dient bij de vaststelling van de functionele vloeroppervlakte daarom buiten beschouwing te worden gelaten, aldus [X.].
4.12. [Y.] voert daartegen aan dat zij de winkelruimte destijds casco heeft gehuurd zodat in de huurovereenkomst ligt besloten dat de winkelruimte door de huurder wordt ingericht. Vóórafgaande aan de opening van de winkel is de bedrijfsruimte op de begane grond conform de huidige indeling ingericht: met een magazijn en een werkplaats (destijds: een kantoortje) achterin de bedrijfsruimte, alsmede een portaal om te voldoen aan voorschriften van de brandweer. Dit blijkt uit de bouwtekening van 19 februari 1990 alsmede uit een ontwerp voor de winkelinrichting van Harmeling Interieurs van 12 juni 1990, waarop het magazijn en het kantoortje zijn ingetekend. [Y.] beroept zich verder nog op de schriftelijke verklaring van [B.], Directeur van Info/Europa-Foto U.A. inhoudende dat hij in september 1990 bij de opening van de winkel aanwezig was en dat zich toen achterin de winkel een scheidingswand bevond waarachter een magazijn en een kantoortje waren gesitueerd. De bestaande bouwkundige inrichting is dus conform de huurovereenkomst en dient bij de vaststelling van de huurprijs het uitgangspunt te zijn, aldus [Y.].
4.13. Het hof acht van belang wat partijen bij het aangaan van het huurcontract omtrent de bouwkundige gedaante van het pand hebben afgesproken, zulks in het licht van het Haviltex-criterium.
4.14. Het hof stelt vast dat het huurcontract geen uitdrukkelijke bepaling bevat ten aanzien van de indeling van het gehuurde bij de oplevering. Het gehuurde is omschreven als "winkelruimte op de begane grond en de opslagruimte in de kelder". Aan het huurcontract is geen bouwtekening gehecht waaruit de bouwkundige indeling blijkt.
4.15. Voor de vraag naar de bouwkundige gedaante van het pand bij het aangaan van de huur is in het bijzonder van belang art. 18 van Pro het huurcontract. Hierin is bepaald dat het pand casco wordt opgeleverd en wordt het opleveringsniveau nader omschreven. Uit deze omschrijving blijkt dat - afgezien van de pantry inclusief toilet en keukenblok - [Y.] de verdere winkelinrichting zelf diende te realiseren: voor de winkelpui en de verdere winkelinrichting zijn stelposten opgenomen en nutsvoorzieningen (gas, water en elektra) worden tot aan de meterkast aangebracht.
4.16. Op grond van het beding "casco oplevering" heeft [Y.] dus de vrijheid de verdere winkelinrichting, waaronder de indeling van de bedrijfsruimte in primaire winkelruimte en secundaire (magazijn en opslag) ruimte, zelf te bepalen, mits hij de grenzen in acht neemt van hetgeen als een redelijke en op een behoorlijke uitoefening van haar bedrijf toegespitste indeling kan worden aangemerkt, rekening houdende met de contractuele bestemming van de bedrijfsruimte als "winkelruimte met opslagruimte in de kelder". [Y.] is daarbij niet gehouden de bedrijfsruimte op een voor [X.] als verhuurder meest gunstige wijze in te richten.
4.17. Gesteld noch gebleken is dat de inrichting van de winkel en de indeling van de ruimten op 1 april 2003 niet in overeenstemming zijn met wat van een redelijk handelende huurder mag worden verwacht. Het hof acht het mede gelet op de aard van het bedrijf (een fotografisch atelier en fotohandel) redelijk en passend binnen de contractuele omschrijving van het gehuurde dat [Y.] achterin de bedrijfsruimte door het plaatsen van een scheidingswand een gedeelte heeft afgescheiden dat is bestemd voor gebruik als magazijn en als werkplaats. De oppervlakte van deze secundaire bedrijfsruimte (in de meting van de BHAC 46,15 m2) is ook niet onevenredig groot in verhouding tot de resterende ruimte op de begane grond (volgens de meting van de BHAC 285,94 m2). Voor wat betreft het portaal (met een oppervlakte van 8,84 m2 volgens de meting van de BHAC) geldt dat [X.] niet heeft weersproken dat dit op last van de brandweer zo is aangebracht zodat dit onderdeel van de indeling hoe dan ook niet aan [Y.] kan worden tegengeworpen.
4.18. Het hof neemt bij zijn oordeel nog in aanmerking dat [Y.] heeft aangevoerd dat de grote bergingen in de kelder ongeschikt zijn voor gebruik als magazijn gelet op de geringe plafondhoogte en het vochtprobleem (kwelwater), alsmede dat in het magazijn tevens de luchtbehandelinginstallatie is ondergebracht hetgeen noopt deze ruimte af te scheiden van de winkelruimte. [X.] heeft deze stellingen van [Y.] niet gemotiveerd weersproken.
4.19. Nu hiervoor is vastgesteld dat [Y.] op grond van het huurcontract bevoegd is de bedrijfsruimte binnen redelijke grenzen zelf in te delen en dat hij deze grenzen door de bestaande indeling van de bedrijfsruimte niet heeft overschreden, is het bewijsaanbod van [X.] dat [Y.] de scheidingswand (en het portaal) eerst ná oplevering van het gehuurde heeft geplaatst verder niet relevant voor de beslissing van de zaak. Dit bewijsaanbod wordt dan ook gepasseerd.
4.20. Grieven 2 en 3 falen. De beslissing van de kantonrechter dat het magazijn, de werkplaats en het portaal op de begane grond geen primaire winkelruimte zijn (en daarom niet voor 100 procentpunten bij de bepaling van de functionele vloeroppervlakte in aanmerking worden genomen), is immers in overeenstemming met de feitelijke bouwkundige inrichting van het pand welke past binnen de contractuele relatie van partijen.
Waardering van de berging 1 en berging 2 in de kelder:
4.21. [X.] bestrijdt de waardering in het kader van de vaststelling van de functionele vloeroppervlakte door de kantonrechter van de Bergingen 1 en 2 in de kelder met een oppervlakte van 33,58 m2 respectievelijk 37,20 m2 met 5 procentpunten en stelt dat een waardering met 10 procentpunten passend is. In de huurovereenkomst is de bestemming opslagruimte voor deze bergingen overeengekomen en verhuurder heeft voorafgaande aan de oplevering op 1 juli 1990 deze bergingen door uitdieping ook geschikt gemaakt voor deze bestemming.
4.22. [Y.] betwist niet dat deze bergingen in de huurovereenkomst voor opslagruimte zijn bestemd en dat verhuurder de kelder daarvoor door uitdieping geschikt heeft gemaakt. [Y.] voert echter aan dat de kosten van deze aanpassing voor haar rekening zijn gebracht door een toe-slag op de huurprijs van NLG 2.500,- per jaar tot 1 juli 2000.
4.23. Het hof stelt vast dat in art. 3 lid 2 van Pro het huurcontract is bepaald dat voor een periode van 10 jaar een bedrag van NLG 2.500,- ex btw per jaar in de huurprijs is begrepen als vergoeding voor de door verhuurder gepleegde investering in de kelderruimte. Deze door [Y.] betaalde verbetering aan het gehuurde dient bij de nadere vaststelling van de huurprijs derhalve buiten beschouwing te worden gelaten.
4.24. [X.] voert echter aan dat een bedrag van NLG 25.000,- voor het uitdiepen van de kelder een relatief geringe investering is, zodat er - indien deze investering door [Y.] buiten beschouwing wordt gelaten - er sprake is van een bijzondere geschiktheid van het gehuurde om het met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd, hetgeen als een huurprijsverhogende factor kan worden aangemerkt.
4.25. Het hof ziet geen aanleiding een uitzondering te aanvaarden op het uitgangspunt dat de investering van [Y.] ten behoeve van het uitdiepen van de kelder tot een bedrag van NLG 25.000,- (door een toeslag op de huurprijs van NLG 2.500,- gedurende tien jaren) bij de nadere huur-prijsvaststelling buiten beschouwing dient te worden ge-laten wegens het bij aanvang van de huur bestaan van een (huurprijsverhogende) bijzondere geschiktheid met betrekkelijke geringe kosten de kelder door uitdieping geschikt te maken voor gebruik als opslagruimte. Het hof beschouwt een bedrag van NLG 25.000,- niet als een betrekkelijk geringe investering.
4.26. De waardering door de kantonrechter van de kelders, uitgaande van de situatie voordat deze zijn uitgediept, overeenkomstig het concept advies van de BHAC met 5 procentpunten komt het hof passend voor. Grief 4 faalt daarmee.
Huurprijsvaststelling:
4.27. De kantonrechter heeft de functionele vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte – overeenkomstig het rapport van de BHAC – gelet op hetgeen ten aanzien van de grieven 1 tot en met 4 is overwogen met juistheid vastgesteld op 299,05 m2. De hoogte van de gemiddelde huurprijs ter plaatse van € 268,56 ex btw per functionele vierkante meter per jaar is verder niet bestreden. Grief 5, welke is gericht tegen de vaststelling van de huurprijs op een bedrag van € 80.312,87 ex btw per jaar, faalt daarmee.
Conclusie:
4.28. Het vonnis van 13 april 2005 zal worden bekrachtigd. De vordering van [X.] tot veroordeling van [Y.] tot betaling van de in hoger beroep vastgestelde huurprijs van € 80.312,87 ex btw per jaar vanaf 1 april 2003, telkens te verhogen met de contractuele indexering, is door [Y.] niet bestreden en zal worden toegewezen in voege met dien verstande dat hetgeen reeds is betaald in mindering strekt op hetgeen [Y.] ingevolge dit arrest verschuldigd is. De wettelijke rente is over de te weinig betaalde huur verschuldigd telkens vanaf de opeisbaarheiddatum van de betreffende huurtermijn (HR 15 juni 2001, NJ 2001, 435).
4.29. [X.] zal worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van [Y.] zoals hierna te begroten.
5. De uitspraak
Het hof:
verklaart [X.] niet-ontvankelijk in het hoger beroep voor zover dit is gericht tegen de vonnissen van 1 oktober 2003 en 19 januari 2005;
bekrachtigt het vonnis van 13 april 2005;
veroordeelt [Y.] tot betaling aan [X.] van een huurprijs van € 80.312,87 ex btw per jaar in twaalf gelijke termijnen elk groot
€ 6.692,74 ex btw, te verhogen met de contractuele indexeringen, maandelijks voor het eerst op 1 april 2003 bij vooruitbetaling te voldoen, te verminderen met hetgeen feitelijk reeds door [Y.] aan huurpenningen is betaald en te vermeerderen met de wettelijke rente over hetgeen op iedere termijn te weinig is be-taald, telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van die termijn;
veroordeelt [X.] in de proceskosten in hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Y.] begroot op € 244,- aan vastrecht en € 1.341,- aan salaris van de procureur;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 29 augustus 2006.