Uitspraak
C0400576/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 29 augustus 2006,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats]
appellant bij exploot van dagvaarding van 13 april 2004,
verder te noemen: huurder,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
het rechtspersoonlijkheid bezittend kerkgenootschap
DE ROOMS KATHOLIEKE PAROCHIE HEILIGE LAMBERTUS,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: verhuurder,
procureur: mr. C.J.P.H.M. Bonnier,
op het hoger beroep van de onder zaaknummer 238483 en rolnummer 2638/01 door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Helmond gewezen vonnissen van 22 mei 2002, 27 augustus 2003 en 14 januari 2004 tussen verhuurder als eiser en huurder als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft huurder twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot veroordeling van verhuurder om al hetgeen huurder ter uitvoering van die vonnissen aan verhuurder heeft voldaan aan huurder terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van verhuurder in de kosten.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft verhuurder de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Huurder huurt met ingang van 1 december 1980 van verhuurder bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te [vestigingsplaats] en sedert 1 oktober 1981 bedrijfsruimte met bovenwoning aan de [adres] te [woonplaats]. Huurder exploiteerde een slagerij. Artikel 1 van het huurcontract bepaalt onder meer:
“De eerste betaling zal plaats vinden op 1 december 1980 en vervolgens voor de eerste van iedere kalendermaand bij vooruit betaling te voldoen.”
4.1.2. De broer en schoonzus van huurder hebben met ingang van 1 maart 1992 van verhuurder gehuurd de bovenwoning aan de [adres] te [woonplaats].
4.1.3. Bij inleidende dagvaarding van 16 november 2001 heeft verhuurder onder meer de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Bij tussenvonnis van 22 mei 2002 is een comparitie van partijen en een descente bepaald. Bij tussenvonnis van 27 augustus 2003 zijn nadere bewijsstukken opgevraagd. In het eindvonnis is de ontbinding uitgesproken en is huurder veroordeeld het gehuurde te ontruimen. De ontruiming heeft inmiddels plaatsgevonden. Verhuurder heeft de onroerende zaken nadien verkocht.
4.1.4. Inzet van het geding in hoger beroep vormt enerzijds (grief 1) de vraag of de te late betalingen van de maandelijks verschuldigde huur een zodanig ernstig verwijt oplevert dat zulks de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en anderzijds (grief 2) de vraag of bij afweging van de belangen – te maken in het kader van de toetsing van de ernst van de tekortkomingen - in het voordeel verhuurder dient uit te vallen. De kantonrechter heeft beide vragen positief beantwoord.
4.2. Geen grief is gericht tegen het tussenvonnis van 22 mei 2002. Het hoger beroep is mitsdien in zoverre niet ontvankelijk.
4.3. Het hof stelt voorop dat terecht geen grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat te late betalingen van de verschuldigde huur, in het bijzonder als sprake is van ‘een structureel tekortschietend huurbetalingsgedrag’ (rov. 3 vonnis 22 mei 2002) tekortkomingen opleveren (als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW) die de verhuurder de bevoegdheid geven de huurovereenkomst te ontbinden. Dit oordeel is juist, vgl. HR 17 februari 2006, LJN AV0635, en HR 17 december 2004, WR 2005/24 en LJN AR1040.
4.4. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de tekortkomingen zodanig ernstig zijn dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen. Daartoe neemt het hof het volgende in overweging.
4.4.1. In de bijlagen 7 en 8 bij de akte van 28 mei 2003 heeft verhuurder een overzicht gegeven van het betalingsgedrag in de periode over de jaren 1992 t/m 1995 en 1997 t/m 1999, 2000 en 2002. Daaruit blijkt dat van de 84 termijnen van vóór de eeuwwisseling er slechts 4 op tijd zijn verricht. Er zijn in 2000 negen keer betalingen gedaan, geen van deze tijdig. Ook in 2002 is nimmer op tijd betaald. Over de eerste maanden van 2003, tot aan de akte, was € 2.739,09 betaald terwijl € 4.662,05 betaald had moeten worden. De achterstand in betalingen over de eerste vijf maanden van 2001 volgt uit de inleidende dagvaarding. Een en ander is door huurder niet betwist. Evenmin wordt betwist dat verhuurder in elk geval vanaf 1993 huurder vele malen heeft aangemaand en gesommeerd. Voorts staat vast dat verhuurder, in de woorden van de kantonrechter, ‘onophoudelijk achter haar geld heeft moeten aanlopen’ (punt 4 vonnis 27 augustus 2003).
Tenslotte vermeldt het hof dat uit het kort gedingvonnis van 17 juni 2004 blijkt dat ook de huur over de eerste drie maanden van 2004 niet tijdig is voldaan, zodat huurder zelfs ná het eindvonnis in de bodemprocedure zijn betalingsgedrag niet heeft verbeterd.
4.4.2. Dit betalingsgedrag levert, naar het oordeel van het hof, voldoende grond voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Desalniettemin heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 27 augustus 2003 het betalingsgedrag over 2003 nog in zijn beoordeling betrokken. Uit het door de verhuurder overgelegde overzicht – dat door huurder niet wordt betwist – blijkt dat over de eerste zes maanden van 2003 geen enkele termijn tijdig is betaald en dat er over heel 2003 een bedrag van € 2.258,04 te weinig is betaald.
4.4.3. De door huurder genoemde omstandigheden – de lange duur van de huurovereenkomst, de investeringen van huurder, het feit dat hij geen overlast bezorgt (aan derden begrijpt het hof), dat het gehuurde hem als broodwinning dient, dat er niet eerder een ontbindingsvonnis is uitgesproken en dat hij zelf afhankelijk is van betalingen door derden - nemen de ernst van de tekortkomingen niet weg en kunnen niet leiden tot een ander oordeel dan waartoe de kantonrechter reeds kwam. Aan huurder is alle gelegenheid geboden om zijn betalingsgedrag aan te passen aan de verplichtingen die hij op zich had genomen. Huurder is evenwel zelfs in de periode ná de inleidende dagvaarding in zijn betalingsgedrag, in afwijking van de verplichting om vóór de eerste van een mand betaald te hebben, blijven volharden. Dit ondanks uitdrukkelijke toezeggingen zijnerzijds om tijdig te zullen betalen en pogingen om middels een automatische incasso te late betaling te voorkomen. Het niet meer verstrekken van acceptgiro’s door verhuurder – naar verhuurder stelt vanwege het gaan lopen van de automatische incasso – ontslaat huurder evenmin uit zijn verplichting tijdig te betalen en noopte verhuurder niet tot aanmanen. Het hof voegt hieraan toe dat de kantonrechter, zo blijkt uit rov. 2 van het tussenvonnis van 22 mei 2002, dit aspect niet ten nadele van huurder heeft meegewogen. Ook het hof laat bij zijn beoordeling het betreffende tijdvak, september tot november 2001, buiten beschouwing.
4.4.4. Grief 1 faalt.
4.5. Grief 2 keert zich tegen rov. 6 van het eindvonnis. Betoogd wordt dat een afweging van belangen in het voordeel van huurder dient uit te vallen.
4.5.1. Huurder betoogt dat op grond van HR 27 november 1998, NJ 1999/197, de belangen die hij had dienen te worden afgewogen tegen het belang van verhuurder bij de ontbinding van de huurovereenkomst. Deze rechtsregel is evenwel niet in genoemd arrest terug te vinden. Daarin wordt wel overwogen (rov. 3.4) dat de klacht, dat bij de toetsing of sprake is van een voldoende ernstige tekortkoming de ernst van die tekortkoming dient te worden afgewogen tegen het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst, faalt. Voorts wordt overwogen dat de rechter bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen, rekening moet houden met alle omstandigheden van het geval. In dit kader dient inderdaad rekening te worden gehouden met de belangen van huurder en van verhuurder.
4.5.2. Het hof is overigens met de kantonrechter van oordeel dat ook als rekening wordt gehouden met alle belangen van huurder, in het bijzonder de zwaarwegende belangen van wonen en de uitoefening van zijn bedrijf en al wat daarmee samenhangt, zulks afgezet tegen de belangen van de verhuurder niet geoordeeld kan worden dat de ernst van de tekortkoming van huurder zodanig gering zou zijn dat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen achterwege dienen te blijven. In het bijzonder weegt zwaar het feit dat huurder ná de inleidende dagvaarding en gedurende de hele procedure – die meerdere jaren heeft geduurd en waarin hij zelfs nog door de kantonrechter is gewaarschuwd in mei 2002 – vrijwel steeds te laat heeft betaald, mede in het licht van de al jaren durende conflict tussen partijen over de te late betalingen. Onder deze omstandigheden kan van verhuurder niet worden verlangd de huurovereenkomst voort te zetten. Het hof voegt hieraan toe dat het belang bij van een verhuurder bij tijdige betaling, dat wil zeggen bij betaling enkele dagen na de opeisbaarheid, in de regel niet zwaar zal wegen. Dit wordt anders in het zich hier voordoende geval van jarenlang, bijna maandelijks te laat betalen, waarbij ook achterstanden van meer dan een maand zijn voorgekomen, en bij volharding in dit gedrag tijdens de ontbindingsprocedure.
4.5.3. Grief 2 faalt.
4.6. Nu de grieven falen dienen de vonnissen van 27 augustus 2003 en 14 januari 2004 te worden bekrachtigd. Huurder zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen.
5. De uitspraak
Het hof:
verklaart huurder niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het tussenvonnis van 22 mei 2002;
bekrachtigt de vonnissen van 27 augustus 2003 en 14 januari 2004;
veroordeelt huurder in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van verhuurder gevallen, tot op heden begroot op € 241,- voor vast recht en op € 894,- voor salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 29 augustus 2006.