Uitspraak
C0500664/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 29 augustus 2006,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats], hierna: “[X.]”,
appellant bij exploot van dagvaarding van 22 april 2005,
procureur: mr. J.W. Weehuizen,
tegen:
de stichting STICHTING SOCIALE WONINGBOUW EN BEHEER,
gevestigd te [vestigingsplaats], hierna: “SSW”,
geïntimeerde bij voormeld exploot van dagvaarding,
procureur: mr. E.H.H. Schelhaas,
op het hoger beroep van de door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector Kanton, locatie 's-Hertogenbosch, gewezen vonnis van 7 april 2005 tussen SSW als eiseres en [X.] als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnis met zaak/rolnummer 379614 CV EXPL 10650/04.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep.
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] drie grieven aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep. Hij heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, SSW alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen dan wel deze vorderingen zal af wijzen, met veroordeling van SSW in de proceskosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft SSW de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, zonodig met verbetering van gronden, met veroordeling van [X.] - bij uitvoerbaar verklaard arrest –
in de proceskosten in hoger beroep.
Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van hoger beroep
Hiervoor wordt verwezen naar de grieven en de daarop gegeven toelichting, zoals vermeld in de memorie van grieven.
4. De beoordeling:
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [X.], geboren 3 maart 1949, heeft met ingang van 20 april 1998 van SSW gehuurd de etagewoning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de "woning") voor een huurprijs van laatstelijk € 216,09 per maand.
4.1.2. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 1 oktober 1994, welke voorzover hier van belang luiden:
Artikel 8 Verplichtingen Pro van de huurder
(…)
13. Huurder zal zich onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen, dat zij schade veroorzaken aan het gehuurde, danwel als hinderlijk en storend worden ervaren door, of overlast bezorgen aan, medebewoners of derden aanwezig in de naburige percelen.
14. De gemelde verplichtingen in lid (…) 13 gelden bovendien voor de huisgenoten van huurder of degenen voor wie hij aansprakelijk is.
4.1.3. Bewoners van naburige woningen hebben (onder meer in 2003 en 2004) regelmatig bij SSW geklaagd over overlast (onder meer nachtelijk lawaai, luidruchtige bezoekers, vuilniszakken in de gang, open laten van de toegangspoort tot het binnenplein, uitschelden en bedreigen van andere bewoners) door bewoners c.q. gebruikers van de woning, waaronder een zoon van [X.].
4.1.4. [X.] is naar aanleiding van deze klachten bij brieven van 13 mei 2004 en 9 juni 2004 door SSW gewaarschuwd dat de overlast beëindigd diende te worden. Bij laatstgenoemde brief heeft SSW aan [X.] een Verklaring "Allerlaatste Kans" toegezonden, met de volgende inhoud:
SSW en omwonenden zullen in de toekomst geen nieuwe overlast ervaren, Ik zorg ervoor dat mijn zoon en de veelvuldig verblijvende derden niet meer in de woning zullen verblijven c.q. structureel bezoeken en tevens geen overlast richting omwonenden bezorgen, Ik bewoon de woning aan de [adres] structureel en er is geen sprake van "Niet Bewoning",
Ik ben me bewust dat niet nakoming van bovenstaande verklaring kan leiden tot een juridische procedure ter ontbinding van de huurovereenkomst.
[X.] heeft deze verklaring op 9 juli 2004 ondertekend.
4.1.5. In september, oktober en november 2004 ontvangt SSW wederom veel klachten van omwonenden over overlast zoals hiervoor omschreven door bewoners c.q. gebruikers van de woning, waaronder een zoon van [X.].
4.1.6. Bij brief van 16 november 2004 heeft SSW aan [X.] bericht dat een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt opgestart op grond van onder meer overlast.
4.1.7. SSW heeft bij exploot van dagvaarding van 28 december 2004 gevorderd - kort gezegd - ontbinding van de huurovereenkomst met [X.] inzake de woning alsmede veroordeling van [X.] tot ontruiming van de woning en tot betaling van een vergoeding van € 216,09 voor iedere maand dat hij de woning na de ontbinding van de huurovereenkomst nog feitelijk in gebruik heeft, kosten rechtens.
4.1.8. De rechtbank heeft op 23 maart 2005 een comparitie van partijen gehouden en heeft vervolgens bij - uitvoerbaar bij voorraad verklaard - vonnis van 7 april 2005 de vorderingen van SSW toegewezen.
4.1.9. [X.] kan zich niet met dit vonnis verenigen en komt daarvan in hoger beroep.
Volgens SSW heeft [X.] de woning op 2 mei 2005 verlaten en ontruimd.
4.2. Met zijn eerste grief bestrijdt [X.] het oordeel van de rechtbank dat overlast aan omwonenden veroorzaakt door zijn zoon en door bezoekers van zijn zoon een toerekenbare tekortkoming van [X.] oplevert welke de ontbinding van zijn huurovereenkomst rechtvaardigt. De zoon was destijds al meerderjarig en was geen huisgenoot van [X.] en ook geen medehuurder. Hij verbleef uitsluitend op grond van de familierechtelijke band met [X.] in de woning, aldus [X.].
4.3. De grief faalt. Uit artikel 7:219 BW Pro vloeit voort dat [X.] jegens SSW op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van derden die met zijn goedvinden de woning hebben gebruikt of zich met zijn goedvinden daarin hebben bevonden. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen minderjarige of meerderjarige kinderen van de huurder.
4.4. [X.] heeft ter comparitie van 23 maart 2005 verklaard dat zijn zoon vaak in de woning verblijft en daar regelmatig bezoekers ontvangt, dat zijn zoon over een sleutel van de woning beschikt en dat hij niet bereid is zijn zoon de woning uit te zetten. Het hof is van oordeel dat op grond hiervan vast staat dat [X.] heeft goedgevonden dat zijn zoon de woning gebruikte en daar bezoekers ontving.
4.5. [X.] heeft geen grief gericht tegen de overweging in het vonnis waarvan beroep onder 3.4.2 dat als vaststaand wordt aangenomen dat de zoon van [X.] en de derden met wie hij contacten onderhield zich schuldig hebben gemaakt aan hinderlijk en storend gedrag en dat zij overlast hebben bezorgd zoals hiervoor omschreven. Ook het hof zal daarom hiervan uitgaan.
4.6. Hiermee staat naar het oordeel van het hof vast dat de overlast aan omwonenden is veroorzaakt door personen die met goedvinden van [X.] de woning gebruikten of zich daarin bevonden zodat [X.] op grond van art. 7:219 BW Pro voor deze overlast jegens SSW aansprakelijk is.
4.7. Met zijn derde grief bestrijdt [X.] dat artikel 8 leden Pro 13 en 14 van de Algemene Huurvoorwaarden als grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst wegens door zijn zoon en diens bezoekers veroorzaakte overlast kunnen dienen omdat zijn zoon geen huisgenoot was en [X.] voor gedragingen van zijn (meerderjarige) zoon verder niet aansprakelijk is.
4.8. Het hof stelt vast dat [X.] zich in deze - hiervoor onder 4.1.2 aangehaalde - bepalingen uit de Algemene Huurvoorwaarden contractueel jegens SSW heeft verbonden dat zijn huisgenoten of anderen voor wie hij aansprakelijk is geen overlast aan omwonenden veroorzaken.
4.9. Een redelijke uitleg van dit beding - rekening houdende met de betekenis die partijen daaraan over en weer gelet op de omstandigheden van het geval redelijkerwijs mochten toekennen - brengt mee dat de zoon van [X.] en diens bezoekers vallen in de categorie van personen voor wiens gedragingen [X.] aansprakelijk is.
4.10. Immers, hiervoor is vastgesteld dat de zoon met toestemming van [X.] in de woning verbleef en daar bezoekers ontving. Vast staat voorts dat [X.] in elk geval na ontvangst van de brieven van SSW van mei en juni 2004 ervan op de hoogte was dat zijn zoon en diens bezoekers veelvuldige en ernstige overlast veroorzaakten. Gesteld noch gebleken is ten slotte dat de klachten van omwonenden [X.] aanleiding hebben gegeven maatregelen te treffen opdat deze overlast zou eindigen.
4.11. Dit brengt mee dat aan [X.] moet worden toegerekend dat tekort is geschoten in de verplichtingen op grond van artikel 8 van Pro de Algemene Huurvoorwaarden. Ook de derde grief faalt dus.
4.12. Met zijn tweede grief betoogt [X.] ten slotte dat de rechtbank ten onrechte betekenis heeft gehecht aan de hiervoor onder 4.1.4 aangehaalde Verklaring "Allerlaatste Kans". Volgens [X.] is door ondertekening van deze verklaring geen aanvulling op de huurovereenkomst tot stand gekomen. De ontbinding van de huurovereenkomst kan dan ook niet op deze verklaring worden gebaseerd.
4.13. De grief faalt. Aan de Verklaring "Allerlaatste Kans" kan naar het oordeel van het hof in zoverre betekenis worden gehecht dat op grond van deze verklaring vast staat dat [X.] op de hoogte was van de door zijn zoon en diens bezoekers veroorzaakte overlast en dat hij is gewaarschuwd dat het ontstaan van verdere overlast tot beëindiging van de huurovereenkomst zou leiden.
4.14. Deze op grond van ondertekening door [X.] van de verklaring vaststaande omstandigheid is van belang in het kader van de beoordeling of de tekortkoming door [X.] (de aanhoudende overlast) de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Of de verklaring wel of niet als een aanvulling op de huurovereenkomst kan worden geduid - ook de rechtbank laat zich daar in het bestreden vonnis niet over uit - is in dit kader verder niet relevant zodat [X.] belang mist bij zijn grief.
Conclusie
4.15. Op grond van het voorgaande staat vast dat [X.] gedurende langere tijd en in ernstige mate tekort is geschoten in zijn wettelijke verplichting zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen (art. 7:213 BW Pro) en tevens dat [X.] heeft gehandeld in strijd met artikel 8, leden 13 en 14 van de Algemene Huurvoorwaarden.
4.16. Deze tekortkoming, waarvan naar de aard van de huurovereenkomst herstel niet meer mogelijk is, rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Het woonbelang van [X.] - nog daargelaten dat twijfels zijn gerezen of [X.] de woning daadwerkelijk nog zelf bewoonde - moet wijken voor het belang van SSW dat haar andere huurders gevrijwaard blijven van overlast als waarvan hier sprake is.
4.17. De grieven falen dus alle. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van SSW, welke veroordeling uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard overeenkomstig de vordering van SSW.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [X.] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van SSW tot aan deze uitspraak begroot op € 244,- aan vastrecht en € 894,- aan salaris van de procureur;
verklaart deze proceskosten veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 29 augustus 2006.