Uitspraak
typ. NJ
rolnr. C0501611/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 29 augustus 2006,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats],
hierna: “[X.]”,
appellant bij exploot van dagvaarding
van 23 november 2005,
procureur: mr. E.H.H. Schelhaas,
tegen:
[Y.],
wonende te [woonplaats],
hierna: “[Y.]”,
geïntimeerde bij voormeld exploot van dagvaarding,
procureur: mr. F.C.J.J. Jessen,
op het hoger beroep van de door de rechtbank 's-Hertogenbosch, sectie kanton, locatie 's-Hertogenbosch gewezen vonnis van 3 november 2005 tussen [X.] als eiser in conventie tevens verweerder in reconventie en [Y.] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnis met zaak/rolnummer 409147 CV EXPL 05-5536.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven, met bewijsstukken, heeft [X.] één grief aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep. Hij heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest:
PRIMAIR: zal ontbinden de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de winkelruimte gelegen aan de [vestigingsadres], met veroordeling van [Y.] deze winkelruimte binnen 14 dagen na het wijzen van arrest met al wie of wat zich van de zijde van [Y.] daarin of daarop mocht bevinden te ontruimen en ter vrije en algehele beschikking van [X.] te stellen;
SUBSIDIAIR: zal vaststellen dat de tussen partijen van kracht zijnde huurovereenkomst met betrekking tot de winkelruimte gelegen aan de [vestigingsadres] op 30 september 2005 eindigt, althans op een door het hof vast te stellen datum, met veroordeling van [Y.] deze winkelruimte binnen 14 dagen na het wijzen van arrest met al wie of wat zich van de zijde van [Y.] daarin of daarop mocht bevinden te ontruimen en ter vrije en algehele beschikking van [X.] te stellen;
met veroordeling van [Y.] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover ingaande de 14e dag na het wijzen van arrest.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [Y.] de grief bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [X.] in de proceskosten.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van hoger beroep
Hiervoor wordt verwezen naar de grief en de daarop gegeven toelichting, zoals vermeld in de memorie van grieven.
4. De beoordeling:
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Ingaande 1 oktober 1995 heeft de rechtsvoorgangster van [X.] met Ahmed [A.], h.o.d.n. Islamitische Slagerij [A.], een huurovereenkomst afgesloten voor de winkelruimte met een grootte van ca 100 m2 gelegen aan de [vestigingsadres], tegen een aanvangshuur van NLG 27.600,- ex BTW per jaar, voor de duur van vijf jaren, met een optie tot verlenging met nog eens vijf jaren. De huurovereenkomst bevat het volgende beding:
Het gehuurde, bestemming, gebruik
(…)
Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van de exploitatie van een Islamitische slagerij.
Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.
4.1.2. Ingaande 1 augustus 1998 is [Y.] als huurder voor [A.] in de plaats gesteld. In de akte van indeplaatsstelling is het volgende beding opgenomen:
[[Y.]] verklaart de ruimte uitsluitend zelf te gebruiken ten behoeve van de exploitatie van een islamitische slagerij, onder het verbod het gehuurde onder te verhuren of op welke wijze dan ook aan een derde in gebruik te geven. Handelen in strijd hiermee is een ontbindingrechtvaardigende toerekenbare tekortkoming.
4.1.3. [Y.] exploiteert in het gehuurde een detailhandel in allerhande artikelen (potten, pannen, tafels en stoelen).
4.1.4. Partijen hebben in 2001 en 2002 een procedure tot nadere huurprijs vaststelling gevoerd, welke heeft geresulteerd in het vonnis van de kantonrechter van 5 december 2002 waarin de huurprijs per 1 december 2000 werd vastgesteld op een bedrag van NLG 25.000,- (€ 11.344,51) ex btw per jaar. De huurprijs bedraagt in 2005 € 1.023,02 ex btw per maand.
4.1.5. Bij aangetekende brief van 21 september 2004 heeft [X.] de huurovereenkomst aan [Y.] opgezegd tegen 1 oktober 2005 op de volgende gronden:
de bedrijfsvoering van [Y.] is niet zoals een goed huurder betaamt;
de echtgenote van [X.] wil de winkelruimte persoonlijk duurzaam in gebruik nemen en heeft daartoe deze winkelruimte dringend nodig;
de belangen van [X.] bij beëindiging van de huurovereenkomst wegen in redelijkheid zwaarder dan die van [Y.] bij verlenging daarvan.
4.1.6. Bij brief van zijn gemachtigde van 25 oktober 2004 heeft [Y.] aan [X.] bericht niet in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 oktober 2005.
4.1.7. [X.] heeft bij exploot van dagvaarding van 4 juli 2005 gevorderd - kort gezegd - primair ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling tot ontruiming en subsidiair vaststelling dat de huurovereenkomst eindigt op 30 september 2005, kosten rechtens.
4.1.8. De kantonrechter heeft bij vonnis van 3 november 2005 de vorderingen van [X.] afgewezen, met veroordeling van [X.] in de proceskosten.
4.1.9. [X.] kan zich niet met dit vonnis verenigen en komt daarvan in hoger beroep.
4.2. De tegen het vonnis van 3 november 2005 aangevoerde grief legt het geschil in volle omvang aan het hof voor.
Ontbinding wegens bestemmingswijziging
4.3. Het hof heeft allereerst te onderzoeken of [Y.] door de wijziging van de bestemming van het gehuurde van islamitische slagerij in detailhandel in allerhande artikelen (potten, pannen, tafels en stoelen) zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat de ontbinding met haar gevolgen hierdoor wordt gerechtvaardigd.
4.4. Partijen zijn verdeeld over de vraag of op grond van het hiervoor onder 4.1.2 aangehaalde beding uit de akte van indeplaatsstelling wijziging van de contractuele bestemming islamitische slagerij moet worden aangemerkt als een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Deze vraag kan in het midden worden gelaten, gelet op hetgeen hierna wordt overwogen.
4.5. [Y.] voert aan dat [X.] zijn recht heeft verwerkt ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen wegens wijziging van de bestemming, aangezien [X.] reeds geruime tijd wetenschap heeft van deze wijziging - in elk geval sedert de comparitie van partijen welke op 29 oktober 2002 is gehouden in de procedure tot nadere huurprijsvaststelling - maar daartegen tot de opzeggingsbrief van 21 september 2004 geen bezwaar heeft gemaakt.
4.6. Naar het oordeel van het hof heeft [X.] inderdaad bij [Y.] het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat hij geen bezwaar had tegen de wijziging van de bestemming. Immers, [X.] is in elk geval tijdens de procedure tot nadere huurprijs vaststelling in 2001 c.q. 2002 op de hoogte geraakt van deze bestemmingswijziging. Uit het door [X.] bij conclusie van eis in eerste aanleg overgelegde tussenvonnis van de kantonrechter van 26 september 2002 blijkt dat partijen over de invloed van deze bestemmingswijziging op de huurprijs hebben gedebatteerd en dat [X.] toen het standpunt heeft ingenomen dat deze wijziging tot een hogere huurprijs dient te leiden. Aldus mocht [Y.] er in elk geval vanaf medio 2002 op vertrouwen dat [X.] geen overwegende bezwaren had tegen de bestemmingswijziging.
4.7. Dit gerechtvaardigd vertrouwen bij [Y.] staat er aan in de weg dat [X.] thans ontbinding van de huurovereenkomst op grond van deze bestemmingswijziging kan verkrijgen. Het hof neemt bij dit oordeel nog in aanmerking dat [X.] zelf kennelijk weinig belang hecht aan behoud van de contractuele bestemming islamitische slagerij, nu hij heeft aangegeven dat zijn echtgenote in het gehuurde een drankenhandel c.q. buffet voor afhaalmaaltijden wil vestigen.
4.8. Gelet op deze omstandigheden is het hof van oordeel dat de bestemmingswijziging door [Y.] vanaf medio 2002 thans niet langer als een tekortkoming kan worden aangemerkt die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De primaire vordering van [X.] is daarom niet toewijsbaar.
4.9. Thans dient het hof de subsidiaire vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt te onderzoeken. [X.] heeft de volgende – ook in zijn opzeggingsbrief van 21 september 2004 genoemde – beëindigingsgronden aangevoerd:
de bedrijfsvoering van [Y.] is niet geweest zoals een goed huurder betaamt (art. 7:296 lid 1 aanhef en onder a BW);
de echtgenote van [X.] wil de winkelruimte persoonlijk duurzaam in gebruik nemen en heeft daartoe de winkelruimte dringend nodig (art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW);
de belangen van [X.] bij beëindiging van de huurovereenkomst wegen in redelijkheid zwaarder dan die van [Y.] bij verlenging daarvan (art. 7:296 lid 3 BW).
Bedrijfsvoering niet zoals een goed huurder betaamt
4.10. [X.] voert hiertoe aan dat [Y.] zonder zijn toestemming in het gehuurde een "rommelwinkel" exploiteert waardoor de waarde van het pand daalt. [Y.] betwist dat er sprake is van een tekortschietende bedrijfsvoering.
4.11. Hiervoor is al beslist dat [X.] bij [Y.] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat hij akkoord is gegaan met de exploitatie van een detailhandel in allerhande artikelen (potten, pannen, tafels en stoelen) in de winkelruimte.
4.12. Gelet hierop kan [X.] thans aan de enkele omstandigheid dat [Y.] een dergelijke winkel in het gehuurde exploiteert geen argumenten ontlenen dat er sprake is van een tekortschietende bedrijfsvoering.
4.13. Voor het overige heeft [X.] geen feiten of omstandigheden aangedragen waaruit kan worden afgeleid dat [Y.] deze winkel niet exploiteert op de wijze zoals een goed huurder betaamt. Hij biedt op dit punt ook geen bewijs aan.
4.14. Deze beëindigingsgrond is derhalve niet komen vast te staan.
Dringend nodig voor eigen gebruik:
4.15. [X.] stelt dat zijn echtgenote, die thans een horecaonderneming uitbaat, in de winkelruimte een buffet voor afhaalmaaltijden met een espresso(koffie)bar alsmede een slijterij voor exclusieve wijn en port wil gaan exploiteren. Hij heeft een omschrijving van deze formule met de naam "La Cera" overgelegd.
4.16. [Y.] bestrijdt dat [X.] het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Allereerst beschikt [X.] volgens hem over andere geschikte winkelpanden. Bovendien is niet aangetoond dat de echtgenote van [X.] voor haar levensonderhoud op het door haar voorgenomen bedrijf is aangewezen, zoals bij hem wel het geval is. Tenslotte heeft [X.] het voornemen onvoldoende geconcretiseerd: hij overlegt geen begroting of ondernemingsplan.
4.17. Het hof heeft te beoordelen of voldoende aannemelijk is dat de echtgenote van [X.] de winkelruimte persoonlijk duurzaam in gebruik wenst te nemen voor exploitatie van bovenomschreven horeca/winkelformule "La Cera" en daartoe deze winkelruimte dringend nodig heeft.
4.18. [Y.] voert aan dat voor [X.] andere mogelijkheden bestaan om in deze behoefte te voorzien, maar hij laat na te onderbouwen wat die andere mogelijkheden inhouden en dat het benutten daarvan door [X.] voldoende in de rede ligt. Op deze grond faalt zijn verweer op dit punt (verg. HR 25 okt. 1991, NJ 1992,148).
4.19. Het hof komt de beoordeling van deze beëindigingsgrond niet toe aan een afweging tussen het belang van [Y.] bij het voortzetten van de huurovereenkomst en het belang van [X.] bij beëindiging daarvan. Beslissend is immers of [X.] aannemelijk maakt dat hij de winkelruimte dringend nodig heeft voor het voorgenomen gebruik door zijn echtgenote, in welk geval deze beëindigingsgrond imperatief dient te worden toegepast (HR 27 april 1979, NJ 1979,493), behoudens voorzover er sprake is van misbruik van bevoegdheid of onaanvaardbaarheid van de beëindiging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (HR 12 juli 2002, NJ 457).
4.20. [Y.] voert geen omstandigheden aan die nopen tot het oordeel dat [X.] misbruik maakt van zijn bevoegdheid tot huurbeëindiging of dat deze beëindiging anderszins naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Onvoldoende daartoe is dat [Y.] voor zijn levensonderhoud afhankelijk is van exploitatie van zijn detailhandel in het gehuurde en de echtgenote van [X.] - volgens [Y.] - niet.
4.21. Beslissend is derhalve of [X.] aannemelijk maakt dat er sprake is van een serieus en uitvoerbaar plan tot exploitatie door zijn echtgenote van bovenomschreven horeca/winkelformule "La Cera", in welk kader van belang is of aannemelijk is dat zij de daartoe benodigde vergunningen kan verkrijgen (HR 24 jan. 1997, NJ 1997,558). Het hof acht zich op dit punt onvoldoende voorgelicht.
4.22. [X.] wordt opgedragen bij akte stukken over te leggen op grond waarvan kan worden beoordeeld of er sprake is van een serieus en uitvoerbaar plan, zoals een ondernemingsplan met exploitatiebegroting en toelichting daarop, alsmede informatie omtrent de mogelijkheid de noodzakelijke vergunningen te verkrijgen. [Y.] zal daar bij antwoordakte op mogen reageren.
4.23. Uit overwegingen van proceseconomie zal het hof [Y.] thans al in de gelegenheid stellen zich uit te laten omtrent de hoogte van de door [X.] te betalen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, voor het geval beslist mocht worden dat de huurovereenkomst eindigt. Het hof is in dat geval tevens voornemens ambtshalve een bedrag te bepalen als bedoeld in art. 7:299 lid 3 BW dat [X.] aan [Y.] dient te betalen indien later mocht blijken dat de wil om de winkelruimte zelf (door zijn echtgenote) duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. [Y.] zal zich tevens kunnen uitlaten omtrent de hoogte van deze schadeloosstelling. [X.] zal daar bij antwoordakte op mogen reageren.
Belangenafweging:
4.24. Het hof komt pas aan de belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW toe indien komt vast te staan dat de beëindigingsgrond 'dringend nodig voor eigen gebruik' niet opgaat. De beslissing op dit punt zal daarom worden aangehouden.
4.25. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 26 september 2006 voor het nemen van een akte door [X.] respectievelijk [Y.] met het hiervoor onder 4.22 respectievelijk 4.23 omschreven doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 29 augustus 2006.