Uitspraak
typ. JP
rolnr. C0400944/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
derde kamer, van 25 april 2006,
gewezen in de zaak van:
de openbare rechtspersoon DE GEMEENTE HEEZE-LEENDE,
zetelende te Heeze, gemeente Heeze-Leende,
appellante bij exploot van dagvaarding van 12 juli 2004,
procureur: mr. C.M. van der Corput,
tegen:
1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1],
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
3. [GEÏNTIMEERDE SUB 3],
4. [GEÏNTIMEERDE SUB 4],
5. [GEÏNTIMEERDE SUB 5],
6. [GEÏNTIMEERDE SUB 6],
7. [GEÏNTIMEERDE SUB 7],
8. [GEÏNTIMEERDE SUB 8],
9. [GEÏNTIMEERDE SUB 9],
10. [GEÏNTIMEERDE SUB 10],
11. [GEÏNTIMEERDE SUB 11],
12. [GEÏNTIMEERDE SUB 12],
13. [GEÏNTIMEERDE SUB 13],
14. [GEÏNTIMEERDE SUB 14],
allen wonende te [plaats],
geïntimeerden bij gemeld exploot,
procureur: mr. L.R.G.M. Spronken,
op het hoger beroep van het door de rechtbank 's-Hertogenbosch gewezen vonnis van 2 juni 2004 tussen appellante - de gemeente - als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en geïntimeerden - hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud aan te duiden als [geïntimeerde] dan wel als bewoners en zonodig ieder afzonderlijk met de eigen naam - als eisers in conventie, verweerders in reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 86674/HA ZA 02-1851)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis, aan partijen genoegzaam bekend.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven (met negentien producties) heeft de gemeente veertien grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot het alsnog afwijzen van de vordering van [geïntimeerde] De gemeente heeft bij akte het besluit tot het voeren van verweer in hoger beroep overgelegd.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
2.3. Door de gemeente is een akte genomen, waarop [geïntimeerde] heeft geantwoord. Daarna hebben partijen de stukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar voornoemde memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. De rechtbank heeft geen feiten vastgesteld doch enkel de feiten vermeld waarop [geïntimeerde] zijn vordering baseert. Het hof zal eerst de feiten vaststellen en een omschrijving geven van het geschil.
4.2. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.2.1. [geïntimeerde] is woonachtig in de [straat] nrs. [nummers] te [plaats]. Achter de woningen van [geïntimeerde] ligt de spoorlijn Weert-Heeze. Tussen deze spoorlijn en de achtertuinen van [geïntimeerde] ligt een groenstrook die eigendom is van de gemeente. Sinds 1976 heeft de gemeente deze groenstroken in gebruik gegeven aan onder meer de bewoners van voornoemde woningen van de [straat] (prod. 1 MvG). In 1984 zijn er tussen de gemeente en de bewoners besprekingen gevoerd omtrent de aanleg van een geluidswal, hetgeen op 24 februari 1984 heeft geleid tot een aanbod van de gemeente aan de bewoners om de desbetreffende stroken grond te kopen voor een prijs van f 35,-- per m2. Dit voorstel is door de bewoners niet geaccepteerd.
4.2.2. Vanaf 1996 is de problematiek over de eventuele aanleg van een geluidswal met het al dan niet verkopen van de stroken grond aan [geïntimeerde] weer actueel geworden.
4.2.3. Op 5 januari 1999 heeft een informatiebijeenkomst plaatsgevonden inzake de geluidswal [straat]. Tijdens die bijeenkomst is ook gesproken over een eventuele verkoop van de groenstroken en dienaangaande vermeldt het verslag (prod. 4 MvG):
"De verkoop van de grond naar de omwonenden kan op verschillende manieren worden verkocht:
1 conform besluit van de gemeenteraad in 1997: verkoop van groenstroken aan particulieren à f 175,00/m2 (inclusief BTW)
2 onafhankelijk taxateur (te benoemen door gemeente) bepaalt de prijs"
4.2.4. Bij brief d.d. 2 maart 1999 (prod. 5 MvG) schrijft de gemeente aan [geïntimeerde]:
"Inmiddels hebben wij besloten om deze groenstrook niet te gebruiken voor de aanleg van een geluidswal met daarachter een fiets/voetpad.
De grond kan desgevraagd door u gekocht worden tegen een nog nader te bepalen grondprijs. Terzake zal door de gemeentelijke taxateur een taxatierapport worden opgesteld. In een gedeelte van de groenstrook liggen PTT kabels, dit zal bij de taxatie meegenomen worden."
4.2.5. Naar aanleiding van deze brief hebben alle bewoners de gemeente schriftelijk laten weten geïnteresseerd te zijn in een eventuele aankoop (zie o.a. prod. 6 en 17 MvG).
4.2.6. Op verzoek van de gemeente heeft [taxateur] de litigieuze strook grond getaxeerd. Volgens het taxatierapport van 21 juli 1999 (prod. 7 MvG) zijn de stroken gelegen achter [straat] [nummers] getaxeerd op f 16.500,--, f 15.500,--, f 19.200,--, f 25.800, f 25.800,--, f 25.800 en respectievelijk f 38.000,--. De gemeente heeft in 1999 de uitkomsten van deze taxatie niet aan [geïntimeerde] medegedeeld.
4.2.7. Bij brief van 20 maart 2000 (prod. 9 MvG) deelt de gemeente de bewoners het volgende mede:
"(...) Zoals wij reeds in ons schrijven van 2 maart 1999 hebben medegedeeld, hebben wij besloten af te zien van de aanleg van een geluidswal met daarachter een fiets/voetpad. Ter verduidelijking delen wij u mede dat het feit dat wij van deze optie (combinatie geluidswal met daarachter een fiets/voetpad) afzien, niet betekent dat wij daarmee ook afzien van de aanleg van een fiets/voetpad.
(...)
Een en ander betekent dat wij hierbij de ingebruikgeving van de strook als siertuin beëindigen en de overeenkomst opzeggen. Teneinde u een redelijke termijn voor ontruiming te gunnen, houden wij een opzegtermijn van ruim 4 maanden aan. Derhalve wordt de ingebruikgevingsovereenkomst per
1 september a.s. beëindigd.
Wij hebben reeds aangegeven dat de aangrenzende bewoners de strook, voor zover niet benodigd voor de aanleg van het fiets/voetpad, kunnen kopen, onder voorwaarde dat de stroken aaneengesloten worden verkocht. Inmiddels is gebleken dat alle omwonenden de grond in principe willen aankopen mits overeenstemming kan worden bereikt over de prijs.
Ingevolge de beleidsnota grondverkoop, in 1998 vastgesteld door de raad van de gemeente Heeze-Leende, moet bij de verkoop van stroken gemeentegrond gelegen aan voor-, zij- of achtertuin een prijs van f 175,-- per m2 exclusief (overdrachts)belasting worden gehanteerd. Noch het feit dat tijdens de hoorzitting van 5 januari 1999 is gezegd dat de grond op verschillende manieren kan worden verkocht en daarbij als mogelijkheid werd genoemd dat een onafhankelijke taxateur de prijs bepaalt, noch de inschakeling van een taxateur doen hieraan af. Alleen in geval van gegronde redenen en met toestemming van de raad kan van de door de raad vastgestelde prijs worden afgeweken. In dit geval zijn er geen gegronde redenen de raad voor te stellen van deze prijs af te wijken. Voorts zijn ten aanzien van de prijs geen toezeggingen of beloften gedaan.
Het voorgaande houdt in dat u de resterende grond kunt kopen voor een bedrag van f 175,-- per m2 exclusief (overdrachts)belasting."
4.2.8. Na deze brief is er tussen de gemeente en de bewoners nog veelvuldig gecorrespondeerd (zie onder meer de prod. 4 t/m 8 dagv. 1e aanleg en de prod. 10 en 11 t/m 15 MvG). Uiteindelijk sommeert [geïntimeerde] bij brief van
28 december 2001 (prod. 9 dagv. 1e aanleg) de gemeente om alsnog te bevestigen de groenstrook tegen door [taxateur] getaxeerde prijzen te gaan verkopen en leveren en bij brief van 1 mei 2002 (prod. 13 dagv. 1e aanleg) stelt [geïntimeerde] de gemeente definitief in gebreke. De gemeente ontkent echter dat zij in 1999 aan [geïntimeerde] een toezegging dan wel een aanbod heeft gedaan. Volgens de gemeente is er dus ook geen sprake van een overeenkomst.
4.3. [geïntimeerde] heeft vervolgens de gemeente bij dagvaarding van 8 oktober 2002 in rechte betrokken en primair gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat tussen [geïntimeerde] en de gemeente een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen krachtens welke de gemeente verplicht is om de litigieuze groenstrook aan [geïntimeerde] te leveren tegen door de gemeentelijke taxateur in diens rapport van 21 juli 1999 vastgestelde grondprijzen en dat de gemeente wordt veroordeeld om de litigieuze groenstrook tegen de in voornoemd taxatierapport genoemde grondprijzen aan [geïntimeerde] te leveren. Subsidiair vordert [geïntimeerde] een verklaring voor recht dat tussen [geïntimeerde] en de gemeente een koopovereenkomst is gesloten, krachtens welke de gemeente is verplicht de desbetreffende strook groenstrook aan [geïntimeerde] te leveren tegen een door de rechtbank naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid vast te stellen grondprijzen en voorts dat de gemeente wordt veroordeeld om de desbetreffende strook grond conform de door de rechtbank vastgestelde prijzen te leveren.
De gemeente daarentegen volhardt in haar standpunt, zoals verwoord in de uitvoerige correspondentie, te weten dat geen overeenkomst met betrekking tot de litigieuze groenstrook tot stand is gekomen en dat zij dus niet gehouden is de strook aan [geïntimeerde] te leveren. De gemeente vordert voorts in reconventie ontruiming van de groenstrook.
4.4. De rechtbank heeft in het vonnis van 2 juni 2004, kort samengevat, geoordeeld dat [geïntimeerde] uit de brief van 2 maart 1999 mocht begrijpen dat de gemeente de onderhavige strook grond zonder enig voorbehoud te koop aanbood tegen door de gemeentelijke taxateur vast te stellen grondprijzen en dat door aanvaarding van dit aanbod door [geïntimeerde] een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand zou komen. Aangezien volgens de rechtbank het aanbod door [geïntimeerde] tijdig is aanvaard, is een perfecte koopovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen. De rechtbank heeft de gevorderde verklaring voor recht dan ook uitgesproken en de gemeente veroordeeld om drie maanden na het vonnis de litigieuze grondstrook conform de in het taxatierapport van 21 juli 1999 vastgestelde grondprijzen te leveren. De vordering in reconventie is - in het verlengde daarvan - afgewezen.
Bij notariële akten van 8 november 2004 is de groenstrook door de gemeente aan [geïntimeerde] geleverd (prod. 18 en 19 MvG).
4.5. De grieven kunnen worden herleid tot de klacht dat de rechtbank de vorderingen in conventie ten onrechte heeft toegewezen en de vordering in reconventie ten onrechte heeft afgewezen. Daarmee is het geschil in volle omvang aan het hof voorgelegd.
4.6. De grieven I t/m VII zijn gericht tegen hetgeen in r.o. 3.1 door de rechtbank is overwogen en komen er in de kern op neer dat:
a) er tijdens de informatieve bijeenkomst van 5 januari 1999 door de gemeente geen concrete toezegging is gedaan dat [geïntimeerde] de grond zou kunnen kopen hetzij voor f 175,-- hetzij voor een, door de gemeente te benoemen taxateur, te bepalen prijs;
b) [geïntimeerde] uit de brief van 2 maart 1999 niet mocht opmaken dat de gemeente zonder enig voorbehoud de grond te koop aanbood;
c) de brief van 2 maart 1999 op zijn best is uit te leggen als een uitnodiging om verder te onderhandelen;
d) het schrijven van 2 maart 1999 niet voldeed aan de eisen van een aanbod in juridische zin omdat er nog een onduidelijkheid was omtrent (de omvang van) het aangeboden object.
4.6.1. Het hof is van oordeel dat de rechtbank op juiste en deugdelijke gronden heeft aangenomen dat [geïntimeerde] uit de brief van 2 maart 1999 mocht afleiden dat daarin door de gemeente aan de bewoners zonder enig voorbehoud een aanbod werd gedaan. Terecht acht de rechtbank daarbij van belang dat kort daarvoor op de informatieavond van 5 januari 1999 aan de bewoners was medegedeeld dat zij de litigieuze groenstroken zouden kunnen kopen hetzij voor f 175,-- per m2, hetzij tegen een door de gemeente te benoemen onafhankelijk taxateur. De brief van 2 maart 1999 is immers een vervolg op hetgeen tijdens de informatiebijeenkomst is besproken.
4.6.2. Tijdens de informatiebijeenkomst is door de gemeente medegedeeld dat de groenstroken door de bewoners gekocht zouden kunnen worden. Volgens het verslag kan de grond op verschillende manieren worden verkocht en dan geeft het verslag twee manieren waarop de koopprijs kan worden bepaald:
1) conform besluit van de gemeenteraad in 1997: verkoop van groenstroken aan particulieren à f 175,00/m2 (inclusief BTW);
2) door een onafhankelijk taxateur (te benoemen door de gemeente).
Anders dan de gemeente stelt, ligt daarin wel een concrete toezegging besloten dat kan worden gekocht hetzij voor f 175,-- m2, hetzij voor de door de taxateur vast te stellen grondprijs, althans mocht dat door [geïntimeerde] onder de gegeven omstandigheden zo worden opgevat. Wanneer de gemeente dan in aansluiting daarop bij brief van 2 maart 1999 de bewoners nogmaals meedeelt dat de grond desgevraagd kan worden gekocht tegen een nog nader te bepalen grondprijs en daaraan toevoegt dat "terzake" door de gemeentelijke taxateur een taxatierapport zal worden opgesteld, mocht [geïntimeerde] daar onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit afleiden dat de gemeente van de twee aangegeven mogelijkheden had gekozen voor bepaling van de prijs door de gemeentelijke taxateur. Zulks wordt voorts ondersteund door het feit dat de gemeente, eerst nadat zij van alle bewoners eind maart 1999 te horen had gekregen dat zij in principe geïnteresseerd waren in een eventuele aankoop, de gemeentelijke taxateur heeft ingeschakeld. Onder die omstandigheden had van de gemeente mogen worden verwacht dat zij vervolgens de bewoners van de uitkomst van die taxatie op de hoogte had gesteld. In dat geval was het aan de bewoners geweest om aan te geven of zij al dan niet conform de door de taxateur vastgestelde grondprijs tot aankoop wensten over te gaan. In zoverre is sprake van een uitnodiging om verder te onderhandelen, maar de gemeente was bij die onderhandelingen en ingeval de bewoners de door de gemeentelijke taxateur vastgestelde grondprijs zouden aanvaarden, gebonden aan het harerzijds zonder enig voorbehoud gedane aanbod.
4.6.3. In dit verband ontgaat het hof de relevantie van de stelling van de gemeente dat zij geen onafhankelijke doch een gemeentelijke taxateur heeft ingeschakeld. De gemeente heeft immers opdracht gegeven aan taxatiebureau [taxateur], naar mag worden aangenomen een onafhankelijk bureau. Dat deze taxateur wellicht vaker door de gemeente wordt ingeschakeld, doet aan de onafhankelijkheid van het bureau c.q. de taxateur niet af. Derhalve gaan ook de daarop voortbouwende stellingen van de gemeente dat zij de taxateur heeft ingeschakeld om intern advies in te winnen en dat de taxatie dus bedoeld was voor intern gebruik en om die reden in 1999 niet aan [geïntimeerde] openbaar/kenbaar is gemaakt (MvG sub 14), niet op. Het hof kan zich niet aan de indruk onttrekken dat de gemeente om reden dat zij de getaxeerde grondprijs te laag vond (zie MvG sub 15) het rapport heeft achtergehouden. De gemeente heeft door het achterhouden van deze relevante informatie gehandeld in strijd met de regels van de redelijkheid en billijkheid. Onderhandelende partijen zijn immers verplicht hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. De gemeente had [geïntimeerde] dan ook kort na 21 juli 1999 op de hoogte moeten stellen van de uitkomst van taxatie.
4.6.4. Voorts kan niet gezegd worden dat het aanbod niet voldeed aan de eisen van een aanbod in juridische zin. Ook al was de omvang van de aan te kopen groenstroken niet exact bekend, dat laat onverlet dat het te verkopen object, de groenstrook gelegen tussen de achtertuinen en de spoorlijn Eindhoven-Weert en zoals reeds in gebruik, voldoende bepaald was. Dat de aan te kopen strook grond 10 meter of 17 meter lang is, doet er gelet op de aard van het object - een strook grond gelegen aan de achtertuin en tussen de spoorlijn Eindhoven-Weert - niet toe. Zulks is enkel van belang voor hoogte van de totale koopprijs en zoals reeds overwogen was het aan de bewoners die prijs al dan niet te aanvaarden.
4.6.5. Kortom: er was inderdaad sprake van een aanbod van de gemeente tot aankoop van de litigieuze stroken grond tegen de door de taxateur vast te stellen grondprijs.
Derhalve falen de grieven I t/m VII.
4.7. De grieven VIII t/m X zijn gericht tegen r.o. 3.2. van het vonnis en stellen de vraag aan de orde of het aanbod door [geïntimeerde] tijdig is aanvaard.
4.7.1. Tussen partijen is niet in discussie dat [geïntimeerde] eerst door de gemeente in haar brief van 12 juni 2001 (prod. 14 MvG) op de hoogte is gesteld van het feit dat in opdracht van de gemeente reeds een taxatie was verricht. Het heeft [geïntimeerde], naar hij stelt, vervolgens nog enige moeite gekost om van de inhoud van dat rapport op de hoogte te geraken (zie MvA 3.13 en 3.14), maar nadat het rapport was ingezien, heeft [geïntimeerde] de gemeente laten weten de groenstrook conform de getaxeerde grondprijs te willen kopen. Aangezien het [geïntimeerde] niet valt te verwijten dat zij eerst in juni 2001 op de hoogte is gesteld van de getaxeerde grondprijs, geldt het aanbod onder die omstandigheden als tijdig aanvaard. Immers, zoals de rechtbank in r.o. 3.2 terecht heeft overwogen, geldt onder de vigerende omstandigheden in redelijkheid dat het aanbod gold totdat het in de brief van 2 maart 1999 aangekondigde taxatierapport zou zijn uitgebracht en [geïntimeerde] daarvan in kennis zou zijn gesteld en vervolgens op basis daarvan een beslissing had kunnen nemen.
Mitsdien falen ook de grieven VIII t/m X.
4.8. Op grond van het bovenstaande behoeven de grieven XI t/m XIV wegens gebrek aan belang geen behandeling meer. Het bewijsaanbod van de gemeente wordt als onvoldoende gespecificeerd gepasseerd. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd en de gemeente zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan de dag van deze uitspraak worden begroot op E. 288,-- aan verschotten en E. 1.341,-- aan salaris procureur;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Zwitser-Schouten, Venner-Lijten en H. Vermeulen en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 25 april 2006.