Uitspraak
typ. GR/AW
rolnr. C0401198/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 19 juli 2005,
gewezen in de zaak van:
[appellant sub 1],
wonende te [gemeente],
verder te noemen: [appellant sub 1],
en
[appellant sub 2],
wonende te [gemeente],
verder te noemen: [appellant sub 2],
appellanten bij exploot van dagvaarding van 26 augustus 2004,
procureur: mr. M.J.C. Zuurbier,
advocaat: mr. H.W.F.M. Schmitz,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [gemeente],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr. J.E. Lenglet,
advocaat: mr. A.L. van den Bergh,
op het hoger beroep tegen het door de rechtbank Maastricht, onder zaaknummer 62350/HA ZA 00-1298 gewezen vonnis van 30 juni 2004 tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in (voorwaardelijke) reconventie, en [appellant sub 1] en [appellant sub 2] als gedaagden in conventie, eisers in (voorwaardelijke) reconventie.
1. Het verloop van het geding tot de onderhavige instantie
Voor het verloop van het geding tot aan de onderhavige instantie verwijst het hof naar het tussenvonnis van 25 oktober 2001 (houdende een bewijsopdracht aan [geïntimeerde), naar het arrest van dit hof van 1 april 2003 (houdende vernietiging van het vonnis, een bewijsopdracht aan [appellanten] en terugverwijzing) en het (eind)vonnis waarvan beroep.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [appellanten] vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging, zowel in conventie als in reconventie, van het vonnis waarvan beroep en opnieuw recht doende, kort gezegd, tot niet-ontvankelijkverklaring van [geïntimeerde], althans tot afwijzing van zijn vordering en tot toewijzing van de (voorwaardelijke) reconventie, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten door hun advocaten.
Mr. Schmitz heeft gepleit aan de hand van een pleitnota. Bij deze gelegenheid heeft hij tevens een akte houdende overlegging van een productie genomen.
Mr. Zuurbier heeft verklaard de eis te verminderen, door doorhaling te vragen van de passage, in punt 2 van het petitum van de inleidende dagvaarding, van de woorden 'althans, gelet op de bereidheid van [hof: [geïntimeerde]] [geïntimeerde] om in het kader van de uitoefening van zijn eerste recht op koop, voor Fl. 125.000,- kosten koper per 1/3 deel'.
2.4. Partijen hebben daarna de stukken aan het hof overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de desbetreffende memorie.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Partijen zijn broers van elkaar en de enige erfgenamen van hun vader (overleden op 23 januari 1979) en hun moeder (overleden op 9 mei 2000). Zij hebben de woning c.a. van hun ouders geërfd en zijn sinds laatstgenoemde datum ieder voor een/derde gedeelte eigenaar.
4.1.2. Op 21 maart 1994 (dus nog bij leven van moeder, zij was toen nog vruchtgebruikster) hebben [appellanten], ieder afzonderlijk, aan [geïntimeerde] een optie gegeven op hun deel van het woonhuis c.a. en daarvan afzonderlijke maar gelijkluidende verklaringen (door [geïntimeerde] opgesteld) met de titel OPTIEVERKLARING ondertekend. Deze luiden:
[appellant sub 1], resp. [appellant sub 2]
VERKLAART:
dat op het moment dat boven vermelde onroerende zaak, geheel vrij van gebruiksrechten te aanvaarden is [hof: bedoeld is na het overlijden van moeder], zijn deel, namelijk een/derde gedeelte van deze onroerende zaak te koop aan te bieden en gedurende drie maanden na bekendmaking, absolute voorrang te verlenen tot eventuele verkoop van dit onroerend goed aan aspirant-koper: [geïntimeerde + adres].
Zulks voor de koopsom van: Fl. 35.000,-- zegge: vijfendertig duizend gulden, kosten koper.
De echtgenote van [appellant sub 1] heeft de verklaring mede-ondertekend. [appellant sub 2] is ongehuwd.
4.1.3. Tussen partijen staat wel vast dat het bedrag van fl. 35.000,- voor een/derde gedeelte van de woning veel te laag is in verhouding tot de waarde daarvan in het maatschappelijk verkeer. Reeds voor de inleidende dagvaarding heeft [geïntimeerde] aangeboden elk der gedeelten te willen kopen voor fl. 125.000,-.
In de akte van scheiding en deling dd. 6 januari 1987 van de nalatenschap van de vader van partijen wordt aan de onroerende zaak een waarde toegekend van fl. 225.000,-.
De WOZ-waarde, met peildatum 1 januari 1995, beliep voor de onroerende zaak Termaar 37 fl. 348.000,- en voor de loods (Termaar 37A) fl. 50.000,-.
[appellanten] hebben een taxatierapport in geding gebracht dd. 17 juni 2000, waarin de vrije onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, op die datum wordt geschat op fl. 1.185.000,-.
4.1.4. [appellanten] hebben in de brief van 13 november 2000 de nietigheid van de optieverklaring ingeroepen wegens dwaling, c.q. bedrog, c.q. misbruik van omstandigheden. (Het hof begrijpt het beroep op nietigheid als een beroep op de vernietigbaarheid).
4.1.5. In de onderhavige procedure vordert [geïntimeerde] nakoming van de optie. In voorwaardelijke reconventie (mocht de conventie worden toegewezen) vorderen [appellanten] te verklaren voor recht dat de optieverklaring nietig is op grond van dwaling c.q. bedrog c.q. misbruik van omstandig-heden c.q. zozeer in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat [geïntimeerde] zich in redelijkheid niet met vrucht op deze optieverklaring kan beroepen c.q. [appellanten] in redelijkheid niet aan deze optieverklaring gebonden geacht kunnen worden. [appellanten] hebben zich er verder op beroepen dat het bedrag van fl. 35.000,- per aandeel slechts een fictief bedrag is geweest en is opgenomen omdat [geïntimeerde] hen had meegedeeld dat in de optie nu eenmaal 'een' bedrag uitgedrukt moest worden.
4.1.6. De rechtbank heeft het verweer van [appellanten] mede opgevat als een beroep op artikel 3:196 BW (benadeling meer dan een kwart). De rechtbank heeft vervolgens [geïntimeerde] belast met het bewijs van zijn stellingen (1) dat bij het sluiten sprake is geweest van een vast bedrag en niet van een fictief bedrag en (2) dat [appellanten] bij het tekenen van de optie wisten wat de werkelijke waarde van de woning bedroeg en wisten dat zij zichzelf door het tekenen van de overeenkomst sterk benadeelden.
4.1.7. Van dit tussenvonnis is [geïntimeerde] in hoger beroep gekomen. Het hof heeft geoordeeld - kort gezegd - dat geen sprake was van verdeling van een gemeenschap en dat geen sprake was van een wilsgebrek. Het hof heeft [appellanten] vervolgens belast met het (tegen)bewijs (het bewijs volgt dwingend uit de akte) dat de koopsom van fl. 35.000,- geen vaste prijs inhield.
Het beroep op misbruik van omstandigheden werd als volgt afgewezen:
Voor zover zij zich overigens willen beroepen op wilsgebreken aan hun kant, is hetgeen zij ter onderbouwing daarvan naar voren hebben gebracht ontoereikend om de conclusie te rechtvaardigen dat daarvan sprake is.
4.1.8. Na getuigenverhoren heeft de rechtbank in het eindvonnis [appellanten] niet geslaagd geoordeeld in het te leveren bewijs, het beroep op wilsgebreken afgewezen, de conventionele vordering toegewezen en de reconventionele vordering afgewezen.
4.1.9. Op de achtergrond speelt een rol het feit dat een oom van partijen, die rond 1992 is overleden, op grond van zijn testament, [appellant sub 1] diens woning toedeelde tegen een prijs (fl. 132.000,-) die [geïntimeerde] als 'extreem gunstig' kwalificeert. In de familie is daarover veel commotie ontstaan. Dit feit werd oneerlijk gevonden. Om deze reden vonden partijen dat [geïntimeerde], na overlijden van moeder, de ouderlijke woning moest verkrijgen tegen een gunstige prijs.
Het bedrag van fl. 35.000,- heeft [geïntimeerde], volgens zijn stellingen, enerzijds gebaseerd op de grondprijs van 1994 en anderzijds op vergelijking met de prijs van oom's huis (3 maal fl. 35.000,- is fl. 105.000,-).
4.2. Grief 2 luidt:
Ten onrechte heeft de rechtbank - in rechtsoverweging 2.4.1 t/m 2.4.4 - het beroep van [appellanten] op dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden verworpen.
4.2.1. De rechtbank overwoog ten aanzien van het beroep op misbruik van omstandigheden als volgt:
De stelling dat sprake is geweest van misbruik van omstandigheden wordt verworpen omdat er geen sprake is geweest van een bijzondere omstandigheid in de zin van art 3:44 BW. Op geen enkele manier is immers vast komen te staan dat de broers zo weinig ervaring hadden dat zij de tekst van de optieverklaring niet begrepen. De rechtbank ziet verder, gelet op de familieverhoudingen, niet in dat (hof: [geïntimeerde]) [geïntimeerde], gelet op wat hij wist of had moeten begrijpen, de broers had moeten weerhouden van ondertekening van de optiever-klaring.
4.2.2. [geïntimeerde] voert tegen deze grief aan dat deze wilsgebreken niet meer aan de orde kunnen komen nu [appellanten] geen cassatie hebben ingesteld tegen het arrest van 1 april 2003.
Dit verweer faalt omdat tegen het (tussen)arrest van 1 april 2003 geen cassatie openstaat (nu daarin in het dictum geen beslissing wordt gegeven op hetgeen gevorderd was), behoudens tegelijk met dit eindarrest.
4.2.3. Anderzijds is daarmee nog niet gezegd dat het hof in dit stadium het beroep op wilsgebreken kan beoordelen. Het (tussen)arrest van 1 april 2003 geeft ten aanzien van het beroep op de wilsgebreken een eindbeslissing.
Voor een bindende eindbeslissing geldt de, op beperking van het processuele debat gerichte, regel dat daarvan in dezelfde instantie niet meer kan worden teruggekomen, behoudens indien bijzondere, door de rechter in zijn desbetreffende beslissing nauwkeurig aan te geven omstandigheden het onaanvaardbaar zouden maken dat de rechter aan de eindbeslissing in kwestie zou zijn gebonden. Dit laatste kan met name het geval zijn indien sprake is van een evidente feitelijke of juridische misslag van de rechter of indien de desbetreffende beslissing blijkt te berusten op een, niet aan de belanghebbende partij toe te rekenen, onjuiste feitelijke grondslag, HR 16 januari 2004, NJ 2004/318. Naar het oordeel van het hof doen deze situaties zich voor. Daartoe overweegt het hof als volgt.
4.2.4. Het hof heeft kennis genomen van HR 9 januari 2004, NJ 2004/141, waarin is geoordeeld dat in de omstandigheden van het geval het oordeel, dat de rol die een koper heeft gespeeld bij de totstandkoming van een koopovereenkomst als misbruik van omstandigheden moet worden aangemerkt, zozeer voor de hand ligt dat het andersluidende oordeel van het hof aan hoge motiveringseisen dient te voldoen om begrijpelijk te zijn. Tot de omstandigheden van het geval behoren de vertrouwensrelatie tussen partijen, de omstandigheid dat het initiatief bij de koper ligt en de omstandigheid dat de onroerende zaak op opjuiste grondslag is getaxeerd.
4.2.5. In het licht van het vorenstaande is het hof thans van oordeel dat de beslissing met betrekking tot het beroep op misbruik van omstandigheden in het arrest van 1 april 2003 heroverwogen dient te worden.
[appellanten] hebben immers (mede) een beroep gedaan op de vertrouwensrelatie tussen partijen, de veel te lage koopprijs en, het initiatief van [geïntimeerde]. Een taxatie door een ter zake deskundige ontbreekt. Dit zijn feiten die tussen partijen vaststaan. Bovendien geldt dat geen van partijen terzake kundig is op het gebied van de waarde van onroerende zaken ([appellant sub 2] is kassabediende; [appellant sub 1] elektromonteur). Tegen deze achtergrond kan, naar het hof thans oordeelt, niet worden volgehouden dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] onvoldoende hebben gesteld voor (beoordeling van) het beroep op misbruik van omstandigheden. Het zou onvaardbaar zijn van [appellanten] te verlangen eerst cassatie in te stellen tegen het tussenarrest alvorens hun - toereikend onderbouwde - beroep op misbruik van omstandigheden beoordeeld zou kunnen worden in feitelijke instantie.
4.2.6. Misbruik van omstandigheden is aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals (...) lichtzinnigheid (...) of onervarenheid bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand brengen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden, artikel 3:44 lid 4 BW.
4.2.7. Naar het oordeel van het hof doen deze gevallen van lichtzinnigheid en onervarenheid (en ten aanzien van [appellant sub 2]: ook nog de afhankelijkheid), mede in aanmerking nemende de familierelatie, zich hier voor, zij het niet ten aanzien van de optieverlening zelf, maar wel ten aanzien van de in die optieverlening tot uitdrukking gebrachte prijs.
[geïntimeerde] - die de WOZ-waarde van de woning kende zo bevestigde hij ter gelegenheid van het pleidooi - had zijn broers niet mogen bewegen tot het aangaan van de optie tegen een koopprijs waarvan hij wist en behoorde te begrijpen dat deze zeer onvoordelig voor zijn broers was en naarmate moeder langer zou leven hoogstwaarschijnlijk steeds onvoordeliger zou gaan worden.
Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat deze optieverlening een eenzijdige rechtshandeling betreft, waartegenover [geïntimeerde] geen tegenprestatie stelde, en dat [appellanten] kennelijk alleen vanwege en onder invloed van de familierelaties bereid waren [geïntimeerde] met deze optie tegemoet te komen.
4.2.8. Alleszins begrijpelijk is het dat de broers de woning van hun ouders, bij het overlijden van hun moeder, aan [geïntimeerde] wilden gunnen ([appellant sub 1] woonde niet in dat huis; voor [appellant sub 2], die alleenstaand is, is het huis te groot), en dat zij daarbij ook wel wilden uitgaan van een gunstige prijs (mede gelet op het voordeeltje dat [appellant sub 1] had genoten bij de erfenis van hun oom).
Daartegenover had [geïntimeerde] hen niet - althans niet zonder duidelijke informatie over hun positie eventueel na deskundige voorlichting - mogen bewegen genoegen te nemen met een door hem zelf voorgesteld en getaxeerd buitengewoon laag bedrag, dat blijkbaar overeenkomt met een kwart van een/derde deel van de WOZ-waarde (een waarde die in relatie tot de waarde in het maatschappelijk verkeer veelal lager ligt). [geïntimeerde] had moeten begrijpen dat zijn broers het voorstel zouden accepteren in het licht van het vertrouwen dat zij in hun broer stelden om hen een redelijk voorstel te doen.
Bovendien heeft [geïntimeerde] niet voorzien in een voorziening voor de waardestijging die het onroerend goed in de loop der jaren naar verwachting zou ondergaan, hoewel het op zijn weg lag een deugdelijk en betrouwbaar voorstel te doen.
[geïntimeerde] heeft daarbij tevens moeten begrijpen dat zijn broer [appellant sub 1] onder grote (sociale) druk van zijn familie stond om het voordeel van de erfenis van de oom te compenseren. Als [appellant sub 1] dan bereid is enige compensatie te geven, dan dient zulks te geschieden naar evenredigheid en voldoende deugdelijk onderbouwd en bij voorkeur verwoord in de akte te worden neergelegd, met name ten aanzien van de omvang. Hoewel het stellig [geïntimeerde] bedoeling is geweest zodanige evenredigheid te bewerkstelligen, had hij dienen te verifiëren of deze ook was bereikt. Zonder zich van dit resultaat te vergewissen, mocht [geïntimeerde] niet bevorderen dat zijn broers de optie ondertekenden.
4.2.9. [geïntimeerde] had zijn broers niet mogen bewegen genoegen te nemen met een waarde die - door [geïntimeerde] - wordt gerelateerd enkel aan de grondprijs. Het moge zo zijn dat de woning zich vanwege ouderdom en achterstallig onderhoud niet in optimale conditie bevond (en bij het overlijden van moeder in een nog slechtere staat zou kunnen verkeren), maar daarin kan geen aanleiding worden gevonden deze waarde op nihil te stellen, althans [geïntimeerde] had zijn broers niet mogen bewegen daarmee genoegen te nemen zonder deugdelijke voorlichting van een terzake deskundige, zoals een makelaar.
4.2.10. [appellanten] hebben kennelijk niet de reikwijdte van hun handelwijze overzien. [geïntimeerde] heeft dat moeten begrijpen. Onder de gegeven omstandigheid kan nog wel begrepen worden dat [appellant sub 1] afstand doet van enig deel van de waarde van zijn aandeel ten tijde van de optie (dat wil zeggen genoegen neemt met een schappelijke prijs), maar niet in de omvang die thans blijkt en nog minder dat hij tevens afstand doet van de toekomstige waardestijging. Voor [appellant sub 2] is deze financieel zo ongunstige optieverlening zonder meer onaanvaardbaar, hetgeen [geïntimeerde] had moeten begrijpen. De omstandigheid dat [appellanten], na aandrang van [geïntimeerde], ten tijde van het aangaan de optie de voorgestelde koopprijs redelijk vonden, maakt dit niet anders, nu zij voor deze redelijkheidstoets zijn afgegaan op de woorden van hun broer [geïntimeerde] en niet op deskundige en onafhankelijke voorlichting omtrent de prijs en de te verwachten prijsontwikkeling.
4.2.11. De bedragen waarvan [appellanten] thans verlangd worden afstand te doen staan in geen relatie tot het voordeel dat [appellant sub 1] genoot uit hoofde van de hem toegevallen erfenis, hoewel dit volgens de getuigenverklaring van [geïntimeerde] wel de bedoeling was.
4.2.12. De omstandigheid dat [appellant sub 1] ten tijde van het aangaan van de optie de WOZ-waarde van de onroerende zaak weleens had vernomen van zijn ouders (zoals hij bevestigde ter gelegenheid van het pleidooi) maakt een en ander niet anders. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde], ten tijde van zijn voorstel, dit voorstel heeft gerelateerd aan de WOZ-waarde of [appellant sub 1] (en [appellant sub 2]) op deze waarde heeft gewezen.
4.2.13. Ten aanzien van [appellant sub 2] geldt de misbruik van omstandigheden nog in sterkere mate omdat hij, zo bleek ter gelegenheid van het pleidooi, niet op adequate wijze in staat is zijn eigen belangen (op het gebied van onroerende zaken) naar waarde in te schatten door volledig te vertrouwen op wat zijn broer [geïntimeerde] hem voorstelt. Hij gaat er daarbij zonder meer van uit dat zijn broer handelt in zijn belang, waarbij hij bovendien geneigd is zijn eigen belangen voor de belangen van zijn broer terzijde te stellen. Niet is kunnen blijken dat [geïntimeerde] ten tijde van de optieverlening zich op enigerlei wijze de belangen van [appellant sub 2] heeft aangetrokken. [appellant sub 2] had geen voordeel van de erfenis van hun oom en hij woonde in de woning van moeder, een positie die hij moet opgeven na de verkoop van zijn aandeel. Waarom [appellant sub 2] genoegen zou moeten nemen met een veel lagere koopprijs dan zijn aandeel in het maatschappelijk verkeer waard was, wordt door [geïntimeerde] niet uiteengezet. Hiermee is tevens gegeven dat [appellant sub 2] de optie niet zou hebben verleend als zijn broer [geïntimeerde] daar niet om had gevraagd en [appellant sub 1] ook op het voorstel was ingegaan. Onder normale omstandigheden (en goed voorgelicht) zou [appellant sub 2] de optie niet onder dezelfde financiële voorwaarden hebben verleend.
4.2.14. De conclusie is dan dat de buitengerechtelijke vernietiging doel treft, zodat de vordering in conventie dient te worden afgewezen. Aan de voorwaardelijk ingestelde reconventionele vordering komt het hof niet toe. De overige grieven behoeven geen bespreking.
4.2.15. In de omstandigheid dat partijen in een familierelatie tot elkaar staan ziet het hof aanleiding de proceskosten in alle instanties te compenseren.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep in conventie en in reconventie gewezen, behoudens te aanzien van de proceskosten;
en in zoverre opnieuw recht doende in conventie:
wijst de vorderingen af.
compenseert de proceskosten in deze instantie gevallen, aldus dat elk der partijen haar eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Drijkoningen en Theuws en uitgesproken door de rolraads-heer ter openbare terechtzitting van dit hof op 19 juli 2005.
griffier rolraadsheer