Uitspraak
typ. JD/LG
Rolnr. KG C0401613/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 16 augustus 2005,
gewezen in de zaak van:
[appellant],
verblijvende te [gemeente],
appellant bij exploot van dagvaarding van 16 november 2004,
procureur: mr. G.J.A. van de Grint,
tegen:
de stichting STICHTING WONEN 's-HERTOGENBOSCH,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. E.H.H. Schelhaas,
op het hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank 's-Hertogenbosch gewezen vonnis in kort geding van 19 oktober 2004 tussen appellant - [appellant] - als eiser en geïntimeerde - SWH - als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 115289/KG ZA 04-570)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis in kort geding.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellant] vier grieven aangevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis in kort geding waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog toewijzing van zijn subsidiaire vordering in eerste aanleg.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft SWH de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Sinds 1980 huurde [appellant] van de Stichting Brabant Wonen (SBW) de woning staande en gelegen aan de [adres].
4.1.2. Bij een inval in de door [appellant] gehuurde woning is door de politie een hennepkwekerij aangetroffen. SBW heeft om die reden een procedure tot ontbinding en ontruiming aangespannen.
4.1.3. Bij verstekvonnis van de kantonrechter te 's-Hertogenbosch van 24 juni 2004 is de huurovereenkomst tussen [appellant] en de Stichting Brabant Wonen met betrekking tot de woning aan de [adres] ontbonden. Op 31 augustus 2004 is de ontruiming geëffectueerd, nadat bij vonnis in kort geding van 29 juli 2004 de vordering van [appellant] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis was afgewezen.
4.1.4. [appellant] stond ten tijde van de (naderende) ontruiming sedert een aantal jaren als woningzoekende ingeschreven bij Woonservice, een samenwerkingsverband van een aantal woningcorporaties in de regio 's-Hertogenbosch, waartoe ook SWH en Stichting Brabant Wonen behoren. Deze woningcorporaties beheren tezamen een groot gedeelte van het totale bestand aan huurwoningen in de regio 's-Hertogenbosch.
4.1.5. De oprichting van Woonservice vloeit voort uit het Convenant Woonruimteverdeling 's-Hertogenbosch 2003 dat op 2 oktober 2003 is gesloten tussen de gemeente 's-Hertogenbosch en, zoals gezegd, een aantal woningcorporaties. Blijkens artikel 2 heeft Pro dit convenant tot doel de samenwerking tussen partijen op het terrein van de verdeling van huurwoningen in beheer van de verhuurders vorm te geven en daaraan een formele basis te geven teneinde gezamenlijk zorg te dragen voor een rechtvaardige, doelmatige en marktgerichte verdeling van deze woningen.
4.1.6. Ingevolge artikel 3 van Pro dit convenant, voor zover hier van belang, bieden de verhuurders alle vrijkomende huurwoningen aan door middel van een daartoe ingestelde woonkrant en internetsite. Vervolgens kunnen de bij de verschillende woningbouwcorporaties ingeschreven woningzoekenden op het aanbod reageren. Uit artikel 8 lid 1 van Pro het convenant vloeit voort dat de woningen eerst worden aangeboden aan urgentiekandidaten en vervolgens aan woningzoekenden met de langste registratieduur.
De leden 4 en 5 van artikel 8 van Pro het convenant luiden als volgt:
"Alvorens tot toewijzing van een woning kan worden overgegaan, overlegt de woningzoekende alle daarvoor benodigde gegevens.
Indien een eerder huurcontract met de kandidaat-huurder is ontbonden omdat deze zich niet als een goed huurder gedragen heeft, kunnen corporaties aanvullende voorwaarden stellen alvorens tot verhuring over te gaan."
4.1.7. Artikel 13 van Pro het convenant gaat over de weigering van een kandidaat-huurder.
De leden 1 en 2 van dit artikel luiden als volgt:
" 1. De verhuurders verbinden zich tot het aangaan van een huurovereenkomst met de kandidaat-huurder die op basis van de in artikel 8 bedoelde Pro criteria als eerste in aanmerking komt voor de desbetreffende woning en die tevens voldoet aan de in artikel 7 bedoelde Pro criteria (kort gezegd inhoudende dat het moet gaan om een passende woning, toev. hof).
2. De verhuurders kunnen, in afwijking van het bepaalde in het eerste lid, alleen dan besluiten tot het niet aangaan van een huurovereenkomst met een kandidaat-huurder, zoals bedoeld in het eerste lid, indien:
a. ...
b. ...
c. de kandidaat-huurder heeft zijn vorige woning op slechte wijze bewoond dan wel niet in goede staat achtergelaten, waardoor de corporatie (hoge) kosten heeft moeten maken om de woning weer verhuurbaar te maken, welke schade (nog) niet is voldaan en waarvoor (nog) geen betalingsregeling is getroffen;
d. de kandidaat-huurder in het verleden aantoonbaar ernstige overlast heeft veroorzaakt en er verwacht wordt dat de kandidaat-huurder ook in de toe te wijzen woning ernstige overlast zal veroorzaken;
e. ...
f. ...
g. ...
h. een eerder huurcontract met de kandidaat-huurder is ontbonden omdat deze zich niet gedragen heeft zoals een goed huurder betaamt."
4.1.8. Op 13 augustus 2004 heeft [appellant] via het reactiesysteem van Woonservice telefonisch gereageerd op het aanbod tot verhuur van de vrijkomende woning aan de [adres 2]. Op grond van zijn inschrijvingsduur kwam [appellant] als eerste gegadigde in aanmerking voor toewijzing van deze woning. Enige dagen later is [appellant] door SWH als huurder geweigerd op grond van de omstandigheid dat de huurovereenkomst met betrekking tot de door hem van Stichting Brabant Wonen gehuurde woning aan de [adres 2] is ontbonden vanwege de aanwezigheid van een hennepkwekerij.
4.1.9. Feitelijk komt het beleid van SWH, zoals vastgelegd in voormeld convenant, erop neer dat [appellant] voor de gemiddelde duur van de normale inschrijvingsperiode voor woningzoekenden (ongeveer drie jaar) niet in aanmerking komt voor toewijzing van een andere huurwoning.
4.1.10. [appellant] heeft naar aanleiding van de voormelde weigering de onderhavige kort geding procedure aanhangig gemaakt en daarbij, na vermindering van eis, veroordeling gevorderd van SWH om aan hem de eerstvolgende vrijkomende huurwoning toe te wijzen en met hem ter zake een huurovereenkomst aan te gaan, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Bij vonnis in kort geding van 19 oktober 2004 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten.
4.2. Het hof verwerpt het verweer van SWH dat [appellant] in zijn vordering niet ontvankelijk dient te worden verklaard. Volgens SWH had [appellant] ingevolge het bepaalde in artikel 17 leden Pro 1 en 2 van het Convenant, inhoudende dat woningzoekenden, indien zij door de wijze waarop uitvoering is gegeven aan het Convenant rechtstreeks in hun belang worden getroffen, beklag moeten doen bij de ingevolge deze bepaling ingestelde onafhankelijke Beroepscommissie ex artikel 4, tweede lid van de Huisvestingswet en geldt dat uitspraken van deze commissie de partijen tot bindend advies strekken. Naar het oordeel van het hof kan [appellant], nu hij geen partij is bij het Convenant niet op grond van dat Convenant worden weerhouden zich tot de burgerlijke rechter te wenden.
4.3. In rov. 3.1. van het beroepen vonnis heeft de voorzieningenrechter overwogen dat [appellant] ter zitting zijn primaire vordering heeft ingetrokken. Deze vordering hield kort gezegd in een verklaring voor recht dat op 13 augustus 2004 tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen betreffende de woning staande en gelegen aan de [adres 2]. Ook in de memorie van grieven heeft [appellant], naast vernietiging van het vonnis in kort geding, enkel toewijzing van een andere huurwoning (de oorspronkelijke subsidiaire vordering) gevorderd. Het hof gaat er daarom vanuit dat het in hoger beroep alleen om deze vordering gaat. Hetgeen SWH in de memorie van antwoord heeft gesteld omtrent de primaire vordering kan derhalve buiten beschouwing blijven.
4.4. Grief I luidt dat de voorzieningenrechter ten onrechte geen enkele overweging heeft gewijd aan het standpunt van [appellant] dat het beleid van SWH en haar daarop gebaseerde weigering om met [appellant] te contracteren dient te worden beoordeeld in het licht van de publiekrechtelijke kleur die de taak van SWH in het kader van de verdeling van woonruimte heeft.
Met grief II komt [appellant] op tegen de overweging van de kantonrechter dat ook voor SWH het beginsel van de contractsvrijheid geldt en dat zij mitsdien niet kan worden verplicht om te contracteren met een haar onwelgevallige kandidaat-huurder en van onwettig of onredelijk beleid geen sprake is. Gelet op hun samenhang zullen deze grieven gezamenlijk worden behandeld.
4.4.1. Uit de toelichting op de beide grieven blijkt dat [appellant] zich op het standpunt stelt dat het woningtoewijzingsbeleid van SWH en de uitvoering daarvan worden bepaald door publiekrechtelijke normen en dat deze normen jegens hem in strijd zijn met het gelijkheidsbeginsel en het discriminatieverbod zoals vastgelegd in artikel 1 van Pro de Grondwet, en voorts met het verbod van willekeur en, ten slotte, het Verdrag inzake de rechten van het kind.
4.4.2. Naar het oordeel van het hof faalt dit standpunt reeds omdat - zelfs in het geval de sterke publiekrechtelijke kleuring in aanmerking wordt genomen, welke kleuring het hof wel aanneemt (overigens zonder de exacte omvang en invulling daarvan vast te stellen, nu zulks voor de beslissing in het onderhavige geval niet nodig is)
- geen sprake is van schending van de genoemde rechtsbeginselen, wetsbepalingen en rechten van [appellant], terwijl de door [appellant] genoemde beperkingen in de contractsvrijheid als gevolg van de "publiekrechtelijke kleuring" (welke beperking het hof eveneens aanneemt) er nog niet toe leiden dat van SWH kan worden verlangd hem reeds nu een huurcontract aan te bieden.
4.4.3. In dit geval hebben de gemeente en een achttal woningbouwverenigingen in de regio 's-Hertogenbosch gezamenlijk afspraken gemaakt om te komen tot een (hun inziens) eerlijke verdeling van de beschikbare huurwoningen en deze afspraken neergelegd in het Convenant Woonruimteverdeling 's-Hertogenbosch 2003. Voorshands deelt het hof niet het standpunt van [appellant] dat artikel 8 lid 5 en Pro artikel 13 lid 2 van Pro het convenant onverenigbaar zijn met elkaar. Deze bepalingen zien op verschillende situaties. Artikel 13 lid 2 ziet Pro op de situatie waarin geen huurovereenkomst hoeft te worden aangegaan, terwijl artikel 8 lid 5 betrekking Pro heeft op de inhoud van de huurovereenkomst die zal worden aangegaan.
4.4.4. Voorop gesteld dat het Convenant moet worden aangemerkt als een openbaar aanbod en voorts in aanmerking genomen de "publiekrechtelijke kleuring" en de relatieve monopoliepositie van de participanten bij het Convenant, ligt de vraag voor of - bij toepassing van artikel 13 lid 2 onder Pro h - de aanwezigheid van een hennepkwekerij in een vroegere door [appellant] gehuurde woning een objectieve en redelijke rechtvaardiging vormt voor de weigering van SWH met [appellant] een huurovereenkomst aan te gaan.
4.4.5. Naar het oordeel van het hof is die rechtvaardiging gelegen in de omstandigheid dat van SWH niet kan worden verlangd dat zij binnen een zekere periode contracteert met een (kandidaat-)huurder die voordien ernstig tekort is geschoten in de nakoming van een huurovereenkomst met een andere bij het Convenant aangesloten woningbouwvereniging en ten aanzien van wie die huurovereenkomst is ontbonden omdat hij zich niet heeft gedragen zoals het een goed huurder betaamt. Het door de woningbouwverenigingen gevoerde sanctiebeleid tegen misbruik van de gehuurde woning door daarin een hennepplantage te exploiteren, zou hoogst bezwaarlijk en onacceptabel in waarde inboeten indien door een samenwerkende woningbouwvereniging aanstonds na een ontruiming een nieuwe huurovereenkomst aangegaan moet worden. Het in artikel 13 lid 2 sub h van Pro het Convenant neergelegde criterium dat een verhuurder kan besluiten geen huurovereenkomst aan te gaan met een kandidaat-huurder omdat deze zich niet gedragen heeft als een goed huurder en het daarop gebaseerde toewijzingsbeleid zijn niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel of discriminerend. Ook van willekeur is geen sprake indien en voor zover na de beëindiging van de vorige huurovereenkomst een wachttijd van drie jaar, die alleszins redelijk is, wordt aangehouden. Na die periode moeten de gevolgen van het tekortschieten c.q. het onbetamelijke gedrag geacht worden te zijn uitgewerkt.
4.4.6. De vraag of het beleid van SWH jegens [appellant] in strijd is met het Verdrag inzake de rechten van het kind hoeft niet beoordeeld te worden, nu gesteld noch gebleken is dat [appellant] de zorg heeft voor minderjarigen. Daarmee falen de grieven I en II.
4.5. Grief III bevat de klacht dat de voorzieningenrechter geen enkel gewicht heeft toegekend, althans geen enkele overweging heeft gewijd aan de stelling van [appellant] dat het beleid van SWH en de overige woningbouwverenigingen en de uitvoering daarvan dienen te worden beoordeeld in het licht van de monopoliepositie die zij innemen op het terrein van de woningtoewijzing, terwijl grief IV de klacht bevat dat de voorzieningenrechter geen enkele overweging heeft gewijd aan de stelling van [appellant] dat in het beleid van SWH en de overige woningbouwverenigingen iedere proportionaliteit ontbreekt. Ook deze grieven zullen gezamenlijk worden behandeld.
4.5.1. Hoewel SWH de stelling van [appellant] heeft bestreden dat zij tezamen met de andere partijen bij het convenant ongeveer 75% van het totale aanbod aan huurwoningen in Den Bosch en Berlicum in beheer heeft, heeft zij erkend dat het feitelijk marktaandeel van de aangesloten woningbouwverenigingen redelijk hoog is. Ook indien SWH en de andere aangesloten woningbouwverenigingen in het kader van de woonruimteverdeling deze monopoliepositie van 75% zouden innemen, ontneemt dit hen niet het recht een toewijzingsbeleid te hanteren en daarvoor regels en voorwaarden op te stellen, mits zij bij totstandkoming van deze regels en voorwaarden een hoge mate van zorgvuldigheid betrachten en, zoals hiervoor reeds overwogen, daarvoor een redelijke en objectieve rechtvaardiging bestaat. Bovendien leidt de omstandigheid dat [appellant] niet met SWH of een van de andere aangesloten woningbouwverenigingen kan contracteren er voorshands niet zonder meer toe dat hij is verstoken van woonruimte. Voor [appellant] is het wellicht mogelijk een kamer te huren of tijdelijk bij familie onderdak te verkrijgen. Naar het voorlopig oordeel van het hof is geen sprake van een gebrek aan proportionaliteit in het beleid van SWH, indien en voor zover kandidaat-huurders zoals [appellant] na ommekomst van de gemiddelde inschrijvingsduur van drie jaar weer voor toewijzing van een woning in aanmerking kunnen komen. Deze periode is nog niet verstreken. Ook de grieven III en IV slagen dus niet.
4.6. Aan het door [appellant] uitdrukkelijk gedane bewijsaanbod gaat het hof gelet op het vorenstaande als niet ter zake dienende voorbij.
4.7. De conclusie is dat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke tot op deze uitspraak aan de zijde van SWH worden begroot op E. 288,-- ter zake verschotten en op E. 894,-- ter zake salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Koens, Van Etten en Den Hartog Jager en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 16 augustus 2005.
griffier rolraadsheer