Uitspraak
typ. KD
rolnr. C0300323/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
vierde kamer, van 1 juni 2004,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [plaatsnaam], gemeente [gemeentenaam],
appellant bij exploot van dagvaarding van
25 februari 2003,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE 1] en
[GEÏNTIMEERDE 2],
echtelieden, wonende te [plaatsnaam], gemeente
[gemeentenaam],
geïntimeerden bij gemeld exploot,
procureur: mr. E.H.H. Schelhaas,
op het hoger beroep van de door de rechtbank te Maastricht gewezen vonnissen van 23 september 1999, 27 april 2000, 10 mei 2001 en 22 januari 2003 tussen appellant - verder te noemen [appellant] - als gedaagde en geïntimeerden
- tezamen verder te noemen [geïntimeerde] - als eisers in eerste aanleg.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 39897/HA ZA 98-732)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
Bij memorie van grieven heeft [appellant] onder overlegging van producties tegen de vonnissen, waarvan beroep, vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot, kort gezegd, vernietiging van die vonnissen en alsnog afwijzing van de vordering van [geïntimeerde], met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van voornoemde vonnissen, zo nodig onder aanvulling van de gronden, met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties.
Partijen hebben de zaak doen bepleiten door hun advocaten, [appellant] door mr. G.A.J.M. Niederer, die zich daarbij bediend heeft van in het geding gebrachte pleitnotities, en [geïntimeerde] door mr. G.M.J. Diederen. Daarna hebben partijen onder overlegging van de processtukken uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Met de grieven is het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voorgelegd. Het hof zal waar nodig hierna op de afzonderlijke grieven ingaan.
4. De beoordeling
4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende:
- [geïntimeerde] heeft op 15 juli 1996 van [appellant] gekocht de woning met ondergrond, garage, tuin en verdere aanhorigheden aan de [adres] te [plaatsnaam]. Notarieel transport heeft plaatsgevonden bij akte d.d. 29 augustus 1996.
- Artikel 3 lid 6 van Pro de koopovereenkomst bepaalt:
"6. Koper is voornemens het registergoed te gebruiken voor eigen bewoning. Ten aanzien van dit gebruik verklaart verkoper nog dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan".
Artikel 5 van Pro de koopovereenkomst ("Garantieverklaringen aan de koper") bepaalt:
"Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 3 en 4 het navolgende:
Voor zover aan verkoper bekend zijn er geen feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 3 lid 6 omschreven Pro gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het registergoed, danwel tot het nemen van andere maatregelen".
Artikel 6 ("Informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper") bepaalt onder meer:
"Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht".
- [appellant] had vanaf 1980 tot in 1996 de woning zelf bewoond. Na de koop heeft het gezin [geïntimeerde] de woning betrokken.
- Naar aanleiding van mededelingen van de bewoner van het naastgelegen pand, [buurman] (verder te noemen: [buurman]) dat de tegels van het dakterras van de door [geïntimeerde] gekochte woning asbest bevatten heeft [geïntimeerde] offerte gevraagd en ontvangen betreffende verwijdering van de tegels van het terras en aanbrengen van nieuwe tegels met bijbehorende verdere werkzaamheden en kosten.
- [appellant] heeft, daartoe benaderd door [geïntimeerde], geweigerd kosten voor sanering en herstel van bedoeld dakterras te vergoeden of daarin te delen.
- [geïntimeerde] heeft daarop de onderhavige procedure tegen [appellant] ingesteld bij de rechtbank te Maastricht, en na vermeerdering van eis in de loop van de procedure, daarin gevorderd:
primair veroordeling van [appellant] tot betaling van een
bedrag van ƒ 17.731,-- aan [geïntimeerde] ter zake van
herstelkosten;
subsidiair gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst betreffende de woning, dan wel
meer subsidiair wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst,
telkens in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met ƒ 17.731,-- en [appellant] wordt veroordeeld dat bedrag van ƒ 17.731,-- aan [geïntimeerde] te voldoen;
alles te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag van dagvaarding, en met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure, daaronder begrepen de kosten van de door de rechtbank ingeschakelde deskundige. [appellant] heeft tegen die vorderingen verweer gevoerd.
- Nadat de rechtbank eerst deskundigenonderzoek had gelast en deskundigenbericht was uitgebracht, heeft de rechtbank vervolgens [geïntimeerde] toegelaten tot bewijs, en tenslotte bij eindvonnis een bedrag van (in hoofdsom) € 7.450,47 incl. BTW aan [geïntimeerde] toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding (6 mei 1998), en [appellant] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, waaronder de deskundigenkosten.
4.2 [appellant] is tegen het eindvonnis van de rechtbank van 22 januari 2003 en de daaraan voorafgegane tussenvonnissen in hoger beroep gekomen. Zijn grieven richten zich tegen het eindvonnis en tegen het tussenvonnis van 10 mei 2001. Dat brengt mede dat [appellant] in zijn appel tegen de tussenvonnissen van 23 september 1999 en 27 april 2000 door het hof niet-ontvankelijk verklaard zal worden.
Verder is bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep zijdens [geïntimeerde] naar voren gebracht dat, ingeval in zijn memorie van antwoord in zijn betoog ad grief 4 een (eigen) grief in incidenteel appel mocht worden gelezen, hij benadrukt dat niet beoogd is incidenteel appel in te stellen: voorzover in zijn memorie van antwoord anders wordt aangevoerd, wordt zulks door [geïntimeerde] ingetrokken.
4.3 In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd het niet-voldoen door [appellant] aan zijn mededelingsplicht, hoewel [appellant] volgens [geïntimeerde] wist dat de terrastegels op het dakterras asbesthoudend waren (schending door [appellant] van zijn mededelingsplicht), en voorts - met een beroep op art. 7:17 BW Pro - dat de woning niet beantwoordde aan de overeenkomst (non-conformiteit).
4.4 Het hof zal eerst grief III behandelen, waarin onder meer de kwestie van de (al dan niet) non-conformiteit aan de orde wordt gesteld.
4.4.1 Juist is dat, zoals [appellant] in zijn toelichting als eerste klacht aanvoert, de rechtbank in haar eindvonnis terugkomt op haar rechtsoverweging 2.6 van het tussenvonnis van 10 mei 2001, nadat zij in haar eindvonnis aanvankelijk had overwogen bij het tussenvonnis van 10 mei 2001 te volharden. Het betoog van [appellant] dat het eindvonnis aldus innerlijk tegenstrijdig is kan hem echter niet baten, nu de rechtbank in dat eindvonnis onder 2.4 uitdrukkelijk overweegt van eerdergenoemde r.o. 2.6 af te wijken, en zulks ook motiveert.
4.4.2 Grief III stelt het hof voor de vraag, of gelet op de inhoud van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarbij door [appellant] verstrekte garanties, het geleverde (niet) beantwoordde aan de overeenkomst.
4.4.3 De door de rechtbank benoemde deskundige komt in zijn deskundigenbericht, waarin geconstateerd wordt dat er in de tegels asbesthoudende materialen zijn aangetroffen (chrysotiel), weliswaar tot de conclusie dat er voor geen van de toegepaste materialen een directe saneringsnoodzaak aanwezig is en sanering niet verplicht is, doch geeft niettemin ernstig te nemen adviezen met het oog op en waarschuwingen voor gezondheidsrisico's.
Het deskundigenbericht wijst erop dat ingeval de tegels met hoge druk gereinigd worden - hetgeen naar de rechtbank terecht overweegt thans steeds gebruikelijker is - of wanneer er beschadigingen optreden, alsmede ingeval van sloop, zulks bedreigend/schadelijk is voor de gezondheid en saneringsmaatregelen getroffen moeten worden.
4.4.4 In zijn memorie van antwoord (pag. 7 onderaan/pag. 8, jo. pag. 5) heeft [geïntimeerde] uiteengezet welke belemmeringen hij met zijn gezin (met jonge kinderen) van die risico's ondervindt bij normaal dagelijks gebruik van het terras.
Gelet op hetgeen in de overeenkomst onder art. 3.6 en art. 5 is Pro bepaald, behoefde [geïntimeerde] deze gebreken aan het gekochte niet te verwachten, en beantwoordde het gekochte niet aan de overeenkomst. De uit het genoemde deskundigenbericht blijkende gezondheidsrisico's in aanmerking nemende, onderschrijft het hof het oordeel van de rechtbank dat van [geïntimeerde] in redelijkheid niet verlangd kan worden dat zij (blijven) leven met de voortdurende onzekerheid of de tegels niet toch beschadigd zijn of raken en of daarbij asbest is vrijgekomen of vrijkomt, en dat niet onredelijk geacht kan worden dat [geïntimeerde] over wenst(e) te gaan tot vervanging van die tegels.
4.4.5 Het vorenoverwogene leidt het hof tot het oordeel, dat [appellant] niet heeft geleverd hetgeen [geïntimeerde] op grond van de gesloten overeenkomst mocht verwachten, en dat het geleverde mitsdien niet beantwoordt aan de overeenkomst (art. 7:17 BW Pro).
[geïntimeerde] mag zich daar ten deze met recht op beroepen. In zoverre faalt daarom grief III.
Op het aspect van de kosten komt het hof hierna nader terug.
4.5 De in de vorige rechtsoverweging genoemde non-conformiteit vormt voldoende deugdelijke grondslag voor de vordering van [geïntimeerde]. Dat brengt mede, dat in het midden kan blijven of - bovendien - [appellant] geacht moet worden als verkoper zijn mededelingsplicht te hebben verzaakt. Daarop hebben de grieven I en II betrekking, waaraan het hof mitsdien voorbijgaat.
In zoverre brengt het hof wijziging aan in de door de rechtbank gebezigde gronden voor haar beslissing.
4.6 De grieven IV en V, evenals grief III voor het overige, lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Deze betreffen de schadeberekening en schadeomvang, en de wijze waarop de rechtbank haar berekeningen heeft toegepast.
4.6.1 Bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep is zijdens [geïntimeerde] desgevraagd geantwoord, dat inmiddels de litigieuze terrastegels zijn vervangen door nieuwe tegels.
Het hof gaat er daarom van uit, dat de werkelijke kosten die voor [geïntimeerde] daarmee gemoeid zijn (geweest), thans aan de hand van verificatoire bescheiden vastgesteld moeten kunnen worden. Teneinde daarin inzicht te krijgen en zich een oordeel te vormen over aard en omvang van die daadwerkelijk gemaakte kosten en de vraag in hoeverre deze in redelijkheid voor rekening van [appellant] dienen te komen, behoeft het hof nadere informatie van partijen, met name van [geïntimeerde].
4.6.2 [geïntimeerde] dient daartoe, onder bijvoeging van (kopieën van) de bijbehorende schriftelijke bescheiden zoals facturen, betalingsbewijzen etc., een overzicht van die kosten, waar nodig voorzien van verdere toelichting, bij akte ter rolle in het geding te brengen.
Het hof zal daarom, onder aanhouding van iedere verdere beslissing, de zaak naar de rolzitting verwijzen alswaar, als eerste, [geïntimeerde] in de gelegenheid zal worden gesteld tot het nemen van die akte met bijbehorende verificatoire bescheiden. [appellant] zal vervolgens in de gelegenheid gesteld worden daarop zijnerzijds bij akte ter rolle te reageren.
Mitsdien moet als volgt worden beslist:
5. De uitspraak
Het hof:
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep, voorzover dat is gericht tegen de vonnissen van de rechtbank te Maastricht van 23 september 1999 en 27 april 2000;
en voorts:
verwijst de zaak naar de rolzitting van dit hof van dinsdag 29 juni 2004 voor akte aan de zijde van [geïntimeerde] met het doel zoals in dit arrest onder 4.6.1/4.6.2 overwogen, en om [appellant] in de gelegenheid te stellen vervolgens op die akte bij antwoord-akte te reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. De Kok, De Klerk-Leenen en Van Wechem, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 1 juni 2004.