Uitspraak
typ. MBR
rolnr. C0300377/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
vierde kamer, van 20 april 2004,
gewezen in de zaak van:
1. de vennootschap onder firma [APPELLANTE SUB 1], en haar firmanten
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [APPELLANTE SUB 2], en
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [APPELLANTE SUB 3],
alle gevestigd te [plaats],
appellanten bij exploot van dagvaarding van 11 maart 2003,
procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,
tegen:
'[GEINTIMEERDE],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. J.F.H. Hulshuizen,
op het hoger beroep van het door de rechtbank te Maastricht gewezen vonnis van 12 december 2002 tussen appellanten - verder gezamenlijk te noemen [appellant] - als gedaagden en geïntimeerde - verder te noemen [geïntimeerde] - als eiser in eerste aanleg.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 72234/HA ZA 02-99)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
Bij memorie van grieven heeft [appellant] onder aanvoering van twee grieven geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis, waarvan beroep en alsnog (integrale) afwijzing van de vordering van [geïntimeerde]. Voorts vraagt zij het hof om een voorziening teneinde terugbetaling te verkrijgen van het bedrag van € 25.843,80 (te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van betaling) dat [appellant] inmiddels aan [geïntimeerde] heeft betaald ter voldoening aan dat vonnis.
[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis.
Daarna hebben partijen onder overlegging van de processtukken aan het hof gevraagd uitspraak te doen.
3. De grieven
De grieven strekken, kort gezegd, ten betoge dat de rechtbank de vordering van [geïntimeerde] ten onrechte heeft toegewezen. Ter inleiding op haar grieven stelt [appellant] het geschil in zijn geheel aan het hof te willen voorleggen.
4. De beoordeling
4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
- Najaar 2001 was [appellant] eigenaar van een te [plaats] aan de [adres] gelegen winkelpand, dat door haar werd verhuurd aan Score Investments B.V. (in de stukken wordt ook Score Retail Nederland B.V. als huurder genoemd, het hof komt daarop nog terug), verder ook te noemen Score. Van de bestuurder/enig aandeelhoudster van Score, Score Group B.V., was/is bestuurder de heer [bestuurder], verder te noemen [bestuurder]. [bestuurder] was/is tevens bestuurder en enig aandeelhouder van JEPE B.V., zijnde de enig aandeelhoudster van Score Group B.V.
- In die periode is [appellant] in contact gekomen met [geïntimeerde], die zich geïnteresseerd betoonde in aankoop van het pand. [appellant] verlangde een koopsom van minimaal ƒ 3.000.000,--. [geïntimeerde] heeft [appellant] te kennen gegeven bereid te zijn dat bedrag te betalen, en heeft een schriftelijk bod uitgebracht van ƒ 3.050.000,--.
- Van dit bod heeft [appellant] de huurster, Score, die een voorkeursrecht tot koop had, in kennis gesteld om haar de gelegenheid te bieden van haar voorkeursrecht gebruik te maken.
- Tussen [geïntimeerde] en [appellant] werd een overeenkomst gesloten, vastgelegd in een brief van [geïntimeerde] aan [appellant] d.d. 13 november 2001 (prod. 6 cva), waarin onder meer is bepaald:
"Ondergetekende, [geïntimeerde], handelend voor zich of nader te noemen meester, is bereid bovengenoemd pand [adres] te [plaats] aan te kopen voor ƒ 3.050.000,-- k.k.
Aangezien de huidige huurder Score Investments b.v. een voorkeursrecht van koop heeft betaalt [appellante sub 1] ƒ 50.000,-- courtage aan ondergetekende indien Score Investments b.v. gebruik maakt van haar voorkeursrecht en tot koop overgaat".
- [appellant] heeft bij brief van 22 november 2001 (prod. 7 cva) aan [geïntimeerde] medegedeeld:
"Score heeft ons laten weten niet in te gaan op onze aanbieding van fl. 3.050.000,- kk betreffende het winkelpand [adres] in [plaats] en dus niet van haar voorkeursrecht zoals verwoord in het huurcontract gebruik te maken.
Wij hebben inmiddels besloten om om ons moverende redenen niet in te gaan op Uw bod van diezelfde hoogte".
- Vervolgens heeft [appellant] bij brief van 29 november 2001 (prod. 8 cva) aan [geïntimeerde] bericht dat zij besloten had in te gaan op het door Score gedane bod van ƒ 3.000.000,-- k.k. betreffende het winkelpand [adres] te [plaats].
- Daarop heeft [geïntimeerde] aan [appellant] verzocht het in de overeenkomst d.d. 13 november 2001 genoemde bedrag van ƒ 50.000,-- aan hem te betalen, hetgeen door [appellant] is geweigerd. [geïntimeerde] is toen overgegaan tot het in rechte vorderen van betaling van dat bedrag, en heeft daartoe dit geding aanhangig gemaakt.
- [appellant] heeft zich in deze (de onderhavige) procedure op het standpunt gesteld dat zij aan [geïntimeerde] geen enkel bedrag verschuldigd is: zij voert aan enerzijds dat [geïntimeerde] geen enkele verkoopactiviteit heeft verricht, en anderzijds dat er geen sprake is van gebruik maken door de huurster van haar voorkeursrecht, doch dat het pand is gekocht door [bestuurder], de directeur van Score Investments B.V., in privé. Op de derde plaats is het pand voor een lagere prijs verkocht dan [geïntimeerde] had geboden.
- Bij het vonnis van 12 december 2002, waarvan beroep, heeft de rechtbank de vordering van [geïntimeerde], in Euro € 22.689,01, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding (3 januari 2002) toegewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.
Tegen dit oordeel en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richt zich het hoger beroep van [appellant].
4.2 De beide grieven van [appellant] tegen die uitspraak houden - kort samengevat - in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat door de huurster van het voorkeursrecht gebruik gemaakt is, en dat zij ten onrechte de verweren van [appellant] dat het pand niet door de huurster, doch door de heer [bestuurder] is gekocht (grief 1 spreekt over, naar het hof aanneemt abusievelijk: verkocht) en voor een lagere prijs, heeft verworpen.
4.3 Het hof constateert allereerst, dat partijen aanvankelijk over en weer Score Investments als huurster van het pand hebben aangeduid: zowel in de hiervóór onder 4.2 genoemde correspondentie als in de (slechts gedeeltelijk, alleen pag. 5 en 6) overgelegde huurovereenkomst wordt als huurster Score Investments B.V. vermeld, en niet Score Retail Nederland B.V.
Pas in de loop van de procedure heeft [appellant] naar voren gebracht dat Score Retail Nederland B.V. de huurster zou zijn, doch in haar akte na comparitie noemt zij beide vennootschappen als huurster.
Wat daarvan zij, nu de huurovereenkomst zelf, voorzover voorgelegd aan het hof, Score Retail Nederland B.V. in het geheel niet vermeldt, dient naar het oordeel van het hof te gelden dat partijen deze vennootschap, zó deze al (mede) betrokken was bij de huurovereenkomst, kennelijk vereenzelvigd hebben met Score Investments B.V.
Het hof zal, evenals de rechtbank in het aangevallen vonnis, Score Investments B.V. aanmerken als de huurster aan wie het voorkeursrecht toekwam (en voorzover nodig begrijpt het hof daaronder mede de tot dezelfde organisatie behorende Score Retail Nederland B.V.).
4.4 De vraag dient vervolgens beantwoord te worden, of door/namens de huurster van dat voorkeursrecht gebruik gemaakt is. Het hof beantwoordt die vraag evenals de rechtbank bevestigend.
4.4.1 Vast staat, dat naar aanleiding van het bod van [geïntimeerde] door [appellant] met de huurster onderhandelingen zijn gevoerd: met het voorkeursrecht van de huurster moest immers rekening gehouden worden.
4.4.2 Van het verloop daarvan en het uiteindelijke resultaat van die onderhandelingen heeft [appellant] [geïntimeerde] schriftelijk op de hoogte gesteld in haar brieven van 22 november en 29 november 2001. In de laatste bevestigt [appellant] expliciet aan [geïntimeerde] dat zij op het (onderstreping hof:) door Score, die aanvankelijk van haar voorkeursrecht geen gebruik zou maken, gedane bod van ƒ 3.000.000,-- kk besloten heeft in te gaan.
Daarmede geeft [appellant] er blijk van, dit als het (eind) resultaat van de met haar huurster gevoerde onderhandelingen te beschouwen.
4.4.3 Aangezien de huurster een vennootschap was, werd zij daarbij vertegenwoordigd door een natuurlijk persoon. In casu is dit gebeurd door [bestuurder]. Naar uit de door '[geïntimeerde] bij antwoord-akte overgelegde uittreksels uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel blijkt, was [bestuurder], direct dan wel indirect, de bestuurder/enig aandeelhouder van de Score-vennootschappen, en was [bestuurder] degene die daarin de uitsluitende zeggenschap en beslissingsbevoegdheid had.
4.4.4 Niet alleen de snelle afronding van de onderhandelingen - over het behoud van het pand voor Score en betaling van de koopprijs - wijst op effectuering van het voorkeursrecht, ook de door [appellant] in de conclusie van antwoord gebezigde formulering duidt daarop: [appellant] vermeldt daar immers dat een tweede gesprek heeft plaatsgevonden op instigatie van de huurster, dat de huurster alsnog een bod uitbracht en dat [appellant] besloot accoord te gaan met het bod van Score. De tussen [appellant] en [bestuurder] op schrift gestelde koopovereenkomst van 29 november 2001 doet daar niet aan af, nu [bestuurder] optreedt "voor zichzelf of nader te noemen volmachtgever" (prod. [appellant] bij akte na comparitie).
Terecht heeft de rechtbank overwogen, dat de periode tussen 22 november en 29 november 2001 zodanig kort is dat niet gezegd kan worden dat na 22 november een heel andere situatie was ontstaan, maar dat het ervoor gehouden moet worden dat [appellant] en de huurster hebben dooronderhandeld over de koop welke uiteindelijk tot stand is gekomen uiterlijk 29 november 2001. Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank, dat aldus door Score gebruik gemaakt is van het voorkeursrecht.
4.4.5 Het enkele feit dat [appellant] het pand verkocht heeft voor ƒ 3.000.000,-- en niet voor ƒ 3.050.000,-- doet daaraan niet af. Dat was kennelijk het resultaat van de onderhandelingen tussen [appellant] en Score. Niet valt in te zien waarom de hoogte van de overeengekomen koopsom beslissend zou zijn voor de vraag of gebruik is gemaakt van het voorkeursrecht.
4.5 Het vorenstaande voert tot de slotsom, dat de beide grieven falen, en dat het vonnis van de rechtbank moet worden bekrachtigd.
Het hof zal daarom [appellant] als de ook in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep, zodat als volgt moet worden beslist.
5. De beslissing
Het hof,
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Maastricht van 12 december 2002;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 625,-- aan verschotten en € 998,-- aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. De Kok, Huijbers-Koopman en De Klerk-Leenen, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 20 april 2004.