Uitspraak
typ. MB
rolnr. C9900491/RO
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
vijfde kamer, van 3 februari 2004,
gewezen in de zaak van:
1. [PRINCIPAAL APPELLANT SUB 1],
2. [PRINCIPAAL APPELLANT SUB 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten in principaal appel,
geïntimeerden in incidenteel appel,
procureur: mr. R.J.A. Slag,
tegen:
de rechtspersoonlijkheid bezittende NEDERLANDSE PROVINCIE VAN DE ORDE DER MINDERBROEDERS,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in incidenteel appel,
procureur: mr. J.E. Benner,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 6 december 2001, 16 mei 2002 en 15 april 2003 in het hoger beroep van de door de rechtbank te Roermond onder nummer 22283/HAZA 97-660 gewezen vonnissen van 6 november 1997, 13 augustus 1998 en 4 maart 1999.
14. Het tussenarrest van 15 april 2003
Bij genoemd arrest heeft het hof een aanvullend deskundigenbericht gelast en de Orde veroordeeld tot betaling van een nader voorschot. Iedere verdere beslissing in principaal en incidenteel appel is aangehouden.
15. Het verdere verloop van de procedure
15.1. De deskundigen hebben in de vorm van gespreksnotities d.d. 3 en 5 juni 2003 met daarbij gevoegd een nieuw exemplaar met markeringen van de bij het bericht
van 12 augustus 2002 behorende fotobijlage een aanvullend deskundigenbericht uitgebracht.
15.2. Partijen hebben ieder een memorie na deskundigenonderzoek genomen, [principaal appellanten] onder overlegging van producties.
15.3. Vervolgens hebben alleen [principaal appellanten] hun procesdossier voor uitspraak overgelegd. In het door hen overgelegde procesdossier ontbreekt het aanvullend deskundigenbericht. Het hof heeft van de inhoud daarvan ambtshalve kennis genomen door raadpleging van het ter griffie aangelegde dossier van deze zaak. Eveneens ontbreken in het overgelegde procesdossier de in de memorie na deskundigenonderzoek van [principaal appellanten] aangekondigde producties. Van de aangekondigde tekeningen heeft het hof kennis genomen door raadpleging van het ter griffie aangelegde dossier van deze zaak. Evenals in het overlegde dossier ontbreken daarin de aangekondigde foto's, zodat het hof daarvan geen kennis heeft genomen.
16. De verdere beoordeling
in principaal appel
16.1. In het aanvullend deskundigenbericht hebben de deskundigen gepersisteerd bij hun conclusie.
16.2. De Orde heeft de conclusie van het aanvullende deskundigenbericht onderschreven. [principaal appellanten] hebben hun inhoudelijke bezwaar tegen het deskundigenbericht van 12 augustus 2002 gehandhaafd en naar aanleiding van het aanvullend deskundigenbericht toegelicht. Daarover wordt het volgende overwogen.
16.2.1. In het tussenarrest van 6 december 2001 heeft het hof het kader uiteengezet waarbinnen de erfdienstbaarheid moet worden uitgelegd. Het hof blijft daarbij. Kort gezegd komt het erop neer dat het gaat om een bouwbestemmingsgerichte erfdienstbaarheid met als doel bescherming van de woonomgeving van - thans - [principaal appellanten] Uit de tekst van de erfdienstbaarheid volgt, dat deze bescherming tegen - qua uiterlijk - andere bouw dan woonhuizen inhoudt, en dat de term "herenhuizen" duidelijk maakt dat het gaat om huizen
van een zekere allure, waarmee de bouw van bijvoorbeeld flatgebouwen of rijtjeswoningen wordt uitgesloten
(ro 4.6). De betekenis van het begrip herenhuis in de huidige tijd moet de doorslag geven. Voorts is alleen het karakter van de bebouwing relevant, en niet aspecten als bijvoorbeeld het aantal huizen, de gelijkvormigheid ervan, de perceelsgrootte of het te verwachten verkeersaanbod (ro 4.8). Hierop stuit af het bezwaar van
[principaal appellanten] als vermeld onder de punten 4 en 16 van de memorie na deskundigenonderzoek.
16.2.2. Een redelijke uitleg van de erfdienstbaarheid brengt niet mee dat de term "herenhuizen met verdieping" inhoudt dat slechts woningen mogen worden gebouwd die gelijkwaardig zijn aan die van [principaal appellanten] (ro 4.7). De door [principaal appellanten] gemaakte vergelijking tussen de nieuw gebouwde woningen en hun eigen woningen is in het kader van dit geschil dan ook niet relevant.
16.2.3. Het hof heeft de deskundigen opgedragen met inachtneming van hetgeen hiervoor kort is weergegeven, een feitenonderzoek te doen naar de vraag of het type huizen, soortgelijk aan de in geschil zijnde nieuw gebouwde huizen, heden ten dage in de regio Midden-Limburg op de woningmarkt als herenhuis wordt aangeboden en zo ja, of dit regel of uitzondering is. De deskundigen hebben hierop geconcludeerd dat bedoeld woningtype in de huidige tijd in de regel te koop wordt aangeboden als herenhuis en dat ook woningen met minder allure soms het predikaat herenhuis krijgen. Zij hebben deze conclusie geadstrueerd aan de hand van een bij het bericht gevoegde fotobijlage van woningen die in de periode van zes maanden voorafgaande aan het arrest van 16 mei 2002 in
de regio Midden-Limburg als herenhuis te koop zijn aangeboden.
De stelling van [principaal appellanten] dat de deskundigen zich niet hebben uitgelaten over de vraagstelling of het om regel of uitzondering gaat, is dan ook niet juist.
16.2.4. [principaal appellanten] voeren aan dat de deskundigen in het deskundigenbericht verwijzen naar publicaties, zonder aan te geven welke publicaties zij hebben geraadpleegd. Dit bezwaar kan [principaal appellanten] niet baten. De deskundigen hebben verwezen naar de omschrijving van het begrip herenhuis in Van Dale en in Kramers woordenboek, en in de gespreksnotitie van 5 juni 2003 naar diverse aan onroerend goed gerelateerde vakgroepen en organisaties. De deskundigen hebben dit laatste niet geëxpliciteerd, maar zij hebben hun feitenonderzoek gedocumenteerd met de fotobijlage. Deze foto's spreken voor zich.
16.2.5. [principaal appellanten] spreken er hun bevreemding over uit dat de deskundigen op geen enkele manier ingaan op het in opdracht van de rechtbank uitgebrachte deskundigenbericht van [naam]. Naar het oordeel van het hof bestond hiervoor ook geen enkele aanleiding. Aan de deskundige [naam] was niet de vraag voorgelegd of huizen van hetzelfde type als de nieuw gebouwde huizen heden ten dage als herenhuis worden aangeboden - de rechtbank had deze vraag al bevestigend beantwoord -, maar of het type huizen en de wijze van projectie (het aantal) een wezenlijke aantasting van de waarde van de huizen van [principaal appellanten] vormde. Een geheel andere vraag derhalve.
16.2.6. De door het hof aan de deskundigen geven opdracht impliceerde dat zij als het ware de grootste gemene deler uit het aanbod van herenhuizen op de markt haalden. Het terzake door [principaal appellanten] aan de deskundigen gemaakte verwijt is dan ook niet terecht.
16.2.7. In de fotobijlage gehecht aan het aanvullend deskundigenbericht hebben de deskundigen met een S de foto's gemarkeerd waarop huizen te zien zijn die volgens hen soortgelijk zijn aan de in geschil zijnde nieuw gebouwde huizen. Volgens [principaal appellanten] bevat de fotobijlage geen woningen die soortgelijk zijn aan de in geschil zijnde huizen.
16.2.8. Bij de beoordeling van dit geschilpunt is van belang dat het in de vraagstelling van het hof aan de deskundigen gaat om soortgelijk, dat wil zeggen om huizen met vergelijkbare onderscheidende kenmerken als het in geding zijnde type, en niet om daaraan gelijke huizen. Daarbij is van belang dat het begrip herenhuis geen eenduidig begrip is. Dit blijkt reeds uit de summiere omschrijving van het woord herenhuis in het Van Dale Groot Woordenboek der Nederlandse taal, te weten aanzienlijk woonhuis in een stad, en de omschrijving in Kramers woordenboek, te weten royaal woonhuis, dat niet in etagewoningen is verdeeld. De fotobijlage laat dan ook een breed scala aan woningen zien, dat met het predikaat herenhuis op de markt wordt aangeboden.
16.2.9. Naar het oordeel van het hof zijn de door de deskundigen gemarkeerde foto's alle min of meer soortgelijk te achten aan het in geschil zijnde type. Dat het ene huis iets meer m3 heeft en/of op iets meer m2 staat, het andere vrij staat en weer een ander een grotere onderlinge variëteit in uiterlijk vertoont, kan hieraan niet afdoen. Het onderstreept slechts het brede scala aan huizen dat in de markt als herenhuis wordt geafficheerd.
16.2.10. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de bezwaren van [principaal appellanten] tegen de conclusies van de deskundigen worden verworpen. Het hof verenigt zich met de onder 16.2.3 vermelde conclusie van de deskundigen en maakt deze tot de zijne.
in principaal en incidenteel appel
16.3. In dit geschil is thans komen vast te staan dat de ontwikkelde woningen het predikaat herenhuis verdienen. De tegen dit oordeel van de rechtbank in het tussenvonnis van 6 november 1997 gerichte grieven in het principale appel falen mitsdien.
16.3.1. In ro 4.10 heeft het hof overwogen dat voor een (afzonderlijke) beoordeling van (mogelijke) aantasting van de waarde van de woningen van [principaal appellanten] geen plaats is. Het andersluidende oordeel van de rechtbank in het tussenvonnis van 6 november 1997 kan niet in stand blijven. De tegen dat oordeel gerichte grief in het incidentele appel is gegrond. Het vonnis van 6 november 1997 zal mitsdien bekrachtigd worden onder aanvulling en verbetering van de gronden.
16.3.2. Het vonnis van 13 augustus 1998 bouwt voort op het oordeel van de rechtbank terzake de aantasting van de waarde van de woningen van [principaal appellanten] De tegen dit vonnis gerichte grieven in het incidentele appel zijn gegrond. Dit vonnis zal worden vernietigd. De grieven in het principale appel tegen het vonnis van 13 augustus 1998 behoeven bij gebrek aan belang geen verdere bespreking.
16.3.3. De Orde heeft aangegeven om praktische redenen te berusten in het eindvonnis van de rechtbank van 4 maart 1999, zij het dat de gronden waarop het berust dienen te worden aangevuld althans verbeterd. Het hof zal het eindvonnis dienovereenkomstig bekrachtigen onder aanvulling en verbetering van de gronden. De grieven in het principale appel tegen het eindvonnis behoeve bij gebrek aan belang geen verdere bespreking.
16.4. [principaal appellanten] worden zowel in het principale als in het incidentele appel geheel in het ongelijk gesteld. Zij zullen in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld, die van het deskundigenbericht en aanvullend deskundigenbericht daaronder begrepen.
17. De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel appel
17.1. bekrachtigt de vonnissen van 6 november 1997 en
4 maart 1999 onder aanvulling en verbetering van de gronden en vernietigt het vonnis van 13 augustus 1998;
17.2. veroordeelt [principaal appellanten] in de kosten van het principale en incidentele appel, aan de zijde van de Orde in het principale appel begroot op € 3.215,55 aan verschotten, inclusief € 3.000,-- aan voorgeschoten kosten deskundigenbericht en aanvullend deskundigenbericht, en € 2.313,-- aan salaris procureur en in het incidentele appel op € 1.156,50 aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Bod, Kranenburg en Smeenk-Van der Weijden en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 3 februari 2004.