Uitspraak
typ. MB
rolnr. KG C0300612/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
achtste kamer, van 22 juli 2003,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [woonplaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van 12 mei 2003
procureur: mr. P.C.M. van der Ven,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid REGUS AMSTERDAM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. J.E. Benner,
op het hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank te Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht op 29 april 2003 gewezen vonnis in kort geding tussen appellant, ook te noemen [appellant], als eiser en geïntimeerde, ook te noemen Regus, als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (rolnummer 881/2003, zaaknummer 129302)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij voormeld exploot heeft [appellant] een grief aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot veroordeling van Regus conform het primaire petitum van de inleidende dagvaarding, met veroordeling in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft Regus de grief bestreden.
2.3. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht.
2.4. Partijen hebben aanvankelijk pleidooi gevraagd, doch vervolgens afgezien van pleidooi, waarna uitspraak
is gevraagd. De uitspraak is bepaald op heden.
3. De gronden van het hoger beroep
Daartoe wordt verwezen naar de inhoud van de appeldagvaarding.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep nog slechts om het volgende.
Regus heeft een kantoorruimte van 1094 m², onderdeel van een gebouw aan de [adres] te [plaats], gehuurd van (de rechtsvoorganger van) [appellant].
In art. 3 van Pro de schriftelijke huurovereenkomst is, voorzover van belang, overeengekomen:
Duur, verlenging en opzegging
3.1. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 15 november 1997 en lopende tot en met 31 oktober 2007.
3.2. Na het verstrijken van de in 3.1. genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 31 oktober 2012.
Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.
3.3. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden.
3.4. Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot op per aangetekend schrijven.
3.5 .....
4.2.1. [appellant] stelt zich op het standpunt dat de opzegging door Regus van de huurovereenkomst per brief van 31 oktober 2002 te laat is geschied, nu hij daarvan eerst op 2 november 2002 kennis heeft genomen. Ook overigens is de opzegging gedaan in strijd met het bepaalde in art 3 van Pro de huurovereenkomst, nl niet per deurwaardersexploot dan wel per aangetekend schrijven.
4.2.2. Regus stelt dat de opzegging van deze huurovereenkomst tijdig is geschied, nu de huurovereenkomst is ingegaan op 15 november 1997 met een mogelijkheid van opzegging, tijdig vóór het zesde jaar, met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden, derhalve vóór 14 november 2002. Zij stelt dat de in het geding gebrachte opzeggingsbrief d.d. 31 oktober 2002 tijdig bij [appellant] per koerier is bezorgd op 31 oktober 2002.
4.2.3. De kantonrechter heeft als voorzieningenrechter overwogen en beslist dat de opzegging van de huurovereenkomst op 31 oktober 2002 tijdig was en effect sorteert, nu [appellant] heeft erkend dat deze opzegging hem op 2 november 2002 heeft bereikt. De voorzieningenrechter heeft daarbij overwogen dat de opzegging tijdig is geschied, nu Regus dat heeft gedaan ruim 12 maanden voor het einde van het zesde huurjaar op 14 november 2003, en dat het feit dat partijen bij vergissing een verkeerde einddatum van de huurtermijn van 10 jaar in het huurcontract hebben genoemd, dit niet anders maakt, nu dit niet met zich brengt dat de huurovereenkomst eerder is aangevangen dan per 15 november 1997 of dat het zesde huurjaar eerder is aangevangen dan per 15 november 2003. Daarvan uitgaande moet de einddatum van 1 november 2003 in de opzeggingsbrief worden gelezen als 15 november 2003, waardoor [appellant] niet is benadeeld.
Tegen de desbetreffende overwegingen en beslissingen richt zich de grief van [appellant].
4.3.1. [appellant] voert daartoe aan dat in de huurovereenkomst niet per abuis een verkeerde einddatum is genoemd en dat de huurovereenkomst liep van 15 november 1997 tot en met 31 oktober 2007, waarbij de eerste vijf jaren verstreken per 31 oktober 2002. Mitsdien is niet tijdig en niet op de juiste wijze opgezegd.
Volgens [appellant] moet in art. 3.1. van de huurovereenkomst in plaats van "voor de duur van 10 jaar" "voor de duur van ca. 10 jaar" worden gelezen. Hij verwijst bovendien naar het bepaalde in art. 4.3 en 4.4 van de huurovereenkomst waarin wordt gesproken van 1 november van enig jaar. Ook dit zou een aanwijzing vormen voor de door hem gestelde huurperiode.
[appellant] heeft een algemeen bewijsaanbod gedaan en verzocht deze zaak als een spoedappel te behandelen.
4.3.2. Regus heeft de stellingen van [appellant] betwist en heeft haar verweer in eerste aanleg gehandhaafd dat op een correcte wijze tijdig is opgezegd.
4.4.1. Bij de uitleg van art 3 van Pro de onderhavige huurovereenkomst gaat het om de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Met de voorzieningenrechter is het hof voorshands van oordeel dat partijen op grond van de inhoud van art. 3.1 van genoemde overeenkomst er redelijkerwijs van uit mochten gaan dat de huurovereenkomst met ingang van 15 november 1997 voor de duur van 10 jaar is gesloten, zodat de eerste termijn van 5 jaar op 14 november 2002 eindigt.
De opzegging bij brief van 31 oktober 2002 waarvan [appellant] op 2 november 2002 heeft kennisgenomen, naar hij stelt, is mitsdien tijdig geschied.
4.4.2. Het feit dat deze brief per koerier was bezorgd en niet met inachtneming van de wettelijke en overeengekomen formaliteiten is niet meer van belang, nu [appellant] heeft erkend van deze brief op 2 november 2002 kennis te hebben gekregen.
4.4.3. De omstandigheid dat in art. 4 van Pro de huurovereenkomst op meerdere plaatsen 1 november wordt genoemd leidt, naar het voorlopig oordeel van het hof, niet tot een andere uitleg van artikel 3, nu het partijen vrijstaat een andere begindatum voor de indexering en of de huurprijsaanpassing overeen te komen, los van de begindatum van
de overeengekomen huurtermijn, voorzover de wettelijke bepalingen daarbij in acht worden genomen.
Dat in art. 3.1 van de huurovereenkomst wordt gesproken over 31 oktober 2007 en in art. 3.2 over een verlenging tot 31 oktober 2012 doet aan bovenstaande niet af, nu vaststaat dat de huurovereenkomst eerst op 15 november 1997 is aangevangen en er vanaf die datum huur is betaald.
De opzegging is derhalve tijdig geschied en ook tijdig ter kennis gekomen van [appellant].
De grief moet als ongegrond worden verworpen.
Het spoedappel leent zich niet voor nadere bewijslevering, zodat het algemene bewijsaanbod van [appellant] zal worden gepasseerd.
Het vonnis waarvan beroep zal derhalve worden bekrachtigd.
4.5. [appellant] dient als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij te worden verwezen in de proceskosten.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht van 29 april 2003;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van Regus gevallen, tot op heden begroot op
€ 205,= wegens verschotten en op € 771,= wegens salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Koster-Vaags, Drijkoningen en Spoor en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 22 juli 2003.