Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 98/04543
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, tiende enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van X te Y tegen de uitspraak van het hoofd sector Middelen van de gemeente P (hierna: de ambtenaar) op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan de belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van het object plaatselijk bekend Astraat 1 te Y (hierna: de onroerende zaken) per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
1. Ontstaan en loop van het geding
De ambtenaar heeft op 14 april 1997 een WOZ-beschikking voor de onroerende zaak gezonden aan de belanghebbende. De belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar aangetekend. De ambtenaar heeft bij de bestreden uitspraak het beroep ongegrond verklaard doch ambtshalve de bij de beschikking vastgestelde waarde verminderd met 25% naar fl. 204.000,=.
De belanghebbende is tijdig en regelmatig tegen de bestreden uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de Griffier van de belanghebbende een recht geheven van fl. 80,=. De ambtenaar heeft een vertoogschrift ingediend.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden in raadkamer ter zitting van het Hof van 29 juni 2001 te Bergen op Zoom. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, zijn echtgenote en de gemachtigde van de belanghebbende, alsmede de ambtenaar.
De belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden aangemerkt.
Zonder bezwaar van de wederpartij heeft de ambtenaar een brief van 8 maart 1999 overgelegd.
Naar aanleiding van het ter zitting door het Hof tot de belanghebbende gerichte verzoek om schriftelijk nadere inlichtingen te verstrekken, heeft tussen het Hof en partijen een briefwisseling plaatsgevonden, waarbij het bepaalde in de artikelen 14, lid 1, aanhef en onderdeel 2(, en 16 van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken overeenkomstige toepassing heeft gevonden.
Partijen hebben het Hof schriftelijk laten weten het niet wenselijk te achten hun standpunten nogmaals mondeling toe te lichten.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast:
2.1. De onroerende zaak betreft een woning gebouwd in 1956, kadastraal bekend gemeente P, sectie A nummer 1, groot 2910 m2. Het perceel ligt ten noorden en in de onmiddellijke nabijheid van van de vuilstortplaats "Q". Hier is vanaf 1950 tot en met 1982 afval gestort.
2.2. Bij voormelde beschikking heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op fl. 272.000,= en op 30 juli 1998 ambtshalve verminderd tot fl. 204.000,=. De vermindering betreft een vermindering van 25% wegens overlast, rompslomp en onzekerheid.
2.3. De Milieudienst B beveelt in een rapport van het "verkennend onderzoek voormalige stortplaats Q, gemeente P" uit mei 1994 aan om het bodemslib in de sloten rondom de stortplaats te bemonsteren en het grondwater benedenstrooms te blijven monitoren.
2.4. Blijkens een brief van 7 februari 1996 van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant heeft de Stuurgroep Inventarisatie voormalige stortplaatsen aan de stortplaats een urgentiescore 2 vastgesteld. Dit wil zeggen dat nader onderzoek is gepland op middellange termijn. De belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
2.5. I Consultancy (hierna: I) concludeert in een rapportage van augustus 1997 naar aanleiding van in opdracht van de belanghebbende verrichte analyses van het grondwater op het perceel van de onroerende zaak dat:
- het grondwater in de onmiddelijke nabijheid van de sloot acuut zeer toxisch is voor watervlooien doch niet mutageen is ten opzichte van Salmonella typhimurium; en
- het ondiepe grondwater onmiddellijk voor en achter de woning niet acuut toxisch is.
2.6. In opdracht van de gemeente P is door Adviesbureau J B.V. een grondwater- en slootwateronderzoek uitgevoerd ter plaatse van de stortplaats. In zijn rapport "Monitoring Grondwater "Q" van november 1998 concludeert zij dat op basis van de verkregen resultaten uit dit onderzoek geen eenduidig verband is te leggen tussen de aanwezigheid van de stortplaats en de verhoogd gemeten parameters in het grondwater. Zowel stroomopwaarts als stroomafwaarts zijn matig tot sterk verhoogd gemeten parameters aangetroffen.
2.7. In zijn brief van 23 november 1998 schrijft Adviesbureau J B.V. aan de gemeente P onder meer:
"(...) Na bestudering van het door U opgestuurde rapport afkomstig van I, inzake de toxiciteit ter plaatse van stortplaatsen, kan worden geconcludeerd dat in het rapport geen relevante informatie wordt vermeld, die in het kader van het uitgevoerde onderzoek ter plaatse van het perceel van de familie X van belang kan zijn. Hiervoor is het door I beschikbaar gestelde rapport te algemeen en summier van opzet en worden er geen specifieke gegevens aangegeven waaruit een verband opgemaakt kan worden.".
2.8. Op 22 december 1998 heeft I het rapport van J B.V. beoordeeld en komt tot de conclusie dat de beweringen van J onjuist en ongegrond zijn.
2.9. In haar brief van 22 februari 1999 aan de gemeente P weerspreekt Adviesbureau J B.V. de conclusie van I van 22 december 1998.
2.10. C, makelaar/taxateur, verbonden aan C B.V. te R en de heer D, milieudeskundige, verbonden aan D te S, hebben in een ongedateerd rapport naar aanleiding van een taxatie in opdracht van de belanghebbende van de onroerende zaak op 2 april 1998 geconcludeerd dat de onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak:
- in niet-vervuilde staat fl. 350.000,= bedraagt;
- in huidige vervuilde staat fl. 42.500,= bedraagt;
- bij egalisering van het afvalstoffenstortterrein fl. 42.500,= bedraagt; en
- bij sanering door bemaling fl. 42.500,= bedraagt.
2.11. In zijn brief van 25 februari 1999 aan de advocaat van de belanghebbende, schrijft de het college van burgemeester en wethouders onder meer:
"(...) Aangezien uit de recente (en eerdere) onderzoeksresultaten niet is gebleken van een acute dreiging voor de volksgezondheid. Zien wij op dit moment geen dringende redenen het onroerend goed te verwerven en een alternatieve lokatie aan te bieden."
2.12. In de brief van 8 maart 1999, schrijft het college van burgemeester en wethouder van de gemeente P onder meer:
"(...) Naar aanleiding van het laatstgehouden onderzoek naar de grondwaterkwaliteit rondom de voormalige stortplaats "Q"delen wij u het volgende mede.
Uit de onderzoeksrapportage, die voor u ter inzage ligt bij sector Ruimtelijke Ordening en Milieu, Bstraat 1 te T, blijkt dat, in vergelijking met de laatst uitgevoerde monitoring (1994), zowel lagere als hogere concentraties van onderzoechte parameters zijn aangetroffen. Met betrekking tot de verhoogd aangetroffen parameters geven de resultaten geen aanleiding tot het nemen van aanvullende maatregelen en/of het uitvoeren van een aanvullend onderzoek."
2.13. De belanghebbende heeft onder meer de gemeente P in een civiele procedure aansprakelijk gesteld voor de schade aan de onroerende zaak in verband met milieuverontreiniging veroorzaakt door de stortplaats.
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1. Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de beschikking naar de juiste waarde is vastgesteld.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waaronder de brieven die na de mondelinge behandeling zijn binnengekomen, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
3.3. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de belanghebbende het volgende toegevoegd:
- Er is geen plan van aanpak met betrekking tot de onderhavige situatie opgesteld door de gemeente.
3.4. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de ambtenaar het volgende toegevoegd:
- Ik persisteer bij het vertoogschrift. Het is niet duidelijk of er sanering moet plaatsvinden. De onderhavige situatie heeft geen grote urgentie bij het Stadsgewest B.
- Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen het toekennen van de urgentiescore 2 aan de stortplaats.
4. Conclusies van partijen.
De belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot fl. 42.500,=. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. De ambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Het Hof heeft onvoldoende reden aan de betrouwbaarheid van dit taxatierapport te twijfelen.
5.2. Naar het oordeel van het Hof is niet komen vast te staan dat er sprake is van een zodanige milieuverontreiniging met betrekking tot het perceel van de belanghebbende die gevaren voor de volksgezondheid en grote gebruiksbeperkingen met zich meebrengt.
Tevens is niet gebleken dat sanering van de stortplaats en/of het perceel van de belanghebbende noodzakelijk is. Hierbij overweegt het Hof dat verschillende rapporten die zijn vermeld onder de feiten elkaar tegenspreken en dat niet duidelijk is of de onderzoeken op een verantwoorde manier zijn opgezet en uitgevoerd. Bovendien is geen plan van aanpak opgesteld. De belanghebbende stelt in zijn pleitnota dat het rapport van I niet te summier is, maar maakt dit tegenover de gemotiveerde betwisting door de ambtenaar, die zich beroept op het oordeel van J Adviesbureau B.V., niet aannemelijk.
5.3. De omstandigheid dat de door de ambtenaar ter vergelijking aangevoerde objecten andere objectkenmerken hebben - bij deze panden is geen sprake van een mogelijke bodemverontreiniging - brengt nog niet met zich dat deze objecten niet als vergelijkbaar met de onroerende zaak kunnen worden bestempeld. Wel is van belang dat bij de vergelijking met zodanige verschillen rekening wordt gehouden. De ambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat zulks is geschied.
5.4. Nu niet is komen vast te staan dat er saneringskosten hoeven te worden gemaakt door de belanghebbende, de ambtenaar of een derde partij, laat staan hoeveel deze zouden bedragen, behoeft bij de waardebepaling van de onroerende zaak geen rekening te worden gehouden met de door de belanghebbende geschatte saneringskosten. Ten overvloede overweegt het Hof dat gelet op het bepaalde in de Wet bodembescherming het niet voor de hand ligt dat een sanering op kosten van de belanghebbende zou moeten plaatsvinden indien mocht blijken van een ernstige sanering.
5.5. Hoewel niet is komen vast te staan dat sprake is van ernstige milieuverontreiniging, is naar het oordeel van het Hof wel sprake van enige onzekerheid omtrent wellicht in de toekomst te blijken milieuverontreiniging, het negatieve imago en de lichte gebruiksbeperkingen. In dat kader heeft de ambtenaar een vermindering van 25% toegepast op de waarde die aan de onroerende zaak kan worden toegekend in een situatie waarin geen aanleiding is te veronderstellen dat in de toekomst milieuverontreiniging kan blijken. De belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vermindering te laag is.
5.6. De belanghebbende stelt dat de onroerende zaak bij verkoop aan particulieren niet meer dan fl. 42.500,= zal opbrengen en verwijst daarbij naar het taxatierapport van C b.v. Het Hof acht de belanghebbende niet geslaagd aannemelijk te maken dat de woning in het vrije commerciële verkeer niet tegen een redelijke prijs verkoopbaar is. Niet gebleken is dat de belanghebbende de onroerende zaak te koop heeft aangeboden, bijvoorbeeld op een wijze zoals genoemd in artikel 59, tweede lid van de Wet Bodembescherming. Tevens zijn de bevindingen van de makelaar/taxateur in bovengenoemd rapport niet onderbouwd met gegevens van verkopen van woningen die in dezelfde omstandigheden verkeren als de onroerende zaak.
5.7. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot het oordeel dat het taxatierapport waarop de ambtenaar zich beroept op onjuiste uitgangspunten berust, zodat het er op grond hiervan voor moet worden gehouden dat de door de ambtenaar verdedigde waarde juist is. Belanghebbende, die zelf geen deskundige is op het gebied van waardering van onroerende zaken, heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.
5.8. In de door hem gedane uitspraak op bezwaar heeft de ambtenaar het volgende beslist: "Ik verklaar uw bezwaarschrift ongegrond doch wijzig naar aanleiding van de in onze opdracht uitgevoerde hertaxatie de naar de waardepeildatum 01-01-1995 vastgestelde economische waarde van Astraat 1 van f 272.000,00 naar f 204.000,00.". Gelet op de omstandigheid dat het bewaar ontvankelijk is en dat naar aanleiding van het bezwaar de waarde van de onroerende zaak is gewijzigd, is de beslissing in de uitspraak op bezwaar onjuist.
5.9. Gelet op het vorenstaande dient de uitspraak op bezwaar te worden vernietigd en de waarde van de onroerende zaak te worden gehandhaafd.
6. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken, nu de vernietiging van de uitspraak op bezwaar slechts het gevolg is van een taalkundige fout aan de zijde van de ambtenaar die overigens niet door de belanghebbende aan de orde is gesteld.
7. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- handhaaft de bij de beschikking voor de onroerende zaak vastgestelde waarde van fl. 204.000,= (€ 92.571,=), zoals deze door de ambtenaar is verminderd bij de uitspraak op bezwaar; en
- gelast dat de ambtenaar aan de belanghebbende het gestorte griffierecht ten bedrage van fl. 80,= (€ 36,30) vergoedt.
Aldus vastgesteld op 27 december 2002 door P. Fortuin, lid van voormelde kamer, en op die dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van D.J. Koopmans, waarnemend-griffier.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden
op: 27 december 2002
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.