Uitspraak
typ. BH
rolnr. KG C0200445/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zesde kamer, van 14 augustus 2002,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [woonplaats],
appellant bij exploot van dagvaarding
van 13 mei 2002,
hierna [appellant] te noemen,
procureur: mr. Ong Sien Gwan,
tegen:
DE STICHTING WONENBREDA,
gevestigd te Breda,
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna de stichting te noemen,
procureur: mr. M.C. Bijleveld - van der Slikke,
op het hoger beroep tegen het door de rechtbank te Breda, (sektor kanton, locatie Breda) gewezen vonnis in kort geding van 19 april 2002 en het naar aanleiding daarvan gewezen herstelvonnis van 15 mei 2002 tussen [appellant] als gedaagde en de stichting als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (rolnr. 224394 VV EXPL 02-38)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellant] zeven grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het voormelde vonnis van 19 april 2002 en, kort gezegd, tot niet-ontvankelijkverklaring van de stichting in haar vorderingen, althans tot afwijzing daarvan, met haar veroordeling in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft de stichting enkele producties overgelegd en de grieven bestreden.
2.3. Bij schrijven van 17 en 30 juli 2002 heeft de stichting nog enkele producties aan het hof en de wederpartij doen toekomen.
2.4. Partijen hebben vervolgens hun standpunten bij pleidooi nader toegelicht. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] tevens tot vernietiging van het herstelvonnis d.d. 15 mei 2002 geconcludeerd. Partijen hebben nahet pleidooi uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
De stichting heeft met ingang van 1 januari 1991 aan [appellant] verhuurd de zelfstandige woning aan de [adres] te [plaats]. In artikel 7 van het huurreglement, dat deel uitmaakt van de huurovereenkomst,
is - kort gezegd - bepaald dat het gehuurde een woonbestemming heeft en dat de huurder het gehuurde dienovereenkomstig dient te gebruiken.
Op 27 september 2001 heeft de politie (na een inbraakmelding) geconstateerd dat in het gehuurde door [appellant] 475 hennepplanten werden gekweekt en geoogst. Deze hennepkweek was (deels) voor de verkoop bestemd. De politie heeft de stichting eind september 2001 van haar bevindingen op de hoogte gesteld. Nadat de stichting [appellant] bij schrijven van 22 februari 2002 had laten weten dat zij voornemens was de huurovereenkomst te (laten) ontbinden, heeft [appellant] bij schrijven van 1 maart 2002 bericht dat hij de huurovereenkomst voort wenste te zetten.
4.2. De stichting heeft [appellant] op 28 maart 2002 in kort geding gedagvaard voor de rechtbank en zij heeft - kort gezegd - bij wege van voorlopige voorziening een ontruimingsvordering tegen [appellant] ingesteld.
Nadat [appellant] zich tegen deze vordering had verweerd, heeft de voorzieningenrechter de vordering grotendeels toegewezen.
4.3. [appellant] kan zich met deze beslissing niet verenigen en heeft hier zeven grieven tegen aangevoerd.
4.4. De eerste grief luidt als volgt:
"Ten onrechte overweegt de kantonrechter onder punt 3.4 dat met de aard van de ingestelde vordering de spoedeisendheid voldoende is gegeven."
4.5. [appellant] heeft in eerste aanleg het spoedeisende karakter van de vorderingen van de stichting uitdrukkelijk bestreden en hij heeft aangevoerd dat de voorzieningenrechter zijn stellingen zonder nadere motivering heeft gepasseerd. Hij heeft in hoger beroep herhaald dat op
27 september 2001 door de politie een einde is gemaakt
aan de hennepkweek en dat er sindsdien geen met de huurovereenkomst strijdige situatie meer bestaat. Verder is
er geen sprake (geweest) van overlast.
4.6. De stichting heeft zich verweerd door te stellen dat de voorzieningenrechter zijn oordeel, dat de ontruimingsvordering een spoedeisend karakter heeft, deugdelijk heeft gemotiveerd. Naar de mening van de stichting zijn voor het oordeel van de voorzieningenrechter redengevend geweest de onveiligheid en de gevaarzetting, die aan de zijde van de huurder een ernstige tekortkoming opleveren in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.7. Het hof stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om die reden moet telkens van geval tot geval en met inachtneming van alle betrokken belangen worden beoordeeld of er voldoende (zwaarwegende) gronden zijn, die de toepassing van een dergelijke - in de praktijk vaak definitieve - maatregel rechtvaardigen.
Te dien aanzien wordt het volgende overwogen.
4.8. Het hof is met de voorzieningenrechter van oordeel dat de aanwezigheid en exploitatie van hennep, op de schaal en de wijze als in de processtukken nader is omschreven, in het bijzonder het commerciële karakter en
de gevaarzetting (brand- en ontploffingsgevaar, wateroverlast) die het met zich mee kan brengen dat er sprake is van een bestemmingswijziging, welke aan de zijde van [appellant] een ernstige toerekenbare tekortkoming oplevert
in de nakoming van de huurovereenkomst en het daarvan deeluitmakende huurreglement. Een dergelijke toerekenbare tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.9. Bij de beoordeling van de vraag of deze tekortkoming ook voldoende grondslag biedt voor een onverwijlde ontruiming bij voorlopige voorziening, zijn - naar het oordeel van het hof - de volgende feiten en omstandigheden van belang.
4.10. Vast staat dat [appellant] zich in of omstreeks september 2001 bezig heeft gehouden met de kweek en de (voorgenomen) verkoop van softdrugs (hennep). In die tijd had de stichting op dit punt nog geen (ontruimings)beleid ontwikkeld en had zij, anders dan thans het geval is, nog niet vooraf aan haar huurders aangekondigd dat bij het aantreffen van een hennepplantage onverwijld zou worden overgegaan tot het instellen van een ontruimingsvordering.
[Appellant] heeft geen softdrugs aan huis verkocht, zodat in de (directe) woonomgeving geen (over)last is ontstaan door een toeloop van verslaafden en de vaak daarmee gepaard gaande problemen. Verder heeft [appellant] onweersproken aangevoerd dat hij zich vanaf 27 september 2001 tot heden niet meer heeft beziggehouden met de kweek en/of verkoop van hennep en dat hij het gehuurde heeft gebruikt overeenkomstig de daaraan gegeven (woon)bestemming.
Ook is niet gebleken dat hij zich vóór september 2001 (herhaald) heeft bezig gehouden met voormelde illegale activiteiten.
Ondanks het feit dat zij reeds eind september 2001 op de hoogte was van [appellants] gewraakte activiteiten, heeft de Stichting zich pas bij dagvaarding van 28 maart 2002 tot de voorzieningenrechter gewend. Dat zij tijd nodig heeft gehad om een beleidslijn in dit soort zaken te ontwikkelen kan t.o.v. de onderhavige zaak geen rechtvaardiging voor de vertraging opleveren. Het hof kent in dit verband mede betekenis toe aan de omstandigheid dat m.i.v. 1 januari 2002, als gevolg van de wijzigingen in het wetboek Burgerlijk Rechtsvordering, in beginsel ook in een bodemprocedure op korte termijn een rechterlijk oordeel kan worden verkregen.
4.11. In het licht van voormelde feiten en omstandigheden en na afweging van alle betrokken belangen komt het hof tot het oordeel dat er noch ten tijde van het wijzen van de bestreden vonnissen door de voorzieningenrechter noch op dit moment sprake is (geweest) van een situatie, die zodanig ernstig of acuut is, dat van de stichting niet kon of kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwacht.
4.12. Vorenstaande overwegingen brengen met zich dat de eerste grief slaagt en dat de vonnissen waarvan beroep niet in stand kunnen blijven. Het hof zal de oorspronkelijke vorderingen van de stichting alsnog afwijzen. Aan een bespreking van de overige grieven komt het hof niet meer toe. De stichting moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt de vonnissen waarvan beroep;
opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van de stichting af;
veroordeelt de stichting in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [appellant] tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 180,- aan salaris gemachtigde in eerste aanleg en op
€ 77,56 aan dagvaardingskosten, € 193,- aan griffierecht, en € 1638,- aan salaris procureur voor het geding in hoger beroep op de voet van het bepaalde in artikel 243 Rv te voldoen aan de griffier van dit hof.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Drijkoningen en Den Hartog Jager en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 14 augustus 2002.