Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 99/00203
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, zevende enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van X te Y, tegen de uitspraak van het Hoofd van de afdeling bedrijfsmiddelen en organisatie van de gemeentesecretarie van de gemeente Y (hierna: de ambtenaar), hiertoe aangewezen bij besluit van Burgemeester en Wethouders van die gemeente van 24 maart 1998, nr. 1 op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van belanghebbendes onroerende zaak Astraat 1 te Y (hierna: Astraat 1) per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
1. Ontstaan en loop van het geding
Bij de beschikking heeft genoemd college van Burgemeester en Wethouders de waarde in de zin van artikel 17, lid 2, van de Wet (hierna: de waarde) van Astraat 1 per de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op fl. 261.000,=.
Na tijdig door belanghebbende hiertegen gemaakt bezwaar heeft de ambtenaar bij de bestreden uitspraak de waarde van Astraat 1 verminderd tot een waarde van fl. 253.000,=. Belanghebbende is tegen die uitspraak tijdig en op regelmatige wijze in beroep gekomen. Ter zake hiervan heeft de Griffier van belanghebbende een recht geheven van fl. 80,=. De ambtenaar heeft het beroepschrift bij vertoogschrift bestreden.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden met gesloten deuren ter zitting van 18 maart 2002 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, de ambtenaar.
Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren hiervan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Zonder bezwaar van de ambtenaar heeft belanghebbende tevens exemplaren van de acht daarbij behorende bijlagen aan het Hof en aan de ambtenaar overgelegd.
2. Vaststaande feiten
Op grond van de stukken en de verklaringen van partijen ter zitting staat tussen hen het volgende vast.
2.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van Astraat 6. Het betreft een twee-onder-één-kap-woning met als bijgebouw een garage. Het bouwjaar van woning en garage is 1979, de inhoud van de woning is ongeveer 437 m³, de kaveloppervlakte 490 m².
2.2. Het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport (hierna: het taxatierapport) vermeldt als met Astraat 1 vergelijkbare objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten) de volgende objecten met de volgende gegevens:
- Astraat 10, een vrijstaande woning met garage van het bouwjaar 1979 met een inhoud van de woning van ongeveer 490 m³ en een kaveloppervlakte van 420 m². Dit object is op 3 februari 1992 verkocht voor fl. 325.000,=.
- Astraat 3, een twee-onder-één-kap-woning met als bijgebouw een garage, van het bouwjaar 1979, met een inhoud van de woning van ongeveer 390 m³ en een kaveloppervlakte van 355 m². Dit object is op 13 april 1995 verkocht voor fl. 250.000,=.
2.3. Van de twaalf woningen van de Astraat zijn er 10 gebouwd in eigen beheer en twee, te weten Astraat 1en Astraat 3, in opdracht van een projectontwikkelaar. Deze twee objecten zijn verkocht in vrije verkoop in 1979. Bij de bouw van vorenbedoelde in eigen beheer gebouwde tien woningen zijn aanzienlijk kostbaarder en luxueuzere materialen gebruikt. Met name is de dakconstructie van laatstbedoelde twee woningen veel goedkoper uitgevoerd. De uitvoering hiervan bestond uit een golfplaten dak van asbest, een geringere isolatie en een lichtere balkconstructie. In tegenstelling tot vorenbedoelde in eigen beheer gebouwde tien woningen is bij de bouw van Astraat 1 en Astraat 3 zacht hout gebruikt en ontbreekt bij deze twee woningen glasisolatie.
2.4. Astraat 3 heeft in tegenstelling tot Astraat 1 een droge kelder. Astraat 3 noch Astraat 1 hebben een zolder.
2.5. Bij de aankoop van Astraat 1 is door belanghebbende vanwege de vochtsituatie in de kelder van de koopsom een bedrag schuldig gebleven van fl. 10.000,=. In de daarop betrekking hebbende schuldbekentenis, welke in kopie als bijlage 6 bij het beroepschrift tot de stukken behoort, staat, voor zover te dezen van belang, het volgende vermeld:
"1. Gemelde hoofdsom (d.w.z. de fl. 10.000,=; Hof) is te allen tijde aflosbaar en opeisbaar wanneer de kelder in het pand Astraat 1 te Roermond naar behoren is afgedicht en watervrij is, zulks ter beoordeling van ondergetekenden uiterlijk een jaar na heden;
4. Indien een jaar na heden mocht blijken dat gemelde werkzaam-
heden aan de voornoemde kelder niet naar behoren zijn uitgevoerd zullen de ondergetekenden ontslagen zijn van het terugbetalen der hoofdsom met rente;".
De kelder is niet vochtvrij gemaakt. De overmatige vochtsituatie daarvan is niet gewijzigd.
2.6. De eigenaren tot 13 april 1995 van Astraat 3 hebben dit object, waarvan de woning eveneens als Astraat 1 een asbest dak had, naar aannemelijk is, na de beste voorbereiding en op de meest geschikte wijze ten verkoop aangeboden, met als gevolg dat zij dat object op 13 april 1995 het voor fl. 250.000,= hebben verkocht. De kopers -belanghebbendes huidige buurman en zijn echtgenote (hierna: de nieuwe buren)- hebben blijkens het als bijlage bij het beroepschrift in kopie tot de stukken behorend, op 30 december 1998 ondertekend stuk het volgende verklaard:
"Ondergetekenden, bewoners/eigenaars van Astraat 3, hebben
bij het sluiten van de (voorlopige) overeenkomst geen rekening gehouden met de steeds toenemende waardedrukkende werking van de asbest bevattende golfplatendakbedekking.".
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van Astraat 1 gesteld moet worden op fl. 253.000,=.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend, de ambtenaar daarentegen bevestigend.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waaronder de onder 1 genoemde pleitnota van belanghebbende met de acht bijlagen, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Zij hebben hieraan ter zitting, zakelijk weergegeven, nog het volgende toegevoegd.
3.2.1. Belanghebbende
Bij de waardevaststelling per de waardepeildatum 1 januari 1999 voor het volgende tijdvak is op belanghebbendes bezwaarschrift betreffende de asbest in het dak en de vocht in de kelder door de ambtenaar positief beslist.
De vochtproblematiek van de kelder heeft op 1/3-gedeelte van belang-hebbendes woning betrekking. Een vaststelling van de waarde van Astraat 1 op fl. 245.000,= is dan ook te hoog.
De asbestproblematiek van Astraat 3 was bij de verkoop daarvan niet bekend.
De kelder is vanwege het vocht gedurende een groot deel van het jaar niet te gebruiken. Ik ben zo langzamerhand aan het eind van mijn latijn en ben er na aan toe om de kelder dicht te storten.
3.2.2. De ambtenaar
Wij hebben het vochtprobleem van de kelder afgedaan door de waarde van Astraat 1 met fl. 8.000,= te verminderen. Dat vonden wij op dat moment genoeg.
Anders dan belanghebbende meent, is Astraat 1 van de panden in de Astraat niet het laagste in waarde.
Astraat 10 is niet het beste met Astraat 1 te vergelijken.
De verschillen tussen de objecten zijn bij de waardevaststelling hiervan voldoende tot uitdrukking gebracht. De taxatie vindt plaats door middel van de vergelijkingsmethode. De waarde wordt niet berekend op grond van m²- en m³-prijzen.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vaststelling van de waarde van Astraat 3 van fl. 235.000,=. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
4. beoordeling van het geschil
4.1. In aanmerking nemende dat Astraat 10 een vrijstaande woning is met een inhoud die 53 m³ groter is dan Astraat 1, de feiten onder 2.3 vermeld en de verkoopdatum die meer dan 2 jaar en 11 maanden is gelegen vóór de waardepeildatum 1 januari 1995, met op die datum een verkoopprijs van fl. 325.00,=, is het Hof van oordeel dat Astraat 10 zich niet goed leent als vergelijkingsobject voor Astraat 1.
4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat, met inachtneming van de bestaande verschillen, Astraat 1 en Astraat 3, gezien ook de wijze waarop de bouw en de verkoop van deze objecten heeft plaatsgevonden, goed met elkaar te vergelijken zijn.
4.3. De omstandigheid dat Astraat 3 met een asbest dak op 13 april 1995 is verkocht voor fl. 250.000,=, houdt in dat dit op die datum de vrije verkoopwaarde was voor een dergelijke woning. De verklaring van de nieuwe buren, als vermeld onder 2.6, houdt, naar het oordeel van het Hof in, dat destijds, in ieder geval bij de nieuwe buren met een waardebeïnvloedende werking van asbest geen rekening is gehouden. Indien die verklaring aldus moet worden verstaan dat de nieuwe buren op grond van ondeskundigheid met die waardebeïnvloedende werking geen rekening hebben gehouden, merkt het Hof hierover op dat de oorspronkelijke eigenaren van Astraat 3 meenden en, naar mag worden aangenomen, redelijkerwijze konden menen, daar niet zonder door belanghebbende bij te brengen bewijs mag worden aangenomen dat die eigenaren de bedoeling hadden te bedriegen, een dergelijk huis met een asbest dak, van welke asbestsamenstelling zij zich al dan niet bewust waren, op de markt te brengen voor die koopprijs.
4.4. In aanmerking nemende, als onder 2.5 vermeld, dat belanghebbende in verband met de vochtproblemen met zijn kelder in 1979 fl. 10.000,= van de koopsom is schuldig gebleven en hij bij het niet naar behoren uitgevoerd zijn van de daarop betrekking hebbende werkzaamheden ontslagen zou zijn van betaling van dat bedrag met de bijbehorende rente, is het Hof van oordeel dat de ambtenaar met een vermindering van de waarde van Astraat 1 vanwege dit vochtprobleem met fl. 8.000,= in onvoldoende mate hiermee rekening heeft gehouden.
4.5. Op grond van het hiervóór onder 4.2 tot en met 4.4 overwogene en
het onder 2.4 vermelde feit, tezamen en in onderling verband beschouwd, is het Hof van oordeel dat de waarde van fl. 253.000,= als door de ambtenaar bij de bestreden uitspraak vastgesteld voor Astraat 1 te hoog is. Het Hof stelt in goede justitie de waarde van Astraat 1 per de waardepeildatum 1 januari 1995 vast op fl. 245.000,=.
5. Griffierecht en proceskosten
Nu het beroep van belanghebbende gedeeltelijk gegrond is, dient de ambtenaar, gelet op het bepaalde in artikel 5, zevende lid, eerste volzin, van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken belanghebbende het griffierecht ad fl. 80,= (€ 36,30) te vergoeden.
Daar geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en belanghebbende geen opgave heeft gedaan van reis-, verblijf en verletkosten, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
6. De beslissing
Het Hof vernietigt de bestreden uitspraak;
vermindert de waarde van Astraat 1 tot fl. 245.000,=;
gelast dat de ambtenaar belanghebbende het griffierecht ad € 36,30 (fl. 80,=) vergoedt.
Aldus vastgesteld op 24 juni 2002 door M.E. van Hilten, lid van voormelde kamer, en op die datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van D.G. Moll van Charante, waarnemend-griffier.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 24 juni 2002
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in
cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.