Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 98/02803
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
PROCES-VERBAAL MONDELINGE UITSPRAAK
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, tiende enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van P (hierna, evenals hun rechtsopvolger, het hoofd van de sector Middelen van de gemeente P: de ambtenaar) op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan de belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van het object plaatselijk I (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
De mondelinge behandeling
Deze heeft plaatsgevonden in raadkamer ter zitting van het Hof van 18 september 2001 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn verschenen en gehoord de belanghebbende, alsmede de ambtenaar, A, tot haar bijstand vergezeld van B, beëdigd taxateur onroerende zaken en gediplomeerd WOZ-taxateur bij taxatiebureau C BV te Q.
Na de behandeling van de zaak heeft het Hof heden, 2 oktober 2001, de volgende monde-linge uitspraak gedaan.
De beslissing
Het Hof:
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij de beschikking bestreden voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot een waarde van fl. 59.000,=; en
- gelast dat de ambtenaar aan belanghebbende het gestorte griffierecht ad fl. 80,= vergoedt.
De gronden voor de beslissing
1. Bij voormelde beschikking heeft de ambtenaar de waarde van de woning met ondergrond vastgesteld op fl 65.000,= en bij de bestreden uitspraak verminderd tot een waarde van fl. 61.000,=.
2. Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
- de vraag of de onroerende zaak 150 m2 of 300 m2 grond omvat;
- de vraag of het schuurtje bij de onroerende zaak terecht is gewaardeerd op fl. 3.000,=;
- de vraag of de waarde van de grond moet worden gewaardeerd op fl. 75,= per m2 grond, zoals de ambtenaar voorstaat, of op fl. 8,= per m2 grond, zoals de belanghebbende voorstaat;
- de vraag of terecht een WOZ-beschikking is vastgesteld ter zake van deze onroerende zaak aangezien gebruikers van stacaravans in hetzelfde vakantiepark, D, geen WOZ-beschikkingen hebben ontvangen;
- De vraag of de onroerende zaak moet worden gewaardeerd op fl. 59.000,=, zoals de ambtenaar voorstaat, of op fl. 36.000,= zoals de belanghebbende voorstaat.
3. De belanghebbende heeft gesteld, dat bij de waardering van de onroerende zaak met 150 m2 grond in plaats van 300 m2 grond rekening moet worden gehouden. De ambtenaar heeft gemotiveerd gesteld, dat bij het vaststellen van de objecten op een systematische wijze is uitgegaan van 300 m2 grond. Het Hof is van oordeel, dat de belanghebbende onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij slechts het gebruik heeft van 150 m2 grond. Het moet ervoor worden gehouden, dat de ambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de ondergrond van de woning terecht is uitgegaan van 300 m2 grond. Hieruit volgt, dat de ambtenaar de onroerende zaak in de zin van artikel 16 Wet Pro WOZ juist heeft vastgesteld. Nu de belanghebbende het gebruik heeft van de grond, is haar terecht op de voet van artikel 24, derde lid, onderdeel b Wet WOZ de beschikking met betrekking tot de onroerende zaak gezonden.
4. De belanghebbende heeft in het beroepschrift betoogd dat aan het schuurtje geen waarde meer kan worden toegekend. De ambtenaar heeft in het vertoogschrift gesteld dat de waarde van het schuurtje fl. 500,= bedraagt in plaats van fl. 3.000,= en dat dientengevolge de waarde van de onroerende zaak ad fl. 61.000,= dient te worden verminderd naar fl. 59.000,=
5. De ambtenaar heeft gemotiveerd gesteld, dat de waarde voor de grond op ƒ 75 per m2 moet worden bepaald, gelet op de bestemming en het gebruik. De belanghebbende heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt, dat deze waardering te hoog is, temeer nu in de bij het vertoogschrift gevoegde brief van 9 juli 1998 van E B.V. wordt geschreven dat op deze waardering niet veel is af te dingen. Dat D voor fl. 8,= per m2 grond heeft gekocht in 1995 is volgens de ambtenaar goed te verklaren omdat bosgrond zonder recreatiebestemming destijds een waarde had van fl. 8,= per m2 grond of een nog lagere waarde.
6. Ter zitting heeft de ambtenaar verklaard dat de stacaravans op het park D zijn betrokken in een WOZ-beschikking die aan de beheerder van het park is afgegeven.
7.1 De belanghebbende verdedigt een waarde van de onroerende zaak van fl. 36.000,=.
7.2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het onderhavige object worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995.
7.2.2. De belanghebbende heeft gesteld, dat de 'Overeenkomst voor een vakantiebungalow' (hierna: de overeenkomst), gesloten tussen de belanghebbende en F BV (hierna: de vennootschap), een waardedrukkend effect heeft op de onroerende zaak.
7.2.3. . De considerans van de overeenkomst luidt (ten dele) als volgt:
'(…)
partijen bij het sluiten van deze overeenkomst zijn uitgegaan van de RECRON-voorwaarden 1980, opgesteld in overleg met de ANWB en de Consumentenbond, welke voorwaarden aan deze overeenkomst zijn gehecht;
(…)'.
7.2.4. Artikel 1 van Pro de overeenkomst luidt (ten dele) als volgt:
'a. de vennootschap verleent aan de bungalow-gebruiker het recht op haar recreatiecentrum gelegen te R, genaamd 'D', een bungalow te plaatsen en deze bungalow voor recreatiedoeleinden te gebruiken, door daarin met zijn gezin en eventuele gasten te verblijven. (…)
b. aan de bungalow-gebruiker wordt geen recht van opstal verleend, maar het recht de bungalow te plaatsen en te gebruiken, alsmede de rechten die normaal voortvloeien uit een verblijf op een recreatiecentrum van de vennootschap.'
7.2.5. Artikel 10 van Pro de overeenkomst luidt (ten dele) als volgt:
'a. deze overeenkomst eindigt niet door dood van de bungalowgebruiker, in welk geval deze overeenkomst met zijn erfgenamen gedurende maximaal zes maanden wordt voortgezet. Binnen deze termijn van zes maanden moeten de erfgenamen aan de vennootschap mededelen aan welke erfgenaam de rechten uit deze overeenkomst zijn toegescheiden. Deze overeenkomst zal nadien met deze erfgenaam worden voortgezet. De vennootschap is gebonden aan een toescheiding ingeval van scheiding en deling van een gemeenschap c.q. van een nalatenschap.
b. de bungalow-gebruiker heeft het recht om een bloedverwant tot en met de tweede graad in zijn plaats te stellen als kontraktant bij deze overeenkomst.
(…)
c. indien de bungalow-gebruiker een ander dan een bloedverwant als sub b bedoeld in zijn plaats als kontraktant bij deze overeenkomst wil stellen, moet hij van dit voornemen schriftelijk kennis geven aan de vennootschap, die dan gerechtigd is zijn rechten af te kopen.
(…)'
7.2.6. Artikel 11 van Pro de overeenkomst luidt (ten dele) als volgt:
'(…)
d. in alle gevallen waarin de overeenkomst zal zijn geëindigd, is de bungalow-gebruiker verplicht tot ontruiming van het terrein van de vennootschap, waarbij het bepaalde in artikel 11 lid 1 en Pro lid 2 van de RECRON-voorwaarden van toepassing is.'
7.2.7. Artikel 11 van Pro de RECRON voorwaarden landrecreatie 1980 luidt (ten dele) als volgt:
'1. Als de overeenkomst is geëindigd moet de recreant zijn vakantieverblijf van het terrein verwijderen, tenzij anders is overeengekomen. Als de recreant dit heeft nagelaten, is de ondernemer gerechtigd na sommatie en met inachtneming van een redelijke termijn op kosten van de recreant de standplaats te ontruimen. De ondernemer is niet aansprakelijk voor enige schade, welke dan ook, voortvloeiende uit of verbandhoudende met het verwijderen van het vakantieverblijf, tenzij deze schade is ontstaan door opzet of onzorgvuldigheid van de ondernemer. Eventuele opslagkosten zijn voor rekening van de recreant.
(…)'
7.2.8. Artikel 13 van Pro de RECRON voorwaarden landrecreatie 1980 luidt (ten dele) als volgt:
'Overname van de standplaats door een derde na eigendomsoverdracht van het aan recreant toebehorende vakantieverblijf is niet mogelijk, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de ondernemer; aan deze toestemming kunnen schriftelijke voorwaarden worden verbonden.'
7.2.9.1. Bij de bepaling van de waarde in de zin van artikel 17, tweede lid Wet WOZ gaat het om de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen.
7.2.9.2. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad der Nederlanden van 25 november 1998, nummer 33 212, onder meer gepubliceerd in BNB 1999/18 c* moet als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting aan worden gehouden of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt wordt. Het Hof is van oordeel dat, gelet op de inhoud van de overeenkomst, deze de omvang van het genot van de onroerende zaak, en daarmee de waarde van de onroerende zaak in de zin van artikel 17, tweede lid Wet WOZ niet vermindert, omdat het niet zo is dat de overeenkomst de omvang van het genot van de onroerende zaak, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt.
7.2.9.3. Het feit, dat de belanghebbende geen eigenaar van de grond is en dat de woning die op de grond is geplaatst als onroerend is aan te merken en dat derhalve de belanghebbende de woning houdt voor de vennootschap en niet voor zichzelf (zie het arrest van de Hoge Raad der Nederlanden van 20 september 2000, nummer 34 371, onder meer gepubliceerd in Belastingblad 2001, blz. 61), vermindert de waarde, in de zin van artikel 17, tweede lid Wet WOZ, van de onroerende zaak niet.
7.3.1. De ambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Het Hof heeft onvoldoende reden aan de betrouwbaarheid van dit taxatierapport te twijfelen.
7.4. Hetgeen de belanghebbende heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot het oordeel dat het taxatierapport waarop de ambtenaar zich beroept op onjuiste uitgangspunten berust, zodat het er op grond hiervan voor moet worden gehouden dat de door de ambtenaar verdedigde waarde juist is. De belanghebbende heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.
8. Gelet op het vorenstaande dient de waarde van de onroerende zaak te worden verminderd tot fl. 59.000,=.
De proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken, nu de belanghebbende daarom niet heeft verzocht en ook niet is gebleken dat de belanghebbende, die zich niet heeft laten bijstaan door een beroepsgemachtigde, kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten fiscale procedures heeft gemaakt.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.
Aldus vastgesteld op 2 oktober 2001 door P. Fortuin, lid van voormelde kamer, in tegenwoordigheid van D.J. Koopmans, waarnemend-griffier, en op die dag in het openbaar uitgesproken.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden
op: 4 oktober 2001
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak dit gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak bedraagt het griffierecht voor de belanghebbende ƒ 150,--.
Het bestuursorgaan is voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak een griffierecht van ƒ 150,-- verschuldigd.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.