Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 98/01420
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, vierde enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van mevrouw
X te Z(hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van burgemeester en wethouders van de gemeente Y (hierna: de ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende na te melden beschikking.
1. Loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) met betrekking tot de onroerende zaak A-straat 43 te Z een beschikking (datum dagtekening 31 maart 1997)(hierna: de beschikking) gezonden. Belanghebbende heeft tegen de beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij de bestreden uitspraak heeft de ambtenaar de beschikking gehandhaafd.
1.2. Belanghebbende is van voormelde uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. De ambtenaar heeft een vertoogschrift ingediend.
1.3. De mondelinge behandeling van het beroep heeft plaatsgevonden ter zitting van 20 december 2000, gehouden te B. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende en de ambtenaar.
1.4. Het Hof heeft op 3 januari 2001 mondeling uitspraak gedaan. Afschriften van het proces-verbaal van die mondelinge uitspraak zijn op 8 januari 2001 aangetekend aan partijen verzonden. Belanghebbende heeft bij brief gedateerd 2 februari 2001, bij het Hof binnengekomen op 5 februari daarna, het Hof verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het (aanvullend) verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.1. Belanghebbende was op 1 januari 1995 eigenares en gebruikster van de onroerende zaak A-straat 43 te Z. Die onroerende zaak (hierna: de onroerende zaak) betreft een geschakelde woning met bijgebouw, ondergrond en tuin. De perceelsoppervlakte bedraagt 248 m². De inhoud van het “hoofdgebouw” is ongeveer 340 m³, die van de “bijgebouwen” ongeveer 132 m³.
2.2. Bij de beschikking, geldende voor het tijdvak 1 januari 1997 t/m 31 december 2000, is de WOZ-waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op fl. 245.000,--.
2.3. Naar aanleiding van belanghebbendes beroepschrift heeft de ambtenaar de onroerende zaak door een beëdigde taxateur laten taxeren naar de waardepeildatum 1 januari 1995, een en ander in het kader van de Wet WOZ. Die heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op fl. 245.000,--. Het betreffende taxatierapport is gedagtekend 10 augustus 1998. Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd.
2.4. In bedoeld taxatierapport zijn als vergelijkingsobjecten ondermeer de objecten A-straat 2 en A-straat 8 te Z vermeld. Bij die objecten gaat het evenals bij de onroerende zaak om een geschakelde woning met toebehoren, zij het dat die objecten in de straat een iets betere ligging hebben dan de onroerende zaak, het object A-straat 2, anders dan de onroerende zaak, een hoekhuis is en het object A-straat 8, anders dan onroerende zaak, voorzien is van een carport en van een balkon (aan de achterzijde).
2.5. Het object A-straat 2 heeft een perceelsoppervlakte van 225 m². De inhoud van de woning is circa 340 m³, die van de garage circa 80 m³. Het object is op 30 augustus 1993 verkocht voor
fl. 229.000,-- en op 3 december 1996 voor fl. 280.000,--.
2.6. Het object A-straat 8 heeft een perceelsoppervlakte van 225 m². De inhoud van de woning is circa 340 m³, die van de garage circa 80 m³. Het object is op 1 augustus 1996 verkocht voor fl. 277.000,-- en op 22 mei 1997 voor fl. 297.500,--.
2.7. De ambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak A-straat 10 te Z naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op fl. 226.000,--. Bij dat bedrag gaat het niet om een totstandgekomen verkoopprijs.
2.8. Het object A-straat 45 te Z is nagenoeg identiek aan de onroerende zaak. Dat object is op 1 mei 1996 verkocht voor
fl. 232.000,-- en heeft, alvorens het werd verkocht, enkele weken via een makelaar te koop gestaan. De verkoopprijs was fl. 8000,-- lager dan het bedrag waarop een makelaar dat object, vrij van huur en gebruik, begin maart 1996 had gewaardeerd,ter verkrijging van een financiering door de koper.
3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak in het kader van de Wet Woz, naar de waardepeildatum 1 januari 1995.
3.2. Partijen doen hun standpunt steunen op de gronden vermeld in de van hen afkomstige stukken. Belanghebbende heeft ter zitting aanvullend erop gewezen dat het object A-straat 45 op 1 mei 1996 voor fl. 232.000,-- is verkocht. De Inspecteur heeft ter zitting aanvullend nog naar voren gebracht dat in 1996 voor vergelijkbare geschakelde woningen prijzen tussen fl. 277.000,-- en fl. 300.000,-- zijn betaald.
3.3. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vermindering van de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot een waarde van fl. 216.000,--. De ambtenaar heeft geconcludeerd tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1. De ambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op (ondermeer) de opbrengsten behaald bij verkoop van de objecten A-straat 2 en A-straat 8 te Z welke objecten, gelet op hetgeen daaromtrent in 2.1, 2.4, 2.5 en 2.6 is vermeld, met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn. De ambtenaar heeft een waarde bepleit van
fl. 245.000,--.
4.2. Belanghebbende heeft ter verdediging van haar standpunt dat de door de ambtenaar vastgestelde waarde te hoog is en dat de waarde fl. 216.000 bedraagt, ondermeer aangevoerd dat het naast de onroerende zaak gelegen object A-straat 45, nagenoeg indentiek, op 1 mei 1996 voor fl. 232.000,-- is verkocht.
4.3. Het Hof hecht veel waarde aan het door de ambtenaar overgelegde, door een beëdigde taxateur opgemaakte taxatierapport. Anderzijds heeft de ambtenaar tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat het bij voormelde verkoopopbrengst van fl. 232.000,-- voor het object A-straat 45 gaat om een niet in het economische verkeer tot stand gekomen prijs. In dit verband merkt het Hof op dat bedoeld object, alvorens het werd verkocht, enkele weken via een makelaar te koop heeft gestaan. Dat in 1996 voor vergelijkbare geschakelde woningen prijzen tussen fl. 277.000,-- en fl. 300.000,-- zijn betaald en dat de verkoopprijs van bedoeld object fl. 8.000,-- lager was dan het bedrag waarop dat object, ter verkrijging van een financiering door de koper, werd gewaardeerd, brengt het Hof niet tot een andersluidend oordeel.
4.4. De ambtenaar heeft zijn standpunt dat de waarde van de onroerende zaak fl. 245.000,-- bedraagt, goed onderbouwd. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd brent het Hof niet tot het oordeel dat het taxatierapport waarop de ambtenaar zich beroept, op onjuiste uitgangspunten berust. Anderzijds heeft de ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat het bij voormelde verkoopprijs van
fl. 232.000,-- voor het object A-straat 45 gaat om een niet in het economische verkeer tot stand gekomen prijs. In verband met een en ander zal het Hof in goede justitie oordelen. Het stelt de waarde van de onroerende zaak vast op fl. 241.750,--, de verkoopprijs ad fl. 232.000,-- van voormeld object A-straat 45 meewegende.
5. De proceskosten
Het beroep van belanghebbende heeft ertoe geleid dat het Hof de door de ambtenaar voor de onroerende zaak vastgestelde waarde vermindert tot een waarde van fl. 241.750,--. Er is derhalve gedeeltelijk aan de bezwaren van belanghebbende tegemoet gekomen. In verband hiermee acht het Hof termen aanwezig ten aanzien van de ambtenaar een proceskostenveroordeling uit te spreken als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Ter zake zijn partijen ter zitting overeengekomen dat de ambtenaar aan belanghebbende als vergoeding van proceskosten een bedrag van
fl. 132,50 zal voldoen in verband met verletkosten en een bedrag van fl. 14,50 in verband met reiskosten (kosten NS retourbiljet C-B 2e klas). Bij de vergoeding van proceskosten gaat het derhalve om een bedrag van in totaal (fl. 132,50 + fl. 14,50 =)
fl. 147,--.
6. De beslissing
Het Hof vernietigt de bestreden uitspraak, vermindert de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot een waarde van
fl. 241.750,--, gelast de ambtenaar aan belanghebbende het door haar gestorte griffierecht ten bedrage van fl. 80,00 te vergoeden, veroordeelt de ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van fl. 147,-- en wijst de gemeente Zaan als de rechtspersoon die de kosten moet vergoeden.
Aldus vastgesteld op 14 juni 2001 door G.J. van Muijen, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van P.H.A. Calis, waarnemend griffier, en op die datum in het openbaar uitgesproken.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 14 juni 2001
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.