Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 98/01156
HET GERECHTSHOF TE’s-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch, zevende enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van de heer X te Z tegen de uitspraak van het Hoofd van de sectie Beleid en Juridische zaken van het bureau Belastingen van de gemeente Y (hierna: de gemeente), daartoe aangewezen op de voet van artikel 30, lid 4, van de Wet waardering onroerende zaken (tekst 1997) door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente bij besluit van 18 februari 1997, op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van belanghebbendes onroerende zaak A-straat 66 te B (hierna: A-straat 66) per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
1. Ontstaan en loop van het geding
Bij de beschikking heeft de Directeur van de sector Financiën, Informatievoorziening en Belastingen, daartoe bevoegd bij besluit van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Y van 24 maart 1998 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet (hierna: de waarde) van A-straat 66 per waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op fl. 295310.000,=.
Na tijdig door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft vorenbedoeld hoofd bij de bestreden uitspraak de beschikking bevestigd door handhaving van genoemde waarde.
Belanghebbende is tegen die uitspraak tijdig en op regelmatige wijze in beroep gekomen. Ter zake van dit beroep heeft de Griffier van belanghebbende een recht geheven van fl. 80,=.
Het Hoofd van de afdeling Belastingen van de gemeente, daartoe bevoegd bij genoemd besluit van 18 februari 1997 heeft het beroepschrift bij vertoogschrift bestreden en daarin geconcludeerd tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof op 23 november 2000 te ’s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende alsmede vorenbedoelde Directeur van de sector Financiën, informatievoorziening en Belastingen.
Het Hof heeft in deze zaak op 7 december 2000 mondeling uitspraak gedaan. Afschriften van het proces-verbaal van die uitspraak zijn op 14 december 2000 aan partijen verzonden.
Belanghebbende heeft tijdig en op regelmatige wijze verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Ter zake van dit verzoek heeft belanghebbende een recht voldaan van fl. 150,=.
2. De vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van A-straat 66.
Het betreft een twee-onder-één-kapwoning met een inhoud van 498 m³, een garage en een dakkapel alsmede een perceeloppervlakte van 272 m².
2.2. In de bezwaarfase is in opdracht van de gemeente A-straat 66 zowel inwendig als uitwendig opgenomen. Op grond hiervan heeft de gemeente de waarde per waardepeildatum
1 januari 1995 gehandhaafd, daarbij rekening houdend met de gerealiseerde verkoopcijfers van de door haar aangevoerde vergelijkingsobjecten
2.3. Na indiening van het beroepschrift is in opdracht van de gemeente nogmaals een taxatie uitgevoerd, ditmaal een zogenoemde ‘geveltaxatie’, waarbij het object slechts uitwendig is opgenomen, aangezien belanghebbende niet aanwezig kon zijn. Hierdoor kon, zoals in het vertoogschrift onder 4.1 vermeld, “op dat moment geen compleet beeld worden gevormd van de staat van onderhoud van het object”’. In het kader van deze taxatie heeft de gemeente de volgende door haar als vergelijkingsobjecten bestempelde objecten aangevoerd: C-straat 6, verkocht op 1 augustus 1994 voor fl. 305.000,=, D-straat 29,
op 21 februari 1995 verkocht voor fl. 305.000,=, C-straat 8, verkocht op 14 juni 1995 voor fl. 270.000,= en D-straat 7, op 17 oktober 1995 verkocht voor
fl. 310.000,=.
2.4. In de laatste twee volzinnen op de ongenummerde bladzijde twee en de eerste alinea op bladzijde 3 van het vertoogschrift staat het volgende:
“Bij de hertaxatie in het kader van het bezwaarschrift heeft echter wel een inpandige
taxatie plaats gevonden. Bij deze taxatie heeft de taxateur de heer E geconstateerd dat er geen sprake was een ernstige mate van achterstallig onderhoud, noch zijn er bijzondere bouwkundige gebreken geconstateerd. De onderhoudstoestand van de woning is door de taxateur als ‘goed’ gekwalificeerd.”.
2.5. In de derde alinea op de ongenummerde bladzijde 3 van het vertoogschrift eerste en tweedevolzin staat:
“Tenslotte is gebleken dat de door belanghebbende genoemde ‘gebreken’ kenmerkend zijn
voor alle soortgelijke woningen in de omgeving Deze objecten betreffen soortgelijke twee-onder-één-kapwoning, met een gelijk bouwjaar, en tevens is gebruik gemaakt van identieke bouwmaterialen.”.
en in de eerste alinea op de ongenummerde bladzijde 4 van het vertoogschrift:
“Overigens houdt belanghebbende in zijn berekening er geen rekening mee, dat sedert de
aankoop aanpassingen en verbeteringen hebben plaatsgevonden, en dat derhalve de waarde van het object, na de aankoop in 1993 tot aan de waardepeildatum 1 januari 1995 meer zal zijn gestegen dan het gemiddelde.”.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. In geschil is het antwoord op de volgende vraag:
Is de waarde van A-straat 66 terecht vastgesteld op
fl. 295.000,=?
Deze vraag beantwoordt belanghebbende ontkennend, de gemeente daarentegen bevestigend.
3.2. Partijen doen hun evenvermelde standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Zij hebben hieraan ter zitting, zakelijk weergegeven, nog het volgende toegevoegd.
3.2.1. Belanghebbende
Belanghebbendes woning verkeerde ten tijde van de aankoop in een slechte onderhouds-toestand. Geen enkele woning in zijn straat bevond zich in zo’n toestand.
Voor het overgrote deel hebben de herstelwerkzaamheden van zijn woning, anders dan in het vertoogschrift staat vermeld, niet plaatsgevonden in de periode tussen 1 april 1993 (de aankoopdatum) en 1 januari 1995 (de waardepeildatum) maar eerst ná laatstgenoemde datum.
In eerste instantie hebben voor de bewoonbaarheid kleine herstelwerkzaamheden en wat schilderwerk plaatsgevonden.
Aan de herstelwerkzaamheden zijn door hem in totaal ongeveer 1760 uren besteed. De uren worden door hem geschat op een vergoeding van fl. 25,= per uur, zodat het totale bedrag aan die werkzaamheden besteed door hem wordt geschat op fl. 44.000,=.
(Hof: In het proces-verbaal heeft een hierop betrekking hebbende kennelijke verschrijving plaatsgevonden, die hierin bestaat dat achter de 6 van 176 een nul is weggevallen en mitsdien daarin staat vermeld dat het ging om ongeveer 176 uren aan herstelwerkzaamheden. De kennelijkheid van de verschrijving volgt hieruit dat volgens de vorige alinea het overgrote deel van de herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden na 1 januari 1995 en, zoals hierna vermeld, de keuken eerst in 1997 is gereedgekomen).
Aan materialen heeft belanghebbende voor het herstel een bedrag uitgegeven van ongeveer
fl. 25.000,=.
Anders dan de taxateur van de gemeente ter zitting heeft verklaard, heeft de keuken geen wijziging ondergaan en is de badkamer in 1997 gereedgekomen.
3.2.2. De gemeente
Het is te doen gebruikelijk een woning na aankoop eerst geschikt te maken om vervolgens daarin te gaan wonen. Mitsdien vindt de gemeente de verklaring van belanghebbende, als vermeld in de vierde alinea onder 3.2.1, ongeloofwaardig.
De taxateur van de gemeente heeft, zakelijk weergegeven, het volgende verklaard.
De wijk waarin belanghebbendes woning is gelegen, bestaat uit woningen van hetzelfde type en (ongeveer) hetzelfde bouwjaar.
In aanmerking nemende het genot, de staat van onderhoud en de ouderdom, waren deze woningen toe aan renovatie.
Een deel van de woningen in de wijk bestond uit reeds gerenoveerde woningen, een groot deel uit woningen in een staat van normaal onderhoud en een klein percentage uit woningen in de staat van ‘afbraak’.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot verminde-ring van de waarde per 1 januari 1995 tot fl. 267.500,=. De gemeente daarentegen concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Uit het tweede citaat onder 2.5 en de verklaring van de taxateur van de gemeente onder 3.2.2, tweede alinea, derde volzin, over de noodzaak van renovatie, gelet op ouderdom, staat van onderhoud van de daar bedoelde woningen, leidt het Hof af dat de gemeente niet bestrijdt dat aanpassingen en verbeteringen hebben plaatsgevonden, maar dat de gemeente, gelet ook op haar verklaring onder 3.2.2, eerste alinea, van oordeel is dat deze hebben plaatsgevonden vóór 1 januari 1995.
4.2. Het Hof hecht geloof aan belanghebbendes verklaringen als weergegeven onder 3.2.1, tweede, derde, vierde en vijfde alinea, dat de herstelwerkzaamheden voor het overgrote deel hebben plaatsgevonden na 1 januari 1995, en dat daarmee veel tijd gemoeid is geweest, omdat het van algemene bekendheid is dat velen, die naast hun dagelijkse werkzaamheden door eigen inspanning een door hen aangekochte woning renoveren hier vaak jarenlang mee bezig zijn en gedurende die periode het daaruit voortvloeiende ongerief voor lief nemen.
4.3. Belanghebbendes verklaring onder 3.2.1, eerste alinea, behoeft ook niet in strijd te zijn met de verklaringen van de taxateur van de gemeente onder 3.2.2, tweede alinea. Het Hof hecht, in aanmerking nemende de lange tijd die – zoals onder 4.2 overwogen – in een geval als het onderhavige er mee gemoeid is de woning in goede staat terug te brengen, geloof aan de verklaring van belanghebbende, zoals vermeld onder 3.2.1, eerste alinea, dat zijn woning ten tijde van de aankoop in een slechte staat van onderhoud verkeerde.
4.4. Het Hof merkt op dat uit het tweede citaat onder 2.5 in samenhang met de verklaring van de gemeente onder 3.2.2, eerste alinea, volgt dat aanpassingen en verbeteringen van de woning van belanghebbende vóór 1 januari 1995 hebben plaatsgevonden, zodat de gebreken, zoals die vóór die datum bestonden, er bij de waardering per die datum er niet meer toe deden, terwijl uit het eerste citaat onder 2.5 kennelijk volgt, wil die passage zin hebben, dat bij de vergelijking
met de vergelijkingsobjecten wél met die gebreken rekening is gehouden.
Deze tegenstrijdigheid doet op dit punt afbreuk aan de geloofwaardigheid van de motivering van de gemeente.
4.5. Uit het citaat onder 2.4 en de voorafgaande overwegingen 4.1 tot en met 4.4 volgt dat de in dat citaat bedoelde taxateur A-straat 66 heeft getaxeerd in de staat nadat de aanpassingen en verbeteringen hadden plaatsgevonden en derhalve niet in de staat waarin A-straat 66 zich op de waardepeildatum bevond.
4.6. Rekening houdend met vorenbedoelde gebreken en in aanmerking nemende dat naar inhoud, perceeloppervlakte, type woning, bouwstijl en bouwjaar de in het - in de beroepsfase opgemaakte - taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten op zich goed te vergelijken zijn met de A-straat 66, stelt het Hof de waarde daarvan per waardepeildatum in goede justitie vast op fl. 280.000,=.
4.7. Hetgeen belanghebbende en de gemeente overigens nog hebben aangevoerd, doet aan ’s Hofs oordeel, als onder 4.6 vermeld, niet af.
5. Griffierecht en proceskosten
Nu het beroep van belanghebbende gegrond is, dient de ambtenaar, gelet op het bepaalde in artikel 5, zevende lid, eerste volzin, van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken belanghebbende het griffierecht ad fl. 80,= te vergoeden.
Daar geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en belanghebbende geen opgave heeft gedaan van reis-, verblijf en verletkosten, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
6. De beslissing
Het Hof vernietigt de bestreden uitspraak;
vermindert de bij de beschikking voor A-straat 66
vastgestelde waarde tot een waarde van fl. 280.000,=;
gelast dat de ambtenaar belanghebbende het griffierecht ad
fl. 80,= vergoedt.
Aldus vastgesteld op 1 mei 2001 door M.E. van Hilten, lid van voormelde kamer, en op die datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van D.G. Moll van Charante, waarnemend-griffier.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 1 mei 2001
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.