Uitspraak
typ. JZ
rolnr. C9801040/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 'S-HERTOGENBOSCH,
tweede kamer, van 5 december 2000,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellante),
gevestigd te [plaatsnaam],
appellante in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
procureur: mr J.H.M. Erkens,
t e g e n
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in principaal appel,
appellant in incidenteel appel,
procureur: mr M.J.M. Verschuren,
op het bij dagvaarding van 28 oktober 1998 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank te Breda tussen appellante in principaal appel, geïntimeerde in inciden-teel appel, [appellante], als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en geïntimeerde in principaal appel, appellant in incidenteel appel, [geïntimeerde], als eiser in conventie, verweerder in reconventie onder rolnummer 40153/HAZA 96-1675 gewezen vonnissen van 3 juni 1997, 26 augustus 1997, 24 maart 1998 en 20 oktober 1998.
------------------------------------------------------
1. De eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de vonnissen waarvan beroep, die zich bij de processtukken bevinden.
2. Het geding in hoger beroep
Van deze vonnissen is [appellante] tijdig in hoger beroep gekomen.
Bij memorie van grieven heeft zij een grief aangevoerd en geconcludeerd zoals in het petitum van de memorie van grieven nader staat omschreven.
Bij memorie van antwoord tevens incidenteel appel heeft [geïntimeerde] de grief van [appellante] bestreden, tegen de vonnisen van 24 maart 1998 en 20 oktober 1998 ieder een grief aangevoerd en geconcludeerd zoals in het petitum van deze memorie nader staat omschreven.
Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft [appellante] de grieven van [geïntimeerde] bestreden en geconclu-deerd tot verwerping van het incidenteel beroep en verwij-zing van [geïntimeerde] in de kosten.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en uitspraak verzocht.
3. De grieven
In principaal appel
De grief richt zich tegen de veroordeling van [appellante] om aan [geïntimeerde] een bedrag van f 65.000,= met rente en kosten te betalen en hetgeen de rechtbank aan die beslis-sing ten grondslag legt. [appellante] beoogt hiermee het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen. Het hof begrijpt de grief aldus, dat deze zich richt tegen alle vier vonnissen, voorzover in conventie gewezen.
In incidenteel appel
Grief I richt zich tegen de afwijzing van de bijkomende schadeposten en grief II tegen de vaststelling van de schade in de zin van een lagere verkoopprijs op f 65.000,=.
4. De beoordeling
In principaal appel en in incidenteel appel
4.1 Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende. [geïntimeerde] en zijn echtgenote hebben op 17 juli 1993 met [appellante] een bemiddelingsovereenkomst gesloten in verband met de verkoop van hun woning aan de [adres]te [woonplaats]. In deze overeenkomst is als vraagprijs opgenomen f 690.000,= k.k.
[geïntimeerde] is in augustus 1993 naar [woonplaats] verhuisd. [appellante] heeft op 11 september 1993 een verhuisbericht ontvangen.
[geïntimeerde] en zijn echtgenote zijn op 20 oktober 1993 akkoord gegaan met een verlaging van de vraagprijs naar f 620.000,= k.k.
[geïntimeerde] heeft bij brief van 20 november 1993 (die in de procedure niet is overgelegd) aan [appellante] een termijn van drie maanden gesteld om de bemiddelingsopdracht uit te voeren. Deze brief heeft [appellante] niet beantwoord.
Bij brief van 31 december 1993 heeft [geïntimeerde] de bemidde-lings-opdracht ingetrokken.
Op 8 januari 1994 heeft [geïntimeerde] een andere makelaar een bemiddelingsopdracht verstrekt. Hierbij is aanvankelijk een vraagprijs van f 595.000,= k.k. en later een vraag-prijs van f 545.000,= k.k. gehanteerd. In mei 1994 is de woning via deze makelaar verkocht voor f 470.000,= k.k. (inclusief f 10.000,= aan roerende zaken).
[geïntimeerde] heeft [appellante] begin 1994 aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade en tegen de behandelend makelaar van [appellante], [de makelaar], bij de NVM een klacht ingediend. De Raad van Toezicht [plaats] van de NVM heeft op 6 december 1994 de klacht gedeeltelijk gegrond en gedeeltelijk ongegrond verklaard en aan [de makelaar] de straf van berisping opgelegd.
4.2 [geïntimeerde] heeft gesteld dat [appellante] bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst wanprestatie heeft gepleegd, waardoor [geïntimeerde] schade heeft geleden bestaande uit:
a) waardedaling (lagere opbrengst) woning;
b) derving woongenot;
c) renteschade;
d) doorlopen vaste lasten;
e) reiskosten;
f) kosten klachtenprocedure NVM.
4.3 De rechtbank is er op grond van de uitspraak van de Raad van Toezicht van 6 december 1994 van uitgegaan dat [appellante] jegens [geïntimeerde] tekort is geschoten en heeft een deskundige benoemd om zich uit te laten over de vraag of de aanvankelijke vraagprijs van f 690.000,= een verantwoorde vraagprijs was en (zo nee) welke de schade-lijke gevolgen daarvan zijn voor verkooptermijn en verkoopopbrengst, en over de vraag welke de schadelijke gevolgen overigens zijn geweest van de wanprestatie van [appellante]. De deskundige taxeerde vervolgens de waarde van de woning per juli 1993 op f 525.000,= en achtte het niet raadzaam de vraagprijs hoger dan f 595.000,= te stellen. Een opbrengst tussen f 560.000,= en f 500.000,= achtte hij haalbaar.
De rechtbank heeft onderdeel a) van de vordering van [geïntimeerde] tot een bedrag van f 65.000,= toegewezen (taxatie-waarde ad f 525.000,= minus opbrengst, exclusief roerende zaken, ad f 460.000,=) en de onderdelen b) tot en met f) afgewezen.
4.4 In hoger beroep bestrijdt [appellante] de toewijzing van onderdeel a) van de vordering van [geïntimeerde], terwijl [geïntimeerde] in incidenteel appel het toegewezen bedrag te laag vindt en uitgaat van zijn oorspronkelijke vordering die op dit punt f 85.000,= beloopt. In incidenteel appel maakt [geïntimeerde] verder bezwaar tegen de afwijzing van de onderdelen b) tot en met e) van zijn vordering en niet tegen de afwijzing van onderdeel f). Dit laatste onder-deel maakt wel deel uit van het totaalbedrag van zijn vordering zoals in het petitum vermeld, naar het hof aanneemt per abuis.
4.5 Hetgeen partijen naar voren hebben gebracht heeft voor een belangrijk deel betrekking op de bepaling van de schade die [geïntimeerde] stelt geleden te hebben ten gevolge van de wanprestatie van [appellante]. Voor het hof is het evenwel op grond van de stukken die tot dusverre zijn gewisseld en de daarbij overgelegde producties onvoldoen-de duidelijk geworden wat partijen bij het aangaan van de bemiddelingsovereenkomst precies afgesproken hebben en wat er zich in het half jaar dat deze overeenkomst van kracht was, precies is voorgevallen dan wel nagelaten. Teneinde daaromtrent meer inzicht te verkrijgen zal het hof een comparitie van partijen bepalen. Deze comparitie zal ook kunnen worden benut om te bezien of een minnelij-ke regeling te treffen is.
5. De beslissing
Het hof:
bepaalt dat een comparitie van partijen zal plaatsvinden ten overstaan van mr B.A. Meulenbroek als raadsheer-commissaris in het Paleis van Justitie aan de Leeghwater-laan 8 te 's-Hertogenbosch;
bepaalt dat beide procureurs binnen twee weken na heden hun verhinderdata op dinsdagmiddagen in de maanden december 2000 en januari 2001 aan de griffier zullen opgeven;
bepaalt dat de procureur van [appellante] bij deze opgave aan de griffier een fotokopie van het procesdossier zal meezenden;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na afloop van deze twee weken dag en uur van de comparitie zal vaststellen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs Rothuizen-van Dijk, Van Schaik-Veltman en Meulenbroek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 5 december 2000.