Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00362
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 4 september 2012
in het geding tussen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X] gevestigd te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Spijkenisse, hierna: de Inspecteur,
inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank
Rotterdam van 28 april 2011, nummer AWB 10/2320 WOZ – T3, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft in één geschrift bij beschikkingen als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1] begane grond, [a-straat 1] eerste verdieping, [b-straat 1] en [b-straat 2] (hierna gezamenlijk te noemen: de objecten) vastgesteld op respectievelijk € 140.000, € 152.000, € 233.000 en € 1.404.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2009 en de beschikkingen gelden voor het kalenderjaar 2010. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2010.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar zijn de waarden en de aanslagen gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 454. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Bij nader stuk van 19 september 2011, binnengekomen bij het hof op 21 september 2011, heeft belanghebbende taxatierapporten ingediend. Bij brief van 9 juli 2012, binnengekomen bij het Hof op 10 juli 2012, heeft de Inspecteur gereageerd op deze taxatieverslagen en tevens een correctie op het eigen taxatieverslag overgelegd.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
24 juli 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn verschenen mr. [A] namens belanghebbende en mr. [B] en [C] namens de Inspecteur.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. De objecten betreffen alle niet-woningen. [b-straat 2] is momenteel bij belangheb-bende zelf in gebruik. [b-straat 1] is verhuurd aan een derde. [a-straat 1] begane grond is verhuurd aan een derde en [a-straat 1] eerste verdieping staat leeg.
3.2. [b-straat 1] bestaat uit 96 m² kantoorruimte en uit 96 m² werkruimte.
3.3. [b-straat 2] heeft een kadastrale oppervlakte van € 1796 m². De begane grond van [b-straat 2] is onderverdeeld in een winkel/verkoopruimte van 236 m², een pantry van 18 m², een kantoor van 24 m², een opslag/magazijnruimte van 538 m² en een sanitaire ruimte van 11 m². De eerste verdieping bestaat uit een ruimte van 833 m² en een sanitaire ruimte van 3 m².
3.4. [a-straat 1] begane grond bestaat uit 125 m² werkruimte en [a-straat 1] eerste verdieping bestaat uit 125 m² kantoorruimte.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de hoogte van de woz-waarden van de onderhavige objecten.
Belanghebbende
4.2. Belanghebbende stelt dat de Inspecteur zeer lang gewacht heeft met het opsturen van de taxatieverslagen door deze pas een maand voor de zitting bij de rechtbank toe te sturen. Belanghebbende had daardoor niet genoeg tijd om zich voor te bereiden op de zitting van de rechtbank.
Ten aanzien van [b-straat 2], staat belanghebbende een waarde voor van € 1.102.000. Zij stelt dat de door haar voorgestane waarde gebaseerd is op de in 2010 betaalde huurprijs van € 69.000 voor de winkelruimte met opslag en verdere ruimtes op de begane grond. Belanghebbende stelt verder dat de ruimte op de eerste verdieping op de waardepeildatum in gebruik was als opslagruimte, en dat pas in de loop van 2010 of 2011 de ruimte als kantoorruimte werd gebruikt. Voor opslagruimte past een waardering van € 55 per m².
Ten aanzien van [b-straat 1] stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de waarde € 195.000 moet bedragen. Deze huurwaarde is gebaseerd op de in 2010 daadwerkelijk betaalde huur van € 6.600 voor de werkruimte op de begane grond. De waarde per vierkante meter van de werkruimte komt daarmee op € 69 per m². De kantoorruimte op de eerste verdieping is gewaardeerd op € 107 per m².
Belanghebbende meent dat de huurwaarde van [a-straat 1] begane grond € 62 per m² bedraagt en baseert dit op de in 2010 en 2011 betaalde huurprijs van € 7.740 voor de werkruimte. Voor [a-straat 1] eerste verdieping hanteert belanghebbende een waarde van € 100 per m²; zij baseert dit op de betaalde jaarhuurprijs van € 12.540 in 2010 en 2011. Belanghebbende betwist dat zij de kantoorruimte in eigen gebruik heeft gehad.
De Inspecteur
4.3. De Inspecteur stelt (kort weergegeven) dat, ook bij toezending van het taxatierapport een maand voor de zitting van de rechtbank, belanghebbende voldoende tijd heeft gehad voor haar voorbereiding en dat zij haar grieven voor de rechtbank heeft kunnen uiten. Bovendien is de procedure thans in een andere fase beland.
Ter onderbouwing van de huurwaarde van [b-straat 2] (€ 1.404.000) voert de Inspecteur gegevens van huurtransacties van [c-straat 1-3] en van [d-straat 1] aan, waardeert daarbij de ruimte van 833 m² op de eerste verdieping als kantoorruimte en hanteert een huurwaarde van € 90 per m². Hij voert hiertoe aan dat de eerste verdieping al geruime tijd wordt aangeboden als kantoorruimte, hoewel dit naar hij stelt afwijkt van de bouwtekening waarop de eerste verdieping is benoemd als opslagruimte.
Ter onderbouwing van de huurwaarde van [b-straat 1] baseert de Inspecteur zich zowel op verkooptransacties als op verhuurtransacties. De Inspecteur waardeert de werkruimte van [b-straat 1] op € 90 per m² en de kantoorruimte op € 120 per m².
Ter onderbouwing van de huurwaarde van [a-straat 1] begane grond en [a-straat 1] eerste verdieping voert de Inspecteur zowel verhuur- als verkooptransacties van een aantal vergelijkingsobjecten aan. De Inspecteur waardeert de huurwaarde van [a-straat 1] begane grond op € 97 per m², en de huurwaarde van [a-straat 1] eerste verdieping op € 105 per m². De Inspecteur stelt dat [a-straat 1] eerste verdieping leeg staat sinds 30 november 2010, omdat toen het eigen gebruik van het pand door belanghebbende is opgeheven.
4.4. Voor de nadere onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de woz-waarden van achtereenvolgens:
[b-straat 2] tot € 1.102.000;
[b-straat 1] tot € 195.000;
[a-straat 1] begane grond tot € 89.000; en
[a-straat 1], eerste verdieping tot € 145.000,
en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft – voor zover van belang – het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid.
“3 Beoordeling
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken. De onroerende zaken betreffen bedrijfsruimtes.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaken op de waardepeildatum een waarde hadden van € 1.404.000,- voor [b-straat 2], € 233.000,- voor [b-straat 1], € 140.000,- voor [a-straat 1] begane grond en € 152.000,- voor [a-straat 1] eerste verdieping. Eiseres heeft de waarden onvoldoende gemotiveerd betwist en ook haar stelling dat de standaardkaarten onjuiste gegevens bevatten, niet onderbouwd.
Met betrekking tot de stelling van eiseres dat zij de taxatieverslagen (te) laat heeft ontvangen, merkt de rechtbank op dat eiseres deze stukken bij brief van 17 november 2010 toegezonden heeft gekregen en daarop niet heeft gereageerd.
Het beroep dient op grond van het voorgaande ongegrond te worden verklaard.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
7.2. Het is aan de Inspecteur om – bij betwisting door belanghebbende - de door hem vastgestelde waarden van de onroerende zaken aannemelijk te maken. De Inspecteur heeft hiertoe in de rechtbankprocedure taxatieverslagen en later ook een uitgebreid taxatierapport in het geding gebracht.
7.3. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende voldoende tijd heeft gehad om zich bij de rechtbank op de procedure voor te bereiden en op de standpunten van de Inspecteur inhoudelijk te reageren, en dat in elk geval sinds de uitspraak van de rechtbank zoveel tijd is verstreken dat deze grief van belanghebbende voor het Hof niet kan baten.
7.4. In hoger beroep heeft ook belanghebbende ten behoeve van de waardevaststelling van de onderhavige objecten een taxatierapport in het geding gebracht. Belanghebbende hanteert dezelfde kapitalisatiefactor als de Inspecteur. Slechts de vastgestelde huurwaarden van de onderhavige objecten zijn in geschil. Het Hof zal achtereenvolgens de waarde van [b-straat 2], [b-straat 1], [a-straat 1] begane grond en [a-straat 1] eerste verdieping beoordelen.
.
[b-straat 2]
7.5. Ten aanzien van [b-straat 2] is niet in geschil dat de ruimte op de eerste verdieping naar de bouwtekeningen als opslagruimte dient. De Inspecteur heeft de stelling van belanghebbende dat deze ruimte op de waardepeildatum ook feitelijk niet als kantoorruimte werd gebruikt niet, dan wel onvoldoende onderbouwd, weersproken. Het Hof gaat er daarom van uit dat op de waardepeildatum de eerste verdieping van [b-straat 2] in gebruik was als opslagruimte. De door belanghebbende voorgestane waarde van de opslagruimte acht het Hof aannemelijk, mede gelet op de waardering die de Inspecteur doorgaans hanteert voor opslagruimte. Het Hof volgt daarom de door belanghebbende voorgestane waarde en stelt de waarde van [b-straat 2] vast op € 1.102.000.
[b-straat 1]
7.6.1. Nu de Inspecteur de door belanghebbende gestelde verhuur, door hem niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken, niet heeft meegewogen bij zijn taxatie, is het Hof van oordeel dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hierbij neemt het Hof mede in aanmerking dat de Inspecteur de huurwaarden van andere kantoorpanden aan de hand van huurtransacties van vergelijkingsobjecten veelal heeft getaxeerd op € 110 per m² en die van andere werkruimten op € 85 per m². Nu een nadere motivering ontbreekt, heeft de Inspecteur niet inzichtelijk gemaakt waarom hij de huurwaarde van [b-straat 1] hoger heeft vastgesteld dan die van de vergelijkingsobjecten. Weliswaar heeft de Inspecteur ter zitting toegelicht dat onder de 200 m2 oppervlakte de huurwaarde per object weinig van elkaar verschilt en dat onderlinge verschillen verklaarbaar zijn uit onder meer de ligging, het bouwjaar, het afwerkingsniveau en dergelijke, maar hij heeft niet duidelijk gemaakt waarom in dit specifieke geval de huurwaarde hoger dient te worden vastgesteld dan die van de vergelijkingsobjecten. Bovendien zijn veel van de data van de verschillende huurovereenkomsten die als vergelijking zijn gebruikt ver gelegen van de waardepeildatum.
7.6.2. Het Hof volgt ook de door belanghebbende voorgestane waarde niet. Weliswaar is deze waarde gebaseerd is op de gerealiseerde huurprijs van de werkruimte in 2010, maar nadere gegevens omtrent aard, datum, duur en voorwaarden van de huurovereenkomst van de huurovereenkomst ontbreken.
7.6.3. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met alle omstandigheden van het geval stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 211.000.
[a-straat 1] begane grond en eerste verdieping
7.7.1. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur de door hem voorgestane waarde van [a-straat 1] begane grond niet aannemelijk heeft gemaakt, nu hij de feitelijk betaalde huur niet in zijn overwegingen heeft betrokken. Ook belanghebbende heeft de door haar voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt, nu zij geen nadere gegevens overgelegd betreffende de huurovereenkomst. Het Hof stelt de waarde van dit object, en rekeninghoudend met alle omstandigheden van het geval, waaronder het eigen huurcijfer van belanghebbende, de ligging, de gegevens van de door de Inspecteur opgevoerde vergelijkingsobjecten en de functie van het pand, daarom in goede justitie vast op € 119.000.
7.7.2. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur de door hem voorgestane waarde van [a-straat 1] eerste verdieping, gelet op de gegevens van de vergelijkingsobjecten, voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft daartegenover geen gegevens overgelegd die de door haar voorgestane waarde ondersteunen. Gelet hierop handhaaft het Hof de door de Inspecteur vastgestelde waarde van [a-straat 1] eerste verdieping.
Proceskosten en griffierecht
8.1. Nu het Hof belanghebbende gedeeltelijk in het gelijk stelt, acht het Hof termen aanwezig om de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard geen vergoeding te vragen voor het taxatierapport, maar wel voor de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof stelt deze laatste kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht en het Besluit proceskosten bestuursrecht in totaal vast op € 2.185. Deze vergoeding bestaat uit de vergoeding van kosten van de beroepsprocedure en hogerberoepsprocedure. Voor de beroepsprocedure heeft het Hof deze vergoeding vastgesteld op € 874 (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt € 437 en een wegingsfactor 1). Voor de procedure in hoger beroep heeft het Hof deze vergoeding vastgesteld op € 1311 (1 punt voor het hoger beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1,5).
8.2. Bij de rechtbank is een griffierecht geheven van € 298 en bij het Hof is een griffierecht geheven van € 454. Deze griffierechten van tezamen € 752 komen voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking inzake de waarde van [b-straat 2] aldus dat deze wordt vastgesteld op € 1.102.000;
- vermindert de aanslag in de onroerendezaakbelastingen betreffende [b-straat 2] tot een aanslag berekend naar een heffingsmaatstaf van € 1.102.000;
- wijzigt de beschikking inzake de waarde van [b-straat 1] aldus dat deze wordt vastgesteld op € 211.000;
- vermindert de aanslag in de onroerendezaakbelastingen betreffende [b-straat 1] tot een aanslag berekend naar een heffingsmaatstaf van € 211.000;
- wijzigt de beschikking inzake de vastgestelde waarde van [a-straat 1] begane grond aldus dat deze wordt vastgesteld op € 119.000.
- vermindert de aanslag in de onroerendezaakbelastingen betreffende [a-straat 1] begane grond tot een aanslag berekend naar een vastgestelde waarde van € 119.000;
- handhaaft de vastgestelde waarde en aanslag in de onroerendezaakbelastingen betreffende [a-straat 1] eerste verdieping;
- gelast de Inspecteur een bedrag van € 2.185 aan proceskosten aan belanghebbende te vergoeden;
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende de griffierechten van € 752 te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, J.J.J. Engel en H. Pijl, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 4 september 2012 in het openbaar uitgesproken. De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.