Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Nevenzittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Sector civiel recht
zaaknummer MHD 200.069.996
arrest van 28 augustus 2012
in de zaak van
1. [X.],
en
2. [Y.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. P.H. Pijpelink,
tegen:
STICHTING CLAVIS,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers,
op het bij exploot van dagvaarding van 8 juli 2010 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Terneuzen, gewezen vonnis van 28 april 2010 tussen appellanten – huurder – als gedaagde en geïntimeerde – verhuurster – als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak/rolnr. 202945/10-918)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft huurder twintig producties overgelegd, zes grieven aangevoerd (genummerd I tot en met V, waarbij grief IV tweemaal voorkomt) en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van verhuurster, met veroordeling van verhuurster in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft verhuurster vier producties overgelegd en de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna ieder nog een akte genomen, huurder onder overlegging van een productie (nr. 21).
2.4.Vervolgens hebben partijen de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
i. Huurder huurt met ingang van 6 maart 2009 een woning van verhuurster tegen een maandelijkse en bij vooruitbetaling vóór de eerste dag van de maand verschuldigde huurprijs van € 430,29 (inclusief servicekosten).
ii. Per 1 juli 2009 bedraagt de huurprijs € 440,86 (inclusief servicekosten).
iii. Huurder heeft een achterstand in de betalingen van de huur doen ontstaan van € 2.236,60 per 13 april 2010.
4.2.De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis op vordering van verhuurster – kort gezegd – de huurovereenkomst ontbonden en huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 2.593,97 aan achterstallige huur tot en met 13 april 2010, vermeerderd met een bedrag per maand ter hoogte van de huur tot aan de ontruiming en vermeerderd met rente en kosten.
4.3.Huurder kan zich met het vonnis van de kantonrechter niet verenigen en is ervan in hoger beroep gekomen.
4.4. Ter onderbouwing van zijn vordering tot vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van verhuurster beroept huurder zich in hoger beroep onder meer op het feit dat verhuurster een regeling met hem heeft getroffen.
4.5. Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Vaststaat dat huurder een achterstand in de betalingen van de huur heeft doen ontstaan van € 2.236,60 per 13 april 2010. Aldus is hij tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
Uit het als productie 16 bij de memorie van grieven overgelegde proces-verbaal van het verhandelde ter terechtzitting van de voorzieningenrechter van de rechtbank Middelburg van 14 februari 2011 blijkt dat partijen onder meer zijn overeengekomen dat huurder uiterlijk op de 5e van de maand naast de maandelijkse huur € 150,- per maand betaalt in mindering op de bestaande achterstand, bij gebreke waarvan de betalingsregeling komt te vervallen en de totale achterstand ineens opeisbaar wordt en verhuurster het recht heeft om binnen twee weken tot ontruiming over te gaan.
Aldus hebben partijen een regeling getroffen voor de achterstand in de betaling van de huur en de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Strekking van de regeling is dat geen ontruiming zal plaatsvinden en de verschuldigde huurachterstand niet ineens opeisbaar is zolang huurder de regeling nakomt en uiterlijk de 5e van de maand de huur en een extra bedrag van € 150,- betaalt.
4.6.Huurder heeft gesteld dat hij zich aan de regeling heeft gehouden, zij het dat hij niet steeds uiterlijk op de 5e maar regelmatig op de 15e van de maand de huur heeft betaald, wanneer zijn maandelijkse uitkering door de gemeente werd verstrekt. Volgens huurder is deze tekortkoming in de nakoming van de regeling zo gering dat verhuurster overeenkomstig de regeling niet mag ontruimen en de volledige huurachterstand niet ineens opeisbaar is geworden.
4.7.Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft huurder als productie 19 bij de memorie van grieven een tussen partijen gewezen vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Middelburg van 5 september 2011 overgelegd, waarin de voorzieningenrechter heeft overwogen dat verhuurster als sociale woningstichting in redelijkheid geen beroep kan doen op het feit dat huurder de overeengekomen betalingen elke maand per direct na ontvangst van zijn bijstandsuitkering voldoet. Op grond van dat oordeel heeft de voorzieningenrechter de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis geschorst. Verhuurster heeft niet gereageerd op de kennelijke stelling van huurder dat het feit dat hij de overeengekomen maandelijkse termijnen steeds pas heeft betaald omstreeks de 15e van de maand, direct na ontvangst van zijn bijstandsuitkering, niet rechtvaardigt dat verhuurster aanspraak maakt op ontruiming en de volledige huursom ineens opeist. Dit brengt mee dat voor het hof tot uitgangspunt dient dat ontruiming van de huurwoning en het volledig ineens opeisen van de huurachterstand thans niet gerechtvaardigd is. Naar het oordeel van het hof kan verhuurster geen beroep meer doen op de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die zich heeft voorgedaan voordat de regeling werd getroffen, omdat die tekortkoming juist door de regeling is geredresseerd.
4.8.Het voorgaande betekent dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. Behalve de grief tegen de proceskostenveroordeling hoeven de grieven voor het overige niet meer besproken te worden.
Er zijn door verhuurster in eerste aanleg geen stellingen betrokken die het hof in het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep in zijn oordeel moet betrekken.
4.9.In het feit dat partijen hangende het hoger beroep een regeling hebben getroffen, ziet het hof aanleiding de beslissing ten aanzien van de proceskosten in eerste aanleg in stand te laten en de proceskosten in hoger beroep te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, behoudens ten aanzien van de proceskosten, en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van verhuurster af;
compenseert de proceskosten in hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 augustus 2012.