Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00406
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer d.d. 27 juni 2012
in het geding tussen
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, hierna: de Inspecteur
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de van de rechtbank Dordrecht van 31 mei 2011, nummer AWB 10/544, betreffende de na te noemen beschikking en aanslag.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 13 juni 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Gronden
1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), vastgesteld op € 194.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) en de beschikking geldt voor het kalenderjaar 2009. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag).
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld aangevoerd dat de woning op basis van de bepalingen van de zogenoemde ’Maatschappelijk Gebonden Eigendom’ (hierna: MGE) tot en met het jaar 2028 uitsluitend verkocht kan worden aan de Stichting [B] (hierna: Stichting) en wel voor ten hoogste een bedrag van € 141.975.
4. De Inspecteur heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 8 september 2010 door [C], taxateur onroerende zaken en WOZ-taxateur. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 194.000. De waarde van de woning is vastgesteld met toepassing van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde onderbouwd met de prijzen die behaald zijn bij de verkoop van de daarin vermelde vergelijkingspanden, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging. Het Hof is van oordeel dat de door de Inspecteur bij de waardebepaling betrokken panden kunnen dienen als vergelijkingspanden en dat de verkoopprijzen van deze panden de door de Inspecteur gestelde waarde onderbouwen.
5. Voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting moet als maatstaf worden aangehouden of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijke gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt. De MGE-verplichting beperkt niet het woongenot van belanghebbende. Bij de waardering van de woning moet daaraan derhalve worden voorbij gegaan. De stelling van belanghebbende dat hij door de MGE-verplichting geen hogere lening kan krijgen dan het bedrag waarvoor de Stichting verplicht is de woning te kopen, doet hieraan niet af.
6. Het vorenstaande voert tot de slotsom dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
7. De onroerende-zaakbelasting wordt ingevolge de Verordening op de heffing en invordering van onroerende-zaakbelasting - voor zover hier van belang - geheven van de eigenaar van de onroerende zaak. De aanslag is terecht aan belanghebbende als eigenaar van de woning opgelegd.
8. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
9. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 27 juni 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.