Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.088.448/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 103178 / CV EXPL 11-681
arrest d.d. 10 april 2012
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant]
advocaat: mr. F-N. Grooss te 's-Gravenhage,
tegen
Stichting Vestia Groep,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vestia,
advocaat: mr. A. Bonder te Rotterdam.
Het verdere verloop van het geding
Voor de gang van zaken tot 26 juli 2011 verwijst het hof naar het arrest in het incident van die datum. Bij genoemd arrest heeft dit hof de vordering van [appellant] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis afgewezen. Bij memorie van grieven heeft [appellant] vier grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Vestia de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1 Op 1 december 1977 hebben [appellant] als huurder en (de rechtsvoorganger van) Vestia als verhuurder een huurovereenkomst ondertekend met betrekking tot de woning [A-straat 1 boven] (plaatselijk bekend: [A-straat 1A]) te [plaats] (verder: het gehuurde). De huurprijs bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding circa € 188,-- per maand.
2.2 Het gehuurde betrof een bovenwoning in een monumentaal pand. Onder het gehuurde is een bedrijfs-/woonruimte gelegen, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [plaats] (verder: [A-straat 1]). De beide ruimten hebben één gezamenlijke voordeur die uitkomt op de straat. Na de voordeur is er een gezamenlijke gang met daarin een deur die toegang geeft tot de ruimte [A-straat 1]. Verderop in de gang is een deur die toegang geeft tot de opgang naar het gehuurde, [[A-straat 1A].
2.3 Sedert jaar en dag werd [A-straat 1] gehuurd door [X] (verder: [X]). [X], die [A-straat 1] al geruime tijd niet meer feitelijk in gebruik had, heeft in 2008 de huur opgezegd.
2.4 Tussen [appellant] en Vestia is voorafgaand aan de opzegging door [X] en ook daarna herhaald uitvoerig gecorrespondeerd over de (onderhouds)toestand van het pand en de leegstand van [A-straat 1]. Het in die correspondentie opgenomen verzoek van [appellant] om ook [A-straat 1] in gebruik te mogen nemen is steeds door Vestia afgewezen.
2.5 Bij brief van 24 januari 2009 heeft de gemachtigde van [appellant] onder meer Vestia verwittigd dat [appellant] ten aanzien van [A-straat 1] het heft in eigen hand heeft genomen en dat "Gezien de situatie waarin u als verhuurder weigerde ook maar iets te ondernemen, (…) het mijn klient niet kwalijk (is, hof) te nemen dat hij eigenmachtig de situatie heeft verbeterd en daarbij enige schade aan de deur heeft veroorzaakt."
2.6 Bij brief van 31 maart 2009 van haar advocaat heeft Vestia de huurovereenkomst met [appellant] opgezegd tegen 1 januari 2010 wegens dringend eigen gebruik. In die brief is onder meer het volgende gesteld:
"(…) In oktober 2008 is de huurovereenkomst geëindigd met [X], uw benedenbuurman. De ruimte beneden (…) staat sindsdien leeg. U hebt nog zonder toestemming van cliënte deze ruimte in gebruik genomen, (…)
U heeft aangegeven de leegstaande ruimte als atelier / galerie te willen huren. Cliënte heeft u meegedeeld hier niet afwijzend tegenover te staan, omdat dit past binnen de plannen die zij met het pand heeft, (…). Verhuur in de huidige staat behoort echter niet tot de mogelijkheden. Het pand is hoognodig aan renovatie toe, zowel bouwtechnisch als qua plattegrond, (…)
Cliënte heeft u (…) meegedeeld dat de huur van het gehele pand na renovatie ongeveer € 1.750,-- à € 2.000,-- zal bedragen. (…) Begin februari 2009 deelde u mee dat de maandelijkse huur voor u te hoog was. (…)
De huurovereenkomst voor de woning aan de [[A-straat 1A] te [plaats] wordt hierbij door cliënte opgezegd (…) Cliënte wenst de renovatie en samenvoeging uit te voeren, hetgeen onmogelijk kan in bewoonde staat. (…)"
2.7 [appellant] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.
2.8 Bij brief van 17 juni 2010 schreef de advocaat van Vestia het volgende aan [appellant]:
"(…) Cliënte heeft op 7 juni 2010 geconstateerd dat het slot van de ruimte [A-straat 1] is vervangen. Cliënte heeft daardoor geen toegang meer tot die ruimte. (…) Dat is voor cliënte onaanvaardbaar. In het bijzonder nu u reeds eerder zonder toestemming van cliënte in oktober 2008 de het slot van de ruimte [A-straat 1] heeft vervangen, waardoor u aan cliënte schade heeft toegebracht. (…) U gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt door de ruimte in bezit te nemen en zelfs cliënte, als eigenaar, daarvan de toegang te ontzeggen. (…) Namens cliënte verzoek en voor zover nodig sommeer ik u om per omgaande contact met cliënte op te nemen en haar alle u in bezit zijne sleutels van het slot van de deur die toegang geeft tot de ruimte [A-straat 1] te verschaffen. (…) Voorts verzoek en voor zover nodig sommeer ik u om u te onthouden van het u zelf toegang verschaffen en/of het vervangen van sloten en/of enige andere handelingen die inbreuk maken op het eigendomsrecht van cliënte, tot/van of met betrekking tot de ruimte [A-straat 1] (…)"
2.9 [appellant] heeft op deze sommaties niet gereageerd.
2.10 Op 1 juli 2010 heeft Vestia, na vooraankondiging aan [appellant], zich vergezeld van een slotenmaker begeven naar [A-straat 1]. Daar is toen gebleken dat [appellant] het slot van de gemeenschappelijke voordeur had vervangen.
2.11 Vestia heeft zich daarop met behulp van de slotenmaker de toegang verschaft tot [A-straat 1]. Er bleek dat een grondige verbouwing gaande: de toegangsdeur tot [A-straat 1] was verwijderd, de muur naar het achterhuis was doorgebroken en de scheidingswand met de toiletruimte was verwijderd.
2.12 Een en ander is in opdracht van Vestia vastgelegd in een inspectierapport van Froger Vastgoed d.d. 8 juli 2010, waarna Vestia de bouwkundige situatie ter plaatse heeft laten monitoren. Door de ingeschakelde inspecteur is op 13 augustus 2010 en 19 augustus 2010 geconstateerd dat [appellant] is doorgegaan met verbouwingen.
2.13 Vestia heeft in kort geding – kort samengevat – de ontruiming van zowel het gehuurde als van [A-straat 1] gevorderd en een verbod aan [appellant] om het pand opnieuw te betreden. Na de mondelinge behandeling is die procedure doorgehaald, omdat partijen een vaststellingsovereenkomst hadden gesloten met de volgende inhoud:
"1. Partij [appellant] zegt toe dat hij uiterlijk maandagmorgen 6 september 2010, om 08.00 uur alles wat zich van of vanwege hem in de woning [A-straat 1] bevindt verwijderd zal hebben en verwijderd zal houden. Hij zal vanaf dat moment het pand [A-straat 1] niet meer betreden en daar geen werkzaamheden meer verrichten, ook niet als hij die noodzakelijk acht.
2. Partijen zullen proberen om in goed overleg tot een oplossing van de gerezen problemen te komen. Dit laat onverlet dat het partijen vrij staat om zich tot de kantonrechter te wenden indien daartoe naar hun mening aanleiding bestaat. (…)"
2.14 Nadere onderhandelingen door partijen hebben niet tot een vergelijk geleid.
2.15 Bij inleidende dagvaarding heeft Vestia primair de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en subsidiair gevorderd vast te stellen dat de huurovereenkomst met [appellant] is geëindigd op 1 januari 2010, dan wel een nader te bepalen datum, in beide gevallen met veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde en met veroordeling van [appellant] in de kosten.
2.16 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden, de ontruiming gelast en [appellant] veroordeeld in de kosten.
3.1 In hoger beroep vordert [appellant] de vernietiging van het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende de afwijzing van de vorderingen van Vestia. Zijn grieven, die zijn gericht tegen de overwegingen die de kantonrechter hebben gebracht tot het oordeel dat [appellant] zich jegens Vestia niet als een goed huurder heeft gedragen, lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.2 [appellant] meent dat van slecht huurderschap geen sprake is, omdat zijn gedragingen in [A-straat 1] hem niet zijn aan te rekenen in zijn hoedanigheid van huurder van [[A-straat 1A]. Nu [A-straat 1] een andere dan de door hem gehuurde woning betreft, had Vestia – indien zij hem zou willen aanspreken – haar vordering moeten baseren op onrechtmatige daad, aldus [appellant].
3.3 Dit verweer faalt. Goed huurdersgedrag is niet beperkt tot alleen het gehuurde, maar betreft eveneens de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde en dat geldt met name wanneer dat gedrag zijn oorsprong vindt in het huurderschap (vgl. HR 29-01-1988; LJN: AD0174). Nu i) [appellant] zelf zijn gedragingen in [A-straat 1] vergoelijkt met een verwijzing naar zijn huurovereenkomst van [[A-straat 1A], ii) [A-straat 1] en het gehuurde één gezamenlijke voordeur hebben die uitkomt op de straat, zodat [appellant] met het vervangen van het slot van de gezamenlijke voordeur, onmiskenbaar (mede) als huurder handelde; iii) de gezamenlijke voordeur toegang geeft tot een gezamenlijke gang met daarin een deur die toegang geeft tot de ruimte [A-straat 1], zodat moet worden geoordeeld dat [appellant] zich toegang heeft kunnen verschaffen tot [A-straat 1], omdat hij als huurder van [[A-straat 1A] toegang had tot de gezamenlijke gang; iv) Vestia eigenaar is van zowel [A-straat 1] als het gehuurde, kan niet worden geoordeeld dat handelen van [appellant] los staat van zijn hoedanigheid als huurder.
3.4 [appellant] meent voorts dat zijn handelen geen tekortkoming oplevert, maar een gerechtvaardigd handelen was ter veiligstelling van zijn eigen belang, omdat Vestia het noodzakelijk onderhoud aan [A-straat 1] niet uitvoerde.
3.5 Ook dit verweer slaagt niet. Indien het hof er veronderstellenderwijs vanuit gaat dat de slechte onderhoudstoestand van [A-straat 1] heeft geleid tot (concrete) gebreken als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro aan het gehuurde, [appellant] Vestia hiervan op de hoogte heeft gesteld en Vestia heeft verzocht deze gebreken te verhelpen , waarna Vestia hiermee in gebreke is gebleven, zouden [appellant] de middelen van boek 7, titel 4, afd. 2 BW ter beschikking staan. Tot die middelen behoort ook de bevoegdheid van de huurder om zelf de gebreken te verhelpen, wanneer de verhuurder daarmee in verzuim is (artikel 7:206, lid 3 BW). Deze bevoegdheid gaat echter niet zo ver, dat een huurder zichzelf – zonder toestemming van de eigenaar – de toegang tot een andere woning mag verschaffen en gaat ook niet verder dan noodzakelijk is om het gebrek/de gebreken te verhelpen. [appellant] is echter (veel) verder gegaan dan noodzakelijk en heeft zelfs de verbouwing van [A-straat 1] voortgezet nadat Vestia hem had gesommeerd hiermee te stoppen. Dat ten tijde van de inleidende dagvaarding geen sprake meer was van tekortkomingen, omdat [appellant] zich heeft gehouden aan de vaststellingsovereenkomst, doet aan het voorgaande niet af. De eigenrichting uit het verleden wordt hierdoor immers niet ongedaan gemaakt.
3.6 [appellant] heeft zich voorts nog beroepen op zaakwaarneming. Hiervan was echter geen sprake. Belangenbehartiging tegen de wil van degene wiens belang wordt behartigd, kan immers, behoudens bijzondere omstandigheden waarvan in deze zaak niet is gebleken, niet als zodanig gelden (vgl. HR 19 04-1996; LJN: AD2533). Daarbij komt dat de werkzaamheden van [appellant] (veel) verder gingen dan direct noodzakelijk onderhoud.
3.7 Het hof is dan ook met de kantonrechter van oordeel, dat sprake was van eigenrichting en dat [appellant] zich aldus niet als een goed huurder heeft gedragen. De conclusie moet dan ook zijn dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Vestia.
3.8 Uit het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.
3.9 [appellant] meent dat zijn handelen niet de ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen, omdat gesteld noch gebleken is dat Vestia hierdoor schade heeft geleden.
3.10 Het hof volgt [appellant] hierin niet. Naar het oordeel van het hof is het plegen van eigenrichting en – vooral – het doorgaan met het plegen van eigenrichting, na gesommeerd te zijn hiermee te stoppen, een ernstige tekortkoming, die Vestia niet van haar huurders hoeft te dulden. Het ontbreken van schade is gelet hierop geen bijzondere omstandigheid die in deze een uitzondering op de regel rechtvaardigt.
3.11 Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. [appellant] zal – als de in het ongelijk te stellen partij – worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 19 mei 2011;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Vestia tot op heden begroot op € 649,-- aan griffierecht en € 894,-- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en A.E.A.M. van Waesberghe en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 april 2012 in aanwezigheid van de griffier.