Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00270
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 7 maart 2012
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 9 mei 2011, nr. AWB 10/7193 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2010 wegens het genot krachtens eigendom van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] en [a-straat 2a] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), met dagtekening 28 februari 2010 een aanslag in de onroerende-zaakbelasting opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 171.000 per de waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum). De heffingsmaatstaf is gebaseerd op een beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), geldend voor het jaar 2010.
1.2. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 112. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. Belanghebbende heeft bij brief van 23 december 2011, bij het Hof ingekomen op 27 december 2011, een nader stuk ingediend, waarvan door tussenkomst van de griffier een afschrift is gezonden aan de Inspecteur.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 25 januari 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:
3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De bruto vloeroppervlakte van de onroerende zaak is ongeveer 346 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 193 m².
3.2. De onroerende zaak is op de toestandsdatum 1 januari 2010 verhuurd aan een organisatie die er een kinderdagverblijf in exploiteert. De jaarhuur bedraagt € 28.800. De huurovereenkomst, die een looptijd kende tot en met 31 mei 2013, is per 1 juli 2011 op initiatief van de huurder beëindigd.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij voert daartoe aan dat de vastgestelde waarde 3 percent hoger is dan de waarde die is vastgesteld voor het voorafgaande jaar (€ 166.000) hetgeen niet te rijmen is met de gewijzigde marktomstandigheden en de ontwikkeling van de buurt.
Voorts voert belanghebbende aan dat bij de waardevaststelling ten onrechte is uitgegaan van de kosten van verbouwing (circa € 300.000) die de huurder voor het gehele complex (inclusief [a-straat 2] dat niet in eigendom is van belanghebbende) heeft gemaakt; er is slechts een casco bedrijfsgebouw verhuurd en alle voorzieningen die door de huurder worden aangebracht kunnen door hem worden verwijderd bij oplevering bij beëindiging van de huurovereenkomst.
Tot slot heeft belanghebbende nog aangevoerd dat de huurovereenkomst inmiddels is beëindigd, de huurder het verhuurde casco heeft opgeleverd, de onroerende zaak niet weer onderdak kan bieden aan een kinderdagverblijf en tot op heden geen nieuwe huurder is gevonden voor het pand.
4.3. De Inspecteur heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd bestreden en stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 150.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij voor eiser respectievelijk verweerder dient te worden gelezen belanghebbende onderscheidenlijk de Inspecteur:
“2.5 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, en met
uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten bepaald op de vervangingswaarde, indien die leidt tot een hogere waarde dan die ingevolgde het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van lagere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
2.6 De onroerende zaak is blijkens de door verweerder overgelegde stukken gewaardeerd aan de hand van de vervangingswaarde bedoeld in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De rechtbank is van oordeel dat deze methode geschikt is om de waarde als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ te bepalen.
2.7 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd.
In confesso is dat de onroerende zaak is verhuurd en in gebruik is als kinderdagverblijf. Om het pand (beter) voor dat doel geschikt te maken heeft de huurder begin 2008 een bouwaanvraag ingediend. Met de in 2010 aangevangen en op 1 januari 2011 voltooide (inwendige) verbouwing, was circa € 300.000 gemoeid. Eiser gaat er niettemin van uit dat het kinderdagverblijf binnen enkele jaren zal vertrekken. Bij dit onderdeel van eisers betoog heeft verweerder – naar het oordeel van de rechtbank terecht – een vraagteken gezet, nu eiser noch in de gedingstukken, noch ter zitting enige onderbouwing voor die aanname heeft gegeven.
Ten betoge dat het leegstandsrisico hoe dan ook wordt onderschat, verwijst eiser naar een al zes jaar leegstaand hoekpand op 50 meter afstand van de onroerende zaak.
Gelet op het verhandelde ter zitting moet het er voor worden gehouden, dat eiser met zijn stelling doelt op een pand dat niet op 50 maar op 100 meter afstand ligt. Ten aanzien van dat pand heeft verweerder – onweersproken – opgemerkt dat dit een dichtgetimmerd gebouw betreft dat niet te huur staat en niet als verhuurbaar te achterhalen valt.
Verweerder heeft toegelicht dat hij wel degelijk en in voldoende mate met het verhoogde leegstandsrisico rekening heeft gehouden. Voor verlaging van de WOZ-waarde bestaat zijns inziens ook daarom geen reden, omdat de WOZ-waarde die eiser bestrijdt als (foutief) uitgangspunt had dat het object sinds de bouw in 1920 niet was gewijzigd of gerenoveerd. Om die reden is op de vervangingswaarde een veel te hoge reductie wegens technische veroudering toegepast van € 310.960. Uitgaande van het feit dat in elk geval in 1989 een verbouwing\renovatie heeft plaatsgevonden en de jaarhuur € 28.800 bedraagt, had de WOZ-waarde van de onroerende zaak zeker € 300.000 hebben moeten bedragen, aldus verweerder.
Hetgeen in dit verband door verweerder is aangevoerd, heeft ter zitting geen gemotiveerde betwisting gevonden.
2.8 Eiser heeft voorts aangestipt dat er enige schietincidenten voor de deur hebben plaatsgevonden. Dit aspect kan naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de onder 2.7 beschreven overige omstandigheden van dit geval, niet tot een (nog) lagere WOZ-waarde leiden.
2.9 De stelling van eiser dat de WOZ-waarde niet correct kan zijn omdat deze niet in een juiste verhouding staat tot de WOZ-waarde die in het vorige heffingsjaar gold, kan geen doel treffen. De strekking van de Wet WOZ is immers dat de waardevaststelling voor elk tijdvak opnieuw dient te geschieden aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen, dat wil zeggen zonder om te zien naar het beeld dat de onroerendgoedmarkt op een eerdere waardepeildatum te zien gaf en waarop de WOZ-waarde toen was gebaseerd.
2.10 Een en ander voert tot de slotsom dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.”
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet wordt aan een onroerende zaak
een waarde toegekend, welke waarde volgens het tweede lid van dat artikel dient te worden bepaald op de aldaar omschreven waarde in het economische verkeer. In afwijking van de in het tweede lid bedoelde waarde moet, volgens het derde lid van dat artikel, de waarde van een onroerende zaak, die niet tot woning dient, worden bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen (hierna: de gecorrigeerde vervangingswaarde).
6.2. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Inspecteur hierin geslaagd. Het Hof overweegt daartoe het volgende.
6.3. Ter toetsing van de vastgestelde waarde heeft de Inspecteur een taxatieverslag overgelegd, waarin op inzichtelijke wijze de waarde van de onroerende zaak is bepaald volgens de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. Belanghebbende heeft dienaangaande gesteld dat de Inspecteur bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde ten onrechte is uitgegaan van de toestand van de onroerende zaak na de ingrijpende verbouwing door de huurder van de onroerende zaak voor een bedrag van circa € 300.000. De Inspecteur heeft zulks gemotiveerd bestreden. Het standpunt van de Inspecteur vindt steun in het taxatieverslag, waaruit is op te maken dat geen rekening is gehouden met enige verbouwing sedert de stichting van de onroerende zaak. Nu belanghebbende voor het overige de juistheid van de door de Inspecteur bij de berekening van de waarde gehanteerde parameters niet heeft betwist en deze parameters het Hof juist voorkomen, heeft de Inspecteur naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
6.4. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd ten betoge dat de waarde te hoog is vastgesteld kan hem niet baten, omdat dit bij juistbevinding slechts leidt tot de bevestiging dat de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer lager is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde, in welk geval, zoals hiervoor is overwogen onder 6.1, de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ dient te worden vastgesteld op laatstbedoelde waarde, zijnde de gecorrigeerde vervangingswaarde.
6.5. Het vorenoverwogene leidt het Hof tot de conclusie dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. Beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, B. van Walderveen en J.V. van Noorle Jansen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 7 maart 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.