Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00088
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 27 december 2011
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wassenaar (thans de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland), hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 31 december 2010, nummer AWB 10/4735 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als
[a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), vastgesteld op € 995.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2009 en de beschikking geldt voor het kalenderjaar 2010.
In één geschrift verenigd met de beschikking is voor het jaar 2010 wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Wassenaar opgelegd.
1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking. Het bezwaar wordt geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
1.3. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar afgewezen.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 112. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
7 december 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen.
2.3. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Verordening
3. De raad van de gemeente Wassenaar heeft in zijn openbare vergadering van 14 december 2009 de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2010 (hierna: de Verordening) vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
4.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het betreft een penthouse, gelegen op de […] verdieping van een in een winkelstraat in het centrum van [Z] boven een supermarkt gelegen appartementencomplex. Op de eerste verdieping van het appartementencomplex is een daktuin voor gezamenlijk gebruik gelegen. De woning heeft een woonkamer, een keuken, een bijkeuken, drie slaapkamers, twee badkamers, een inpandige berging, een alarminstallatie, twee aparte toiletten, vloerverwarming, een dakterras met ligging op het noorden aan de straatzijde, een balkon met ligging op het zuiden aan de daktuinzijde, een lift en twee parkeerplaatsen in de parkeerkelder. De inhoud van de woning is ongeveer 594 m³. De oppervlakte van het balkon en het terras samen is ongeveer 100 m².
4.2. Belanghebbende heeft de woning eind 2006 gekocht voor € 895.000. De woning heeft als bouwjaar 2006 en is aan belanghebbende geleverd in 2007. De verkoper had de woning in 2006 gekocht voor € 750.000.
4.3. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de Inspecteur een taxatierapport, gedateerd 5 oktober 2010, in het geding gebracht, dat is opgesteld door gediplomeerd WOZ-taxateur [A]. De taxateur heeft de woning uitpandig opgenomen. In het taxatierapport is de waarde van de woning naar het waardepeil op
1 januari 2009 getaxeerd op € 995.000. In het taxatierapport zijn de vergelijkingsobjecten [b-straat 1], [b-straat 2] en [c-straat 1], alle gelegen te [Z], in aanmerking genomen waaromtrent onder meer de volgende gegevens zijn vermeld:
- [b-straat 1]: appartement (bouwjaar 2009) met een berging, een garage en een parkeerplaats. De inhoud bedraagt circa 640 m³. Het appartement is op 23 september 2009 verkocht voor € 1.450.000. Het appartement ligt op de derde (bovenste) etage in het centrum.
- [b-straat 2]: appartement (bouwjaar 2009) met een berging en een parkeerplaats. De inhoud bedraagt circa 456 m³. Het appartement is op 14 augustus 2009 verkocht voor € 835.000. Het appartement ligt op de tweede etage in het centrum.
- [c-straat 1]: appartement (bouwjaar 2007. De inhoud bedraagt circa 585 m³. Het appartement is op 19 november 2008 verkocht voor € 705.000. Het appartement ligt op de eerste etage in het centrum.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
5.1. In geschil is of de Inspecteur de waarde van de woning naar de waardepeildatum
1 januari 2009 met € 995.000 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Inspecteur ontkennend.
5.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
6.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt uiteindelijk - naar het Hof begrijpt - tot vermindering van de waarde tot € 915.000.
6.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
7. De rechtbank heeft, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:
”5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 872.000. Eiser heeft deze waarde berekend door van de waarde van de woning per vorige waardepeildatum (€ 952.000) een percentage van 8,4 af te trekken, zijnde het percentage waarmee blijkens gegevens van de NVM en [B- makelaardij] de woningprijzen in 2008 zijn gedaald. Eiser heeft voorts – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Verweerder lijkt zich niet te realiseren dat sinds september 2007 sprake is van een crisis op de woningmarkt. In dit verband wijst eiser op de vermelding in de toelichting bij de onderhavige WOZ-aanslag dat de prijzen van woningen in 2008 licht gestegen zijn. De vergelijkingsmethode is niet juist toegepast. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met het gebrekkige afwerkingsniveau van de woning. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder ten onrechte het argument gebruikt dat de woning te koop heeft gestaan voor een vraagprijs van € 1.450.000.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 5 oktober 2010 door [A], WOZ-taxateur bij [C]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 995.000. Naast gegevens van de woning, bevat het rapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud en ligging. De rechtbank acht door eiser aannemelijk gemaakt dat het afwerkingsniveau van de woning enigszins gebrekkig is te noemen, doch naar het oordeel van de rechtbank is er geen sprake van zodanige gebreken dat de waarde van de woning dient te worden verminderd.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
De berekeningsmethode van eiser, gebaseerd op een gemiddelde waardedaling van woningen ten opzichte van de vorige waardepeildatum 1 januari 2008 kan niet slagen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder de vraagprijs voor de woning heeft gebruikt als onderbouwing voor de waarde van de woning, overweegt de rechtbank dat verweerder weliswaar heeft vermeld dat de woning voor een bepaalde vraagprijs te koop heeft gestaan doch dat blijkens hetgeen verweerder overigens naar voren heeft gebracht de waarde van de woning is onderbouwd door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten.
10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”
Beoordeling van het hoger beroep
8.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
8.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft zich beroepen op het door hem in het geding gebrachte taxatierapport.
8.3. Het taxatierapport is voldoende gemotiveerd. Aannemelijk is gemaakt dat de vergelijkingsobjecten qua uitstraling, inhoud en ligging in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Voorts blijkt uit de bij het taxatierapport gevoegde matrix, in samenhang met de daarop gegeven toelichting, dat de Inspecteur zich bij de bepaling van de waarde voldoende rekenschap heeft gegeven van de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
8.4.1 Belanghebbende heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning, de lekkage naar de onderburen, de storingen met de lift naar zijn appartement en de waardeverminderende invloed die op de waardepeildatum uitging van de zich in de nabijheid van het terras bevindende airco’s en luchtuitlaten. De Inspecteur heeft in het verweerschrift in hoger beroep gesteld dat uit de matrix bij het taxatierapport blijkt dat met de door belanghebbende aangevoerde problemen voldoende rekening is gehouden. Voor de waardering van de woning is een prijs per kubieke meter gehanteerd van € 1.577. De prijzen per kubieke meter voor de overige vergelijkingsobjecten, behalve [c-straat 1], liggen beduidend hoger.
8.4.2. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt of en in hoeverre bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening is gehouden met de in 8.4.1 vermelde problemen. Hoewel de Inspecteur stelt dat met de problemen rekening is gehouden, is niet inzichtelijk in welke mate dit is gebeurd. De Inspecteur heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht aannemelijk dat van de problemen een waardedrukkende werking uitgaat, maar niet in een zodanige mate dat de door belanghebbende voorgestane waarde als juist moet worden aanvaard.
8.5. Belanghebbende heeft naast de in 8.4.1 vermelde problemen onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 915.000. De door belanghebbende voorgestane waarderingsmethode, waarbij wordt uitgegaan van de voor het kalenderjaar 2009 vastgestelde waarde van de woning en een gemiddelde waardedaling van appartementen in [Z], kan niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd, omdat de door belanghebbende voorgestane methode geen rekening houdt met de omstandigheden van het geval.
8.6. Met inachtneming van het vorenstaande stelt het Hof de waarde van de woning per de peildatum in goede justitie vast op € 980.000. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
9.1.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt. Hetgeen belanghebbende daaromtrent in beroep naar voren heeft gebracht is onvoldoende gespecificeerd.
9.2. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 112 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraak van de Inspecteur,
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 980.000,
- vermindert de aanslag in de onroerendezaakbelasting aldus, dat deze nader wordt berekend naar een waarde van € 980.000, en
- gelast de gemeente Wassenaar aan belanghebbende een bedrag van € 153 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, J.W. baron van Knobelsdorff en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 27 december 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.