Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00148
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 9 november 2011
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oegstgeest, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 3 februari 2011, nummer AWB 10/6668 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1 De Inspecteur heeft bij beschikking van 28 februari 2010 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 560.000. Met de beschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2010.
1.2 Bij de uitspraak op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag heeft de Inspecteur het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1 Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een bedrag van € 112 aan griffierecht geheven. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een reactie op het verweerschrift met bijlagen ingezonden.
2.2 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 september 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1 Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een hoekwoning met berging en heeft een inhoud van ongeveer 460 m³ en een perceeloppervlakte van ongeveer 280 m².
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1 Tussen partijen is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2 Belanghebbende stelt in dat kader het volgende:
4.2.1 De waardebeschikking geeft in strijd met het recht niet een correcte berekening van de waarden van de onderdelen van de woning, waaruit kan worden opgemaakt of WOZ-waarde en aanslag juist zijn vastgesteld.
4.2.2 De Inspecteur heeft de waarde van de woning met € 560.000 te hoog vastgesteld. Het schikkingsvoorstel dat deze voorafgaande aan het hoger beroep heeft gedaan van
€ 501.000 duidt er op dat de vaststelling door de Inspecteur en de uitspraak van de rechtbank onjuist zijn.
4.2.3 De Inspecteur berekent de waarde van de niet gerenoveerde woning met € 500 per m³ hoger dan die van een gerenoveerde opstal met € 400 per m³ (blijkt uit de overgelegde berekening van 08-01-2011). Met de hoge kosten van renovatie van de woning - € 135.000 tot € 160.000 - is duidelijk geen rekening gehouden. Uit een vergelijking met WOZ-waarden van een aantal hoekpanden in de buurt [Q] volgt dat ook de bij wijze van compromis voorgestelde waarde van €501.000 te hoog is.
4.3 De Inspecteur stelt daar tegenover:
4.3.1 Na de overgang van de gemeente Oegstgeest naar de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland heeft een taxateur de waarde van de woning opnieuw bekeken. Zij heeft gemeend de waarde naar beneden te moeten bijstellen. Omdat zij nog weinig zicht heeft in de waarden en de waardenopbouw is zij, mede om er met belanghebbende uit te komen, van mening dat de waarde op de waardepeildatum nader dient te worden vastgesteld op
€ 501.000.
4.3.2 De onderbouwing van de waarde van de woning is:
- woning € 231.000
- berging/schuur 4.000
- dakkapel 9.000
- grond 257.000 (= 280 x € 918 pm², was € 1.131,25 pm²)
€ 501.000
Voor de ligging is daarbij op een schaal van 1 tot en met 5 voor niveau 3 gekozen. Voor de kwaliteit en het onderhoud van de woning is op een gelijke schaal voor niveau 2 gekozen. Ten opzichte van een gemiddelde woning is met een afwaardering vanwege de staat van onderhoud rekening gehouden van ongeveer € 138.000. Er is immers ongeveer € 300 per m³ minder gerekend en de inhoud van de woning is 460 m³. Belanghebbende verzet zich eigenlijk niet tegen de nader vastgestelde waarde van € 501.000, maar hij wil een wiskundige berekening van die waarde. Met de staat van onderhoud van de woning is voldoende rekening gehouden.
Conclusies van partijen
5.1 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraak van de Inspecteur en van de waardebeschikking, tot vaststelling van de waarde van de woning op de waardepeildatum op een in goede justitie te bepalen waarde lager dan
€ 501.000 met dienovereenkomstige verlaging van de aanslag.
5.2 De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraak op het bezwaar van belanghebbende en van de waardebeschikking, tot vaststelling van de waarde van de woning op de waardepeildatum op € 501.000 met dienovereen-komstige verlaging van de aanslag.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1 Het Hof stelt voorop dat de Inspecteur in hoger beroep niet langer de vastgestelde en door de rechtbank bekrachtigde waarde verdedigt, maar een waarde van € 501.000. Reeds om die reden is het hoger beroep gegrond. Hierna zal het Hof nagaan of de nader bepleite waarde van € 501.000 niet te hoog is.
6.2 Belanghebbende heeft gesteld dat de waardebeschikking in strijd met het recht
niet de waarde van de onderdelen van de woning aangeeft. Naar ’s Hofs oordeel is de Inspecteur rechtens niet verplicht tot zodanige specificatie. Nu ook overigens niet is gebleken van onregelmatigheden in de waardebeschikking gaat het Hof aan het gestelde voorbij.
6.3.1 Op de Inspecteur rust de last te bewijzen dat de nader door hem verdedigde waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is.
6.3.2. De Inspecteur heeft met het door hem overgelegde taxatierapport, met dagtekening
5 december 2010, opgemaakt en ondertekend door [A] o.m. Register Taxateur WOZ, en de daarin opgenomen vergelijkingspanden voorshands aannemelijk gemaakt dat hij met € 501.000 de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.
6.3.3. Belanghebbende stelt daartegen, zakelijk weergegeven, dat de Inspecteur een te hoge grondprijs heeft gehanteerd, althans een grondprijs die afwijkt van de gemiddelde grondprijs die voor de wijk waarin de woning ligt, wordt gehanteerd. Voorts stelt hij dat met het achterstallige onderhoud van de woning onvoldoende is rekening gehouden.
6.3.4. De Inspecteur heeft na de uitspraak van de rechtbank de grondprijs van de woning verlaagd van € 1.131, 25 per m² naar € 918 per m². Daarmee heeft hij een grondprijs gehanteerd die naar ’s Hofs oordeel niet afwijkt van de gemiddelde grondprijs die voor de wijk waarin de woning ligt wordt gehanteerd.
6.3.5. De waarde van de opstal, exclusief berging en dakkapel, is door de Inspecteur op € 231.000 gesteld. Daarmee is, naar stelling van de Inspecteur, een post achterstallig onderhoud van ongeveer € 135.000 in aanmerking genomen. Met inachtneming van het voorgaande heeft de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum nader gesteld op € 501.000.
6.3.6. Het Hof acht aannemelijk dat de Inspecteur met de door hem berekende waarde voor de opstal een post achterstallig onderhoud van ongeveer € 135.000 in aanmerking heeft genomen. Het Hof is van oordeel dat daarmee in voldoende mate rekening is gehouden met het door belanghebbende gestelde achterstallige onderhoud.
6.3.7. Op grond van het een en ander acht het Hof aannemelijk dat de Inspecteur met de door hem nader op € 501.000 berekende waarde niet een te hoge waarde van de woning op de waardepeildatum heeft gesteld. Het Hof zal hem in die waarde volgen.
6.4. Belanghebbende heeft nog gesteld dat de Inspecteur bij het vaststellen van de in geding zijnde waarde niet heeft gehandeld overeenkomstig de Waarderinginstructie en andere uitvoeringsvoorschriften van de Wet WOZ. Die stelling kan belanghebbende echter niet baten nu het Hof de nader vastgestelde waarde heeft getoetst aan het wettelijk voorschrift van artikel 17, eerste en tweede lid Wet WOZ, en tot het oordeel is gekomen dat deze waarde niet te hoog is vastgesteld.
6.5. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat het hoger beroep gegrond is en beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof ziet aanleiding voor een proceskostenvergoeding volgens de regels van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Voor vergoeding komen in aanmerking de door belanghebbende gemaakte reiskosten van zijn woning naar de plaats van zitting ad € 8,38 (openbaar vervoer, tweede klasse). Ook de door belanghebbende opgevoerde kosten van € 150 voor de taxatie door de makelaar [B] komen als verslag van een deskundige aan een partij uitgebracht, voor vergoeding in aanmerking. Tevens dienen aan belanghebbende de griffierechten te worden vergoed die hij in beroep en hoger beroep heeft moeten betalen.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 501.000
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig,
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 158,38,
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 153 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 9 november 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.