Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00077
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 27 december 2011
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de uitspraak van de rechtbank van 28 december 2010, nummer AWB 10/3343 WOZ, betreffende de hierna te melden beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 28 februari 2009 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 243.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag).
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar van 27 april 2010 heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 225.000, de aanslag verminderd tot een aanslag berekend naar een waarde van € 225.000, bepaald dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit, en gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 aan hem vergoedt.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 23 november 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is tussen partijen als niet in geschil, dan wel door een van de partijen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende betwist, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De woning is een zogenoemde drive in woning (bouwjaar 1980) met tuin en inpandige garage gelegen in de wijk [P]. De perceeloppervlakte bedraagt circa 204 m2 en de inhoud bedraagt ongeveer 400 m3.
3.2. Op de waardepeildatum (1 januari 2008) en op de toestandspeildatum (1 januari 2008) reed de RandstadRail.
3.3. De zogenoemde RandstadRail is op een afstand van 25 meter van de achtergevel van de woning gelegen. De rail wordt ter plaatse gebruikt voor de lijnen 3 en 4.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. De Inspecteur heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning, uitgaande van toestandspeildatum 1 januari 2008 en waardepeildatum 1 januari 2008, niet lager is dan € 237.000. Hiertoe voert hij – zakelijk weergegeven – het volgende aan.
4.2.1. De waardepeildatum en de toestandspeildatum dienen te worden gesteld op
1 januari 2008. Voor een verschuiving van de toestandspeildatum naar 1 januari 2009 bestaat geen reden nu de RandstadRail al enige maanden reed voor de waardepeildatum 1 januari 2008.
4.2.2. Bij de waardevaststelling is gebruik gemaakt van de geluidsberekeningen van [A] BV (hierna: [A]). In deze geluidsberekeningen zijn alle variabelen ingevoerd die relevant zijn voor de geluidsbelasting, overeenkomstig de in de Wet geluidshinder voorgeschreven rekenmethoden. Uit de geluidsberekeningen van [A] blijkt dat er sprake is van een, anders dan belanghebbende stelt, nauwelijks althans niet met het menselijk oor waarneembare toename van de geluidsbelasting door de komst van RandstadRail.
4.2.3. In de in opdracht van de Inspecteur door [B] op 6 september 2010 en op 9 februari 2011 opgemaakte taxatierapporten is de waarde van de woning naar waardepeildatum 1 januari 2008 getaxeerd op € 237.000. Deze waarde is gebaseerd op verkoopcijfers van een aantal met de woning vergelijkbare objecten, waarvan enkele eveneens op korte afstand van de spoorbaan zijn gelegen. Daarbij geldt ten aanzien van deze vergelijkingsobjecten dat de geluidbelasting nagenoeg identiek is met die van de woning.
4.3. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning, uitgaande van toestandspeildatum 1 januari 2009 en waardepeildatum 1 januari 2008, niet hoger is dan € 175.000. Hij heeft het standpunt van de Inspecteur gemotiveerd weersproken.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van de Inspecteur strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vaststelling van de waarde van de woning op € 237.000 en een overeenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2. Belanghebbende concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bepleit een verdere verlaging naar een waarde van € 175.000.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep nog van belang – inzake het geschil het volgende overwogen. Daarbij dient onder “eiser” te worden verstaan: belanghebbende, en onder “verweerder”: de Inspecteur:
“3.7 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
3.8 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het taxatierapport dat hij heeft overgelegd en hetgeen hij voorts heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
3.8.1 Verweerder heeft de uitkomsten van de metingen van de geluidsbelasting na de komst van de Randstad Rail, waarop eiser zich beroept, niet weersproken, doch gesteld dat deze uitkomsten geen betrouwbaar beeld geven van de geluidsbelasting. Naar de opvatting van verweerder vergt bij de waardering van woningen de kwalificatie van beleving van de geluidsafgifte een andere aanpak dan de weergave van de absolute geluidsproductie. Dit neemt naar het oordeel van de rechtbank niet weg dat, naar niet door verweerder wordt bestreden, de geluidsniveaus, gemeten op de momenten waarop de trams van Randstad Rail de woning passeren (piekbelastingen), na de komst van de Randstad Rail hoger zijn dan zij waren toen de sprinters van de Nederlandse Spoorwegen nog reden. De rechtbank acht aannemelijk dat de prijs die de meestbiedende koper bereid zou zijn voor de woning te betalen mede beïnvloed wordt door deze toename van de piekbelastingen. Dat deze piekbelastingen niet van belang zijn voor de waarden van geluidsbelasting die door [A] met behulp van een rekenmodel zijn bepaald, doet aan het voorgaande niet af. Daarbij komt nog dat de Randstad Rail met een hogere frequentie rijdt dan voorheen de Nederlandse Spoorwegen, zodat het aantal momenten met een piekbelasting is toegenomen. Ook daarmee zou de meestbiedende koper bij het doen van een bod op de woning rekening houden.
3.8.2. Verweerder heeft de waarde van de woning weliswaar bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, maar geen gegevens verstrekt inzake de wijze waarop hij de vastgestelde waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft herleid. Zelfs een begin van een herleiding, bijvoorbeeld in de vorm van een matrix waarin de bij de waardebepaling gebruikte parameters in onderling verband worden gepresenteerd, ontbreekt. Ter zitting heeft verweerder getracht, op basis van de perceelsgrootte, het vloeroppervlak en de verkoopprijs van het object [b-straat 1], de herleiding van de vastgestelde waarde uit de marktgegevens van vergelijkbare objecten te verduidelijken, doch deze (poging tot) verduidelijking schiet naar het oordeel als onderbouwing van de vastgestelde waarde tekort. Daarbij komt nog dat verweerder bij de waardebepaling voorbij is gegaan aan de door eiser aangevoerde aspecten die bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een rol (kunnen) spelen, zoals de omstandigheid dat de woonverdieping van eisers woning op de hoogte van de bovenkant van het spoorwegtalud ligt, terwijl de woonverdiepingen van de vergelijkingsobjecten lager liggen waardoor de bewoners van de vergelijkingsobjecten minder hinder van de Randstad Rail ondervinden dan eiser. Het object [a-straat 2] is wat deze laatste omstandigheid betreft wel goed vergelijkbaar met de woning; dit object is echter meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht op een moment waarop de Randstad Rail nog niet reed. De vraagprijs voor het object [a-straat 3] van € 289.500,-- is geen bruikbaar marktgegeven, reeds omdat deze vraagprijs niet is gerealiseerd.
3.9 Nu verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep voorgestane waarde van € 237.000,-- niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 175.000,-- niet te laag is.
Naar het oordeel van de rechtbank is eiser hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
3.9.1 Voorzover eiser de door hem bepleite waarde baseert op de uitspraak van deze rechtbank van 6 augustus 2009, nr. AWB 08/8352, waarbij de voor het kalenderjaar 2008 vastgestelde waarde van de woning is verminderd tot € 175.000,--, gaat eiser eraan voorbij dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald met inachtneming van de voor dat kalenderjaar geldende waardepeildatum en, wanneer deze van de waardepeildatum afwijkt, de voor dat kalenderjaar geldende toestandspeildatum. De voor een ander kalenderjaar met inachtneming van een andere waardepeildatum en een andere toestandspeildatum vastgestelde waarde doet, bijzondere omstandigheden daargelaten, niet terzake. Dat zich in dit geval bijzondere omstandigheden in de zo-even bedoelde zin voordoen, is gesteld noch gebleken.
3.9.2 Eiser heeft de door hem bepleite waarde van € 175.000,-- niet onderbouwd met rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. Ook anderszins heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is.
3.10 Nu naar het oordeel van de rechtbank verweerder noch eiser erin is geslaagd het van hem gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 225.000,--. Daarbij heeft de rechtbank alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, in het bijzonder hetgeen is aangevoerd over (de toename van) de geluidsoverlast na de komst van de Randstad Rail en de omstandigheid dat deze (toename van de) geluidsoverlast voor de woning afwijkt van die van de (aan de spoorlijn gelegen) vergelijkingsobjecten doordat de woonkamer van de woning, anders dan woonkamers van de vergelijkingsobjecten, zich op de hoogte van de bovenzijde van het spoorwegtalud bevindt.
3.11 Gelet op het vorenoverwogene heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard.
3.12 De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet de waarde van de woning dient te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7.2. Het Hof acht geen termen aanwezig om de toestandspeildatum van de woning te verschuiven naar de datum van 1 januari 2009.
7.3.1. Op de Inspecteur rust – gelet op de betwisting van belanghebbende – de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Daartoe heeft hij onder meer een op
6 september 2010 en 9 februari 2011 door [B], gecertificeerd WOZ-taxateur en makelaar, opgemaakt taxatierapport in het geding gebracht. Deze taxatierapporten gaan uit van de waardepeildatum en toestandspeildatum 1 januari 2008.
7.3.2. In beide onder 7.3.1 vermelde taxatierapporten is met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode de waarde van de woning getaxeerd. In beide taxatierapporten zijn ondermeer als referentieobjecten vermeld:
- de woning [c-straat 1], met een inhoud van 360 m3, een kavelgrootte van 154 m2, met een berging. De verkoopprijs bedraagt € 205.000, verkoopdatum 17 maart 2008. De afstand van de achtergevel tot de rail bedraagt 24 meter;
- de woning [c-straat 2], met een inhoud van 325 m3, een kavelgrootte van 154 m2, met berging. De verkoopprijs bedraagt € 177.000, verkoopdatum 11 februari 2008. De afstand van de achtergevel tot de rail bedraagt 22 meter.
Deze woningen zijn door de woningbouwvereniging na het beëindigen van de huurovereenkomst verkocht. De tweede verdieping van de woningen is zodanig dat deze slechts als zolder/bergruimte bruikbaar zijn. Dit in tegenstelling tot de woning van belanghebbende. Beide referentieobjecten zijn schuin tegenover de [a-straat] gelegen. Vaststaat dat ten tijde van de beide vermelde verkopen de RandstadRail-lijnen 3 en 4 in gebruik waren.
7.4. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met de door hem overgelegde taxatierapporten en de daarop gegeven toelichting, alsmede met het deskundigenrapport inzake de geluidsbelasting van de hand van [C] BV en het rapport “Baten van geluidmaatregelen”, opgesteld door [A], de nader vastgestelde waarde van € 237.000 aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe overweegt het Hof het volgende.
7.5.1. Uitgangspunt van de wetgever is de waarde zoals hiervoor onder 7.1 weergegeven vast te stellen aan de hand van tussen onafhankelijke partijen op of rond de waardepeildatum gerealiseerde transactieprijzen. .
7.5.2. Het Hof neemt daarbij uitdrukkelijk in aanmerking dat er, gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, geen twijfel bestaat dat de RandstadRail voor geluidsoverlast zorgt, hetgeen de Inspecteur ook zonder enig voorbehoud heeft erkend, maar dat het door belanghebbende gestelde waardedrukkende effect niet dan wel onvoldoende blijkt uit de hiervoor onder 7.3 vermelde transactieprijzen van goed vergelijkbare referentieobjecten. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning is wat betreft de brutovloeroppervlakte en grondoppervlakte bij het herleiden van de waarde uit bij de referentieobjecten gerealiseerde transactieprijzen in voldoende mate rekening gehouden. Van wezenlijk belang is dat voor deze referentieobjecten geldt dat deze op nagenoeg gelijke afstand van de RandstadRail zijn gelegen en niet dan wel onvoldoende is gebleken dat ter plaatse zodanige fysieke omstandigheden als bijvoorbeeld een geluidswal, aanwezig zijn die tot een lager niveau van geluidsbelasting leiden.
Belanghebbende heeft gesteld dat er wel dergelijke fysieke verschillen zijn maar het Hof acht dit op basis van de in het geding gebrachte bescheiden en gemotiveerde betwisting daarvan door de Inspecteur niet aannemelijk geworden.
7.5.3. Het Hof gaat er zonder meer van uit dat belanghebbende het niveau van de geluidsbelasting als (ernstige) overlast ervaart. Dat kan in het licht van de uitgangspunten van de wetgever echter niet tot een lagere waarde leiden dan de Inspecteur nader heeft vastgesteld. Die waarde is immers direct gerelateerd aan de waarde in het economisch verkeer.
7.6. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
7.7. Gelet op het vorenoverwogene dient te worden beslist als hierna vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de vergoeding van het griffierecht,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- vermindert de beschikking en stelt de waarde nader vast op € 237.000,
- vermindert de aanslag tot een berekend naar voormelde waarde.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, J.J.J. Engel en H.J. van den Steenhoven, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op
27 december 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.