Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00782
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 21 december 2011
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Katwijk, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 19 oktober 2010, nummer AWB 10/1959 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1 Aan belanghebbende is voor het jaar 2009 wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Katwijk opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 105.000.
De heffingsmaatstaf is gebaseerd op een gelijktijdig genomen en bekend gemaakte beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1.2 Bij uitspraken op het bezwaar van belanghebbende tegen de aanslag en de beschikking heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar gedeeltelijk toegewezen, de beschikking gewijzigd in die zin dat de waarde is vastgesteld op € 89.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3 Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1 Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 november 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1 Belanghebbende is gebruikster en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een perceel grond bij een woonark met schuur en water. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 290 m2, waarvan 189 m2 grond en 101 m2 water.
3.2 Belanghebbende heeft het perceel met een woonark (met ligplaats) in eigendom verkregen op 10 december 2008 voor de aankoopsom van € 258.000. In de verkoopakte is vermeld dat van de aankoopsom € 45.000 betrekking heeft op het perceel. Laatstgenoemd bedrag komt overeen met de voor het perceel (uiteindelijk door de rechtbank) vastgestelde WOZ-waarde per de waardepeildatum 1 januari 2003.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2008.
4.2 Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de waarde € 35.000 bedraagt en subsidiair € 45.000, de Inspecteur bepleit een waarde van € 89.000.
4.3 Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
Conclusies van partijen
5.1 Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 35.000 dan wel € 45.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2 De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6 De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiseres heeft aangeduid en de Inspecteur als verweerder.
“(…)
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.1 In een geval waarin een onroerende zaak kort vóór of kort na de waardepeildatum is gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van die onroerende zaak overeenkomt met de prijs die voor de onroerende zaak is betaald. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de prijs niet de waarde in het economische verkeer aangeeft.
7.2 Deze rechtbank heeft in haar uitspraak van 28 februari 2007, geregistreerd onder AWB 06/1097, de WOZ-waarde van deze onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2003 bepaald op € 45.000. Eiseres heeft verklaard dat verkoper in verband met de aankoop van de woonark, de ligplaats en het perceel door eiseres, aanvankelijk geen indicatie kon geven welk deel van de aankoopprijs moest worden toebedeeld aan het perceel. Eiseres en verkoper zijn daarom uitgegaan van de WOZ-waarde zoals die in voormelde uitspraak van 28 februari 2007 door de rechtbank is vastgesteld. Nu bij de verkoop van het perceel de WOZ-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2003 als uitgangspunt is genomen, kan niet worden volgehouden dat de aankoopsom de prijs is welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop (rond de waardepeildatum 1 januari 2008) op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Daarom kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.
9. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling van eiseres dat verkoopcijfers van de naastgelegen percelen te hoog zijn omdat daartegen door de eigenaren geen bezwaar is gemaakt, volgt de rechtbank niet, aangezien uit die constatering niet kan worden geconcludeerd dat de aan die percelen toegekende waarden onjuist zouden zijn.
10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat van dat moment onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2 Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
7.3.1 Op de Inspecteur rust – gelet op de betwisting van belanghebbende – de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Daartoe heeft hij onder meer een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door [A], gediplomeerd WOZ-taxateur.
De waarde van het perceel is met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode bepaald. In het taxatierapport zijn als vergelijkingsobjecten vermeld:
- [a-straat 2], een perceel grond bij een woonark van in totaal 210 m2. De totale verkoopprijs (inclusief woonark en ligplaats) bedraagt € 250.000, waarvan € 50.000 is toegerekend aan de grond; de koopovereenkomst is gesloten op 4 september 2007;
- [a-straat 3], een perceel grond bij een woonark van in totaal 270 m2. De totale verkoopprijs (inclusief woonark en ligplaats) bedraagt € 277.854, waarvan € 85.000 is toegerekend aan de grond; de koopovereenkomst is gesloten op 21 september 2007;
- [a-straat 4], een perceel grond bij een woonark van in totaal 193 m2. De totale verkoopprijs (inclusief woonark en ligplaats) bedraagt € 290.000, waarvan € 77.000 is toegerekend aan de grond; de koopovereenkomst is gesloten op 21 september 2007;
- [b-straat 1], een perceel grond met water van in totaal 620 m2, waarvan 320 m2 grond en 300 m2 water. De verkoopprijs bedraagt € 127.390; de koopovereenkomst is gesloten op
14 januari 2010.
De waarde van het perceel is bepaald, rekening houdend met de verschillen tussen het perceel en de vergelijkingsobjecten wat betreft grootte en ligging, door de behaalde verkoopprijzen te herleiden tot de waarde op de waardepeildatum.
7.3.2 Belanghebbende heeft gesteld, en door de Inspecteur is niet, althans onvoldoende, weersproken, dat voormelde verkopen [a-straat 4], [2] en [3] de verkopen betreffen van woonarken inclusief ligplaats en een perceel grond en dat de voor de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting noodzakelijke splitsing van het aan de grond toe te rekenen deel van de koopsom de op dat moment recent vastgestelde WOZ-waarden voor de desbetreffende percelen zijn gehanteerd. Naar het oordeel van het Hof kunnen de aldus in aanmerking genomen waarden - zonder nadere toetsing aan marktgegevens, die ontbreekt, - niet strekken ten bewijze dat de waarde van het onderhavige perceel niet te hoog is vastgesteld. Dit heeft eveneens te gelden voor de verkoop [b-straat 1] omdat deze verkoop heeft plaatsgevonden op een moment dat te ver verwijderd is van de waardepeildatum en in het taxatierapport geen inzicht wordt gegeven op welke wijze rekening is gehouden met de onmiskenbare verschillen in ligging en kwaliteit van dit perceel en het perceel van belanghebbende.
7.3.3 Het voorgaande leidt het Hof tot de conclusie dat de Inspecteur niet is geslaagd in het leveren van het van hem te verlangen bewijs.
7.4 Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van het perceel op de waardepeildatum niet hoger is dan € 35.000. Ter ondersteuning van haar standpunt heeft zij een taxatierapport overgelegd dat op 10 januari 2010 is opgemaakt door Ing. [B] verbonden aan [C] VOF te [P]. Deze taxateur heeft de waarde van het perceel op de waardepeildatum vastgesteld op € 35.000. De taxateur heeft ter bepaling van de waarde een vijftal invalshoeken gekozen, waaronder de vergelijkingsmethode.
Naar het oordeel van het Hof maakt het taxatierapport inzichtelijk op welke wijze de taxateur tot de geschatte waarde is gekomen en biedt het voldoende steun aan de door belanghebbende bepleite waarde.
7.5 Met inachtneming van het voorgaande acht het Hof het hoger beroep van belanghebbende gegrond. Beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
8.1 Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 195 wegens kosten van het rapport van taxateur [B]. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
8.2 Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 111, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 41 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraken op bezwaar,
- wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 35.000,
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 195,
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 152 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, J.T. Sanders en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 21 december 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.