Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00200
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 27 december 2011
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boskoop, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht (de rechtbank) van 8 maart 2011, nummer AWB 09/1273, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft met toepassing van artikel 26 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 28 februari 2009 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet WOZ op waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 508.000. Op één biljet verenigd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2009 opgelegd naar de in de beschikking vastgestelde waarde.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.
1.3. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard, de beschikking gewijzigd in die zin dat de waarde van de woning is verlaagd naar € 224.000 en heeft hij de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.4. Belanghebbende heeft beroep bij de rechtbank ingesteld. Deze heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 41.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 november 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. De woning is een vrijstaande woning van bouwjaar 1973, gelegen in het agrarische buitengebied van de gemeente, van het zogenoemde […] kaswoningtype met vijf kappen, heeft als constructie houtskeletbouw en is voorzien van bitumineuze dakbedekking.
3.2. Het hoofdgebouw heeft als inhoud 470 m3 en de berging 30 m3. Het perceelsoppervlak bedraagt 3.675 m2, waarvan 725 m2 oppervlaktewater.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende bepleit een waarde van € 132.500. Zij heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. De woning verkeert in een deplorabele toestand. Met herstel van de diverse mankementen is een bedrag van € 304.600 gemoeid. De hoogte van dit bedrag vindt bevestiging in een in augustus 2006 opgemaakt rapport ’Aankoopkeuring’ van [A] B.V. en in offertes van diverse aannemers. De toegang tot het perceel, bestaande uit een betonnen brug alsmede de bestrating naar en rondom de woning en de carport vertoont forse gebreken, waarvan de herstelkosten onderscheidenlijk € 59.500, € 26.775, € 29.750 en € 2.975 bedragen, welke bedragen zijn begrepen in voormeld bedrag van € 304.600. Het perceel ondervindt hinder van naastgelegen bedrijven en bewoners. De Inspecteur maakt niet inzichtelijk hoe hij aan de waarde is gekomen en of bij het vaststellen van de waarde recht is gedaan aan de staat waarin de woning verkeert en de verschillen in ligging van het perceel ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten.
4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat het hoger beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij verwezen naar het verweerschrift in beroep, waarbij een matrix is overgelegd waarin waardegegevens van de woning en van een aantal vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. De waarde van de woning is in het taxatierapport gesteld op € 350.000.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde per de waardepeildatum wordt vastgesteld op € 132.500, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, zulks onder vergoeding van de door belanghebbende gemaakte kosten wegens juridische bijstand en procesvoering.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6.1. De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Inspecteur als verweerder.
”(…) De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.” (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport in het geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de woning van eiseres gelegen, referentieobjecten:
- [a-straat 2], opp: 1890 m2, inh: 820 m3, bouwjaar 1920;
- [a-straat 3], opp: 820 m2, inh: 310 m3, bouwjaar 1912;
- [a-straat 4], opp: 745 m2, inh: 575 m3, bouwjaar 1967.
Het taxatierapport is onder meer voorzien van foto’s van de woning van eiseres en van de referentieobjecten, van een kadastrale kaart en een matrix. De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen referntieobjecten, gelet onder meer op het type woning, de ligging en inhoud in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van eiseres.
Gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en de taxatieopbouw, alsmede de daarop ter zitting door verweerder gegeven toelichting is de rechtbank voorts van oordeel dat verweerder met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, perceeloppervlakte, kwaliteit en bouwjaar in voldoende mate heeft rekening gehouden en de daardoor verkregen waarderingsverschillen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Deze verschillen zijn niet van zodanige omvang dat de genoemde vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. De rechtbank is op voormelde gronden van oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Hetgeen eiseres daartegen naar voren heeft gebracht, heeft de rechtbank niet van de onjuistheid van de door verweerder vastgestelde waarde kunnen overtuigen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand en de ligging van de woning van eiseres. De taxateur heeft ten opzichte van de vergelijkingsobjecten gemiddeld € 78.000,- in aftrek gebracht voor het achterstallige onderhoud van de woning. Daarnaast heeft de taxateur de waarde geschat op € 350.000,-, terwijl de vastgestelde waarde € 224.000,- is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met deze extra aftrek van € 126.000,- voldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteitsaspecten en liggingsaspecten van de woning van eiseres. De rechtbank merkt hierbij op dat een investering om een woning met achterstallig onderhoud weer in goede staat te krijgen bijna nooit volledig terug te zien is in de waarde van die woning. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de waardeverminderende factoren door in totaal rekening te houden met een waardedruk van € 204.000,-.
De rechtbank tekent hierbij nog aan dat, naar verweerder heeft gesteld en de rechtbank aannemelijk acht, de uit de planologische bestemming van het perceel voortvloeiende beperkingen ook gelden voor de vergelijkingsobjecten, zodat die omstandigheid in de vastgestelde waarde is meegenomen. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat het perceel gedeeltelijk bestaat uit water.
Eiseres is verder van mening dat er in strijd is gehandeld met artikel 7:12 van Pro de Awb, omdat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd. Deze grond kan naar het oordeel van de rechtbank niet slagen, omdat in de uitspraak op bezwaar wel wordt gemotiveerd waarom de waarde is verlaagd.
Ten aanzien van de stelling dat ten onrechte is afgezien van een inpandige taxatie overweegt de rechtbank dat verweerder op grond van de heersende wetgeving en jurisprudentie niet gehouden is een inpandige taxatie te verrichten. Als een inpandige opname achterwege wordt gelaten leidt dit niet tot een gegrondverklaring van het beroep. Daarnaast is niet gebleken dat verweerder onvoldoende op de hoogte was van de staat van onderhoud en de omgevingsfactoren van de woning van eiseres.
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd en de vastgestelde WOZ-waarde van € 224.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Het beroep is derhalve ongegrond.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7.2. De Inspecteur heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde in het bijzonder gewezen op het taxatierapport, waarin gegevens staan betreffende de woning en betreffende een drietal vergelijkingsobjecten:
Woning Oppervlakte/m2 Inhoud/m3 Verkoopdatum Verkoopprijs
[a-straat 2] 1890 820 07-01-2008 € 580.000
[a-straat 3] 820 310 02-06-2008 € 365.000
[a-straat 4] 745 575 06-11-2008 € 465.000
7.3. Het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de onafhankelijkheid, onpartijdigheid en deskundigheid van de door de Inspecteur ingeschakelde taxateur ir. [B], de opsteller van het taxatierapport. De waarde van de woning is, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en het tijdsbestek dat is gelegen tussen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum, vastgesteld door de behaalde verkoopprijzen te herleiden tot die waarde. De door de Inspecteur ter vergelijking aangevoerde panden kunnen als zodanig dienen, met inachtneming van de tussen die panden en het pand van belanghebbende bestaande verschillen.
7.4. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat met de staat waarin de woning verkeert alsmede met de gebreken aan de toegangsbrug tot het perceel en de bestrating ervan onvoldoende rekening is gehouden. Zij heeft aangevoerd dat een bedrag in de orde van grootte van € 304.600 (incl. BTW) aan kosten van achterstallig onderhoud bij het bepalen van de waarde van de woning in aanmerking moet worden genomen.
7.5. De Inspecteur heeft voldoende gemotiveerd weersproken dat de vastgestelde waarde van de woning met het door belanghebbende gestelde bedrag dient te worden verminderd. Hij heeft naar zijn mening met het aanwezige achterstallig onderhoud van de woning en van de toegang naar de woning in voldoende mate rekening gehouden door een lage kubiekemeterprijs te hanteren, zulks gerelateerd aan de vergelijkingsobjecten. Voorts heeft hij erop gewezen dat de vergelijkingsobjecten eveneens geflankeerd worden door overlastgevende tuinders- en boomkwekerijbedrijven, een ondergrond hebben die uit dezelfde grondsoort en grondkwaliteit bestaan en gelegen zijn op verzakkende veengrond en op percelen waarvan de kaveloppervlakte voor 20% bestaat uit water. De aan deze omstandigheden toe te kennen waardedrukkende factoren zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen en daarmee in de vastgestelde waarde. Ten slotte heeft de Inspecteur opgemerkt dat de ervaring leert dat de stijging van de waarde van een pand doorgaans niet recht evenredig is met het bedrag dat nodig is om aanwezig achterstallig onderhoud op te heffen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur bij het vaststellen van de waarde ruimschoots acht geslagen op de verschillen die zijn te onderkennen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7.6. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. Bijgevolg moet worden beslist zoals hierna vermeld.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.W. baron van Knobelsdorff, W.M.G. Visser en J.V. van Noorle Jansen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 27 december 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.