Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Nevenzittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Sector civiel recht
zaaknummer MHD 200.077.126
arrest van de eerste kamer van 22 november 2011
in de zaak van
1. [A.],
2. [B.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten in principaal appel,
geïntimeerden in incidenteel appel,
advocaat: mr. M.R. Minekus,
tegen:
1. [C.],
2. [D.],
beiden wonende te [woonplaats],
3. [E.],
wonende te [woonplaats],
4. [F.],
wonende te [woonplaats],
5. [G.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden in principaal appel,
appellanten in incidenteel appel,
advocaat: mr. J.B. de Meester,
op het bij exploot van dagvaarding van 12 oktober 2010 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Middelburg gewezen vonnissen van 8 april 2009, 16 december 2009 en 14 juli 2010 tussen principaal appellanten als eisers en principaal geïntimeerden als gedaagden. Principaal appellanten worden verder in mannelijk enkelvoud aangeduid als [A.] c.s. Principaal geïntimeerden worden verder in mannelijk enkelvoud aangeduid als [C.] c.s.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 66362/HA ZA 09-55)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij aktes van 14 december 2010 hebben partijen aan het hof laten weten dat zij geen prijs stellen op een comparitie na aanbrengen. De zaak is vervolgens naar de rol verwezen voor het nemen van de memorie van grieven.
2.2. Bij memorie van grieven heeft [A.] c.s., onder overlegging van producties, drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen van 16 december 2009 en 14 juli 2010. Het hof begrijpt hieruit dat het vonnis van 8 april 2009 niet langer in het hoger beroep is betrokken. [A.] c.s. heeft voorts, kort gezegd, geconcludeerd tot toewijzing van zijn vorderingen zoals in eerste aanleg ingesteld, met veroordeling van [C.] c.s. in de kosten van het geding in beide instanties.
2.3. Bij memorie van antwoord heeft [C.] c.s. de grieven bestreden. Voorts heeft [C.] c.s. incidenteel appel ingesteld van het tussenvonnis van 16 december 2009, daarin twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot, kort gezegd, vernietiging van het tussenvonnis van 16 december 2009 en bekrachtiging van het eindvonnis, rekening houdend met de incidentele grieven en al dan niet onder verbetering van gronden.
2.4. [A.] c.s. heeft in incidenteel appel geantwoord.
2.5. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. Bij de door [A.] c.s. overgelegde stukken bevindt zich niet de akte uitlating d.d. 20 januari 2010 zijdens [A.] c.s.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de beide memories.
4. De beoordeling
4.1.1. In overweging 2.1 tot en met 2.4 van het vonnis van 16 december 2009 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten, voor zover die niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof geeft hierna een overzicht van de relevante feiten.
4.1.2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
(i) [C.] c.s. heeft uit de erfenis van [X.] in eigendom verkregen de woning met aan- en toebehoren, onder- en bijgelegen grond en boomgaard, staande en gelegen te [plaatsnaam], aan de [perceel], kadastraal bekend gemeente Borsele, sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] (hierna de woning). [C.] c.s. heeft nimmer in de woning gewoond.
(ii) [C.] c.s. heeft besloten de woning te koop aan te bieden voor een vraagprijs van € 215.000,00. Bij de verkoop van de woning heeft [C.] c.s. zich laten bijstaan door [H.], makelaar te [vestigingsplaats] (hierna [H.]). [A.] c.s. heeft de woning tweemaal bezichtigd in aanwezigheid van [H.]. Bij de derde bezichtiging heeft hij zich laten bijstaan door [I.], eveneens makelaar te [vestigingsplaats] (hierna [I.]). Deze heeft tevens de onderhandelingen op zich genomen.
(iii) Bij koopovereenkomst van 5 november 2007 heeft [A.] c.s. de woning van [C.] c.s. gekocht voor een koopprijs van € 200.000,00. In de koopovereenkomst, waarop is vermeld “LMV-koopakte t.b.v. consumentenkoop” is onder meer vermeld (productie 2 inleidende dagvaarding):
“Artikel 8 – Gebruik
De verkoper garandeert dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht of – indien eerder – bij de feitelijke levering, de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en de eigenschappen die uitdrukkelijk zijn overeengekomen.
Koper is voornemens de onroerende zaak als volgt te gebruiken: Als woonruimte voor permanent gebruik.
De verkoper heeft de koper geïnformeerd over de volgende mogelijke gebruiksbeperkingen en de koper heeft deze aanvaard: n.v.t.
De verkoper staat niet in voor:
- andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;
- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst;
- hem onbekende onzichtbare gebreken.
(…)
Artikel 10 – Verklaringen verkoper
De verkoper verklaart:
(…)
d. dat er voor zover bekend in de onroerende zaak geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig zijn;
e. dat er voor zover bekend in of aan de onroerende zaak wel asbest of asbesthoudende stoffen aanwezig zijn”
(iv) Makelaar [J.] (hierna [J.]) heeft op 7 november 2007 een taxatierapport uitgebracht (productie 3 inleidende dagvaarding). De onderhandse verkoopwaarde van de woning (inclusief grond) vrij van huur en gebruik is getaxeerd op € 200.000,00 k.k. en de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing is getaxeerd op € 237.000,00 k.k.
(v) Bij notariële akte van 30 november 2007 is de woning aan [A.] c.s. geleverd (productie 4 inleidende dagvaarding). [A.] c.s. is kort na de levering met de verbouwingswerkzaamheden aan de woning begonnen.
(vi) De heer [K.] (hierna [K.]) van Bouwkundig adviesbureau [K.] heeft op verzoek van [A.] c.s. op 4 januari 2008 een bouwtechnisch onderzoek verricht aan de woning. In het door hem opgestelde rapport van 8 januari 2008 is onder meer vermeld (productie 5 inleidende dagvaarding):
“4 Bespreking
2.1 De begane grondvloer van de woning was tijdens de inspectie grotendeels verwijderd. Onder de houten vloer was een laagje beton gestort waarin de houten vloerbalken waren gelegd. De balken waren als gevolg hiervan grotendeels aangetast. Het advies is om een volledig nieuwe vloer aan te brengen.
2.2 De riolering is door de septictank naar een volgende put gelegd. Hiervandaan is deze naar het gemeente riool gelegd. Deze constructie geeft kans op verstoppingen. Het advies is om de septictank te verwijderen en een volledig nieuwe riolering naar het hoofdriool te leggen.
2.3 De kap van de woning was door lekkage en een verkeerde manier van isoleren volledig aangetast en is om die reden ook vervangen. De kap was tijdens de inspectie al vervangen.
2.4 Het platdak van de aanbouw is eveneens vervangen. Ook hier waren grote lekkages en verkeer isoleren de reden dat het dak volledig is vervangen.
2.5 De schoorsteen was bij aankoop van de woning gedeeltelijk verwijderd, Er was alleen verzuimd een draagconstructie te maken onder het deel dat intact is gebleven. Dit was gestut met een houten lat. Om veiligheidsreden is de gehele schoorsteen verwijderd.
2.6 Diverse balken van de verdiepingsvloer rusten op het houten kozijn van de voorgevel. Er is verzuimd om een draagconstructie hiervoor te maken. Als gevolg hiervan is het metselwerk (stucwerk) aan de buitenzijde van de woning gescheurd. Het advies is om een draagconstructie voor de vloerbalken aan te brengen en het metselwerk te herstellen.
2.7 Over de septictank is de aanbouw geplaatst. Om een overbrugging te maken over de tank is een deel van de fundering weggelaten en dit opgevangen met enkele oude betonnen droogpalen. Het advies is om na het verwijderen van de septictank de onderbroken fundering aan te storten.
2.8 De aanwezige wandbetimmering is volledig verwijderd. Deze was van binnenuit aangetast. De oorzaak hiervan was het verkeerd isoleren en aanbrengen van folie in de constructie. Het advies is om de wanden aan de binnenzijde te betimmeren met tegen de muur een dampopenfolie, regelwerk 50 * 75, isolatie 60 mm mupan, dampdichte folie aanbrengen en afwerken met fermacellplaten.
Conclusie
De conclusie is dat de geconstateerd gebreken direct noodzakelijk waren en niet konden worden uitgesteld.
Onderstaande kosten zijn incl. BTW
Vloer verwijderen en betonvloer aanbrengen € 7.250,00
Septictank verwijderen en riolering aanpassen € 6.500,00
Draagconstructie verdiepingsvloer en aanpassen € 4.500,00
metstelwerk voorgevel
Aanpassen fundering aanbouw € 3.000,00
Wandbetimmering aanbrengen € 6.250,00
Slopen en aanbrengen dak woning incl schoorsteen € 15.000,00
Slopen en aanbrengen dak aanbouw € 6.000,00
€ 48.500,00”
(vii) [J.] heeft op 9 januari 2008 een hertaxatie van de woning uitgevoerd. De onderhandse verkoopwaarde van de woning (inclusief grond) in de staat van 9 januari 2008 is getaxeerd op € 165.000,00 k.k. De waarde na volledige verbouwing is getaxeerd op € 250.00,00, waarbij de verbouwing is geschat op een bedrag van € 85.000,00 (productie 7 inleidende dagvaarding).
(viii) [A.] c.s. heeft bij aangetekende brief van 20 januari 2008 onder meer het volgende aan principaal geïntimeerden sub 1 en 2 meegedeeld (productie 6 inleidende dagvaarding):
“Op 30 november 2008 (bedoeld is kennelijk 2007, toevoeging hof) is de akte gepasseerd voor de verkoop van de [perceel] te [plaatsnaam]. Op het moment van ondertekenen zijn wij ervan uitgegaan dat er sprake was van een oud, maar bewoonbaar pand. Echter, de ervaring leert dat dit laatste zeker niet het geval is. Niemand verwachtte op dat moment dit aan te treffen. Wij niet, uw makelaar [H.] niet en onze makelaar, [I.] van [Y.] Makelaars niet. Diverse partijen hebben reeds aangegeven dat een bouwkundige keuring van het pand voorafgaand aan het passeren van de akte deze gebreken niet had uitgewezen. Deze zijn pas na het verwijderen van alle betimmering, plafonds e.d. tevoorschijn gekomen en dat mag pas als het pand in het bezit is van de nieuwe eigenaar. Echter, de ernst van deze gebreken is dusdanig dat een deskundige reparatie noodzakelijk is, hetgeen de bijbehorende kosten met zich meebrengt. Daarnaast is de verkoopprijs die is gehanteerd, gezien de huidige staat van het pand, veel te hoog. Donderdag 10 januari jl. is het pand dan ook opnieuw getaxeerd. De taxatiewaarde van het pand in de huidige staat bedraagt € 165.000,-- k.k.
(…) Voor een overzicht van de geconstateerde gebreken en de daarbij behorende kosten verwijzen wij naar het bouwkundige rapport van de heer [K.]. Zijn bevindingen spreken voor zich.
Daarnaast is onze huidige woning verkocht en wordt 1 februari 2008 opgeleverd. Zoals u bekend, hebben wij door de oplevering van de [perceel] te vervroegen van 17 december naar 30 november 2007 een termijn van 2 maanden ingecalculeerd om het huis zodanig op te knappen dat we er met ons gezin in kunnen wonen. Dat was haalbaar, maar is nu niet mogelijk. Derhalve zijn wij genoodzaakt om tijdelijke woonruimte te regelen, hetgeen eveneens extra kosten met zich meebrengt. Ook deze kosten zullen in juridische procedure op u verhaald worden.
Bij dezen stellen wij u, als erfgenamen, aansprakelijk voor de rechten en plichten als verkopende partij en derhalve voor de schade die wij lijden. Wij verzoeken u binnen één week na dagtekening van deze brief schriftelijk te bevestigen dat u inderdaad aansprakelijk bent voor de geleden schade. Indien u dit niet doet, zijn wij genoodzaakt juridische stappen te ondernemen en zal onze juridisch adviseur deze zaak verder behandelen.”
(ix) Geïntimeerde sub 1 heeft in een brief van 23 januari 2008 die is geschreven op briefpapier van [L.] Assurantiën [vestigingsnaam] en mede is ondertekend door [Z.] het volgende aan [A.] c.s. meegedeeld (productie 8 inleidende dagvaarding):
“Wij voelen en zijn niet aansprakelijk voor wat voor schade dan ook die u denkt te hebben gehad of nog krijgt.”
(x) In de hypotheek was aanvankelijk een bouwdepot van € 50.000,00 opgenomen. Dit bouwdepot is later verhoogd met een bedrag van € 30.000,00 (zie overeenkomst onderhoud krediethypotheek d.d. 30 januari 2008, productie 12 inleidende dagvaarding).
(xi) [H.] heeft bij brief van 12 februari 2009 onder meer het volgende aan de advocaat van [C.] c.s. meegedeeld (productie 14 conclusie van antwoord):
“Tijdens het 1e bezoek is al duidelijk gemaakt/geworden dat deze ca. 90 jaar oude, eenvoudige arbeiderswoning diverse verbeteringen nodig had en op tal van punten verouderd was.
- In slaapkamer v.d. aanbouw was een vochtplek zichtbaar
- De elektrische installatie was gebrekkig
- Geen isolatie met uitzondering van enkele thermopane ruiten
- Veel zaken waren aan het zicht ontrokken door (wand)betimmering
- Geen spouwgevels en geen onderheide fundering
- Asbesthoudende dakbedekking op bijgebouw
- Het aanwezige dak vertoonde gebreken
- Septictank aanwezig met aansluiting op het gemeenteriool
De verkopende partij droeg nauwelijks kennis van de bouwkundige toestand of de historie van het pand. Dit is belangstellenden duidelijk gemaakt tijdens hun bezoek. Abusievelijk is in 1e instantie gemeld dat er hier géén sprake was van een zoutwater woning.
(…)
Koper wilde o.a. het dak v.d. woning vervangen zodra hij de eigendom had verworven.
(…)
Kort voor het notarieel transport is de woordvoerder van de verkopers door enkele omwonenden verteld dat de woning in 1953 (watersnoodramp) in het zoute water heeft gestaan. Hierover is koper via zijn makelaar onmiddellijk en nog vóór het notarieel transport op de hoogte gebracht.
Tijdens de inspectie v.h. woonhuis direct vóór het notarieel transport is op ’n aantal plaatsen de wandbetimmering losgemaakt om ’n indruk v.d. gevel te krijgen.
Ik ben van mening dat wanneer er werkelijk sprake zou zijn van een onbewoonbare bouwval de bezoekende aannemers hierover op z’n minst ’n opmerking hadden gemaakt. Vanaf het begin wist koper dat hij flink zou moeten verbouwen. Belangrijker voor hem was ’t grote perceelsoppervlak voor zijn te stichten hoveniersbedrijf. Voorts is het onbegrijpelijk dat met de ‘late’ informatie van het zoute water niets is gedaan. De invloed hiervan blijkt uit het bouwkundig rapport (vloer en wanden). Met deze informatie had de aankopend makelaar moeten weten wat koper te wachten stond of op z’n minst zou kunnen verwachten.
De woning is van oorsprong eenvoudig qua uitvoering. Wanneer deze vervolgens volledig wordt gestript lijkt het natuurlijk al snel op een bouwval. Daarbij kunnen dan aan het oog ontrokken bouwtechnische tegenvallers te voorschijn komen. Bij ’n woning van deze leeftijd zeker niet ongebruikelijk.
Als dan van de volledig gestripte woning nota bene door dezelfde aankopend makelaar (hoezo objectief!!) een ‘nieuwe’ taxatie wordt gemaakt, dan ziet dat er logischer wijs heel anders uit.”
4.2.1. [A.] c.s. heeft in eerste aanleg gevorderd dat [C.] c.s. hoofdelijk werd veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 81.206,99, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 januari 2008, althans met ingang van de onderscheiden data waarop herstelkosten werden gemaakt, althans vanaf de dag der dagvaarding, alsmede tot betaling van een bedrag van € 2.500,00 ter zake buitengerechtelijke kosten, één en ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [C.] c.s. in de kosten van het geding, waaronder de nakosten. Daarnaast heeft [A.] c.s. gevorderd dat de zaak wordt verwezen naar de schadestaatprocedure, zulks voor wat betreft de gestelde (toekomstige) schade aan de zij- en achtergevel.
4.2.2. De rechtbank heeft, na [A.] c.s. bij het tussenvonnis van 16 december 2009 in de gelegenheid te hebben gesteld tot bewijslevering en na het horen van de voorgebrachte getuigen, de vorderingen van [A.] c.s. afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank heeft daartoe onder meer overwogen dat de gestelde gebreken niet leiden tot non-conformiteit van de woning.
In principaal en incidenteel appel
Het hof ziet aanleiding de grieven in principaal en incidenteel appel gezamenlijk te behandelen en slechts waar daartoe aanleiding is aan de afzonderlijke grieven te relateren.
Non-conformiteit algemeen
4.3.1. Kernpunt van het geschil is de vraag of [C.] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst doordat de onroerende zaak ten tijde van de levering niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn.
Het hof stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, dat wil zeggen dat zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Wat de koper mag verwachten wordt ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval. De verkoper is gehouden mededeling te doen van gebreken waarvan hij op de hoogte is. Een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, kan onder omstandigheden meebrengen dat van non-conformiteit sprake is, ook als de verkoper het gebrek niet kende.
4.3.2. [C.] c.s. heeft in artikel 8 van de koopovereenkomst, zijnde een standaard LVM-koopakte, gegarandeerd dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, waarbij is vermeld dat de woning zou worden gebruikt als “woonruimte voor permanent gebruik”. De uitleg van dit beding dient te geschieden aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, NJ 1981/635). Daarbij heeft te gelden dat “normaal gebruik” betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik moet worden verstaan (HR 23 december 2005, NJ 2010/62). De bewijslast van de stelling dat de zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, rust volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv in beginsel op [A.] c.s. Naar het oordeel van het hof voert [A.] c.s. terecht aan dat de rechtbank het begrip “geschikt voor normaal gebruik” in zijn algemeenheid te beperkt heeft opgevat door te overwegen dat een woning slechts dan niet geschikt is voor normaal gebruik indien sprake is van een gebrek dat gevaar voor de bewoners oplevert.
4.3.3. Bij beantwoording van de vraag of [C.] c.s. is tekortgeschoten in enige verplichting op grond van de koopovereenkomst acht het hof voorts de volgende omstandigheden van belang. Vaststaat dat [A.] c.s. ervan op de hoogte was dat de woning ongeveer 85 jaar oud was, dat [C.] c.s. de woning uit een erfenis had verkregen en dat hij nimmer in de woning had gewoond. [A.] c.s. heeft niet betwist dat [C.] c.s. slechts zeer beperkt op de hoogte was van de staat van de woning. Voorts staat vast dat [A.] c.s. voorafgaand aan de koop geen bouwtechnische keuring heeft laten uitvoeren.
Ingebrekestelling en verzuim
4.4.1. [C.] c.s. voert als meest vergaand verweer aan dat hij niet in gebreke is gesteld en aldus niet in verzuim is komen te verkeren. Naar het oordeel van het hof houdt de brief van 22 januari 2008, waarin [A.] c.s. [C.] c.s. aansprakelijk heeft gesteld, geen ingebrekestelling in. [A.] c.s. heeft [C.] c.s. middels deze brief immers geen termijn gegund om alsnog na te komen.
4.4.2. In artikel 6:83 BW is een opsomming gegeven van gevallen waarin het verzuim zonder ingebrekestelling intreedt. De opsomming van artikel 6:83 BW is niet-limitatief bedoeld. Ook de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan meebrengen dat voor het intreden van verzuim geen ingebrekestelling is vereist. [A.] c.s. heeft bij gelegenheid van de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen aangevoerd dat hij [C.] c.s. heeft uitgenodigd om de door [A.] c.s. geconstateerde gebreken te bekijken, van welke gelegenheid [C.] c.s. geen gebruik zou hebben gemaakt. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 4.2 van het vonnis van 16 december 2009 overwogen dat deze stelling van [A.] c.s. door [C.] c.s. onbestreden is gebleven, hetgeen zij heeft laten meewegen bij haar oordeel dat de situatie vergelijkbaar is met de situatie als beschreven in artikel 6:83 sub c BW en het beroep op het achterwege laten van de ingebrekestelling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Gelet op dit oordeel van de rechtbank had het op de weg van [C.] c.s. gelegen in hoger beroep de stelling van [A.] c.s. dat hij was uitgenodigd om de (gestelde) gebreken te bekijken, gemotiveerd te betwisten. Ook in hoger beroep volstaat hij echter met de algemene stelling dat [A.] c.s. de verbouwing heeft uitgevoerd zonder hem daarin te betrekken en zonder bewijs te verzamelen. Nu [C.] c.s. daarnaast in zijn brief van 23 januari 2008 aansprakelijkheid voor de gestelde schade stellig en in niet mis te verstane bewoordingen van de hand heeft gewezen, is het hof van oordeel dat [A.] c.s. heeft mogen aannemen dat [C.] c.s. niet voornemens was de overeenkomst alsnog deugdelijk na te komen. Het beroep van [C.] c.s. op het ontbreken van een ingebrekestelling is in de onderhavige omstandigheden dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Voor zover de eerste grief in het incidenteel appel is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [C.] c.s. zich achteraf niet kan beroepen op het ontbreken van een ingebrekestelling, faalt deze.
Kap van de woning en plat dak van de aanbouw
4.5.1. [A.] c.s. voert aan dat de kap van de woning en het platte dak dusdanig waren aangetast dat volledige vervanging noodzakelijk is gebleken. Ten aanzien van de kap van de woning geldt dat uit de stellingen van [A.] c.s. en het taxatierapport van 7 november 2007 volgt dat [A.] c.s. voorafgaand aan de koop heeft voorzien dat deze diende te worden vervangen. Het bouwdepot van € 50.000,00 was hiervoor mede bestemd. Gelet hierop moet ervan worden uitgegaan dat [A.] c.s. vóór de koop op de hoogte was van de staat van de kap van de woning en met vervanging daarvan rekening heeft gehouden. [C.] c.s. is dan ook niet aansprakelijk voor enige schade in dit verband, zodat de rechtbank de vordering op dit punt terecht heeft afgewezen.
4.5.2. Ten aanzien van het platte dak van de aanbouw overweegt het hof als volgt. Gesteld noch gebleken is wat de staat van het platte dak was ten tijde van de levering. Evenmin is gesteld of gebleken hoe oud het dak was. Uit het bouwtechnisch rapport van [K.] volgt dat het platte dak ten tijde van het bouwtechnisch onderzoek reeds was vervangen. De bevindingen van [K.] omtrent de toestand van het platte dak vloeien aldus niet voort uit zijn eigen waarneming. Uit de in het geding gebrachte cd met foto’s valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, evenmin af te leiden in welke staat het dak verkeerde. Daarnaast mag als bekend worden verondersteld dat een plat dak minder lang meegaat dan een schuin pannendak. Het had dan ook op de weg van [A.] c.s. gelegen om voorafgaand aan de koop onderzoek te verrichten naar de staat van het dak en de ouderdom ervan. Dit heeft hij echter achterwege gelaten. Het hof is dan ook van oordeel dat [A.] c.s. zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. Voor zover [A.] c.s. betoogt dat hij door het laten uitbrengen van een taxatierapport heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht overweegt het hof dat een dergelijk onderzoek niet is gericht op het vinden van bouwkundige gebreken, maar veeleer dient ter verkrijging van het juiste hypotheekbedrag van de bank, zodat daarmee niet is voldaan aan de onderzoeksplicht. Dat [A.] c.s. de woning voorafgaand aan de koop heeft bezichtigd tezamen met een aannemer is evenmin voldoende om te oordelen dat aan de onderzoeksplicht is voldaan, nu is gesteld noch gebleken dat de aannemer een onderzoek heeft verricht als hiervoor bedoeld, nog daargelaten de vraag of hij daartoe voldoende deskundig was.
4.5.3. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het hof van oordeel dat [A.] c.s. onvoldoende heeft gesteld om te kunnen aannemen dat het platte dak niet voldeed aan hetgeen hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten en voorts zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. Aan een opdracht tot bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen. De rechtbank heeft de vordering met betrekking tot het platte dak naar het oordeel van het hof terecht afgewezen.
Verdiepingsvloer
4.6.1. [A.] c.s. voert aan dat na verwijdering van de bovenvloer op de eerste verdieping is gebleken dat een aantal balken van de verdiepingsvloer op het raamkozijn van de voorgevel rustte zonder dat het kozijn was versterkt. Ook lagen volgens [A.] c.s. de vloerbalken slechts met enkele centimeters op het raamkozijn en ontbrak rond het verwijderde deel van de schoorsteenmantel de vloer, hetgeen volgens [A.] c.s. een gevaarlijke situatie oplevert. Hierdoor was volgens [A.] c.s. volledige vervanging van de vloer noodzakelijk.
4.6.2. [K.] heeft als getuige verklaard dat een constructie als hiervoor omschreven vroeger gebruikelijk was. Voorts volgt uit de getuigenverklaring van appellant in principaal appel sub 1 dat de gehele verdiepingsvloer is vervangen, omdat volgens de huidige voorschriften de tussenruimte tussen de vloerbalken maximaal 60 centimeter mag zijn. Dit betekent echter niet zonder meer dat de oude vloer een gevaar opleverde. Dit volgt evenmin uit het bouwtechnisch rapport van [K.], noch uit zijn getuigenverklaring. Zoals hiervoor onder 4.3.2 reeds is overwogen, is het hof met [A.] c.s. van oordeel dat om aan te nemen dat sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat, niet per definitie sprake hoeft te zijn van een gevaarlijke situatie. Naar het oordeel van het hof heeft [A.] c.s. echter, gelet op het vorenoverwogene, onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat de toestand van de verdiepingsvloer in de weg stond aan een normaal gebruik van de woning. Daarnaast is het hof van oordeel dat [A.] c.s. ook op dit punt niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Uit het rapport van [K.] volgt dat de afwezigheid van een draagconstructie heeft geleid tot een scheur in het metselwerk (stucwerk) aan de buitenmuur. Gelet hierop is het hof van oordeel dat, indien [A.] c.s. een bouwtechnisch onderzoek had laten uitvoeren voorafgaand aan de koop, de draagconstructie zeer waarschijnlijk aan het licht zou zijn gekomen. Hiervoor is reeds overwogen dat met het laten uitvoeren van de taxatie en het bezichtigen van de woning door de aannemer nog niet is voldaan aan de onderzoeksplicht.
4.6.3. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het hof van oordeel dat [A.] c.s. onvoldoende heeft gesteld om te kunnen aannemen dat de verdiepingsvloer in de weg stond aan normaal gebruik van de woning en daarnaast zijn onderzoeksplicht niet heeft nageleefd. Hij wordt dan ook niet toegelaten tot bewijslevering. [C.] c.s. is niet aansprakelijk voor enig gebrek aan de verdiepingsvloer, voor zover daarvan al sprake is. De vordering is in zoverre terecht afgewezen. Voor zover de derde grief in principaal appel is gericht tegen dit oordeel van de rechtbank, faalt deze. Grief 2 in incidenteel appel behoeft geen (nadere) behandeling.
Vloer begane grond
4.7.1. [A.] c.s. voert aan dat na het weghalen van de dekvloer is gebleken dat de ondervloer was aangetast.
Volgens het bouwtechnisch rapport van [K.] was in de vloer een laag beton gestort waarin houten balken waren gelegd. Als gevolg hiervan was de vloer aangetast volgens [K.]. Uit het rapport volgt voorts dat de vloer ten tijde van het onderzoek reeds was verwijder[K.] heeft als getuige verklaard dat hij planken heeft zien liggen die uit de vloer afkomstig waren. Deze planken waren volgens hem met name aan de kant waarmee deze in de muur hadden gelegen aangetast door vocht.
4.7.2. Het hof is niet duidelijk waardoor de aantasting van de vloerbalken is veroorzaakt en hoe ernstig de aantasting was. [K.] geeft hierover in zijn rapport noch als getuige uitsluitsel. Enerzijds lijkt hij de aantasting te wijten aan vocht en anderzijds aan cement dat in de vloer was gestort. De in het geding gebrachte cd met foto’s verschaft evenmin duidelijkheid. Daarnaast heeft [H.] in zijn schriftelijke verklaring opgenomen dat hij de makelaar van [A.] c.s., [I.], kort voor de overdracht op de hoogte heeft gesteld van het feit dat het een zout waterwoning betrof (productie 14 conclusie van antwoord). Hiermee wordt bedoeld een woning die bij de watersnoodramp van 1953 onder water heeft gestaan. Het hof sluit niet uit dat hierdoor vochtproblemen aan de vloer zijn ontstaan. Het had op de weg van [A.] c.s. gelegen duidelijkheid te verschaffen over de staat van de vloer en de mogelijke oorzaken van een eventueel gebrek. Dit heeft hij echter nagelaten. Vaststaat dat zowel de boven- als de ondervloer inmiddels volledig is vervangen, zodat een onderzoek aan de vloer niet meer mogelijk is. Gelet op deze omstandigheden is het hof van oordeel dat [A.] c.s. onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat de vloer een gebrek oplevert dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. De rechtbank heeft de vordering in zoverre dan ook terecht afgewezen. Aan een opdracht tot bewijslevering wordt niet toegekomen.
Schoorsteen
4.8.1. Bij de verbouwing is aan het licht gekomen dat van een zich op de eerste verdieping bevindende schoorsteenmantel het onderste deel was verwijderd en slechts werd gestut door een houten lat. Volgens [K.] in zijn rapport heeft [A.] c.s. de gehele schoorsteen verwijderd vanwege de veiligheid.
4.8.2. [K.] heeft als getuige onder meer verklaard dat hij als bouwkundige de constructie niet goed vond. [C.] c.s. voert terecht aan dat [K.] is aan te merken als een partij-deskundige, maar dit neemt niet weg dat hij zijn verklaring onder ede heeft afgelegd. Gelet hierop had het op de weg van [C.] c.s. gelegen om de bevindingen van [K.] door middel van getuigen of anderszins te weerleggen. Dit heeft hij echter nagelaten. Naar het oordeel van het hof heeft [A.] c.s. voldoende aangetoond dat de constructie van de schoorsteen een onveilige situatie opleverde. Gelet hierop is het hof van oordeel dat de woning op dit punt niet geschikt was voor normaal gebruik. Het hof acht niet aannemelijk dat de gebrekkige constructie bij een bouwtechnisch onderzoek was ontdekt, nu is gesteld noch gebleken dat zonder een destructief onderzoek aan het licht zou zijn gekomen op welke wijze de schoorsteen was gestut. [C.] c.s. voert nog aan dat hij aansprakelijkheid voor onzichtbare gebreken heeft uitgesloten in artikel 8 van de koopovereenkomst. Een dergelijke algemene uitsluiting van aansprakelijkheid kan [C.] c.s. echter niet baten, aangezien hij tevens heeft gegarandeerd dat de woning geschikt was voor normaal gebruik.
4.8.3. Naar het hof evenwel begrijpt, heeft [A.] c.s. het restant van de schoorsteen gesloopt. Hij heeft niet gesteld welke kosten hij hiervoor heeft moeten maken. [K.] heeft deze kosten meegenomen in de raming met betrekking tot het slopen en vernieuwen van de kap van de woning. Nu vaststaat dat de kap volledig is verwijderd en vernieuwd, gaat het hof ervan uit dat het verwijderen van de schoorsteen mee kon worden genomen in deze werkzaamheden, met welke werkzaamheden [A.] c.s. voorafgaand aan de koop rekening heeft gehouden. Gesteld noch gebleken is dat de sloop van de schoorsteen extra kosten met zich heeft meegebracht. Uit de door [A.] c.s. overgelegde facturen volgt evenmin dat er voor de sloop van de schoorsteen kosten zijn gemaakt. Gelet hierop is er geen grond om met betrekking tot de schoorsteen een bedrag aan schadevergoeding toe te wijzen.
Binnenmuren
4.9. Uit het rapport van [K.] volgt dat de wandbetimmering van binnenuit was aangetast als gevolg van, volgens [K.], het verkeerd aanbrengen van isolatiemateriaal. [A.] c.s. heeft in de memorie van grieven aangevoerd dat hij voorafgaand aan de koop een bedrag heeft gereserveerd voor, onder meer, het verwijderen van asbesthoudend materiaal dat op de binnenmuren was aangebracht. [A.] c.s. was aldus reeds voor de koop van plan de wandbetimmering te verwijderen. Gesteld noch gebleken is dat de muren zelf waren aangetast. Aldus is niet komen vast te staan dat [A.] c.s. enige schade heeft geleden als gevolg van het gestelde ondeugdelijk aanbrengen van het isolatiemateriaal. [A.] c.s. heeft op dit punt niet aan zijn stelplicht voldaan, zodat hij niet wordt toegelaten tot bewijslevering. De vordering met betrekking tot de binnenmuren is terecht afgewezen.
Septic tank
4.10.1. [A.] c.s. voert aan dat hij ervan uit is gegaan dat de woning is aangesloten op het gemeenteriool. Hij had geen rekening gehouden met de aanwezigheid van een septic tank, aldus [A.] c.s.
4.10.2. [C.] c.s. heeft aangevoerd dat hij niet op de hoogte was van de tank. In de koopovereenkomst heeft hij verklaard dat voor zover bekend geen ondergrondse tanks aanwezig waren. Vaststaat dat [A.] c.s. wist dat [C.] c.s. nimmer in de woning had gewoond en niet op de hoogte was van de staat van de woning. Hij diende er aldus rekening mee te houden dat [C.] c.s. niet op de hoogte was van de staat van de riolering. Naar het oordeel van het hof is het bij (oudere) huizen in landelijk gebied niet ongebruikelijk dat zich een septic tank in de grond bevindt. Daarnaast levert de aanwezigheid van een tank niet zonder meer non-conformiteit op. [A.] c.s. heeft hieromtrent aangevoerd dat de woning niet was aangesloten op het gemeenteriool, hetgeen volgens hem in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Naar het oordeel van het hof staat de enkele aanwezigheid van de tank en de gestelde afwezigheid van een rioolaansluiting niet in de weg aan normaal gebruik van de woning. Dit betekent dat geen sprake is van non-conformiteit. Ook op dit punt is de vordering terecht afgewezen.
Fundering aanbouw
4.11.1. Uit het rapport van [K.] volgt dat de aanbouw over de septic tank is gebouwd. Hierbij is volgens [K.] een deel van de fundering weggelaten, alwaar enkele oude, betonnen palen zijn neergelegd [K.] heeft als getuige verklaard dat de betonnen palen geen goede constructie vormen, omdat deze niet zijn gemaakt voor een dragende functie. [K.] is, zoals hiervoor is overwogen, aan te merken als een partij-deskundige, maar dit neemt niet weg dat hij zijn verklaring onder ede heeft afgelegd. Gelet hierop had het op de weg van [C.] c.s. gelegen de bevindingen van [K.] door middel van getuigen of anderszins te weerleggen, hetgeen hij echter achterwege heeft gelaten. [K.] heeft voorts onder ede verklaard dat het gebrek aan de fundering niet zichtbaar was aan de aanbouw zelf en dat dit enkel is ontdekt omdat de tank is opgegraven. Ook dit is door [C.] c.s. onvoldoende weerlegd. Naar het oordeel van het hof kan [A.] c.s. op dit punt niet worden verweten dat hij geen onderzoek heeft laten verrichten. Naar het oordeel van het hof staat een gebrekkige fundering in de weg aan een normaal gebruik van de aanbouw. Een fundering is immers een essentieel onderdeel van een goede bouwkundige constructie. Zoals hiervoor is overwogen, kan de algemene uitsluiting van aansprakelijkheid zoals opgenomen in artikel 8 van de koopovereenkomst, [C.] c.s. niet baten. Er is dan ook sprake van non-conformiteit.
4.11.2. [A.] c.s. heeft schadevergoeding nader op te maken bij staat gevorderd. Volgens hem is onzeker welke schade in de toekomst zal ontstaan aan de aanbouw. Gesteld noch gebleken is dat er op dit moment sprake is van schade aan de aanbouw als gevolg van de gebrekkige fundering. Naar het oordeel van het hof kan de schade worden begroot aan de hand van een door een deskundig bedrijf uit te brengen offerte voor het alsnog aanleggen van een deugdelijke fundering. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is dan ook geen aanleiding.
4.11.3. De zaak wordt naar de rol verwezen om [A.] c.s. in de gelegenheid te stellen een begroting van de schade met betrekking tot herstel van de fundering van de aanbouw in het geding te brengen. Daarnaast wenst het hof te worden geïnformeerd over de vraag of de septic tank inmiddels is verwijderd en, indien dit niet het geval is, of de aanwezigheid van deze tank het aanbrengen van een deugdelijke fundering belemmert. Voor zover de tank nog aanwezig is en dit leidt tot extra kosten voor het aanleggen van de fundering, dient dit gespecificeerd in de begroting te worden vermeld.
Conclusie
4.12. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
in principaal en incidenteel appel:
verwijst de zaak naar de rol van 20 december 2011 om [A.] c.s. in de gelegenheid te stellen een onderbouwde begroting van de schade met betrekking tot de fundering van de aanbouw in het geding te brengen als hiervoor onder 4.11.3 bedoeld en om zich uit te laten over genoemde vraagpunten;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.Th. Begheyn, Th.C.M. Hendriks-Jansen en M.J. van Laarhoven en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 november 2011.