Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Nevenzittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Sector civiel recht
zaaknummer MHD 200.084.457
arrest van de vierde kamer van 20 september 2011
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. J.P.M. Borsboom,
tegen:
[Y.] Beheer B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. W.H. Lindhout,
op het bij exploot van dagvaarding van 17 maart 2011 ingeleide hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Middelburg in kort geding gewezen vonnis van 17 februari 2011 tussen appellant - [X.] - als gedaagde en geïntimeerde - [Y.] - als eiser.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 76992/KG ZA 11-14)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
Bij de appeldagvaarding heeft [X.] onder overlegging van een productie elf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van [Y.], met diverse nevenvorderingen als in het petitum van de appeldagvaarding omschreven, telkens al naar gelang de levering (waartoe [X.] in eerste aanleg is veroordeeld) al dan niet heeft plaatsgevonden.
Bij memorie van antwoord heeft [Y.] onder overlegging van drie producties de grieven bestreden.
[X.] heeft vervolgens bij akte zeven producties in het geding gebracht en [Y.] heeft daarop bij antwoordakte gereageerd.
Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de appeldagvaarding.
4. De beoordeling
4.1. Tussen partijen staat vast dat er op 30 maart 2010 overleg tussen [X.] en de directeur van [Y.], [Z.], heeft plaatsgevonden hetgeen erin heeft geresulteerd dat op blanco A4-papier de volgende tekst is geschreven; het hof volgt daarbij zoveel mogelijk de lay-out van de handgeschreven tekst en zal dus ook telkens met een nieuwe regel aanvangen waar dat in dit A4-tje ook is gebeurd.
30/3/2010 Overeengekomen
aankoop Grond 1,35 h.a. [sectienummer A.] 125.000
aankoop Grond 116x 10 m. totaal 1160 verschil 1.250
([sectienummer B.]) ----------
kosten koper 127.500
Recht op overpad, op aansluiting
[perceel]
Kettingbeding eerste jaar 100 % telken male
Per jaar 10 % minder afdracht
akte Notaris 1 juli 2010
Containers opruimen 1 november 2010
ontbindende voorwaarden: financiering, toestemming
aanleg pad
[X.] (handtekening onleesbaar)
[Z.] (handtekening onleesbaar)
4.2. In de loop van juli 2010 heeft [X.] een brief geschreven aan [Z.], met de mededeling dat hij geen “toestemming” [waarvoor wordt niet vermeld; hof] van de Gemeente Tholen heeft gekregen, en dat hij gezien de ontbindende voorwaarden in de overeenkomst van 3 maart 2010 daarop een beroep doet en dat levering niet kan plaats vinden.
4.3. Door een notaris is een concept koopovereenkomst opgesteld (dus nog geen transportakte), welke door partijen niet is getekend.
4.4. [Y.] maakt aanspraak op levering, maar [X.] heeft niet willen leveren.
Volgens [Y.] is een perfecte overeenkomst tot stand gekomen, immers bevat de overeenkomst van 30 maart 2010 alle essentialia van een overeenkomst, en heeft niet [X.], doch uitsluitend [Y.] ont-bindende voorwaarden geformuleerd, onder meer de ontbindende voorwaarde dat zij toestemming zou verkrijgen tot de aanleg van het door haar gewenste pad.
Volgens [X.] is geen overeenkomst gesloten, slechts een intentieovereenkomst, en hoe dan ook maakt volgens hem van de overeenkomst deel uit een ontbindende voorwaarde met de strekking dat, indien hij geen toestemming krijgt van de gemeente om vijf paarden op het bij hem resterende weiland te weiden, de overeenkomst kan worden ontbonden.
4.5. De voorzieningenrechter heeft [X.] veroordeeld tot levering van de grond.
4.6. Het vonnis dateert van 17 februari 2011, de dagvaarding - welke tevens grieven inhoudt - van 17 maart 2011, en daarin worden nevenvorderingen geformuleerd voor het geval dat levering inmid-dels wel, en voor het geval dat levering nog niet heeft plaatsgevonden.
Bij memorie van antwoord van 14 juni 2011 laat [Y.] zich er niet over uit of levering inmiddels heeft plaatsgevonden.
Bij akte van 12 juli 2011 laat [X.] zich daar evenmin over uit, maar legt hij wel over een vonnis van de voorzieningenrechter van 28 april 2011, dat tot onderwerp heeft de wijze waarop het vonnis waarvan thans beroep moet worden uitgevoerd.
Ook bij akte van 26 juli 2011 laat [Y.] zich er niet over uit of feitelijk levering heeft plaats gevonden.
4.7. Grief 3 heeft betrekking op de vraag of er een perfecte koopovereenkomst tot stand was gekomen; grieven 5 en 6 hebben betrekking op de vraag of van die (eventuele) koopovereenkomst deel uitmaakte een ontbindende voorwaarde in de door [X.] bedoelde zin.
4.8. Het hof verwijst naar HR 17 april 2009, LJN BH2955. Als vast staat dat er een koopovereenkomst is gesloten, is het [X.] die dient aan te tonen dat er een ontbindende voorwaarde als door hem gesteld is overeengekomen.
4.9. De voorzieningenrechter oordeelde dat er sprake was van een perfecte (koop-) overeenkomst, waarbij enkel sprake was van ontbindende voorwaarden ten gunste van [Y.], en dat één van die ontbindende voorwaarde inhield : “toestemming aanleg pad”.
De uitleg van de voorzieningenrechter is goed verdedigbaar, doch een andere uitleg - zo ook een uitleg in de door [X.] bedoelde zin - is eveneens verdedigbaar, zeker nu de woorden “aanleg pad” op de volgende regel zijn geschreven.
4.10. In de meeste gevallen zal de vraag óf er een overeenkomst tot stand is gekomen vooraf gaan aan de vraag welke inhoud die overeenkomst heeft, mocht daaromtrent verschil van inzicht bestaan.
In het onderhavige geval evenwel dient niet uit het oog te worden verloren worden dat de “overeenkomst” van 30 maart 2010 een zeer summier karakter had, die kennelijk ook in de perceptie van [Y.] nog nadere uitwerking behoefde; daartoe diende de notaris een uitgebreide schriftelijke koopovereenkomst op te stellen, vooruitlopend op het notariële transport. Dat nadere uitwerking noodzakelijk was blijkt wel, nu elk van partijen een verschillende visie heeft omtrent de inhoud van de ontbindende voorwaarden.
4.11. De in de hiervoor in r.o. 4.2 aangehaalde ongedateerde brief vervatte mededeling, houdende beroep op een “ontbindende voorwaarde” kan worden opgevat als een beroep op een in een koop-overeenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde, maar is even goed op te vatten als mededeling dat nu de ontbindende voorwaarde als opgenomen in de intentieovereenkomst zich heeft gemanifesteerd, de afzender niet verder wenst te gaan met het uitwerken van een bindende koopovereenkomst.
4.12. Niet onvermeld kan blijven de onduidelijkheid omtrent de prijs voor het stukje van [sectienummer B.], groot 1160 m², welke onderwerp vormt van grief 4. Volgens [Y.] bedroeg de prijs € 1.250,--, volgens [X.] was dit een schrijffout en moest dit € 12.500,-- zijn.
Het standpunt van [Y.] wordt ondersteund door de letterlijke tekst.
Het standpunt van [X.] wordt ondersteund door het - als de visie van [Y.] zou worden gevolgd - on-verklaarbaar grote verschil in de meterprijs tussen het ene en het andere stuk (€ 9,26 tegen € 1,08 per m²). Daarbij moet echter worden opgemerkt dat [Y.] in de memorie van antwoord sub 32, waarop [X.] niet meer heeft kunnen reageren, op niet onbegrijpelijke wijze heeft uitgelegd dat het bedrag ad € 1.250,-- niet sloeg op de gehele strook van 10 meter breed van perceel [sectienummer B.], maar slechts op een aanvullend stukje van 2 meter, nu de “eerste” 8 meter reeds in de prijs was verdisconteerd, waartoe [Y.] heeft verwezen naar een - blijkbaar - van [X.] afkomstige opstelling zoals die is aangehecht aan de pleitnota van de raadsman van [Y.] in eerste aanleg.
Voor beide standpunten geldt, dat de totaaltellingen niet kloppen: de visie van [X.] volgend bedraagt het totaal € 137.500,--, de visie van [Y.] volgend € 126.250,--. Op voorhand lijkt een rekenfout van [X.] bij de optelling van de door hem beoogde bedragen de meest waarschijnlijke oorzaak voor dit verschil te zijn.
Wat er van deze gehele kwestie ook zij: deze kwestie onderstreept dat, als er al sprake was van een “overeenkomst”, deze nog onvoldoende was uitgewerkt.
4.13. Aldus bestaat de op voorhand niet onaanzienlijke kans dat de bodemrechter, oordelend over deze zaak ten gronde, tot het oordeel zal komen dat de overeenkomst nog niet alle essentialia van de beoogde koopovereenkomst bevatte en dus slechts als een intentieovereenkomst kon worden beschouwd, dan wel zal besluiten dat nadere bewijslevering noodzakelijk is omtrent het bestaan van een perfecte overeenkomst, omtrent de inhoud daarvan, en/of omtrent het bestaan van eventuele ontbindende voorwaarden, de inhoud van zodanige voorwaarden, en de vraag ten gunste van wie zodanige voorwaarden zouden strekken.
4.14. Bij die stand van zaken kan niet gezegd worden dat reeds thans zo aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat sprake is van een perfecte overeenkomst zonder ontbindende voorwaar-de in de door [X.] bedoelde zin, dat [X.] bij wege van een voorlopige voorziening gedwongen zou kunnen worden mee te werken aan levering.
4.15. Dat betekent dat grief 3 slaagt, dat het vonnis op die grond dient te worden vernietigd, en dat de vorderingen van [Y.] dienen te worden afgewezen. De overige grieven behoeven dan geen bespreking meer.
4.16. Beide partijen hebben bewijsaanbiedingen gedaan. Nu het een kort geding betreft is daarvoor naar ’s hofs oordeel geen ruimte aanwezig.
4.17. Alvorens verder te beslissen - in het bijzonder op de vordering tot teruglevering - dienen partijen het hof nader voor te lichten omtrent de vraag of levering reeds heeft plaatsgevonden, en zo ja, wanneer. Indien teruglevering om welke reden dan ook juridisch niet mogelijk zou zijn wenst het hof ook dat te vernemen, evenals de redenen daarvoor. Een feitelijke verhindering (bijvoorbeeld doordat het geleverde inmiddels zou zijn bebouwd) staat aan teruglevering niet in de weg. Partijen - [Y.] als eerste - dienen het hof voor te lichten bij akte.
5. De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 18 oktober 2011 voor het nemen van een akte door [Y.] met het hiervoor onder r.o. 4.17 omschreven doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, P.M. Huijbers-Koopman en A.E.M. van der Putt-Lauwers en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 september 2011.