Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00441
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 26 juli 2011
in het geding tussen
[X], wonende te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg (hierna: de rechtbank) van 17 juni 2010, nummer AWB 09/154, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2008 wegens het genot krachtens eigendom van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], met dagtekening 29 februari 2008, een aanslag in de onroerendezaakbelasting opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 596.000. De heffingsmaatstaf is gebaseerd op een beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), geldend voor het jaar 2008, met waardepeildatum 1 januari 2007.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft bij uitspraak van 24 december 2008 geoordeeld dat de Inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De rechtbank heeft vervolgens de zaak gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar van 4 juli 2008 vernietigd, en teruggewezen naar de Inspecteur en bepaald dat hij een nieuw besluit dient te nemen op het bezwaar met inachtneming van die uitspraak en gelast dat de gemeente [P] het door eiser betaalde griffierecht van € 39 aan eiser vergoedt.
1.4. De Inspecteur heeft opnieuw uitspraak op bezwaar gedaan en daarbij het bezwaar wederom ongegrond verklaard.
1.5. De rechtbank heeft bij uitspraak van 17 juni 2010 het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier en griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 juni 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Het hoger beroep van belanghebbende is gelijktijdig behandeld met het hoger beroep in de zaak met nummer BK-10/00440, betreffende de waardebeschikking en de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2009. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is tussen partijen als niet in geschil, dan wel door een van de partijen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende betwist, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een in het jaar 2000 gebouwd penthouse, gelegen op de bovenste verdieping van het appartementencomplex ‘[A]’ te [Z]. Tot de woning behoort een berging en parkeerplaats.
3.2. De Inspecteur heeft een taxatieverslag in het geding gebracht waarin de woning is gewaardeerd op € 599.000 per waardepeildatum 1 januari 2008. In dit taxatierapport is een inhoudsindicatie opgenomen van circa 514 m3 (gemeten conform NEN 2580). In het taxatieverslag is de woning vergeleken met woningen aan de [b-straat 1], [c-straat 1] en [c-straat 2] te [Z]. [b-straat 1] heeft een inhoud van 285 m3 en is verkocht op 2 mei 2007 voor € 225.000. [c-straat 1] heeft een inhoud van 270 m3 en is verkocht op 24 april 2006 voor € 425.000. [c-straat 2] heeft een inhoud van 290 m3 en is verkocht op 9 mei 2006 voor € 444.550.
3.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) in het geding gebracht,opgesteld door ing. [B] rmt, NVM-makelaar en beëdigd taxateur og (hierna: [B]), waarin de woning is gewaardeerd op € 540.000. Als doel van de taxatie is vermeld: ‘De waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2007, in het kader van de WOZ.’ In dit taxatierapport is opgenomen dat de bruto inhoud, berekend conform de NEN 2580 norm, circa 465m3 bedraagt.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Niet langer is in geschil dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2007 op een te hoog bedrag is vastgesteld. De Inspecteur heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep erkend dat de inhoud van de woning te hoog is vastgesteld en nader moet worden vastgesteld op 458 m3. De waarde van de woning moet volgens de Inspecteur nader worden vastgesteld op € 582.000. Volgens belanghebbende moet de waarde nader worden vastgesteld op € 540.000.
4.3. Voor een nadere uiteenzetting van de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbendes hoger beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 540.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerendezaakbelasting.
5.2. De Inspecteur concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking voor het jaar 2008 in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 582.000.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer het volgende overwogen, waarbij voor “eiser” respectievelijk “verweerder” dient te worden gelezen belanghebbende onderscheidenlijk de Inspecteur:
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Voor zover eiser heeft bepleit dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hiertoe is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat, voor zover sprake is van verschillen tussen de woning van eiser en de referentieobjecten, deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de verschillen in onderhoud, ligging, inhoud en m³-prijs, voldoende toegelicht en aannemelijk zijn gemaakt. Voorts dienen de onderlinge verschillen ook in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in het waardeniveau.
De rechtbank stelt voorop dat verweerder terecht de inhoud van de woning van eiser heeft vastgesteld op 514 m³, nu het dakterras overdekt is, aansluit op de woonkamer en derhalve geacht moet worden deel uit te maken van het woongedeelte van eisers ‘penthouse’.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op het taxatierapport van 21 augustus 2008 en de aanvulling hierop in de uitspraak op bezwaar van 26 januari 2009,
de vastgestelde waarde van € 596.000,-- voldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten verkocht zijn tussen 28 januari 2005 en 9 mei 2006. Gelet op de het feit dat het appartementen zijn, gelegen in een soortgelijk complex aan de haven van [Z], mocht verweerder er in beginsel vanuit gaan dat ze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Weliswaar vertonen de referentieobjecten (“gewone” appartementen) grote verschillen ten opzichte van de woning van eiser (een ‘penthouse’), maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in inhoud, kwaliteit, perceelsoppervlakte, onderhoud en voorzieningenniveau voldoende rekening is gehouden blijkens de in genoemd taxatierapport gehanteerde taxatiematrix van het taxatierapport. Daarin komt tot uitdrukking welke m²- en m³-prijzen voor het object van eiser zijn gehanteerd.
In voornoemde uitspraak van 24 december 2008 (AWB 08/675) heeft deze rechtbank het volgende, voor zover te dezen aan de orde, overwogen:
De door verweerder aangevoerde referentieobjecten betreffen, in tegenstelling tot de woning van eiser, gewone appartementen, gelegen in dezelfde wijk in de kern [Z]. Deze gewone appartementen zijn aanmerkelijk kleiner dan eisers woning, namelijk 270 m³ en 290 m³, tegenover de inhoud van eisers woning van 514 m³. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar een matrix van m³-prijzen in het taxatierapport. Die matrix bevat m³-prijzen van appartementen van 250 m³ tot 550 m³. De beschikbare verkoopcijfers hebben echter alleen betrekking op appartementen van 270 m³ en 290 m³. De overige m³-prijzen in de matrix verlopen volgens een lineair model waarin voor elke 50 m³ méér inhoud € 90,-- minder wordt berekend, zonder limiet. Of dit model voldoende degressie vertoont, kan uit de door verweerder gepresenteerde verkoopcijfers niet worden afgeleid. Verweerders standpunt dat met deze matrix aannemelijk is geworden dat met de kenmerkende verschillen tussen eisers woning en de referentieobjecten voldoende rekening is gehouden, kan de rechtbank dan ook niet volgen. De meerwaarde van de grotere inhoud van eisers woning is onvoldoende inzichtelijk gemaakt zonder andere vergelijkende verkoopcijfers, bijvoorbeeld van andere penthouses en/of appartementen met een dergelijke inhoud, die de juistheid van deze matrix kunnen ondersteunen.
Verweerder heeft in de nieuwe uitspraak op bezwaar van 26 januari 2009 verwezen naar de matrix van drie andere appartementencomplexen in de gemeente [Q]. De conclusie is dat de degressie per m³ niet groot is. Potentiële kopers zijn bereid meer te betalen voor een groter appartement. Omdat er bij de appartementen aan de [a-straat] en [c-straat] te [Z] geen andere verkoopgegevens beschikbaar zijn dan kleinere appartementen, heeft verweerder ervoor gekozen om de degressie in de inhoudstaffel ruimer te bepalen dan waar de uitkomst van de gegevens van de gemeente [Q] toe zou hebben geleid.
De rechtbank acht deze uitleg aanvaardbaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de meerwaarde van de grotere inhoud van eisers woning hiermee voldoende inzichtelijk gemaakt, en kan, mede gelet op de gegeven toelichting, dan ook niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
De beroepsgronden van eiser leiden ook overigens niet tot een ander oordeel.
Voor zover eiser bepleit dat aan de woning een te hoge waarde is toegekend in vergelijking met de vorige WOZ-waarde en dat de WOZ-waarde van het vorige tijdvak dient te worden verhoogd met de stijging van 4,8 percent, conform de cijfers van het Kadaster, danwel dat aansluiting dient te worden gezocht bij de waardestijging van 10 percent van de andere appartementen, overweegt de rechtbank het volgende. Een vergelijking met de vorige WOZ-waarde en een waardering volgens gemiddelde prijsstijgingen en stijgingspercentages berust niet op bepalingen van de Wet WOZ, zodat een zodanig beroep niet kan slagen. De Wet WOZ gaat namelijk uit van een waardebepaling op basis van transactiegegevens van referentieobjecten die op of rond de waardepeildatum 1 januari 2007 verkocht zijn.
Aan de in opdracht van eiser opgemaakte taxatie van [B] makelaar & taxateur o.g. komt evenmin betekenis toe, nu verweerder, zoals hiervoor is overwogen, met het door hem overgelegde taxatierapport aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Volgens vaste rechtspraak komt de vraag of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, slechts aan de orde indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. De rechtbank had, nadat zij tot het oordeel was gekomen dat de Inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, de zaak niet om die reden mogen terugwijzen. Door die handelwijze doorbreekt de rechtbank de gelijkheid van partijen, versterkt zij de procespositie van de Inspecteur en wordt die van belanghebbende benadeeld. Zij had op het aanvankelijk ingediende beroep zelf inhoudelijk moeten beslissen. Nu zij dat niet heeft gedaan, is reeds hierom het hoger beroep gegrond.
7.2. In de hoger beroepsfase stelt de Inspecteur zich nader op het standpunt dat de inhoud van de woning niet goed berekend was en dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 582.000. Ook hierom is het hoger beroep reeds gegrond.
7.3. De bewijslast inzake de juistheid van de waarde van de woning ligt bij de Inspecteur. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur de door hem verdedigde waarde van € 582.000 niet aannemelijk gemaakt. De door de Inspecteur gebruikte vergelijkingsobjecten hebben alle een veel kleinere inhoud dan de woning en niet duidelijk is hoe het verschil in inhoud tot uitdrukking is gekomen bij het vaststellen van de waarde van de woning. Ook is niet duidelijk hoe het verschil tussen het eerder aantal gehanteerde kubieke meters en het uiteindelijke aantal geconstateerde kubieke meters heeft geleid tot de uiteindelijk bepleite waardevaststelling van € 582.000. In het bijzonder is niet duidelijk waarom de Inspecteur een lagere vaststelling van de waarde per 1 januari 2008 bepleit dan per 1 januari 2007. Ter zitting heeft de Inspecteur aangegeven dat een lagere woz-waarde per 1 januari 2008 volgt uit de onderbouwende verkoopcijfers die gebruikt zijn. De Inspecteur heeft echter geen nadere verkoopcijfers overgelegd waaruit dit kan blijken. De gebruikte vergelijkingsobjecten zijn gelijk gebleven en ook is tot aan de hoger beroepsfase steeds bepleit dat de woz-waarde hoger is per waardepeildatum 1 januari 2008.
De onderbouwing van de degressie per kubieke meter die de Inspecteur gegeven heeft in het taxatieverslag is niet overtuigend, omdat de Inspecteur bij deze onderbouwing gebruik maakt van transactiecijfers van appartementen in de gemeente [Q]. Transactiecijfers van woningen zijn echter dusdanig sterk afhankelijk van de locatie van de woningen dat in een andere gemeente gerealiseerde verkopen niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
7.4. Met het door belanghebbende in het geding gebracht taxatierapport is aannemelijk geworden dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 540.000. Door dit door een taxateur opgemaakte taxatierapport, waarbij de woning getaxeerd is in het kader van de Wet WOZ, is een waarde van € 540.000 aannemelijk geworden. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat bij deze taxatie direct is uitgegaan van een juiste inhoudsindicatie en dat uit hetgeen is opgenomen onder ‘nadere mededelingen’ blijkt dat de taxateur van belanghebbende is uitgegaan van verkoopcijfers in de gemeente [Z] zelf.
7.5. Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en dient de waarde van de woning te worden vastgesteld op € 540.000.
Proceskosten
8.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten, waarbij het Hof, gelet op de inhoud van de desbetreffende dossiers, de onderhavige zaak en de zaak met het nummer BK-10/00441 aanmerkt als met elkaar samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het vorengenoemde Besluit en de daarbij behorende bijlage, vast voor de bij de rechtbank gevoerde procedure op € 874 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2 punten à € 437 en een wegingsfactor 1). Voor de procedure bij het Gerechtshof stelt het Hof de kosten voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.311 (2 punten à € 437 en een wegingsfactor 1,5).
8.2. Belanghebbende heeft een tweetal facturen overgelegd van makelaar [B]. De ene factuur heeft een hoogte van € 297,50 en de andere factuur heeft een hoogte van € 642,60. Het Hof stelt de vergoeding van de door belanghebbende ingeschakelde deskundige vast op € 940,10.
8.3. De hoogte van de proceskostenvergoeding bedraagt derhalve € 3.125,10. Het Hof kent de helft van de vergoeding toe aan deze procedure en de helft aan de procedure met nummer AWB 10/00441.
8.4. Bij de rechtbank is een griffierecht geheven van € 41 en bij het Hof is een griffierecht geheven van € 111. Deze griffierechten van tezamen € 152 komen voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 540.000 met een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerendezaakbelasting;
- gelast de Inspecteur een bedrag van € 1562,55 aan proceskosten aan belanghebbende te vergoeden;
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende de griffierechten van € 152 te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.W. baron van Knobelsdorff en H.A.J. Kroon in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 26 juli 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.