Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00652
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 9 augustus 2011
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Reimerswaal, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 12 augustus 2010, nummer AWB 10/5, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Aan belanghebbende is voor het jaar 2009 wegens het gebruik krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht en wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P], een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Reimerswaal opgelegd naar een heffingsmaatstaf, zijnde de waarde per peildatum 1 januari 2008, van € 2.208.000. De heffingsmaatstaf is ontleend aan een beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar gedeeltelijk toegewezen en heeft hij de heffingsmaatstaf verlaagd naar € 1.740.000.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 448. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 mei 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Verordening
De raad van de gemeente Reimerswaal heeft in zijn openbare vergadering van 25 november 2008 vastgesteld de Verordening onroerende zaakbelastingen 2009, welke verordening in zijn openbare vergadering van 17 februari 2009 is gewijzigd en vastgesteld als de Verordening onroerende zaakbelastingen 2009, eerste wijziging 2009 (hierna: de Verordening). Blijkens de inhoud van de gedingstukken zijn de Verordening en de wijziging daarvan op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een onroerende zaak, een winkel in gebruik als meubelzaak, met een vloeroppervlakte van ongeveer 4.350 m2 (hierna: het object), plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P].
3.2. Het object is per waardepeildatum 1 januari 2008 gewaardeerd door de Inspecteur door middel van kapitalisatie van de bruto huur. Hij heeft een taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport zijn tevens marktgegevens opgenomen van vergelijkingsobjecten. Ten aanzien van het object is een bruto kapitalisatiefactor gehanteerd van 10,9. Bij de waardering ervan is de Inspecteur uitgegaan van een huur van € 40 per m².
3.3. Door belanghebbende is een taxatierapport met peildatum 14 september 2005 in het geding gebracht dat is opgemaakt door [A] van [B] bv in het kader van de waardering ten behoeve van de jaarrekening. Daarin is de waarde van het object vastgesteld op € 1.385.000. Tevens is door belanghebbende een verkort taxatierapport ingebracht van taxateur [C] van voormeld taxatiekantoor. Dit rapport is opgesteld in het kader van financieringsdoeleinden, waarbij op peildatum 4 december 2009 de waarde van het object in de staat op die datum is gewaardeerd op € 1.385.000. Bij deze taxatie wordt een huurwaarde van € 35 per m² gehanteerd en een kapitalisatiefactor van 9.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is uitsluitend in geschil of de waarde van het object te hoog is vastgesteld.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraak op bezwaar en tot vaststelling van de heffingsmaatstaf op een waarde van € 1.385.000.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6.1. De rechtbank heeft het navolgende overwogen, waarbij belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder wordt aangeduid:
“Verweerder heeft verkoop- en verhuurgegevens overgelegd van referentieobjecten in de gemeente Reimerswaal, betrekking hebbend op tijdstippen variërend van december 2005 tot oktober 2009. Verweerders gemachtigde heeft ter zitting toegelicht dat aldus vrijwel alle bekende, enigszins relevante marktgegevens rondom de aardepeildatum bij de waardering zijn betrokken. Het betreft dan ook objecten die in verschillende mate bruikbaar zijn als onderbouwing. Onder de referentieobjecten bevinden zich objecten met een vergelijkbare ligging en/of met een vergelijkbare vloeroppervlakte en/of met een vergelijkbare bestemming. Rekening is gehouden met de mindere bouwwijze van het object.
De vastgestelde waarde komt omgerekend neer op € 40,- per vierkante meter. Dit komt overeen met de laagste huurprijzen in de gemeente Reimerswaal voor vergelijkbare bedrijfsruimte en met de huurprijs die gerealiseerd kan worden bij gebruik als opslagruimte. Naar het oordeel van de rechtbank is dat, gelet op de gebruikte referentieobjecten met een dergelijke bestemming, de bijzondere omvang van het object, alsmede de mogelijkheid van splitsing in kleinere verhuurbare eenheden, een juiste aanname. Nu het object een detailhandelsbestemming kent en de genoemde referentieobjecten met een dergelijke bestemming een hogere huur kennen, kan niet worden gezegd dat de huurwaarde te hoog is gesteld.
Voor zover eiseres heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met noodzakelijke verbouwkosten, waaronder vervanging van het dak in verband met condensvorming, overweegt de rechtbank dat deze kosten zijn onderbouwd met een globale berekening op basis van herontwikkeling van het object tot supermarkt. Een en ander strekt er met name toe te onderbouwen dat een dergelijke herontwikkeling geen rendabele investering is. Gezien de door verweerder gehanteerde huurwaarde, moet evenwel worden geconcludeerd dat eventuele kosten van herontwikkeling voldoende zijn verdisconteerd in de vastgestelde waarde.
Hetgeen door eiseres is gesteld omtrent de mogelijkheden voor meubelzaak of een supermarkt ter plaatse behoeft naar het oordeel van de rechtbank gezien het voorgaande geen verdere bespreking.
Voor zover eiseres heeft gesteld dat de vraag naar deelhuur van bedrijfsruimte zoals dit object in de gemeente Reimerswaal nihil is, merkt de rechtbank op dat dit niet blijkt uit de overgelegde gegevens. Verweerder heeft aanvullend informatie ingewonnen bij buurgemeente [Q]. Uit de daaruit verkregen huurcijfers van grotere bedrijfs- en winkelpanden blijkt van deelhuur ten behoeve van detailhandel tegen huurprijzen per vierkante meter van € 75,-- en € 80,--.
Ook de kapitalisatiefactor 10 is gelet op de voorhanden zijnde gegevens niet te hoog. De specifieke bouw en de bijzondere vloeroppervlakte zijn verdisconteerd in een lagere vastgestelde huurwaarde. Verweerder heeft een berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd op basis van de bruto aanvangsrendement (bar)-methode, waarin wordt gerekend met een leegstandsrisico van 10%. Ter zitting is door verweerders gemachtigde desgevraagd toegelicht dat deze berekening ziet op de waardepeildatum 1 januari 2008.
Op grond van het vorenstaande is de conclusie dan ook dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat het object per 1 januari 2008 een waarde had van € 1.740.000,--. Het beroep is ongegrond.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
7.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft zich voor de hoogte van de door hem voorgestane waarde beroepen op een aantal vergelijkingsobjecten, de in de gemeente Reimerswaal gelegen panden [b-straat 1] te [R], [c-straat 1] te [P] en [d-straat 1] te [S], die alle, evenals het object, een detailhandelsbestemming hebben. Voorts heeft de Inspecteur zich beroepen op een aantal vergelijkingsobjecten zonder detailhandelsbestemming, gelegen aan de [e-straat 1] te [R] en [f-straat 1/2] te [T]. Volgens een door de Inspecteur overgelegde matrix, waarin voormelde referentieobjecten met oppervlakte, bouwkundige staat, gerealiseerde verkoopprijzen en huuropbrengsten zijn opgenomen, bedragen de gerealiseerde huurprijzen rond de waardepeildatum voor de panden met detailhandelsbestemming tussen de € 112 en € 133 en voor de panden zonder detailhandelsbestemming tussen de € 45 en € 74 per m2.
7.3. De Inspecteur heeft bij de hoogte van de door hem in aanmerking genomen kapitalisatiefactor van 10,9 rekening gehouden met een risico voor leegstand van tien percent. De door de Inspecteur in aanmerking genomen kapitalisatiefactor van 10,9 acht het Hof voldoende aannemelijk gemaakt. Weliswaar heeft belanghebbende betoogd dat de factor 10,9 te hoog is en dat de in aanmerking te nemen kapitalisatiefactor 9 zou moeten zijn, doch belanghebbende heeft deze factor onvoldoende inzichtelijk onderbouwd.
7.4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de Inspecteur het object ten onrechte vergelijkt met supermarkten, en dat deze bovendien een kleinere oppervlakte hebben dan het object en dat daarom de huurwaarden hiervan niet goed vergelijkbaar zijn met de huurwaarde van het object. Een meubelshowroom is anders qua inrichting dan een supermarkt en niet geschikt voor verhuur als supermarkt, aldus belanghebbende. Voor ombouw naar een supermarkt zouden hoge kosten moeten worden gemaakt. Gebruik als opslag zou volgens belanghebbende mogelijk zijn. Voor opslagruimtes in de buurt van het object worden huurprijzen gehanteerd van € 20 tot € 30 per m². Ook voert belanghebbende aan dat de begane grond van een naburig pand, [a-straat 2], onlangs door belanghebbende gehuurd is voor € 20 per m².
7.5. Het Hof is van oordeel dat, gelet op het grote verschil in de huurwaarde per m² die de Inspecteur heeft toegekend aan het object in vergelijking tot die van de vergelijkingsobjecten die supermarkten betreffen, aannemelijk is dat voldoende rekening is gehouden met het verschil in oppervlakte en aanwending van het object en de vergelijkingsobjecten. Bovendien heeft de Inspecteur ook gegevens overgelegd van huurprijzen van vergelijkingsobjecten die gebruikt worden als opslag of magazijn en uit deze gegevens blijkt dat de huurwaarde van deze objecten meer bedraagt dan de door de Inspecteur voorgestane huurwaarde van het object. Derhalve heeft de Inspecteur de door hem voorgestane huurwaarde van € 40 per m² aannemelijk gemaakt.
7.6. De conclusie uit het voorgaande is dat aannemelijk is geworden dat bij de waardebepaling van het object rekening is gehouden met de verschillen en overeenkomsten tussen het object met de vergelijkingsobjecten en dat de Inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 1.740.000 een juiste benadering van de waarde van het object in de zin van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is.
7.7. Gelet op al het vorenstaande heeft de rechtbank een juiste beslissing genomen en is het hoger beroep ongegrond. Beslist moet dan ook worden als hierna vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. H.A.J. Kroon, P.J.J. Vonk en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 9 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.