Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00345
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 26 juli 2011
in het geding tussen:
mevrouw [X], wonende te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de directeur Gemeentebelastingen Rotterdam, hierna: de Inspecteur,
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], vastgesteld op € 278.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en de beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008.
1.2. In hetzelfde geschrift is voor het jaar 2008 wegens het gebruik krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de hiervoor vermelde onroerende zaak, een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Rotterdam opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 278.000.
1.3. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar afgewezen.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank Rotterdam ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en bepaald dat het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 39 wordt vergoed.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Voor de zitting heeft belanghebbende nadere stukken ingediend. Afschriften van die stukken zijn verstrekt aan de Inspecteur.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 juni 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar van de woning, gelegen aan de [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), een hoekwoning, gebouwd in 1938. De woning heeft een aangebouwde garage/berging met pannendak en is gelegen in de wijk [Q], nabij het [R] en het [S]. De perceelsgrootte bedraagt 156 m² en de oppervlakte van de woning 108 m².
Omschrijving geschil in hoger beroep, standpunten en conclusies van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil welke waarde per de peildatum aan de woning dient te worden toegekend. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 230.000, terwijl de Inspecteur een waarde van € 278.000 staande houdt.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Oordeel van de rechtbank
5. De rechtbank heeft haar beslissing gebaseerd op de volgende overwegingen, waarbij door de rechtbank belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder is aangeduid:
Ingevolge artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, LJN: AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op daartegen door eiser gemaakte bezwaren, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. De stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van een gemiddelde waardestijging of ten opzichte van de naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde is (dus) niet van belang.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan de hand van de gehanteerde referentieobjecten, die ook nog in bezwaar en beroep mogen worden aangevoerd, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, niet te hoog is vastgesteld. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat aan de in verweerders taxatierapport genoemde referentieobjecten [b-straat 1], [c-straat 1] en [d-straat 1] ter verdiscontering van (door eiseres ook naar voren gebrachte) grootteverschillen en ter vergelijking met de woning van eiseres gemiddelde gerealiseerde prijzen van € 439,-- per m² grond (bij een gemiddelde grondoppervlakte van 210 m²) en van € 2.296,-- per m² opstal (bij een gemiddelde opstaloppervlakte van 102 m²) kunnen worden ontleend. De vastgestelde waarde van de woning van eiseres kan op dezelfde wijze ter vergelijking worden opgesplitst in een waarde van € 446,-- per m² grond (bij een grondoppervlakte van 156 m²) en een waarde van € 1.931,-- per m² opstal (bij een opstaloppervlakte van 108 m²).
In aanmerking genomen de ervaringsregel dat bij grotere (grond- en opstal)oppervlakten bij overigens gelijkblijvende omstandigheden in het algemeen een lagere prijs per m² wordt gerealiseerd, ziet de rechtbank onvoldoende stellige aanknopingspunten om te twijfelen aan de juistheid van verweerders standpunt dat ten opzichte van deze referentieobjecten bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met de ligging (en daardoor ondervonden overlast) en met de kwaliteit van de woning: de waarden per m² grond en opstal zijn (aanzienlijk) lager dan de daarmee corresponderende prijzen van de referentieobjecten, wat de grond betreft mede gelet op de genoemde ervaringsregel.
In het bijzonder schuilen deze aanknopingspunten niet in de door eiseres naar voren gebrachte verkoopprijzen van de woningen aan [a-straat 2] en [a-straat 3], die gelegen zijn op aanmerkelijk kleinere kavels (93 m² en 107 m²) dan de woning van eiseres (156 m²), hetgeen op zichzelf al waardeverschillen rechtvaardigt van ten minste ((156-93) x 446 =) € 28.098,-- respectievelijk ((156-107) x 446=) € 21.854,--. Hierbij is dan nog geen rekening gehouden met hogere prijzen per m² bij kleinere oppervlakten, noch met de omstandigheid dat het tussenwoningen (en geen hoek/eindwoningen) betreft, die bovendien niet beschikken over een garage.
Uit de hiervoor samengevatte WOZ-systematiek volgt dat verweerder bij de vaststelling van de WOZ-waarde in beginsel mag kiezen voor die referentieobjecten die tegen de hoogste prijzen zijn verkocht. Hierop stuit de stelling van eiseres af dat verweerder de duurdere panden uitzoekt en zou moeten kiezen voor een redelijk gemiddelde.
Ten aanzien van de door eiseres naar voren gebrachte verkopen van de woningen aan de [b-straat 2] en [b-straat 3], acht de rechtbank de eerste minder goed vergelijkbaar, omdat deze uit een erfenis en derhalve mogelijk niet onder de ideale verkoopomstandigheden die in de WOZ-systematiek worden verondersteld, is verkocht en bovendien voor een zeer fors bedrag is verbouwd. Met betrekking tot de woning aan de [b-straat 3] (grondoppervlakte 176 m², opstaloppervlakte 101 m²) constateert de rechtbank dat wanneer de verkoopprijs daarvan met de hiervoor genoemde waarden per m² wordt gecorrigeerd voor grootteverschillen, dit referentieobject de vastgestelde waarde van de woning veeleer onderbouwt dan ondergraaft (277.000-(176-156) x € 446 + (108-101) x € 1.931= € 281.597,--). Hierbij zij aangetekend dat de rechtbank in de door de makelaars in advertenties gemelde oppervlakten onvoldoende grond ziet om te twijfelen aan (het systeem van) de door verweerder voor de diverse referentieobjecten gehanteerde oppervlakten. Behoudens aanwijzingen voor het tegendeel, die ontbreken, is niet aannemelijk dat de door makelaars vermelde oppervlakten op dezelfde wijze tot stand zijn gekomen als de door verweerder in het kader van de WOZ-waardering systematisch gehanteerde oppervlakten, waarvan ter zitting is toegelicht dat die worden verkregen van de gemeentelijke dienst [B].
Bij dit alles zij voorts nog aangetekend dat ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ - kort gezegd - de door verweerder bij beschikking vastgestelde waarde geacht wordt juist te zijn, indien de op grond van die wet vast te stellen WOZ-waarde daarvan niet meer dan (in casu: 4%, zijnde) € 11.120,-- afwijkt. Dat de woning moet worden gewaardeerd op minder dan (€ 278.000,- - € 11.120 -- = ) € 266 880,-- is in het licht van het hiervoor overwogene op geen enkele wijze aannemelijk geworden.
Vastgestelde WOZ-waarden ten behoeve van andere belastingjaren staan thans niet ter beoordeling, zodat hetgeen eiseres daaromtrent naar voren heeft gebracht onbesproken moet blijven. Hetzelfde geldt, gelet op het tijdsverloop tot de waardepeildatum 1 januari 2007, voor hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd over een verrichte taxatie door [A-Makelaars] B.V. op 1 juni 2005.
Al met al heeft de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen oordelen dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is. Nu ook uit hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd niet volgt dat het bestreden besluit niet in stand kan blijven, moet het beroep daarom ongegrond worden verklaard.
In de omstandigheid dat verweerder ten onrechte uitspraak op (slechts) een pro forma bezwaar heeft gedaan, ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht dient te vergoeden. Van proceskosten die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft zich voor de hoogte van de door hem voorgestane waarde beroepen op een op 16 april 2009 door de registertaxateur [C] opgemaakt taxatierapport en de daarin opgenomen gegevens van referentieobjecten, de in de gemeente gelegen woning [b-straat 1], op 28 juni 2007 verkocht voor € 305.000, [c-straat 1], op 1 maart 2007 verkocht voor € 298.000 en [d-straat 1], op 4 september 2006 verkocht voor € 367.500.
6.2. Over de woning [c-straat 1] schrijft de taxateur dat de prijs zeer hoog is voor dit kleine huis, met een oppervlak van 87 m2. Het Hof acht deze woning reeds daarom minder geschikt om als vergelijkingsobject te dienen. Voor de woning [d-straat 1] rekent de taxateur van de koopsom een bedrag van € 265.000 aan de opstallen toe en € 105.000 aan de grond. Dit leidt tot een grondprijs van € 580 per m2, hetgeen de taxateur hoog vindt. Het Hof acht aldus het waardeniveau van woningen uit de omgeving van belanghebbendes woning onvoldoende geduid.
6.3. Belanghebbende heeft gewezen op een tweetal verkopen uit haar straat, te weten nummer [2], op 2 augustus 2007 verkocht voor € 225.000, en nummer [3], op 5 oktober 2007 verkocht voor € 236.500.
6.4. Het Hof acht de in belanghebbendes straat gelegen woningen, die beide evenals belanghebbendes woning voor 1940 zijn gebouwd en waarvan er een naast belanghebbendes woning gelegen is, geschikter als maatstaf voor de benadering van de waarde van de woning dan de door de Inspecteur gehanteerde referentieobjecten. Weliswaar heeft de Inspecteur gewezen op de verschillen tussen de woning en die beide objecten – beide hebben geen garage en een kleinere tuin – , doch die verschillen zijn niet van dien aard dat de waarde van de woning daaruit niet zou zijn af te leiden.
6.5. Gelet op evenvermelde verschillen acht het Hof ook de volgens belanghebbende aan de woning toe te kennen waarde niet aannemelijk. Uitgaande van de koopprijs van het buurpand en rekening houdend met de aanwezigheid van een kleine garage bij de woning en met het grotere oppervlak van de kavel, stelt het Hof de waarde van de woning per de peildatum in goede justitie vast op € 250.000.
Proceskosten en griffierecht
7.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene Wet bestuursrecht.
7.2. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 111 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking betreffende de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] aldus, dat de waarde van die onroerende zaak per de peildatum wordt vastgesteld op € 250.000;
- vermindert de aanslag in de onroerendezaakbelastingen betreffende de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] tot een aanslag, berekend naar een heffingsmaatstaf van € 250.000;
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 111 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. H.A.J. Kroon, J.W. baron van Knobelsdorff en P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 26 juli 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.