Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00227
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 2 augustus 2011
in het geding tussen:
[X] wonende te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Barendrecht, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht (hierna: de rechtbank) van 5 maart 2010, nr. AWB 09/446 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 28 februari 2009 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) naar de waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) en voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 1.050.000.
1.2. Met de waardebeschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan belanghebbende voor het jaar 2009 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: de aanslag).
1.3. Tegen de beschikking heeft belanghebbende bezwaar gemaakt, welk bezwaar door de Inspecteur op de voet van artikel 30, tweede lid, van de Wet is aangemerkt als mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 21 juni 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Daar is de Inspecteur wel, doch belanghebbende niet verschenen.
2.3. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 12 april 2011 aan het adres [a-straat 1] te [Z], onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Blijkens op 21 juni 2011 door de griffier geraadpleegde informatie van PostNL, die in het dossier is gevoegd, is de vorenbedoelde brief op 20 april 2011 afgehaald. Van belanghebbende is geen bericht van verhindering of verzoek om uitstel van de zitting ontvangen.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een vrijstaande villa met inpandige garage, ondergrond, overige aanhorigheden en tuin, staande en gelegen in de nieuwbouwwijk [Q] op het kadastrale perceel Gemeente Barendrecht, Sectie [.], nummer […], met een oppervlakte van 790 m², bestaande uit grond en grond met oppervlaktewater. De inhoud van het woonhuis is ongeveer 1.025 m³. De woning is in 2007 gebouwd.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is of de Inspecteur de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2008 met € 1.050.000 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Inspecteur ontkennend.
4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de woning is vergeleken met objecten die in een andere meer geliefde wijk liggen en daarom duurder zijn. Verder ondervindt hij hinder van vliegen afkomstig uit een paardenbak achter de woning, van de weg aan de voorzijde die nog niet is afgebouwd, en van een sloot aan de achterzijde die vies is omdat deze niet doorstroomt. Hiermee heeft de Inspecteur ten onrechte geen rekening gehouden.
Daarbij komt dat de vastgestelde waarde in één jaar buitensporig gestegen ten opzichte van de voor het voorgaande WOZ-tijdvak vastgestelde waarde van € 578.000 toen de woning nog in aanbouw was. Belanghebbende wenst een zorgvuldige waardebepaling, zodat tot een in redelijkheid vast te stellen waarde wordt gekomen.
4.3. De Inspecteur heeft zich in hoger beroep nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning ten minste € 1.045.000 bedraagt, zijnde de waarde die door de gemeente ingeschakelde taxateur is bepaald.
4.4. Voor de overige standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken..
Oordeel van de rechtbank
5. De rechtbank heeft in zijn uitspraak onder meer het volgende overwogen, waarbij voor eiser en verweerder gelezen dient te worden respectievelijk belanghebbende en de Inspecteur.
"2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op de door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen verweerde overigens in het geding heeft gebracht, aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten komen goed overeen met eisers woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en de bouwkundige staat van de opstallen is in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten hier niet goed bruikbaar zijn.
2.4.3. Eiser heeft eveneens een taxatierapport ingebracht. Blijkens dit rapport heeft eiser de opdracht voor de taxatie verleend op 2 september 2009 en is de woning per opnamedatum getaxeerd op € 825.000,-. Aldus staat vast dat de taxatie niet heeft plaatsgevonden naar de waardepeildatum 1 januari 2008. Voorts komt deze taxatie wel op een aanmerkelijk lagere waarde uit dan de door de taxateur van verweerder getaxeerde waarde, maar wordt in het rapport geen onderbouwing van deze lagere waarde gegeven. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat voor de waardebepaling van de woning per I januari 2008 eisers taxatierapport minder overtuigingskracht heeft dan de goed onderbouwde taxatie van verweerder. In het licht van het door eiser overgelegde taxatierapport is verweerder dan ook voldoende geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
2.4.4. Het betoog van eiser dat de waardevaststelling ten opzichte van de eerdere WOZ-waarde procentueel gezien buitenproportioneel is, faalt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Een herleiding van de waarde op de waardepeildatum, welke uitgaat van de in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, kan niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd.
2.4.5. Verder doet de stelling van eiser dat de woning te koop staat, maar dat er in een periode van 5 maanden slechts één bod van € 700.000,- is ontvangen, aan vorenstaande niet af. Immers, verweerder gaat uit van een vergelijking met panden die zijn verkocht rond de waardepeildatum. Dat woningen thans lang te koop staat maakt dat niet anders. Overigens heeft verweerder daarnaast nog gewezen op de verkoop van de woning [a-straat 2] per 1 mei 2009. Vergelijking van eisers woning daarmee levert een prognosewaarde voor eisers woning op van € 1.055.250,-.
2.4.6. Evenmin doet aan het voorgaande niet af eisers grief dat taxateur [A] in opdracht van verweerder een taxatieverslag heeft uitgebracht. Verweerder mag in beginsel afgaan op een taxatierapport dat is opgesteld door een gediplomeerd WOZ-taxateur. Eiser heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die verweerder aanleiding hadden moeten geven tot twijfel aan de deskundigheid van taxateur [A].
2.4.7. Hetgeen eiser voorts in beroep naar voren heeft gebracht kan de rechtbank er niet van overtuigen dat verweerder van een te hoge waarde is uitgegaan. Nu ook geen andere feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de WOZ-waarde juist heeft vastgesteld op € 1.050.000,-.
Hierbij merkt de rechtbank op dat verweerder in het taxatierapport wel tot een lager bedrag is gekomen, maar dat gelet op artikel 26a van de Wet WOZ het aanvankelijk door verweerder vastgestelde bedrag geacht wordt juist te zijn."
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van de woning te worden bepaald op de aan de woning toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde wordt betaald.
6.2. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de woning naar de waardpeildatum niet te hoog is vastgesteld. Daartoe heeft de Inspecteur een taxatierapport overgelegd van de hand van [A] die de woning naar de waardepeildatum heeft bepaald op € 1.045.000. De woning is gewaardeerd aan de hand van vergelijking van de woning met de objecten [a-straat 2], [b-straat 1], [c-straat 1], [d-straat 1]. Vast is komen te staan dat de laatst genoemde drie objecten niet zijn gelegen in [Q]. Ter weerlegging van het standpunt van de Inspecteur heeft belanghebbende een taxatie van zijn woning laten verrichten door [B] die de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik heeft getaxeerd op € 825.000. In dit taxatierapport is een matrixtabel opgenomen, met dezelfde uitgangspunten als die van taxateur [A], met dit verschil dat vergelijking heeft plaatsgevonden met de objecten [a-straat 3], [e-straat 1] en [f-straat 1], alle gelegen in de wijk [Q]. Deze vergelijking leidt tot een waarde van de woning van € 894.841.
6.3. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, in het bijzonder de taxatierapporten, is het Hof van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning naar de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
Bij voormeld oordeel is de omstandigheid dat het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is opgemaakt in verband met de beoordeling van een aanvraag voor een geldlening, geen aanleiding aan dat rapport geen of minder waarde toe te kennen. De door belanghebbende taxateur gehanteerde waarderingsmaatstaf – vrije onderhandse verkoopwaarde - is de juiste en in het door hem opgestelde rapport wordt een waarde van € 894.841,66 berekend aan de hand van transactieresultaten van een drietal vergelijkingsobjecten, alle gelegen in de wijk [Q], waar ook de woning is gelegen.
Niettemin acht het Hof de in het taxatierapport van belanghebbende neergelegde waarde van € 825.000 niet overtuigend. In het licht immers van de aan de hand van de vergelijkingsobjecten berekende waarde van € 894.841 valt, zonder nadere toelichting - die niet gegeven is -, niet in te zien waarom de uiteindelijk getaxeerde waarde € 825.000 is.
6.4. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen zal het Hof de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2008 in goede justitie vaststellen op € 895.000. Het hoger beroep is gegrond. Beslist dient te worden als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
7.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene Wet bestuursrecht.
7.2. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 111 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraak op het bezwaar,
- vernietigt de beschikking en stelt de waarde van de woning nader vast op € 895.000,
- vermindert de aanslag tot een berekend naar voormelde waarde,
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende de voor het beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van in totaal € 152 te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, Th. Groeneveld en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 2 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.