Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00295
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 8 juni 2011
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende, tegen de (mondelinge) uitspraak van de rechtbank
’s-Gravenhage van 13 april 2010, nummer AWB 09/5827 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q] (hierna de woning), naar de waardepeildatum
1 januari 2008 en voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 160.000. In één geschrift verenigd met de beschikking is onder meer de aanslag in de onroerendezaakbelasting (eigenaar) voor het jaar 2009 bekendgemaakt (hierna: de aanslag).
1.2. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
16 maart 2011, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Verordening
3. De raad van de gemeente Den Haag heeft in zijn openbare vergadering van 1 november 2007 de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2008 (hierna: de Verordening) vast-gesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken zijn de Verordening en de wijziging daarvan op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
4.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een in het jaar 1981 gebouwde etage-portiekflat met een oppervlakte van circa 66 m², met een berging en een parkeerplaats. De woning maakt deel uit van het appartementencomplex ”[a-straat]” in de wijk [R] (buurt: [S]) en is gelegen op het bovenste niveau van het complex, nabij het [A]. Met betrekking tot het complex is al jaren sprake van achterstallig onderhoud, waardoor ook met betrekking tot de woning sprake is van achterstallig onderhoud.
4.2. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de Inspecteur bij de rechtbank een taxatieverslag van 1 januari 2009 overgelegd. In het verslag zijn verkoopprijzen vermeld van de in [Q] gelegen vergelijkingsobjecten [b-straat 1] (wijk en buurt: [T]), [c-straat 1] (wijk: [R]; buurt [S]) en [d-straat 1] (wijk: [R]; buurt: [U]). De vergelijkingsobjecten hebben geen parkeergarage.
4.3. Het vergelijkingsobject [a-straat 2] is gelegen aan de andere zijde van het [a-straat] op een lager niveau in het complex. Dit object is op 1 augustus 2008 verkocht voor € 203.500. Het is vrijwel identiek aan de woning, maar heeft geen last heeft van de onderhoudsperikelen die bij de woning spelen.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
5.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum (hierna: de waarde) te hoog is vastgesteld, zoals belanghebbende stelt en de Inspecteur betwist.
5.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
6.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vaststelling van de waarde op € 135.000 met dienovereenkomstige verlaging van de aanslag.
6.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
Oordeel van de rechtbank
7. De rechtbank heeft onder meer het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid.
”3.5 Verweerder dient aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning van € 160.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd – met name over het object [a-straat 2] dat is gelegen aan de andere zijde van het [a-straat] en op 1 augustus 2008 is verkocht voor € 203.500, hierin geslaagd. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
3.6 De waarde van de woning is bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. De in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten en het nader genoemde object [a-straat 2] zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning. Voor dit laatste object geldt – naar ook eiser ter zitting heeft verklaard – dat dit object vrijwel identiek is aan zijn woning, met dat verschil dat het op een lager niveau in het appartementencomplex is gelegen en dus geen last heeft van de achterstallige onderhoudsperikelen die bij de woning van eiser spelen.
3.7 De rechtbank stelt voorop dat, zoals verweerder ook erkent, er ten aanzien van de woning al jaren sprake is van achterstallig onderhoud dat ook betrekking heeft op de externe onderhoudssituatie van het appartementencomplex waarvan eiser als bewoner van het bovenste niveau van het complex veel overlast en schade ondervindt. Tevens zijn partijen het erover eens dat het wegnemen van die overlast en het herstel van de schade in opdracht van de vereniging van eigenaren (Vve) van het complex – in ieder geval ten dele – ondeugdelijk is gebeurd, waardoor nog steeds sprake is van overlast en schade. De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder bij de waardering in voldoende mate rekening heeft gehouden met de aanwezige overlast en schade, door op de waarde van de woning, die bij normale staat van onderhoud zo’n € 200.000 bedraagt, een bedrag van € 40.000 in mindering te brengen. Al hetgeen partijen voorts over en weer hebben aangevoerd en overgelegd in aanmerking nemend, acht de rechtbank niet aannemelijk dat de vermindering wegens de overlast en schade meer dan € 40.000 zou moeten bedragen. Derhalve kan niet worden geoordeeld dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 160.000 in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de voornoemde vergelijkingsobjecten. Gelet op het vorenstaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt nog dat, nu partijen het eens zijn over de mate van overlast en schade wegens achterstallig onderhoud, zij geen reden ziet voor een schouwing ter plaatste, temeer nu uit de door eiser overgelegde foto’s en hetgeen hij daarover heeft aangevoerd ook voldoende blijkt in welke mate eiser hinder ondervindt en schade lijdt.
3.8 Al hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een andere oordeel. Zo heeft eiser zijn stelling dat er nieuwe eigenaren/bewoners zijn geweest die in verband met de onderhouds- en VvE-kwesties hun appartement binnen een jaar met verlies hebben (door)verkocht – wat daar ook van zij – niet met enig bewijsmiddel onderbouwd. Evenmin heeft hij aannemelijk gemaakt dat de woning in het geheel niet verkoopbaar is. De enkele stelling dat hij de woning niet kan verkopen voor een marktconforme prijs, is daartoe onvoldoende. Ook in de door eiser geleverde strijd tegen de VvE om het achterstallige onderhoud van het complex en de woning aan te pakken, ziet de rechtbank geen aanleiding te concluderen dat de vastgestelde waarde te hoog is. Weliswaar blijkt uit alles dat sprake is van schade en veel overlast, maar zoals hiervoor is geoordeeld, is hiermee bij de waardevaststelling al voldoende rekening gehouden.
3.9 Eiser heeft nog verwezen naar de uitspraak van de rechtbank van 22 mei 2008, waarin de door verweerder per de waardepeildatum 1 januari 2005 vastgestelde waarde van € 135.000 is bevestigd. Voor zover eiser meent dat daaruit volgt dat de waarde per waardepeildatum 1 januari 2008 niet meer dan € 135.000 kan bedragen, kan de rechtbank hem daarin niet volgen. Nog daargelaten dat eiser daarmee voorbij gaat aan de uitspraak van de rechtbank van 20 mei 2009, waarin de door verweerder per de waardepeildatum 1 januari 2007 vastgestelde waarde van € 160.000 is bevestigd, is verweerder voor de waardering per nieuwe waardepeildatum niet afhankelijk van een voorafgaande waardering.
3.10 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”
Beoordeling van het hoger beroep
8.1. Het geheel van vergelijkingsgegevens, in het bijzonder de gegevens betreffende het vergelijkingsobject [a-straat 2] en het vergelijkingsobject [c-straat 1] en in mindere mate de gegevens betreffende de twee andere vergelijkingsobjecten onderbouwen een waarde van de woning in normale staat van onderhoud van € 200.000. De Inspecteur heeft een aftrek toegepast van € 40.000 wegens de zeer matige onderhoudstoestand van de woning. Daarmee heeft hij in voldoende mate rekening gehouden met alle door belanghebbende opgesomde waardeverminderende omstandigheden, zoals die betreffende de slechte staat van onderhoud (achterstallig onderhoud, daklekkages en dergelijke), ten opzichte van de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten en het vergelijkingsobject [a-straat 2].
8.2. Belanghebbende heeft met hetgeen hij in zijn hogerberoepschrift en nadere stukken heeft aangevoerd en ingebracht het Hof niet tot andere oordelen gebracht. Het door de Inspecteur in mindering gebrachte bedrag van € 40.000 dekt de door belanghebbende gestelde gebreken in voldoende mate.
8.3. Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, J.W. baron van Knobelsdorff en Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 8 juni 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.