Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.077.344/01
Rekestnummer rechtbank : 976191/10-50584
beschikking d.d. 7 juni 2011 (bij vervroeging)
inzake:
1. [appellant sub 1],
woonplaats kiezende te [Plaatsnaam],
hierna te noemen: [appellant sub 1],
2. Exploitatiemaatschappij Noord-West Nederland B.V.,
gevestigd te De Rijp, gemeente Graft-De Rijp,
hierna te noemen: de Exploitatiemaatschappij,
verzoekers in het principaal appel,
verweerders in het voorwaardelijk incidenteel appel,
hierna tezamen te noemen: [de Exploitatiemaatschappij c.s.] (enkelvoud),
advocaat: mr. J.Ph. van Lochem te Amsterdam,
tegen
[de VVE],
gevestigd te [Plaatsnaam],
verweerster in het principaal appel,
verzoekster in het voorwaardelijk incidenteel appel,
hierna te noemen: de VVE,
advocaat: mr. Y.H. van Ballegooijen te Breda.
Het geding
Bij beroepschrift ingekomen ter griffie op 18 november 2010 is [de Exploitatiemaatschappij c.s.] in hoger beroep gekomen van de beschikking van 19 oktober 2010, door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gegeven tussen partijen. De VvE heeft op 15 februari 2011 een verweerschrift, tevens houdende voorwaardelijk incidenteel appel ingediend. Op 13 mei 2011 is de zaak mondeling behandeld. Hiervan is proces-verbaal gemaakt.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1 [appellant sub 1] is juridisch eigenaar en de Exploitatiemaatschappij is economisch eigenaar van de appartementsrechten met de bestemming winkel van het appartementencomplex aan de [locatie 1] en de [locatie 2] te [Plaatsnaam]. [appellant sub 1] is uit dien hoofde lid van de VVE.
1.2 Het appartementencomplex bestaat uit winkels en woningen. De winkels bevinden zich op straatniveau, de woningen zijn daarboven gelegen. De oorspronkelijke splitsingsakte dateert van 1 maart 1983. In die akte is het Modelreglement 1973 van toepassing verklaard, waarop in de akte een aantal wijzigingen is aangebracht.
1.3 Bij akte van 22 september 1994 is de splitsingsakte gewijzigd, waarbij volgens de akte (blz. 37) onder wijziging moet worden begrepen: "het samenvoegen van aantal appartementsrechten, het vergroten van een aantal appartementsrechten, het vaststellen van de nieuwe aandelen in de gemeenschap en het reglement van splitsing van voormelde appartementsrechten". In die akte is het Modelreglement 1992 van toepassing verklaard, met in de akte een aantal wijzigingen daarop.
1.4 Laatstgenoemde akte is bij akten van 21 oktober 1994 en van 18 maart 1997 gerectificeerd in verband met fouten met betrekking tot de winkels (stemrecht, respectievelijk aandeel).
1.5 Sinds 2009 heeft de VVE een nieuwe beheerder. Deze heeft op basis van de splitsingsakte van 1994 een begroting voor 2010 opgesteld en geconstateerd dat in het verleden de verdeling van kosten tussen appartementseigenaren van woningen en winkels niet conform die splitsingsakte is geschied. Verdeling volgens de splitsingsakte van 1994 resulteert in een hogere bijdrage voor de appartementseigenaar van de winkels, omdat deze (anders dan volgens de akte van 1983) ook moet meedelen in (een deel van) de kosten die enkel zien op het onderhoud van de woningen.
1.6 De VVE heeft op 1 juni 2010 onder meer besloten:
a) haar bestuurder te machtiging om aan de rechtsbijstandverzekeraar voor te leggen dat de appartementseigenaar van de winkels ([de Exploitatiemaatschappij c.s.]) had dienen mee te delen in de gemaakte kosten voor onderhoud en herstel van ruimtes en zaken ten behoeve van de woningen binnen de VVE gedurende de periode 2003 tot en met 2009 en zo nodig een rechtsgeding aan te gaan;
b) de begroting voor 2010 vast te stellen, op grond waarvan [de Exploitatiemaatschappij c.s.] meedeelt in de kosten die worden gemaakt ten aanzien van het onderhoud en herstel van ruimtes en zaken ten behoeve van de woningen binnen de VVE;
c) groot onderhoud uit te voeren voor een totaalbedrag van € 180.000,--, welk onderhoud enkel ziet op ruimtes en zaken ten behoeve van de woningen binnen de VVE en waarbij het kostenaandeel voor [de Exploitatiemaatschappij c.s.] is vastgesteld op € 58.940,--.
1.7 [de Exploitatiemaatschappij c.s.] heeft – na wijziging van het verzoek, kort en zakelijk weergegeven en zover in hoger beroep nog van belang – verzocht om schorsing en vernietiging van voornoemde besluiten, dan wel een verklaring voor recht dat voornoemde besluiten nietig zijn, alsmede een verklaring voor recht dat de [de Exploitatiemaatschappij c.s.] de op basis van deze besluiten in rekening gebrachte bijdragen niet verschuldigd is. [de Exploitatiemaatschappij c.s.] legt hieraan ten grondslag, dat bij het opmaken van de splitsingsakte van 1994 een fout is gemaakt. De toenmalige economisch eigenaar van de winkels, de heer [A], heeft uitsluitend om wijziging van de splitsingsakte verzocht in verband met het uitbouwen van de winkels aan de voorzijde van het gebouwencomplex. De notaris heeft echter, zonder hiertoe opdracht te hebben gekregen, eveneens een ander, recenter modelreglement van toepassing verklaard en wijzigingen aangebracht ten aanzien van de kostenverdeling van het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes en diverse specifieke zaken. Dit heeft – ongewild – geleid tot een voor hem/[de Exploitatiemaatschappij c.s.] minder gunstige kostenverdeling. Dat het om een niet beoogd effect gaat, blijkt ook uit het feit dat de VVE tot 2008 op de oude voet is voortgegaan en de onderhoudskosten niet conform de splitsingsakte van 1994 heeft verdeeld. Bovendien is de verdeling van de onderhoudskosten zoals deze is opgenomen in de akte van 1994 bepaald onredelijk en ongebruikelijk. Het besluit om de onderhoudskosten voortaan volgens de splitsingsakte van 1994 te verdelen tussen winkels en woningen is daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het is onredelijk in deze kwestie de rechtsbijstandverzekeraar in te schakelen, omdat [de Exploitatiemaatschappij c.s.] meebetaalt aan de premie, aldus nog steeds [de Exploitatiemaatschappij c.s.]
1.8 Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter – voor zover in hoger beroep nog relevant – [de Exploitatiemaatschappij c.s.] niet-ontvankelijk verklaard in de verzochte verklaringen voor recht, en de overige verzoeken afgewezen, met veroordeling van [de Exploitatiemaatschappij c.s.] in de proceskosten.
1.9 [de Exploitatiemaatschappij c.s.] heeft vervolgens op 17 november 2010 de VVE gedagvaard en gevorderd
primair: de vernietiging van de wijziging van de kostenverdeling in de akte van 1994 op grond van artikel 5:141 BW;
subsidiair: een verklaring voor recht dat tot de wijziging in de kostenverdeling in de akte van 1994 geen opdracht is gegeven, zodat deze wijziging nietig is;
primair en subsidiair: een verklaring voor recht dat de in geding zijnde op 1 juni 2010 genomen besluiten nietig zijn;
meer subsidiair: een verklaring voor recht dat [de Exploitatiemaatschappij c.s.] niet gehouden kan worden aan het voldoen van kosten waartoe zij op basis van de splitsingsakte van 1 maart 1983 niet gehouden zou zijn.
Deze zaak is bij rechtbank 's-Gravenhage bekend onder zaak-/rolnummer 216661/10-502.
2.1 In het principaal hoger beroep verzoekt [de Exploitatiemaatschappij c.s.] de vernietiging van de bestreden beschikking en opnieuw rechtdoende [de Exploitatiemaatschappij c.s.] ontvankelijk te verklaren in haar hele verzoek, de onder 1.6 genoemde besluiten van de VVE te vernietigen en tevens te verklaren voor recht dat de bijdragen die de VVE aan [de Exploitatiemaatschappij c.s.] in rekening heeft gebracht op grond van de kostenverdeling die afwijkt van de tot en met 2009 gehandhaafde kostenverdeling en de nieuwe maandbijdrage ad € 3.512,36 vanaf 1 juli 2010 niet verschuldigd zijn, alsmede te verklaren voor recht dat de besluiten van de VVE inhoudende dat 2540/7770 deel van de kosten van onderhoud aan de woningen ten laste komt van [de Exploitatiemaatschappij c.s.] nietig zijn.
2.2 De eerste grief van [de Exploitatiemaatschappij c.s.] is gericht tegen de niet-ontvankelijkverklaring van [de Exploitatiemaatschappij c.s.] in haar verzoeken om een verklaring voor recht. [de Exploitatiemaatschappij c.s.] wijst erop, dat blijkens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (o.a. HR 31-3-2000, LJN AA5319) ook in een verzoekschriftprocedure een verklaring voor recht kan worden gegeven en dat dit op grond van doelmatigheid in deze procedure ook gewenst is.
2.3 Het hof overweegt dat hoewel in een verzoekschriftprocedure onder omstandigheden een verklaring voor recht kan worden gegeven, dit nog niet betekent dat [de Exploitatiemaatschappij c.s.] in deze procedure ontvankelijk moet worden geacht in haar verzoeken om een verklaring voor recht. In de onderhavige verzoekschriftprocedure wordt immers in wezen geklaagd over besluiten, die in de visie van [de Exploitatiemaatschappij c.s.] zijn gebaseerd op een nietige c.q. vernietigbare splitsingsakte uit 1994, over welke (ver)nietig(baar)heid in de dagvaardingsprocedure wordt geprocedeerd. Nu de rechtbank hierop nog niet heeft beslist, ligt het veeleer in de rede dat de rechtbank zich (ook) over de verklaringen voor recht uitspreekt. De eerste grief leidt daarom niet tot het door [de Exploitatiemaatschappij c.s.] gewenste effect.
2.4 De tweede grief van [de Exploitatiemaatschappij c.s.] is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat – ook als sprake zou zijn van een fout in de akte van 1994 – niet kan worden geoordeeld dat de in geding zijnde besluiten van 1 juni 2010 in strijd zijn met redelijkheid en billijkheid, omdat het overgrote deel van de appartementseigenaren van de woningen niet betrokken is geweest bij de wijzigingen in 1994 en mocht vertrouwen op de juistheid van deze authentieke akte.
2.5 Het hof overweegt als volgt.
Mocht de rechtbank in de dagvaardingsprocedure tot het oordeel komen dat de akte uit 1994 nietig is c.q. vernietigd moet worden, dan zijn de in geding zijnde besluiten nietig wegens strijd met de alsdan geldende akte uit 1983 en kunnen niet vernietigd worden.
Dat betekent dat de vraag of de besluiten vernietigd kunnen worden wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid alleen aan de orde kan komen indien de akte uit 1994 de vigerende akte is. Niet in geschil is dat de thans door de VVE gehanteerde – en door [de Exploitatiemaatschappij c.s.] aangevallen – kostenverdeling correspondeert met de tekst van de notariële splitsingsakte uit 1994. De op de splitsingsakte gebaseerde VVE-besluiten zijn reeds om deze reden niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de VVE en de appartementseigenaren jegens elkaar in acht moeten nemen. Sterker nog: ieder besluit uitgaande van een andere kostenverdeling is nietig. De tweede grief faalt.
2.6 De derde grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het niet onredelijk is dat de VVE haar rechtsbijstandverzekeraar vraagt te bezien of een procedure kan worden gestart tegen [de Exploitatiemaatschappij c.s.] om de in het verleden niet betaalde bijdrage voor het onderhoud alsnog te vorderen.
2.7 Ook deze grief slaagt niet. De enkele omstandigheid dat [de Exploitatiemaatschappij c.s.], net als alle andere leden, heeft bijgedragen aan de kosten van de rechtsbijstandverzekering maakt niet dat het de VVE niet vrijstaat om bijstand te vragen aan de verzekeraar in een geschil met een van haar leden. Ook de aard van het geschil maakt dit verzoek in casu niet onredelijk.
2.8 De vierde en vijfde grief, die zijn gericht tegen de proceskostenveroordeling en de afwijzing van het verzoek, volgen het lot van de overige grieven. Nu geen van de grieven slaagt, dient de bestreden beschikking te worden bekrachtigd en wordt aan het voorwaardelijk incidenteel appel niet toegekomen. [de Exploitatiemaatschappij c.s.] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de beschikking van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's Gravenhage, op 19 oktober 2010 gegeven tussen partijen;
- wijst het verzoek voor het overige af;
- veroordeelt [de Exploitatiemaatschappij c.s.] in de kosten van het geding in principaal beroep tot op heden begroot op € 280,- aan verschotten en € 2.682,- aan salaris advocaat.
Deze beschikking is gegeven door mrs. M.A. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en mr. F. Waardenburg en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 juni 2011 in aanwezigheid van de griffier.