Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00048
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer d.d. 17 mei 2011
in het geding tussen [belanghebbende] te [Z], hierna belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schiedam, hierna de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 14 december 2009, AWB 08/3346 WOZ-T3 betreffende na te noemen beschikking.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zittingen van het Gerechtshof van 14 december 2010 en 3 mei 2011, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak van de Inspecteur;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 75.000;
- vermindert de aanslag in de onroerende-zaakbelasting tot een naar een heffingsmaatstaf van € 75.000;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2058,50;
- gelast de Inspecteur het betaalde griffierecht van € 149 aan belanghebbende te vergoeden.
Gronden
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur onder meer de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [a-straat 1], te [P] vastgesteld op € 97.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2005 en de beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2007.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur in de uitspraak op bezwaar deze waarde gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
2. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank tijdig in hoger beroep gekomen bij het Hof en heeft in verband daarmee een griffierecht betaald van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak [a-straat 1] (hierna: de woning). De woning is een appartement met een inhoud van ongeveer 243 m³.
3.2. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 28 september 2009 door mevrouw [A], WOZ-taxateur. Volgens dit taxatierapport bedraagt de
waarde van de onroerende zaak € 98.000.
4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning met € 98.000 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Inspecteur ontkennend.
4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn uiteindelijke standpunt dat de waarde moet worden bepaald op € 60.000, althans een waarde in goede justitie door het Hof te bepalen, – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:
De panden [b-straat 1] en [b-straat 2] zijn niet bruikbaar als vergelijkingspanden. Twee andere bovenwoningen (appartementen) in hetzelfde appartementen complex zijn op 19 juni 2006 en 24 november 2008 verkocht voor respectievelijk
€ 61.000 en € 58.000. De waarde van de woning dient te worden vastgesteld met inachtneming van deze verkoopprijzen.
4.3. De Inspecteur houdt de juistheid van de vastgestelde waarde van € 98.000 staande.
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe het in 3.2 genoemde taxatierapport overgelegd. Bij de waardebepaling van de woning zijn de volgende verkopen betrokken:
Woning Verkoopdatum Verkoopprijs Bouwjaar Kwaliteit/ Inhoud Prijs per
onderhoud Circa m³
[a-straat 1] 1933 Slecht 243m³ € 406
[b-straat 1] 22 juni 2004 € 85.000 1933 Slecht 220m³ € 416
[b-straat 2] 7 februari 2006 € 100.000 1933 Voldoende 210³ € 470
5.3. Het Hof constateert dat het bouwjaar van de woning in de tekst van het taxatierapport 1939 is terwijl in de matrix1933 is vermeld. Het Hof gaat ervan uit dat het bouwjaar in de tekst van het taxatierapport juist is en verbindt aan het geconstateerde verschil verder geen consequenties.
5.4.1. Belanghebbende heeft het volgende gesteld:
- beide door de Inspecteur genoemde vergelijkingspanden liggen aan een singel. Zij hebben daardoor een aantrekkelijker ligging met een beter uitzicht. De panden zijn daarom niet vergelijkbaar met de woning,
- de verkoopdatum van het pand [b-straat 2] is te ver verwijderd van de waardepeildatum om te kunnen dienen voor de bepaling van de WOZ-waarde van de woning. Die waarde wordt om deze reden slechts onderbouwd met één verkooptransactie terwijl deze transactie bovendien een pand betreft dat qua ligging niet goed vergelijkbaar is met de woning,
- niet inzichtelijk is waarom de waarde van de woning, die evenals het vergelijkingspand [b-straat 1] in slechte staat verkeert en een minder gunstige ligging heeft, een veel hogere waarde heeft dan de verkoopprijs van het vergelijkingspand.
5.4.2. Het Hof acht het gestelde als voormeld aannemelijk en is op grond daarvan van oordeel dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
5.5.1. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde de verkoopprijs van twee panden aangevoerd. Die panden liggen ook in het appartementencomplex aan [a-straat] en zijn qua type identiek aan de woning. Eén van de panden is verkocht op 9 juni 2006 voor € 61.000 terwijl het andere pand op 24 november 2008 is verkocht voor € 58.000.
5.5.2. Laatstvermelde verkoopprijs kan naar ’s Hofs oordeel niet dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning omdat de verkoopdatum te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum.
5.5.3. De Inspecteur heeft aangevoerd dat de verkoopprijs van het eerste pand niet kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning, aangezien het een beleggingspand betreft. Het Hof is van oordeel dat ook indien de verkoopprijs van dit pand ten principale zou kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde, hij die waarde niet voldoende onderbouwt. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat op de door belanghebbende overgelegde lijst met verkopen van panden in hetzelfde appartementencomplex ook een bovenwoning vermeld staat, die op 19 juni 2006 voor € 144.000 is verkocht.
5.6. In het licht van het vorenoverwogene stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 75.000.
6. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage vast op € 322 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaarfase (2 punten à € 161 x 1 (gewicht van de zaak)) op € 644 (2 punten à € 322 x 1 (gewicht van de zaak)) voor de rechtbank en op € 1092,50 (2,5 punten à € 437 x 1 (gewicht van de zaak)) wegens zodanige kosten in hoger beroep. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in eerste aanleg en hoger beroep gestorte griffierecht (€ 39 en € 110) te worden vergoed.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 17 mei 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.