Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.038.805/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : 310118 / HA ZA 08-1395
Arrest van 12 april 2011
inzake
[…] B.V.,
gevestigd te Sassenheim, gemeente Teylingen,
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt te 's-Gravenhage,
tegen
[…] B.V.,
gevestigd te Oegstgeest,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. R.S. Meijer te 's-Gravenhage.
Het geding
Voor het verloop van het geding tot het tussenarrest van het hof van 19 januari 2010 wordt verwezen naar dat arrest. Vervolgens heeft [appellante] bij memorie van grieven zes grieven aangevoerd. Deze zijn door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord bestreden. Daarna hebben partijen schriftelijk gepleit en onder overlegging van procesdossiers opnieuw arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1 De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 20 mei 2009 sub 2.1 tot en met 2.4 de belangrijkste feiten geresumeerd. Partijen hebben daartegen geen grieven aangevoerd, zodat deze samenvatting ook het hof tot uitgangspunt dient. Met inachtneming hiervan gaat het in dit geding in hoofdzaak om het volgende.
1.1 Krachtens een notariële akte van 15 oktober 1999 heeft [geïntimeerde], ter uitvoering van een daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst van 15 juli 1999, aan [appellante] een tweetal percelen bouwgrond geleverd, die ter plaatse aangegeven gedeelten uitmaakten van de percelen, indertijd kadastraal bekend als gemeente Sassenheim, sectie […], nummers […, …, … en …]. De percelen bouwgrond waren weergegeven op een aan de akte gehecht kaartfragment en hadden volgens de akte een grootte van ongeveer 0.58.39 ha (perceel 5) respectievelijk ongeveer 0.55.32 ha (perceel 6).
1.2 In de bepalingen van de akte is onder meer opgenomen (artikel 2 lid Pro 2): "[…] dat, indien de hiervoor opgegeven grootte van het verkochte groter of kleiner is dan de werkelijke grootte daarvan, zoals deze mocht blijven na opmeting door de Landmeetkundige Dienst van het Kadaster, tussen partijen verrekening zal plaatshebben op basis van […] f 365,- per centiare exclusief omzetbelasting. Indien een van partijen in verband hiermee tot betaling van enig bedrag verplicht is, dient deze betaling te geschieden binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving van opmeting door de Landmeetkundige Dienst.".
1.3 [appellante] heeft de door haar verworven perceelsgedeelten verkaveld en uitgegeven aan derden. Toen [appellante] hiermee in de opvatting van [geïntimeerde] klaar was heeft [geïntimeerde] bij de Dienst van het kadaster en de openbare registers (hierna: de Dienst) doen nagaan wat de oppervlaktematen van de door [appellante] uitgegeven kavels waren en het totaal daarvan, 1.16.26 ha, vergeleken met het totaal van de sub 1.1 genoemde perceelsgedeelten, 1.13.71 ha. [geïntimeerde] heeft daaraan de conclusie verbonden dat zij 255 ca méér aan [appellante] geleverd heeft dan in de leveringsakte was genoemd.
1.4 Onder verwijzing naar het sub 1.2 geciteerde beding heeft notaris De Ruiter bij brief van 4 april 2007 namens [geïntimeerde] aan [appellante] verzocht een bedrag van € 50.259,65 (met rente) uit te keren, te weten 255 ca maal f 365,-, vermeerderd met 19% BTW. [appellante] heeft dit geweigerd, waarbij zij zich onder meer op verjaring van de vordering van [geïntimeerde] heeft beroepen.
1.5 [geïntimeerde] heeft hierin niet berust en is de procedure bij de rechtbank begonnen, die is uitgemond in het bestreden vonnis. In deze procedure heeft [appellante] haar verweer uitgebreid en onderbouwd. In de eerste plaats heeft zij bestreden meer grond van [geïntimeerde] geleverd te hebben gekregen dan in de leveringsakte was uitgedrukt. Subsidiair heeft zij zich op verjaring van de vordering van [geïntimeerde] en op rechtsverwerking beroepen. De rechtbank heeft al deze weren verworpen en [appellante] veroordeeld aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 50.260,36, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2007. [appellante] is tevens in de proceskosten veroordeeld.
1.6 In hoger beroep heeft [appellante] in hoofdzaak gevorderd dat het hof (i) het bestreden vonnis vernietigt en de vorderingen van [geïntimeerde] afwijst, (ii) [geïntimeerde] veroordeelt tot terugbetaling van hetgeen [appellante] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft betaald, en (iii) [geïntimeerde] veroordeelt in de proceskosten in beide instanties.
2 Het hof zal eerst grief II behandelen. Het hof leest deze – in de kern – aldus, dat [appellante] het oordeel van de rechtbank bestrijdt dat haar beroep op verjaring verworpen moet worden.
2.1 Het hof vat de – te – uitvoerige onderbouwing van de grief als volgt samen.
In november / december 2000 heeft enkele malen een aanwijs ten overstaan van een landmeter van de Dienst plaatsgevonden. Daarbij zijn door de aanwezige vertegenwoordigers van partijen de grenzen van de door [appellante] verworven perceelsgedeelten aangewezen, die vervolgens door de landmeter in veldwerken zijn vastgelegd. Aan het door [appellante] verworvene zijn vier perceelsnummers toegekend, te weten […, …, … en …]. Aan de hand van de veldwerken is de kadastrale kaart bijgewerkt en zijn de oppervlaktematen van de vier percelen bepaald. Volgens de Kadasterwet en de gebruiken van de Dienst (zoals die blijken uit zijn website) moet, op enig moment in 2001, van een en ander een kennisgeving zijn gezonden aan onder meer elk van partijen. Zo doende heeft [geïntimeerde] in elk geval vanaf dat moment kennis gedragen van het opgemeten totaaloppervlak van de door [appellante] verworven gronden. Binnen vijf jaar nadien had [geïntimeerde] haar aanspraak geldend kunnen maken, maar zij heeft daarmee gewacht tot april 2007 (de genoemde brief van notaris De Ruiter). De vordering van [geïntimeerde] is daarom verjaard.
2.2 [geïntimeerde] heeft dit betoog bestreden. Zij wijst erop dat de aanwijs in november / december 2000 telkens slechts betrekking had op de gronden die (mede) een openbare bestemming zouden krijgen. Zij stelt dat de in het geding gebrachte veldwerken niet zien op de door [appellante] verworven percelen. Daarvan heeft volgens haar pas een aanwijs plaats gevonden telkens nadat een deel daarvan door [appellante] was vervreemd. Eerst nadat alle door [appellante] gevormde kavels van de hand waren gedaan kon berekend worden wat het totaal van de oppervlakten daarvan was en pas toen kon een vergelijking met de maten gemaakt worden die genoemd zijn in de akte waarbij zij de bewuste gronden aan [appellante] heeft geleverd. [geïntimeerde] bestrijdt dat zij van de Dienst enige kennisgeving heeft ontvangen waarin was weergegeven wat de werkelijke oppervlaktematen van de gronden waren die zij aan [appellante] heeft overgedragen.
2.3 Het hof oordeelt over dit debat als volgt.
2.4 Partijen zijn in artikel 8 van Pro hun koopovereenkomst respectievelijk artikel 2 lid 2 van Pro de transportakte een wederzijdse verbintenis tot het verrekenen van over- of ondermaat overeengekomen. Deze verbintenis bracht naar eisen van redelijkheid en billijkheid mee dat zij van elkaar het volgen van een procedure, zoals beschreven in de Kadasterwet, konden verlangen die – gebruikelijkerwijs – in hoofdzaak de volgende stappen omvatte:
(i) de (meest) gerede partij verzoekt de Dienst een aanwijs te laten plaatsvinden;
(ii) de Dienst nodigt belanghebbenden uit bij de aanwijs aanwezig te zijn;
(iii) bij die aanwijs wijzen partijen de dienstdoende landmeter aan wat zij in de transportakte bedoeld hebben met de "ter plaatse aangegeven" grenzen;
(iv) de landmeter legt de aldus aangewezen grenzen vast in een veldwerk;
(v) aan de hand van het veldwerk worden de kadastrale kaart en de openbare registers bijgewerkt en krijgen de nieuwe percelen, waarvan de grenzen bij de aanwijs zijn aangewezen, perceelsnummers; de nieuwe percelen worden bij of na de aanwijs door de landmeter opgemeten en bij het bijwerken wordt voor elk perceel de oppervlakte bepaald en in de registers vermeld;
(vi) van de uitkomsten wordt door de Dienst een kennisgeving gezonden aan de belanghebbenden;
(vii) aldus kunnen partijen bepalen of sprake is van over- of ondermaat en kunnen zij eventueel de som berekenen die de een aan de ander moet voldoen;
(viii) de betaling van die som zal binnen drie maanden na de kennisgeving van de Dienst moeten plaatsvinden.
2.5 Vanaf de datum van levering kon elk van partijen nakoming van de verbintenis verlangen die in de vorige paragraaf stapsgewijs is weergegeven. Het lag in de rede dat partijen daarvan binnen redelijk korte tijd werk zouden maken, aangezien het bekend was dat [appellante] de haar geleverde percelen verder zou gaan verkavelen en op de markt zou brengen. Het was dus nodig althans wenselijk dat de begrenzing van de door [appellante] verworven gronden vast kwamen te liggen. Het hof concludeert dan ook dat [geïntimeerde] na 15 oktober 1999 de sub 2.4 beschreven procedure in werking had kunnen stellen.
2.6 [geïntimeerde] heeft pas bij brief van notaris De Ruiter van 4 april 2007 haar vordering uit hoofde van overmaat geldend gemaakt. Zij heeft gesteld dat zij dat niet eerder heeft kunnen doen omdat niet eerder een aanwijs van de door [appellante] verworven percelen heeft plaatsgevonden. Afgezien van het feit dat [geïntimeerde] als belanghebbende zelf de aanwijs had kunnen verzoeken, komt haar stelling het hof onjuist voor. Op de, kennelijk van de Dienst afkomstige, kaart van 29 december 2000 die [geïntimeerde] als productie 11 bij memorie van antwoord in het geding heeft gebracht zijn, in een rode kleur, de vier nieuw gevormde percelen weergegeven die [appellante] van [geïntimeerde] als gedeelten van oude, in een blauwe kleur weergegeven, percelen had verworven. Het is ondenkbaar dat de Dienst deze kaart heeft kunnen vervaardigen zonder dat de grenzen waren aangewezen van hetgeen [geïntimeerde] aan [appellante] had overgedragen. Het bij de transportakte gevoegde kaartfragment bood, nu dit niet een uittreksel uit de kadastrale kaart maar een (niet van een schaalaanduiding voorzien) gedeelte van een ander soort kaart was, daarvoor immers geen bruikbaar aanknopingspunt. Bovendien valt uit de in het geding gebrachte veldwerken, in het bijzonder die met de archiefnummers 941 en 942, af te leiden dat de grenzen van de nieuw gevormde percelen (ook de percelen zonder een openbare bestemming) wel degelijk aan de desbetreffende landmeter zijn aangewezen en door hem daarin in de daarvoor bestemde rode kleur zijn ingetekend. Bij de aanwijs zijn vertegenwoordigers van beide partijen aanwezig geweest.
2.7 [geïntimeerde] heeft verder gesteld van de Dienst geen kennisgeving betreffende de nieuwe situatie (zoals die blijkt uit de evengenoemde kaart van 29 december 2000) te hebben ontvangen. Indien dat al voor juist kan worden gehouden, had het in elk geval op de weg van [geïntimeerde] gelegen om enige tijd (door het hof in redelijkheid gesteld op twee maanden) na de aanwijs en opmeting die in november / december 2000 hadden plaatsgevonden, bij de Dienst naar de uitkomsten te informeren. De Dienst had [geïntimeerde] toen de noodzakelijke informatie kunnen geven, aangezien uit het stelsel van de Kadasterwet en de werkwijze van de Dienst voortvloeit dat een perceel pas een nieuw perceelsnummer krijgt wanneer de grenzen daarvan zijn komen vast te staan, een opmeting heeft plaatsgevonden en dus ook de oppervlaktemaat daarvan berekend is kunnen worden. Nu [geïntimeerde] kennelijk geen navraag heeft gedaan, kan zij zich er in redelijkheid niet op beroepen dat zij geen kennisgeving als bedoeld in artikel 2 lid 2 van Pro de transportakte heeft ontvangen en dat de verjaringstermijn daardoor niet is gaan lopen.
2.8 Rekening houdend met een reactietermijn voor de Dienst die redelijkerwijs eveneens op twee maanden kan worden gesteld, moet dus aangenomen worden dat [geïntimeerde] uiterlijk 1 april 2001 van de Dienst de gegevens had kunnen ontvangen om vast te stellen op er sprake is geweest van overmaat. Op basis daarvan had zij ook haar vordering kunnen berekenen en aan [appellante] kunnen verzoeken binnen drie maanden, dus voor 1 juli 2001, tot betaling daarvan over te gaan. Nu het hier een verbintenis als bedoeld in artikel 3:307 lid 1 BW Pro betreft, bedraagt de verjaringstermijn van deze vordering vijf jaar. [geïntimeerde] had mitsdien vóór 1 juli 2006 haar aanspraak geldend moeten maken of de verjaring moeten stuiten. Dat is echter pas gebeurd bij de brief van notaris De Ruiter van 4 april 2007.
2.9 Deze overwegingen voeren het hof tot de conclusie dat, los van de vraag of er sprake is geweest van overmaat, [appellante]s beroep op de verjaring van de vordering tot vergoeding daarvan slaagt en het verweer van [geïntimeerde] tegen dit beroep verworpen moet worden.
2.10 Grief II treft dan ook doel. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. Ook de grieven V en VI slagen.
3 Bij deze stand van zaken behoeven de overige grieven geen behandeling meer.
4 Het hof zal het beroepen vonnis vernietigen en de vordering van [geïntimeerde] afwijzen. [geïntimeerde] zal veroordeeld worden om aan [appellante] terug te betalen hetgeen deze ter uitvoering van het beroepen vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald, met de wettelijke rente over het desbetreffende bedrag vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling.
5 Bij deze uitkomst past dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [appellante], zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. Tot die kosten behoren de nog te maken nakosten. Ingevolge artikel 237 lid 3 Rv Pro blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 20 mei 2009 van de rechtbank te 's-Gravenhage,
- en, opnieuw recht doende:
- wijst de vordering van [geïntimeerde] af;
- veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellante] terug te betalen hetgeen deze ter uitvoering van het vonnis van 20 mei 2009 aan haar heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten aan de zijde van [appellante], welke kosten tot de dag van deze uitspraak worden begroot op:
- in eerste aanleg € 1.430,- voor verschotten en € 2.235,- voor salaris advocaat,
- in hoger beroep € 2.028,95 voor verschotten en € 3.262,- voor salaris advocaat,
en bepaalt dat [geïntimeerde] deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van dit arrest aan [appellante] voldoet, bij gebreke waarvan zij daarover vanaf de 15e dag tot de dag van betaling de wettelijke rente dient te betalen;
- verklaart dit arrest ten aanzien van voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.J.M.E. Arpeau, S.A. Boele en J.C.N.B. Kaal en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 april 2011 aanwezigheid van de griffier.