Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00907
Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer d.d. 29 maart 2011
in het geding tussen:
mevrouw [X] te [Z], hierna belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, hierna de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van rechtbank ’s-Gravenhage van 1 oktober 2009, AWB 09/2755 betreffende na te noemen beschikking.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) vastgesteld op € 700.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en de beschikking geldt voor het kalenderjaar 2008. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2008.
1.2. Bij uitspraak heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende gedeeltelijk toegewezen, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 675.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank tijdig in hoger beroep gekomen bij het Hof en heeft in verband daarmee een griffierecht betaald van € 110.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 14 december 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan.
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een villa aan het water gelegen met een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 303 m².
3.2. De Inspecteur heeft een taxatieverslag overgelegd. Naast gegevens van de woning bevat het taxatieverslag gegevens van vier vergelijkingsobjecten. Voorts heeft in het kader van de bezwaarprocedure op 20 juni 2008 een bezichtiging van de woning door een taxateur van de Inspecteur plaatsgevonden. Mede naar aanleiding van de uitkomst van deze bezichtiging heeft de Inspecteur de waarde van de woning vastgesteld op € 675.000.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning met € 675.000 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Inspecteur ontkennend.
4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van haar standpunt dat de waarde moet worden bepaald op € 630.000 - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd:
De vastgestelde waarde houdt onvoldoende rekening met de omstandigheid dat het dak van de woning een constructiefout heeft en dat de hieruit voortvloeiende schade niet te verhalen is. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en [c-straat 1] kunnen niet worden gebruikt omdat de verkooptransacties te verwijderd zijn van de peildatum en omdat de kopers onwetend waren van de constructiefout in het dak. Bij de waardebepaling is ten slotte geen rekening gehouden met de verklaringen omtrent de waarde die belanghebbende heeft overgelegd. De waardestijging van ruim 20 percent ten opzichte van de vorige waarde is excessief.
4.3. De Inspecteur is van mening dat de vastgestelde waarde van € 675.000 tenminste de waarde in het economische verkeer van de woning is.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vaststelling van de waarde op € 630.000.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Overwegingen omtrent het geschil
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.2.1. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Daartoe heeft de Inspecteur het in 3.2. genoemde taxatieverslag overgelegd waarin vier vergelijkingspanden zijn vermeld. De waarde van de woning op de waardepeildatum is vastgesteld door, rekening houdend met verschillen qua grootte, kwaliteit en ligging, de met de vergelijkingspanden behaalde transactieresultaten te herleiden tot die waarde. Het Hof is van oordeel dat de door de Inspecteur aangehouden panden kunnen dienen als vergelijkingsobjecten en dat zij de door hem gestelde waarde onderbouwen. Dat geldt in het bijzonder het pand [b-straat 1], dat qua type, constructie, bouwjaar, ligging en woonoppervlak identiek is aan de woning. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de verkoopdatum van het pand, 29 juni 2007, niet te ver verwijderd is van de waardepeildatum van 1 januari 2007 om te kunnen dienen als vergelijkingsobject.
6.2.2. Uit de akte van levering van het pand [b-straat 1] blijkt dat de kopers dit pand met alle zichtbare en onzichtbare gebreken hebben gekocht voor € 730.000. Uit het door belanghebbende overgelegde e-mailbericht van 25 juni 2010, dat afkomstig is van de kopers, van het pand [b-straat 1], blijkt voorts dat deze bij de koop van het pand er van op de hoogte waren dat het dak gebreken vertoonde. Wel hebben zij bedongen dat het dak zou worden gerepareerd door de verkoper.
6.2.3. De Inspecteur is bij de vaststelling van de waarde uitgegaan van deze koopprijs van
€ 730.000. Hij heeft, rekening houdend met de gebreken aan het dak de waarde van de woning vastgesteld op 675.000. Hij heeft daarmee de waarde van de woning vastgesteld op een bedrag dat € 55.000 lager is dan de koopprijs van het vergelijkingspand. Het Hof acht aannemelijk dat de Inspecteur daarmee voldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende werking van de gebreken aan het dak.
6.3.1. Belanghebbende heeft een waardeverklaring met dagtekening 16 november 2006 van [A] en een waardebepaling aan de hand van de Calcasa woningtaxatiemodel overgelegd. Ten aanzien van eerstvermelde waardeverklaring overweegt het Hof dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat deze niet kan dienen ter onderbouwing van een lagere waarde. Deze waardeverklaring geeft geen inzicht in de totstandkoming van de getaxeerde waarde, bijvoorbeeld door weergave van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen per de waardepeildatum en ook geeft deze waardeverklaring geen uitsluitsel over de WOZ-waarde van de woning per de waardepeildatum. Laatstvermelde waardebepaling kan ook niet tot een lagere WOZ-waarde leiden omdat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet als zodanig kunnen dienen. Zij hebben een veel kleinere oppervlakte en zijn dus niet goed vergelijkbaar met de woning.
6.3.2. Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat de vastgestelde waarde excessief is gestegen ten opzichte van het vorige tijdvak is het Hof evenals de rechtbank van oordeel dat aan de verhouding tussen de vastgestelde waarden voor twee opeenvolgende tijdvakken voor de bepaling van de WOZ-waarde geen zelfstandige betekenis toekomt.
6.4. Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat Inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
6 .5. Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen, ter vervanging van de mondelinge uitspraak van 28 december 2010.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Deze schriftelijke uitspraak is slechts een vervanging van de mondelinge uitspraak, waartegen al beroep in cassatie is ingesteld. Voor de Hoge Raad geldt deze schriftelijke uitspraak als de uitspraak waartegen dat beroep is ingesteld. Tegen deze schriftelijke uitspraak kan niet (opnieuw) beroep in cassatie worden ingesteld.
De partij die tegen de mondelinge uitspraak beroep in cassatie heeft ingesteld, kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze schriftelijke uitspraak de gronden van het eerder ingestelde beroep in cassatie verstrekken of aanvullen. De brief moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.