Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00379
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 16 maart 2011
in het geding tussen
[belanghebbende] wonende te [Z], Groot-Brittanië, domicilie kiezende te [P], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 11 mei 2010, nummer AWB 09/5732 WOZ, betreffende de na te vermelden beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 28 februari 2009 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) voor het jaar 2009 vastgesteld op € 348.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag).
1.2 Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
1.3 Bij uitspraak op bezwaar van 29 juni 2009 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.4. Op het beroep van belanghebbende heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De Inspecteur heeft bij brief van 4 januari 2011 een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft diverse nadere stukken ingediend, bij brieven van achtereenvolgens 18, 21, 27 en 30 januari 2011, waaronder een taxatierapport opgesteld door [A] te [R].
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaats gehad ter zitting van het Hof van
2 februari 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar is de Inspecteur verschenen. Belanghebbende heeft schriftelijk bericht verhinderd te zijn aanwezig te zijn doch daarbij niet verzocht om uitstel van de mondelinge behandeling van het hoger beroep. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en de geloofwaardige verklaring van verweerder ter zitting, stelt de rechtbank als tussen partijen niet in geschil, de volgende feiten vast:
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande recreatiewoning. De inhoud van de woning is ongeveer 210 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 401 m². De woning is voorzien van een veranda en een torenkamer. De woning is achter een duinenrij gelegen op een afstand van circa 500 meter van het strand.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep nog van belang – het volgende overwogen. Daarbij dient onder “eiser” te worden verstaan: belanghebbende en onder “verweerder”de Inspecteur:
“2.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.2 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op hetgeen hij in de stukken, waaronder het verweerschrift en de matrix, en ter zitting heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De waarde van de woning is door verweerder getoetst met behulp van de vergelijkingsmethode, waarbij is gebruik gemaakt van het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [a-straat 2]. Het in de matrix genoemde vergelijkingsobject is voldoende vergelijkbaar met de woning. Beide woningen zijn recreatiewoningen en beschikken over een torenkamer en een wadi. Ter zitting heeft verweerder nader toegelicht dat het door hem gebruikte referentieobject, anders dan bij de
door eiser in zijn stukken aangehaalde objecten het geval is, tot hetzelfde type woning behoort als de woning van eiser, hetwelk gekenmerkt wordt door de aanwezigheid van een torenkamer met uitzicht op zee.
Zowel de verkoopprijzen bij oplevering als de verkoopprijs die bij het referentieobject [a-straat 2] is gerealiseerd (€ 352.500) laten zien, dat de woningen van deze categorie een hogere waarde in het economisch verkeer hebben dan de door eiser genoemde objecten met de nummers [3], [4] en [5].
Eiser, die niet ter zitting is verschenen, heeft dit laatste noch in de stukken noch ter zitting betwist.
Blijkens de overgelegde matrix en grondstaffel – en het verhandelde ter zitting – heeft eisers woning een perceelsoppervlakte van 401 m² en het vergelijkingsobject 483 m².
Meerbedoelde matrix doet zien dat bij de herleiding van de WOZ-waarde met dit verschil voldoende rekening is gehouden. Ter zitting is van de zijde van verweerder uitgelegd dat hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat de oppervlakte van de wadi bij beide objecten enigszins verschilt.
2.3 De stelling van eiser dat de vraagprijzen van de door hem aangehaalde objecten met de nummers [6], [7], [8], [9] en [10] aangeven, dat de vastgestelde waarde van zijn woning te hoog is, heeft voor verweerder geen reden behoeven te zijn om de betwiste WOZ-waarde - in weerwil van de verkoopprijzen van de referentieobjecten waarmee die waarde in genoemde matrix wordt gestaafd - te verlagen. De strekking van de Wet WOZ brengt immers met zich dat de WOZ-waarde haar grondslag dient te vinden in daadwerkelijk gerealiseerde verkooptransacties en niet in bied- of vraagprijzen.
2.4 De rechtbank acht het niet aannemelijk dat de door eiser genoemde omstandigheid dat zijn woning over een povere tuin beschikt een zodanig waardedrukkend effect met zich meebrengt, dat dit uitkomt boven de drempel van artikel 26a van de Wet WOZ, welke drempel in dit geval 4 % bedraagt, hetgeen neerkomt op € 13.920.
2.5 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond.”
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
5.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
5.2. Belanghebbende heeft – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:
In zijn bezwaarschrift verwijst hij naar de vraagprijzen van de volgende objecten, te weten [a-straat] nummers [6], [7], [8], [9] en [10]. De vraagprijzen variëren hierbij tussen de € 280.000 en de € 307.000, inclusief inrichting. Verder verwijst hij in zijn bezwaarschrift met nadere gronden naar de verkoopprijzen van de nummers [3], [4] en [5]. De verkoopprijzen liggen tussen de € 250.000 en de € 300.000. Verder wijst hij nog op de vraagprijs van de woning [a-straat 11] van € 310.000. Voorts heeft hij een taxatierapport van [A] van 24 januari 2011 in het geding gebracht. Daarin wordt een waarde van € 288.000 per de waardepeildatum geschat.
5.3. De Inspecteur heeft verwezen naar een door hem geproduceerde matrix, grondstaffel en luchtfoto. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van één vergelijkingsobject.
5.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
6.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de beschikking en de aanslag tot een naar een bedrag van € 288.000 en vergoeding van de kosten van het taxatierapport en het bij de rechtbank en Hof gestorte bedrag aan griffierecht.
6.2. De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de aanslag en de beschikking tot een naar een bedrag van € 328.000.
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. De rechtbank heeft met juistheid geoordeeld dat de Inspecteur aannemelijk moet maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het Hof weegt het door de Inspecteur in dit kader gestelde echter anders dan de rechtbank en is van oordeel dat de Inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
7.2. De rechtbank is er terecht van uitgegaan dat te dezen slechts één vergelijkingsverkoop relevant is, namelijk die van de woning [a-straat 2] op 1 juni 2007 voor € 352.500. De overige objecten vertonen dermate grote verschillen met de woning van het type van belanghebbende, zoals de aanwezigheid van een torenkamer, andere indeling, kamers met een andere oppervlakte en een andere prijsklasse, dat zij niet bruikbaar zijn.
7.3. De waardering door de Inspecteur berust derhalve in wezen op één object, zijnde voormeld pand [a-straat 2] (hierna: het vergelijkingsobject). Belanghebbende heeft gesteld en de Inspecteur heeft dit onvoldoende weersproken dat het vergelijkingsobject weliswaar hetzelfde type betreft maar dat de verkoopprijs mede het meubilair omvat en dat de woning van belanghebbende beschikt over vijf kamers waar tegenover het vergelijkingsobject naast vijf kamers over een sauna(kamer) beschikt. Voorts staat vast dat het perceeloppervlak van de woning van belanghebbende 400 m2 bedraagt en dat van het vergelijkingsobject 481 m2, dat de achtertuin van belanghebbende op het noorden ligt en die van het vergelijkingsobject op het zuiden en dat het grootste verschil van de oppervlakte aan de achtertuin kan worden toegerekend. Nu van algemene bekendheid is dat de ligging van een woning in hoge mate de prijs daarvan bepaalt, dienen ook de twee laatstvermelde omstandigheden bij de waardebepaling in acht te worden genomen. De Inspecteur heeft nog gesteld dat de percelen van de woning van belanghebbende en het vergelijkingsobject een met gras beplante geul hebben om overtollig regenwater snel af te voeren (wadi). De wadi op het perceel van het vergelijkingsobject zou aanzienlijk groter zijn dan die op het perceel van belanghebbende. De oppervlakte ingenomen door de wadi zou niet waardeverhogend voor het perceel zijn. Het Hof neemt echter op foto’s van de percelen geen geul waar, maar veeleer een bossage op een zandheuvel die dient als erfafscheiding tussen de tuinen van aangrenzende woningen. Het verschil in oppervlakte dient derhalve ten volle mee te worden genomen bij de waardebepaling. Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld dient daarbij, gelet op eerder vermelde liggingsverschillen, niet uitgegaan te worden van het laagste bedrag uit de grondstaffel. Het Hof neemt niet in aanmerking het door belanghebbende overgelegde overzicht met vraagprijzen per 23 november 2009 van diverse woningen op het park, aangezien van deze vraagprijzen niet is gebleken dat zij maatgevend zijn voor de te behalen verkoopprijzen per de waardepeildatum 1 januari 2008. Ook kan aan het door belanghebbende in het geding gebrachte taxatierapport geen waarde worden toegekend nu dit rapport de schatting van de waarde niet inzichtelijk maakt, bijvoorbeeld door de vermelding van vergelijkingsobjecten. Dat klemt temeer nu het taxatierapport niet compleet is overgelegd.
7.4. De Inspecteur heeft nog een schikkingsvoorstel gedaan naar een waarde van € 328.000 welk voorstel door belanghebbende is afgewezen. Het Hof zal, nu de door partijen gestelde waarden niet aannemelijk zijn geworden, de waarde van de woning in goede justitie bepalen op € 322.000. Het hoger beroep is derhalve gegrond en beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
8.1. Aan de kant van belanghebbende zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen koste de kosten van het taxatierapport aangevoerd. Het Hof acht geen termen aanwezig om de kosten van dat rapport te vergoeden nu daaraan ter beslechting van het geschil geen gewicht kan worden toegekend.
8.2. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 39, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 111 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de beschikking tot een naar een waarde van € 322.000, en
- gelast dat de Inspecteur aan belanghebbende het bij de rechtbank en het Hof gestorte griffierecht ad € 150 vergoed.
Deze uitspraak is vastgesteld door raadsheren mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 16 maart 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.