Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00011
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 16 februari 2011
in het geding tussen:
[belanghebbende] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Delft, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank
’s-Gravenhage van 2 december 2009, nr. AWB 09/3540 WOZ, betreffende de na te melden aanslag en beschikking.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikkingen van 28 februari 2009 (hierna: de beschikkingen) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1] (werkplaats) en [a-straat 1] (galerie) te [P] (hierna: de objecten), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 33.000 en € 497.000. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2009 (hierna: de aanslagen).
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken beroep in gesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, bepaald dat de rechtsgevolgen van de vernietigde besluiten in stand blijven, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 644 en gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan hem vergoedt.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaats gehad ter zitting van het Hof van
5 januari 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de objecten. De objecten zijn een werkplaats met een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 71 m² en een (voormalige) galerie met een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 1.134 m2.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. Partijen houdt verdeeld of de waarde van beide objecten niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.2. Belanghebbende stelt zich voorts op het standpunt dat de objectafbakening onjuist is en dat de objecten als één geheel moeten worden beschouwd. Hij bepleit een totale waarde van
€ 125.000 voor beide objecten gezamenlijk. Voorts is hij van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de objecten (achterstallig onderhoud tot een bedrag van € 140.000) en dat de vergelijkingsobjecten waarnaar verweerder verwijst, niet bruikbaar zijn omdat deze te zeer verschillen van de objecten (bouwwijze en de slechte bereikbaarheid). Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 2 november 2009 door [A], register-makelaar-taxateur o.z.
4.3. De Inspecteur heeft taxatierapporten overgelegd, opgemaakt op 22 en 27 juli 2009 door
[B], WOZ-taxateur. In deze taxatierapporten is de waarde van de objecten getaxeerd op € 33.000 respectievelijk € 497.000. Naast gegevens van de objecten, bevatten deze taxatierapporten gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. De waarde is in deze rapporten vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De Inspecteur heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd weersproken.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de waarde voor beide objecten gezamenlijk tot € 125.000.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft - voor zover in hoger beroep nog van belang - het volgende overwogen. Daarbij dient onder ”eiser” te worden verstaan: belanghebbende en onder ”verweerder” de Inspecteur:
”3.7 Verweerder is in de uitspraak op bezwaar uitsluitend inhoudelijk ingegaan op de door eiser in bezwaar genoemde verkoopprijs van de objecten per 29 december 2008. Nu in het bezwaar expliciet is gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld, had verweerder ook moeten motiveren hoe hij tot die waarde is gekomen. De enkele verwijzing naar een eerdere gerechtelijke uitspraak over de waarde per 1 januari 1999 en de bevindingen en ervaring van de taxateur, zonder die uitspraak en die bevindingen over te leggen respectievelijk nader te omschrijven, is daartoe onvoldoende. Te meer nu er ook in een eerder stadium geen informatie is verstrekt over de wijze waarop de waarde is vastgesteld en de gerechtelijke uitspraak niet was gericht aan eiser maar aan de vorige eigenaar.
Dit brengt mee dat de uitspraak niet berust op een draagkrachtige motivering en derhalve in strijd is met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. Gelet hierop heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard en de uitspraak op bezwaar vernietigd.
3.8 De rechtbank ziet aanleiding de zaak niet terug te wijzen naar verweerder teneinde een nieuwe beslissing op het bezwaar te nemen, nu partijen ter zitting hebben verklaard daaraan geen behoefte te hebben.
3.9 Eisers standpunt dat de werkplaats en de galerie als één object dienen te worden beschouwd kan niet worden gevolgd. Uit artikel 16, aanhef en onder c van de Wet WOZ volgt dat bij de afbakening van objecten wordt uitgegaan van de kleinste zelfstandig bruikbare eenheid. Daarbij gaat het er om dat de gebruiker naar objectieve maatstaven beoordeeld (nagenoeg) geheel in de eigen gebruiksbehoeften kan voorzien, zonder te zijn aangewezen op voorzieningen die alleen een andere gebruiker van hetzelfde gebouw kan verschaffen. Vast staat dat de objecten via een eigen (afsluitbare) deur toegankelijk zijn en dat de tussendeur tussen de objecten afsluitbaar is. Verder beschikken beide objecten over aansluitingen voor water en elektriciteit. Aldus heeft verweerder de objecten terecht als twee objecten als bedoeld in de Wet WOZ aangemerkt. Dat de objecten niet elk over eigen meters voor de nutsvoorzieningen beschikken, maakt dit niet anders.
3.10 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.11 De bewijslast inzake de juistheid van de aan het bedrijfspand toegekende waarden ligt bij verweerder.
3.12 Met de door hem overgelegde taxatierapporten en hetgeen verder is aangevoerd, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de objecten niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de taxatierapporten genoemde vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de objecten. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de objecten, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, in het bijzonder de ligging en de bruikbaarheid, voldoende rekening is gehouden. Nu verweerder bij de waardebepaling van de objecten is uitgegaan van een (beduidend) lagere huurprijs dan welke bij de vergelijkingsobjecten wordt gerealiseerd en is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 9 resp. 9,5 terwijl bij de meeste vergelijkingsobjecten een kapitalisatiefactor van 10 (of hoger) aan de orde is, kan niet worden gezegd dat de waarde, in verhouding tot de vergelijkingsobjecten, te hoog is vastgesteld.
Verweerder heeft terecht geen rekening gehouden met de koopprijs zoals die per
29 december 2008 is gerealiseerd voor de objecten, nu niet in geschil is dat dit een verkoop is geweest binnen de familiekring. De hierbij betaalde prijs kan niet worden beschouwd als een indicatie voor de waarde in het economisch verkeer.
Dat de objecten feitelijk niet meer bruikbaar zouden zijn en dat om die reden een andere waarderingsmethode zou moeten worden gehanteerd welke methode op een lagere waarde zou uitkomen, is tegenover de weerspreking daarvan door verweerder niet aannemelijk gemaakt. Dat de middels de kapitalisatiemethode vastgestelde waarde moet worden verminderd met een bedrag van € 140.000 wegens achterstallig onderhoud, welk bedrag uitsluitend is gebaseerd op een niet nader onderbouwde schatting, is evenmin aannemelijk geworden.
Gelet op het vorenstaande kan niet worden gezegd dat de door verweerder vastgestelde waarde voor de objecten in een onjuiste verhouding staat tot die van de vergelijkingsobjecten.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. De Inspecteur heeft twee te onderscheiden objecten afgebakend en twee afzonderlijke beschikkingen ingevolge de wet WOZ gegeven. Anders dan belanghebbende bepleit is te dezen doorslaggevend dat beide objecten zelfstandig gebruikt kunnen worden, dat ieder object afsluitbaar is en dat de werkplaats op 1 januari 2009 nog afzonderlijk werd gebruikt. Het standpunt van belanghebbende dat beide objecten op de waardepeildatum feitelijk niet in gebruik waren en ook nadien niet meer zijn en worden gebruikt, maakt dat niet anders. De rechtbank (3.9) heeft met betrekking tot dit punt op goede gronden een juiste beslissing genomen en het Hof maakt het oordeel van de rechtbank tot het zijne.
7.2. Voorts heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de Inspecteur bij het vaststellen van de waarde van beide objecten ten onrechte een vergelijking op basis van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter heeft gemaakt. Belanghebbende stelt dat de totale huurwaarde en de objecten vergelijkbaar moeten zijn. De Inspecteur heeft de stelling van belanghebbende gemotiveerd bestreden en daartoe verwezen naar zijn taxatierapporten en de daarin gegeven opbouw van de huurwaarden en daarop de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Het Hof acht met de door [B] gegeven toelichting in beginsel aannemelijk gemaakt dat daardoor de waarde van beide objecten op een correcte wijze is vastgesteld.
7.3. Vaststaat dat beide objecten een slechte bereikbaarheid kennen. Met een personenauto noch vrachtauto zijn beide objecten bereikbaar. De objecten zijn slechts bereikbaar via een circa twee meter breed toegangspad. Het Hof is van oordeel dat met deze omstandigheid onvoldoende rekening is gehouden.
7.4. Belanghebbende heeft nog gewezen op de zeer slechte onderhoudstoestand waarin de onroerende zaak, welke beide objecten omvat, verkeert. Met deze onderhoudstoestand is zijns inziens geen dan wel volstrekt onvoldoende rekening gehouden. De kosten van het inlopen van het achterstallig onderhoud worden geschat op € 140.000. Ook de lage huurwaarde en een lager dan gemiddelde kapitalisatiefactor vergeleken met die van bedrijfsobjecten in de binnenstad van [P], zijn in de beschikte waarde van de objecten niet in voldoende mate meegewogen. Deze klacht treft naar het oordeel van het Hof doel. De tot de gedingstukken behorende taxatierapporten waarin ondermeer foto’s van de buitenkant van de onroerende zaak zijn opgenomen maken de zeer slechte onderhoudstoestand aannemelijk. Het Hof is van oordeel dat met deze omstandigheid eveneens onvoldoende rekening is gehouden.
7.5. Het Hof is van oordeel dat het waarderen van de onroerende zaak op basis van de waarde van de (onder)grond verminderd met de sloopkosten van de opstallen, zoals door belanghebbende bepleit, niet strookt met de gecorrigeerde vervangingswaarde zoals de wetgever deze in de wet WOZ heeft vormgegeven. De waarde van de (onder)grond van beide objecten tezamen genomen overtreft deze ”vervangingswaarde” ruimschoots ook indien met eventuele sloopkosten van de opstallen rekening wordt gehouden. Daartoe verwijst het Hof naar hetgeen [B] tijdens de mondelinge behandeling heeft gesteld en het Hof geloofwaardig acht.
7.6. Het Hof komt op basis van hetgeen hiervoor onder 7.3 en 7.4 is overwogen tot het oordeel dat de Inspecteur de beschikte waarde van de (voormalige) galerie niet aannemelijk heeft gemaakt. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ter staving van de door hem verdedigde waarde van beide objecten tezamen van € 125.000, acht het Hof die waarde evenmin aannemelijk gemaakt.
7.7. Het Hof bepaalt de waarde van de (voormalige) galerie in goede justitie op € 397.000 en acht de vastgestelde waarde van de werkplaats door de Inspecteur aannemelijk gemaakt.
7.8. Hetgeen belanghebbende overigens of anderszins heeft aangevoerd brengt, mede in het licht van hetgeen de Inspecteur aan feiten heeft gepresenteerd respectievelijk de omstandigheid dat de Inspecteur de standpunten van belanghebbende overtuigend gemotiveerd heeft weersproken, het Hof niet tot een ander oordeel.
7.9. Gelet op het vorenoverwogene dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
8.1.Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, voor het hoger beroep vast op € 1.092,50 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2,5 punten à € 437 x 1 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
8.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 110 te worden vergoed.
Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de proceskosten en het griffierecht;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar die betrekking hebben op de voor de onroerende zaak [a-straat 1] (voormalige galerie) afgegeven beschikking en de daarbij opgelegde aanslagen;
- vermindert de vastgestelde waarde van de voormalige galerie tot € 397.000 en vermindert de daarmee samenhangende aanslagen tot aanslagen die zijn vastgesteld naar deze waarde;
- bevestigt de overige uitspraken op bezwaar;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.092,50;
- gelast de gemeente Delft aan belanghebbende een bedrag van € 110 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 16 februari 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.