Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00881
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 1 april 2011
in het geding tussen:
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, hierna: de Inspecteur,
en
[belanghebbende], te [Z], belanghebbende,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 4 november 2009, nummer AWB 09/1472 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Beschikking en aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 30 april 2008 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 vastgesteld op € 400.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 bekendgemaakt.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar gedeeltelijk toegewezen en heeft hij de beschikking gewijzigd in die zin dat de waarde van de woning is vastgesteld op € 389.000 en heeft hij de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 18 augustus 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen.Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een herenhuis in een rij (bouwjaar 1880) met tuin aan de achterzijde. De totale bruto-vloeroppervlakte bedraagt ongeveer 327 m² en het perceelsoppervlak ongeveer 165 m².
3.2.1. Bij notariële akte van 31 december 2004 hebben belanghebbende en diens echtgenote onder bezwarende titel het recht van opstal op een deel van de tuin verleend aan de Stichting [A] (hierna: de Stichting) alsmede ten gunste van de opstalhouder en ten laste van het overige deel van het perceel de erfdienstbaarheid van overpad (tuin) en doorgang (woning) gevestigd.
3.2.2. Het recht van opstal omvat:
"het eeuwig in eigendom hebben van een grafruimte en van een grafmonument en bijbehorende funderingswerken op, in en boven het aan [belanghebbende(n)] toebehorende tuin aan [de woning] (...)" en is onderworpen aan - onder meer - de volgende voorwaarden:
"(...)
2. Voor het verleende opstalrecht is de opstalhouder een éénmalige vergoeding verschuldigd van (...) (EUR 1.500,00).
3. Het recht van opstal is slechts met toestemming van [belanghebbende en zijn echtgenote], hun erfgenamen of rechtverkrijgenden overdraagbaar. Aan de toestemming kunnen voorwaarden verbonden worden.
4. Aan het in opstal uitgegeven gedeelte van [de woning] mag na het overlijden van [belanghebbende(n)] geen andere bestemming worden gegeven dan "graf en grafmonument". Alleen [belanghebbende(n)] verkrijgen het recht gebruik te maken van het graf en grafmonument.
5. Tot het recht van opstal behoort tevens het recht om kleinvee, waaronder pluimvee, te houden in het (halfronde) bouwwerk en het deel van het tot het recht van opstal behorende tuin. Ook hebben de de [belanghebbende(n)], hun erfgenamen of rechtverkrijgenden de het recht om kleinvee, waaronder pluimvee, te houden in het (halfronde) bouwwerk en het deel van het tot het recht van opstal behorende tuin.
5. Bij niet-nakoming of overtreding van één van de hiervoor gestelde voorwaarden, verbeurt de overtreder door de enkele daad van de overtreding of niet-nakoming aan de niet-overtreder dan wel diens erfgenamen, rechtverkrijgenden of rechtsopvolgers een te indexeren boete van vijfhonderdduizend euro (...) welke boete opeisbaar is, na ingebrekestelling door een bevel of soortgelijke actie, onverminderd het recht van de niet-overtreder dan wel diens erfgenamen, rechtverkrijgenden of rechtsopvolgers om nakoming en/of schadevergoeding te eisen.
(...)".
3.2.3. Met betrekking tot de erfdienstbaarheid vermeldt de akte - voor zover hier van belang - het volgende:
"B. Vestiging erfdienstbaarheid
(...)
1. Ten behoeve van de tuin behorende tot voormeld zakelijk recht van opstal en ten laste van het resterend aan [belanghebbende en zijn echtgenote] verblijvend gedeelte van [de woning] wordt gevestigd: de erfdienstbaarheid van overpad en doorgang om de te komen van en naar de openbare weg en de tuin.
2. De erfdienstbaarheid wordt uitgeoefend door de woning en de tuin behorende tot [de woning].
(...)
4. De erfdienstbaarheid mag te allen tijde uitgeoefend worden door de [belanghebbende(n)], hun erfgenamen en afstammelingen , de opstalhouder en diens rechtsopvolgers, zulks vergezeld van huisdieren en kleinvee.
(...)".
3.2.4. Met betrekking tot het geval van een voorgenomen verkoop van de woning is in de onder 3.2 vermelde akte - voor zover hier van belang - het volgende bepaald:
" (...)
1. Indien [belanghebbende(n)], hun erfgenamen of rechtsopvolgers (hierna te noemen: partij A) over willen gaan tot verkoop van de "blote eigendom" van voormelde in opstal uitgegeven tuin, dan wel een gedeelte daarvan, heeft de opstalhouder (hierna te noemen: Partij B) de verplichting tot koop en eigendomsverkrijging van het in opstal uitgegeven gedeelte van de tuin voor een koopsom van drieduizend euro (...). Partij A dient partij B van zijn voornemen in kennis te stellen en aan te geven of hij het geheel of een gedeelte wil vervreemden.
2. De notariële akte van levering zal gepasseerd moeten worden binnen één (1) maand na de ontvangst van de onder 1 vermelde mededeling. De notariële akte zal de gebruikelijke bedingen moeten bevatten. In de akte van levering zal de hiervoor onder B. vermelde erfdienstbaarheid gevestigd moeten worden. (...)
3. Indien partij B het onder 1. vermelde niet nakomt, is partij A bevoegd de in onder 1. vermelde kennisgeving bedoelde onroerende zaak te vervreemden aan iedere willekeurige derde.
(...)"
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2005. Meer in het bijzonder is in geschil of bij het vaststellen van de waarde in voldoende mate rekening is gehouden met de last van de erfdienstbaarheid.
4.2. Belanghebbende stelt dat de waarde - naar het Hof begrijpt - tussen € 150.000 en € 225.000 bedraagt. Hij stelt daartoe dat de last van de erfdienstbaarheid de woning, via het recht van doorgang, dienstbaar maakt aan het asverstrooiingsveld in de tuin.
4.3. De Inspecteur stelt dat de waarde van de woning terecht is vastgesteld op € 389.000. Gegeven de verwevenheid tussen belanghebbende en de Stichting is de kans reëel dat hij bij een voorgenomen verkoop de erfdienstbaarheid zal beëindigen. De waardedruk van die erfdienstbaarheid kan derhalve worden verwaarloosd.
4.4. Voor de verdere gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbendes hoger beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op ten hoogste € 225.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Overwegingen omtrent het geschil
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou zijn besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
6.2. Op de Inspecteur rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.
6.3.1. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het door hem overgelegde taxatieverslag, de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten, de gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten en de daarop gegeven toelichting, tegenover hetgeen belanghebbende heeft gesteld, voorshands aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet minder dan € 389.000 bedraagt. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen.
6.3.2. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de Inspecteur een taxatieverslag in het geding gebracht waarin gegevens van de woning en van een drietal vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. In het verweerschrift in de procedure voor de rechtbank heeft de Inspecteur hieraan nog een vergelijkingsobject toegevoegd, alsmede de vastgestelde waarde per waardepeildatum van de naast de woning gelegen, nagenoeg identieke, woning. De vergelijkingsobjecten zijn wat betreft soort object, ligging in dezelfde buurt en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur, gelet op de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen en de inzichtelijk gemaakte herleiding daarvan naar de vastgestelde waarde voldoende rekening gehouden met de verschillen wat betreft woonoppervlakte en perceelsgrootte, ligging en staat van onderhoud.
6.3.3. Het Hof kent geen betekenis toe aan het door belanghebbende in het geding gebrachte taxatierapport dat is opgemaakt door de heer [B], RMT, verbonden aan [C], NVM-Makelaardij in o.g., en dat een verkorte waardeverklaring bevat per 1 januari 2003 van de woning. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de laatstgenoemde datum te ver is gelegen van de waardepeildatum om voor de onderhavige waardebepaling van belang te kunnen zijn en in dat rapport nadrukkelijk de vestiging van het recht van opstal en de erfdienstbaarheid buiten beschouwing is gelaten. Voorts kan uit het taxatierapport niet worden afgeleid op grond van welke objectieve marktgegevens de taxateur tot de door hem genoemde waarde is gekomen.
6.4.1. Belanghebbende stelt dat van de erfdienstbaarheid gevestigd ten gunste van de Stichting een sterk waardedrukkend effect op de woning uitgaat. Door de werking van dat recht wordt de woning dienstbaar aan het asverstrooiingsveld in de achtertuin.
6.4.2. De Inspecteur heeft gesteld dat gegeven de onderlinge verwevenheid tussen belanghebbende en de Stichting de kans reëel is dat bij een voorgenomen verkoop van de woning de Stichting en belanghebbende in onderling overleg het recht van opstal teniet zullen laten gaan en in het verlengde daarvan de erfdienstbaarheid.
6.4.3. Dat er tussen Stichting en belanghebbende een verwevenheid bestaat acht het Hof aannemelijk. Mede redengevend voor dat oordeel is de vestiging van het opstalrecht en de erfdienstbaarheid ten behoeve van de Stichting in 2004 voor een bedrag van € 1.500. Zonder voormelde verwevenheid is niet goed denkbaar dat een zo lage vergoeding wordt bedongen voor een recht dat naar stelling van belanghebbende een sterk waardedrukkend effect op de woning heeft, omdat die door het recht van overpad (tuin) en doorgang (woning) dienstbaar wordt aan het asverstrooiingsveld in de achtertuin.
6.4.4. Gegeven de verwevenheid tussen belanghebbende en de Stichting acht het Hof voorts aannemelijk dat belanghebbende, ingeval van een voorgenomen verkoop van de woning aan een niet gerelateerde derde, in samenwerking met de Stichting het opstalrecht zal beëindigen en in het verlengde daarvan de erfdienstbaarheid.
6.4.5. Uit voormeld oordeel vloeit voort dat de erfdienstbaarheid geen waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning.
Het hoger beroep is derhalve ongegrond en beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, Th. Groeneveld en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 1 april 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.