Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Nevenzittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Sector civiel recht
zaaknummer MHD 200.045.202
arrest van de zevende kamer van 8 maart 2011
in de zaak van
J.D. VASTGOED B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. F.C.M. Maat-Oldenhof,
tegen:
LANDBOUWMECHANISATIEBEDRIJF [X.] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.A.J. Maat,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 8 december 2009 in het hoger beroep van het door de rechtbank Middelburg onder nummer 116028/04-4291 gewezen vonnis van 13 juli 2009.
5. Het tussenarrest van 8 december 2009
Bij genoemd arrest is een comparitie van partijen bepaald en is iedere verdere beslissing aangehouden.
6. Het verdere verloop van de procedure
6.1. Op 18 januari 2010 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Partijen hebben geen schikking bereikt.
6.2. Bij memorie van grieven heeft J.D. Vastgoed acht grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van haar vorderingen.
6.3. Bij memorie van antwoord heeft [X.], onder overlegging van vier producties, de grieven bestreden.
6.4. J.D. Vastgoed heeft bij akte gereageerd op de door [X.] overgelegde producties.
6.5. [X.] heeft een antwoordakte genomen.
6.6. [X.] heeft daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
7. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
8. De verdere beoordeling
8.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. Partijen hebben in februari 2002 een huurovereenkomst gesloten waarmee [X.] een loods met parkeer- en opslagterrein aan de [perceel] te [vestigingsplaats] van J.D. Vastgoed heeft gehuurd. De loods en het terrein waren ook deels verhuurd en/of in gebruik bij derden en enkele ruimtes werden door partijen gezamenlijk gebruikt. Partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst tot en met 31 december 2003 zou duren en dat de huurprijs € 72.500,- (excl. btw) bedroeg. Partijen zijn het erover eens dat het gehuurde overige bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW betreft.
8.1.1. Partijen zijn voorts overeengekomen dat [X.] het recht had de huurovereenkomst per 1 januari 2004 voor vijf jaar te verlengen. Over de alsdan overeen te komen huurprijs hebben partijen geen overeenstemming bereikt.
8.1.2. J.D. Vastgoed heeft in april 2004 zelf een makelaar geraadpleegd om een huurprijs te bepalen. Aan de hand van het door die makelaar/taxateur uitgebrachte rapport heeft J.D. Vastgoed een jaarlijkse huurprijs van € 94.386,50 redelijk geacht. [X.] heeft daar niet mee ingestemd. [X.] heeft het gebruik van het gehuurde na 1 januari 2004 voortgezet. Zij is € 72.500,- (exclusief btw) per jaar blijven betalen.
8.1.3. J.D. Vastgoed heeft in eerste aanleg (kort gezegd) betaling gevorderd van het verschil tussen de door [X.] jaarlijks betaalde huurprijs (€ 72.500,-) en de huurprijs die zij op grond van het rapport van de makelaar/taxateur had berekend (€ 94.396,50). Daarnaast heeft J.D. Vastgoed betaling gevorderd voor het gebruik van ruimte die volgens haar niet in de huurovereenkomst was begrepen.
8.1.4. Tijdens het geding in eerste aanleg is de huurovereenkomst na opzegging door J.D. Vastgoed geëindigd per 1 augustus 2006. Bij beschikkingen van 2 november 2006, 2 augustus 2007 en 9 oktober 2008 is de termijn van ontruiming op verzoek van [X.] verlengd, uiteindelijk tot 1 januari 2009. [X.] heeft het gehuurde op 12 februari 2009 ontruimd. Vervolgens heeft J.D. Vastgoed in dit geding in eerste aanleg haar eis nader gespecificeerd en vermeerderd met (kort gezegd) een gebruiksvergoeding over de periode 1 augustus 2006 tot 13 februari 2009, kosten voor verrichte werkzaamheden, kosten aan het gehuurde die voor rekening van [X.] als huurder moeten komen en kosten van ontruiming van het gehuurde. Bij het beroepen vonnis zijn alle vorderingen afgewezen.
De huurprijs
8.2. Met grief IV klaagt J.D. Vastgoed over het oordeel van de kantonrechter dat [X.] niet gehouden was om jaarlijks € 94.386,50 te betalen. De grief faalt om de volgende redenen.
8.2.1. Partijen zijn het erover eens dat zij overeenstemming moesten bereiken over een nieuwe huurprijs per 1 januari 2004 en dat zij geen overeenstemming hebben bereikt. Aan de door J.D. Vastgoed gevorderde huurprijs ligt dus geen (uitdrukkelijke) overeenkomst ten grondslag.
8.2.2. J.D. Vastgoed kan niet worden gevolgd in haar standpunt dat [X.] stilzwijgend heeft ingestemd met de door J.D. Vastgoed gewenste huurprijs. Anders dan J.D. Vastgoed meent, kan uit het niet verlaten van het gehuurde, geen instemming met de door J.D. Vastgoed gewenste huurprijs worden afgeleid. Van een stilzwijgende instemming is immers geen sprake geweest, nu J.D. Vastgoed zelf heeft gesteld dat zij een makelaar/taxateur heeft geraadpleegd, juist omdat partijen het niet eens konden worden over de hoogte van de huurprijs. Dit is de aanleiding geweest voor de onderhavige procedure.
8.2.3. Voor zover J.D. Vastgoed bedoelt dat partijen elkaars verklaringen en gedragingen aldus moesten opvatten dat [X.] gebonden zou zijn aan de door J.D. Vastgoed gewenste huurprijs of dat het bepaalde in artikel 6:2 BW dat zou meebrengen, faalt die stelling. Immers, uit de nog vóór 1 januari 2004 tussen partijen gevoerde onderhandelingen en briefwisseling valt wel af te leiden dat [X.] er rekening mee moest houden dat de huurprijs hoger zou worden dan € 63.500,-, maar niet dat deze hoger zou zijn dan € 72.500,-, althans € 78.000,-. Daartoe dient het volgende.
8.2.4. Partijen hebben in 2002 onderhandeld over de huurprijs van de toen gesloten huurovereenkomst. J.D. Vastgoed heeft bij conclusie van repliek (onder 3) gesteld dat zij zich tijdens die (eerste) onderhandelingen op het standpunt heeft gesteld dat voor een vijfjarig huurcontract een jaarlijkse huurprijs van € 63.500,- zou moeten gelden en voor een huurcontract met een kortere duur € 78.000,- en dat partijen na onderhandeling zijn uitgekomen op een jaarlijkse huurprijs van € 72.500,-. Bij brief van 29 augustus 2002 heeft de advocaat van J.D. Vastgoed aan de advocaat van [X.] medegedeeld: “Uw cliënte heeft uitdrukkelijk verzocht (…) met ingang van 1 januari 2004 de huurovereenkomst te verlengen. Cliënte heeft aangegeven daar in beginsel wel bereid toe te zijn. De huurprijs die alsdan zal gelden zal cliënte ten spoedigste meedelen. In die nieuwe huurprijs zal cliënte verdisconteren het feit dat zij het risico loopt anders dan aanvankelijk overeengekomen, dat de huurovereenkomst niet per 1 januari 2004 wordt gecontinueerd. Dat betekent derhalve dat de huurprijs zoals die per 1 januari 2004 zal gelden zonder meer hoger zal liggen dan de huurprijs van € 63.500,- vermeerderd met de indexverhogingen (…). De advocaat van [X.] heeft daarop bij brief van 2 september 2002 als volgt gereageerd: “Voor het geval er een zodanige verlenging zou worden afgesproken, dat de huurovereenkomst in totaliteit vijf jaar duurt, zal voor de hoogte van de huurprijs in beginsel aansluiting worden gezocht bij de door uw cliënte eerder aan mijn cliënte geoffreerde huurprijs van 53.500 euro per jaar exclusief BTW, waarbij dan uiteraard wel de indexeringen berekend dienen te worden vanaf de aanvang van de huur, dus vanaf februari 2002”. De advocaat van J.D. Vastgoed heeft vervolgens bij brief van 12 september 2002 laten weten dat de ratio van de eerder gegeven uitleg van de te bepalen huurprijs is, dat J.D. Vastgoed een risico loopt dat wordt vertaald in een wat hogere huursom, dat het niet zo kan zijn dat de voordelen van de verlenging helemaal bij [X.] komen te liggen, en dat J.D. Vastgoed in dit stadium heeft bewilligd in een lagere huurprijs.
8.2.5. Nu in de brief van 29 augustus 2002 melding wordt gemaakt van een hogere huurprijs dan € 63.500,- moest [X.] wel rekening houden met een hoger bedrag, maar hoefde zij er niet op bedacht te zijn dat een huurprijs voor een vijfjarig huurcontract beduidend hoger zou zijn dan de voor het tweejarige huurcontract geldende huurprijs (€ 72.500,- per jaar). Uit het voorgaande volgt dat [X.] voor een huurcontract met een langere duur dan twee jaar niet hoefde te verwachten dat de huurprijs boven € 78.000,- per jaar zou liggen (afgezien van indexering).
8.2.6. De slotsom luidt dat er geen grondslag is voor dit onderdeel van de vordering van J.D. Vastgoed.
8.3. Met grief V betoogt J.D. Vastgoed dat het bepaalde in artikel 7:303 BW de kantonrechter, en (tevens zal J.D. Vastgoed bedoelen:) het hof voldoende aanknopingspunten biedt om een redelijke huurprijs vast te (laten) stellen (door middel van een deskundigenbericht). Daargelaten dat het hof daartoe, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, geen aanleiding ziet, geldt deze bepaling slechts voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Daarvan is in dit geval geen sprake. Ook deze grief faalt mitsdien.
8.4. Grief II, die betrekking heeft op de berekening van de vordering ter zake achterstallige huurpenningen, behoeft geen bespreking. Deze grief neemt immers tot -als onjuist bevonden- uitgangspunt dat [X.] een te lage huurprijs heeft betaald.
Omvang van het gehuurde
8.5. Volgens J.D. Vastgoed heeft [X.] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst gebruik gemaakt van een stuk grond (3215 m2) en een gedeelte van het magazijn (230 m2) die niet onder de huurovereenkomst waren begrepen. De vordering om ook dat gedeelte te betalen, is door de kantonrechter afgewezen. Grief VI is tegen dat oordeel gericht.
8.6. In eerste aanleg heeft J.D. Vastgoed gesteld dat dit gedeelte wel onderdeel uitmaakte van het huurcontract, maar niet onder de huurprijs viel en separaat in rekening is gebracht (volgens [X.] viel dit gedeelte wel onder de huurprijs). In hoger beroep stelt J.D. Vastgoed echter dat aan het gebruik van dit gedeelte niet de huurovereenkomst ten grondslag ligt die partijen met elkaar in februari 2002 hebben gesloten, maar dat voor dit gedeelte een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. [X.] heeft immers niet geprotesteerd tegen de door J.D. Vastgoed dienaangaande gestuurde facturen, zodat zij haar aanbod stilzwijgend heeft aanvaard, aldus J.D. Vastgoed. Het hof verwerpt die stelling. Daartoe wordt het volgende overwogen.
8.6.1. Uit het uitblijven van een reactie op verstuurde nota’s, kan niet worden afgeleid dat tussen partijen een separate huurovereenkomst tot stand is gekomen, omdat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt niet in te zien per wanneer een dergelijke overeenkomst tot stand zou zijn gekomen. Uit het enkele zwijgen van [X.] kan geen bewilliging in de door J.D. Vastgoed gestelde overeenkomst worden afgeleid.
8.6.2. J.D. Vastgoed heeft verwezen naar brieven van 18 maart 2002 en 15 april 2002 (producties 10 en 11 bij conclusie van repliek). Daaruit volgt dat J.D. Vastgoed zich op het standpunt stelt dat [X.] toen reeds ten onrechte de betreffende ruimte in gebruik had. Voor zover al uit die brieven iets zou kunnen worden afgeleid, is dat achterhaald door het versturen van de hiervoor reeds geciteerde brief van 29 augustus 2002. De strekking van die laatste brief is het weergeven van gemaakte afspraken over het gehuurde, naar aanleiding van gevoerde onderhandelingen. Nu J.D. Vastgoed zich op het standpunt stelt dat [X.] reeds van aanvang af, dus februari 2002, gebruik heeft gemaakt van de extra ruimte, had het op de weg van J.D. Vastgoed gelegen om daar expliciet aandacht aan te schenken in die brief. Zonder duidelijke mededeling daarover, mocht zij er niet op vertrouwen dat daarnaast nog een stilzwijgende separate overeenkomst zou gelden.
8.6.3. Voorts is van belang dat in die brief wordt vermeld dat de panden, de oppervlakte en ruimten partijen genoegzaam bekend zijn. Wanneer bij J.D. Vastgoed onvrede had bestaan over het gebruik van het hier aan de orde zijnde terrein en magazijn, dan had deze formulering niet voor de hand gelegen. Integendeel, dan had het op de weg van J.D. Vastgoed gelegen om op dat moment duidelijk uiteen te zetten wat onder de uitdrukkelijk overeengekomen huurovereenkomst was begrepen.
8.6.4. Grief VI faalt mitsdien.
8.7. Grief III heeft betrekking op de periode waarop de hiervoor besproken en afgewezen vordering betrekking heeft. Uit het voorgaande volgt dat deze grief niet besproken hoeft te worden.
Gebruiksvergoeding en kosten
8.8. Met grief I komt J.D. Vastgoed op tegen de afwijzing van (een deel van) de vermeerdering van eis in eerste aanleg door de kantonrechter. Tegen een dergelijke beslissing staat geen hoger beroep open (artikel 130 lid 2 Rv). Dit neemt niet weg dat het J.D. Vastgoed vrij staat om in hoger beroep (opnieuw) haar eis te vermeerderen. Het hof begrijpt dat J.D. Vastgoed in hoger beroep haar eis opnieuw vermeerdert conform de vermeerdering van eis in eerste aanleg. Die vermeerdering van eis is toelaatbaar.
8.9. Dit laatste geldt echter niet voor zover de beslissing van de kantonrechter betrekking heeft op de vaststelling van een gebruiksvergoeding voor de periode gedurende welke de ontruimingstermijn (ingevolge artikel 7:230a BW) was verlengd. Die beslissing van de kantonrechter moet worden aangemerkt als een beslissing ex artikel 7:230a lid 6 BW, hoewel de kantonrechter die beslissing met toepassing van artikel 69 Rv had moeten nemen in de vorm van een beschikking. Tegen een dergelijke beslissing staat ingevolge het achtste lid van dat artikel geen hoger beroep open. Wat betreft de gebruiksvergoeding vanaf 1 augustus 2006 is het hoger beroep dan ook niet-ontvankelijk.
8.10. De vorderingen ter zake kosten voor verrichte werkzaamheden, kosten aan het gehuurde en kosten van ontruiming kunnen niet worden toegewezen. De bij akte van 23 maart 2009 gestelde vorderingen zijn immers onvoldoende toegelicht om te kunnen toewijzen. J.D. Vastgoed had bij memorie van grieven op het gemotiveerde verweer dat [X.] in eerste aanleg bij antwoordakte heeft gevoerd, kunnen en moeten ingaan, hetgeen zij heeft nagelaten. Op de betwisting door [X.] van de stelling van J.D. Vastgoed dat zij in 2006 en 2007 rijbanen heeft onderhouden en puin en rommel heeft opgeruimd, alles tot een bedrag van € 4.500,- heeft J. D. Vastgoed niet meer gereageerd, zodat die stelling onvoldoende is toegelicht en overigens in het geheel niet met stukken is onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de stelling dat J.D. Vastgoed goten zou hebben schoongemaakt en daarvoor kosten zou hebben gemaakt tot een bedrag van € 3.500,-.
8.11. Voorts heeft J.D. Vastgoed herstel en afgifte van zaken gevorderd, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Daartoe heeft zij gesteld dat zij na ontruiming mankementen aan het gehuurde heeft geconstateerd. Welke zaken [X.] dient af te geven heeft J.D. Vastgoed niet gesteld, zodat de vordering tot afgifte te onbepaald is om toegewezen te kunnen worden. De vordering tot herstel zou wel toegewezen kunnen worden, ware het niet dat J.D. Vastgoed het verweer van [X.] niet heeft weersproken dat partijen hierover een regeling hebben getroffen.
Slotsom
8.12. Nu geen van de vorderingen toewijsbaar is, is voor toewijzing van beslagkosten geen grondslag. Grief VII die daarop betrekking heeft, faalt dus.
8.13. Grief VIII heeft blijkens de toelichting daarop naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis, zodat deze grief geen afzonderlijke bespreking behoeft.
8.14. Uit het voorgaande volgt dat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. J.D. Vastgoed zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De kosten van [X.] worden begroot op € 262,- voor vast recht en op € 6.526,- voor kosten advocaat (1½ punt, tarief VI).
9. De uitspraak
Het hof:
verklaart J.D. Vastgoed niet-ontvankelijk in haar hoger beroep van de beslissing over de gebruiksvergoeding;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep onder aanvulling en verbetering van de gronden zoals hiervoor is overwogen;
veroordeelt J.D. Vastgoed in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [X.] tot heden worden begroot op € 262,- voor vast recht en op € 6.526,- voor kosten advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Meulenbroek en Van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 maart 2011.