ECLI:NL:GHSGR:2011:1296

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector handel

Uitspraak: 12 april 2011

Zaaknummer hof: 105.007.822/01 (08/00412)

Zaaknummer rechtbank: 229300 (HA ZA 04-3274)

Arrest van de eerste civiele kamer

in de zaak van:

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant in het principaal beroep,

geïntimeerde in het incidenteel beroep,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. C.M.E. Verhaegh te 's-Gravenhage,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in het principaal beroep,

appellante in het incidenteel beroep,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.A.N. Baas te 's-Gravenhage.

Het geding

Bij exploot van 22 februari 2008 is [appellant] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank 's-Gravenhage van 1 februari 2006 (eerste tussenvonnis), van 21 juni 2006 (tweede tussenvonnis) en van 28 november 2007 (eindvonnis), tussen partijen gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] twaalf grieven tegen de vonnissen en tegen het nadien gewezen herstelvonnis van 27 februari 2008 (het herstelvonnis) aangevoerd en zijn eis gewijzigd als nader in de memorie vermeld. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord (eveneens met producties) bestreden en tevens bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis. Ook heeft zij van haar kant haar eis gewijzigd als nader in de memorie vermeld. Verder heeft [geïntimeerde] hierbij incidenteel beroep tegen de vonnissen aangetekend en hiertegen negen grieven aangevoerd. Hierop heeft [appellant] met een memorie van antwoord in het incidenteel beroep gereageerd en hierbij tevens bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis van de zijde van [geïntimeerde] . Vervolgens hebben partijen hun standpunten ter zitting van 14 februari 2011 door hun raadslieden aan de hand van pleitnota’s doen bepleiten. Na afloop van de pleidooien heeft het hof een comparitie van partijen bevolen, die aansluitend aan de pleidooien is gehouden. Hierna hebben partijen per brief aan het hof de namen van twee deskundigen meegedeeld voor het uitbrengen van een deskundigenbericht met het oog op de taxatie van de hierna nader omschreven boerderij, voor het geval het hof tot een dergelijke taxatie zou besluiten. Tot slot hebben partijen het hof gevraagd aan de hand van een kopie van hun procesdossiers arrest te wijzen.

Beoordeling van het hoger beroep

Uitgangspunten

In hoger beroep staat na de comparitie van partijen nog slechts de vraag centraal, kort weergegeven, van welke waarde dient te worden uitgegaan van de boerderij, bestaande uit twee woningen met erf en aanhorigheden aan de [adres] te [woonplaats] (de boerderij), bij de verdeling van het vermogen van de vennootschap (de gemeenschap) die tussen [appellant] en de op [datum] overleden echtgenoot van [geïntimeerde] , [broer appellant] , heeft bestaan.

De rechtbank heeft in het eerste tussenvonnis geoordeeld:

De notariële akte van 24 juni 1996 (de notariële akte) geldt als uitgangspunt bij de verdeling.
Tussen partijen is over de verdeling geen overeenstemming bereikt. De taxatie van de waarde van de betrokken twee grote weilanden door de door hen benoemde deskundigen (de partijdeskundigen) is niet bindend.

Dit betekent dat de vordering in conventie van [appellant] moet worden afgewezen nu deze vordering op de door [appellant] gestelde overeenstemming over de verdeling is gebaseerd en [appellant] geen belang heeft bij een afzonderlijke vaststelling van de waarde van de twee grote weilanden zoals door hem gevorderd nu de rechtbank voor de vaststelling van deze waarde op de grondslag van de subsidiaire vordering in reconventie een deskundigenbericht zal bevelen. De primaire vordering in reconventie van [geïntimeerde] wordt eveneens afgewezen nu deze vordering op de gebondenheid aan de door de partijdeskundigen geschatte waarden is gebaseerd.

Partijen zijn het wel eens over de aan hen op grond van de notariële akte toe te delen zaken en over de door de partijdeskundigen geschatte waarden ten aanzien van de boerderij en van het onder Wassenaar gelegen (kleine) weiland.
Voor de vaststelling van de waarde van de twee grote weilanden onder [woonplaats] is een deskundigenbericht nodig.
de inspectieput dient zonder nadere verrekening aan [appellant] te worden toegedeeld.
de waarde van de inventaris en gereedschappen dient op € 2.500 te worden vastgesteld.

Vervolgens heeft de rechtbank in het tweede tussenvonnis twee deskundigen benoemd voor de waardering van de twee grote weilanden onder [woonplaats] .

Hierna heeft de rechtbank in het eindvonnis de vorderingen in conventie van [appellant] afgewezen, met zijn veroordeling in de proceskosten.

In reconventie heeft de rechtbank de verdeling uitgesproken van het nog onverdeeld gebleven vennootschappelijk vermogen. Hierbij is zij onder meer uitgegaan van de door de rechtbank benoemde deskundigen (de deskundigen) geschatte waarden van de twee grote weilanden.

Verder is [appellant] gelast aan de levering van zijn onverdeelde aandeel in de aan [geïntimeerde] toegedeelde zaken mee te werken, op straffe van een dwangsom van € 5.000 per dag en zijn de kosten van het geding in reconventie gecompenseerd.

Tot slot heeft de rechtbank in het herstelvonnis het bedrag dat [geïntimeerde] wegens overbedeling aan [appellant] dient te betalen nader vastgesteld op € 108.739.

Tijdens de comparitie van partijen in hoger beroep zijn partijen, samengevat, het volgende overeengekomen:

Partijen handhaven hun standpunten in hoger beroep ten aanzien van de boerderij (inclusief hun standpunten ten aanzien van het tijdstip van de verdeling en van de vaststelling van de waarde van de boerderij en van de proceskosten).
Het geschil met betrekking tot de overige onderdelen van de gemeenschap en de overige vorderingen over en weer, wordt aldus beëindigd dat [appellant] aan [geïntimeerde] € 11.995 voldoet bij de finale afrekening direct na het eindarrest van het hof.

Aan de beslissing van het hof liggen de feiten en omstandigheden aangaande de boerderij ten grondslag die door de ene partij zijn gesteld en door de andere partij niet gemotiveerd zijn weersproken en voor zover deze voor de beoordeling van het geschil van belang zijn. Hieronder worden de door de rechtbank onder 2 van het eerste tussenvonnis vastgestelde feiten voor zover (mede) betrekking hebbend op de boerderij gerekend. Hiertegen zijn geen grieven gericht.

Het hof zal de hierna vermelde bedragen afronden op hele euro’s.

Grieven en weren principaal beroep

Nadat partijen tijdens de comparitie van partijen een groot deel van de geschilpunten door de onderlinge afspraak hierover tot een einde hebben gebracht, is het resterende geschil in het principaal beroep beperkt tot een enkel procedureel punt en verder tot de vaststelling van de waarde van de boerderij. Ten aanzien van deze onderdelen heeft [appellant] , samengevat, de volgende standpunten ingenomen:

a. [appellant] heeft in de procedure in conventie gevorderd om de waarde van de twee grote weilanden zo nodig door twee deskundigen te laten bepalen, overeenkomstig artikel 7 van de notariële akte. De rechtbank heeft vervolgens voor de vaststelling van deze waarde een deskundigenbericht bevolen. Daarom valt niet in te zien waarom de rechtbank de vordering in conventie heeft afgewezen en [appellant] in de kosten van deze procedure heeft veroordeeld.

Bovendien heeft de rechtbank [appellant] een dwangsom opgelegd, terwijl het juist [appellant] is geweest die de procedure aanhangig heeft gemaakt om tot een verdeling te komen.

b. De door de deskundigen bij de waarderingen van de onroerende zaken in 2003 gehanteerde maatstaf is onduidelijk, nu zij geen vergelijkingstransacties hebben vermeld. Voor [appellant] is daarom niet na te gaan waarop de deskundigen hun oordeel over de waarde hebben gebaseerd.

c. Bij de waardering van de boerderij is de rechtbank ten onrechte uitgegaan van de agrarische waarde en is geen rekening gehouden met de in de notariële akte over de verdeling opgenomen bepaling (artikel 7) dat hierbij met alle factoren rekening dient te worden gehouden, in het bijzonder met toekomstige ontwikkelingen. Hoewel het bestaande bestemmingsplan nog steeds uitgaat van een agrarische functie van het betrokken gebied, dient bij de waardering van de onroerende zaken te worden uitgegaan van de toekomstige bestemming van dit gebied, te weten een gemengde bebouwing (woningbouw en bedrijfsbebouwing). Om deze reden heeft de projectontwikkelaar Hoogvliet reeds in 2003 een bod van € 726.000 voor de boerderij uitgebracht en is het onjuist dat de rechtbank de waarde hiervan op € 373.000 heeft vastgesteld. Tijdens de onderhandelingen tussen partijen over de meerwaarde van de boerderij is ook van de hogere waarde van € 726.000 uitgegaan.

10.

[geïntimeerde] heeft tegenover de grieven, eveneens samengevat, het volgende verweer gevoerd:

. De vordering van [appellant] in conventie is hoofdzakelijk gebaseerd op nakoming van niet-bestaande afspraken. De vordering is niet gericht op een (volledige) verdeling van de gemeenschap en ook niet op de effectuering van een dergelijke verdeling. De rechtbank heeft de vordering in conventie dan ook terecht afgewezen. Hierbij past een veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in conventie.

. In eerste aanleg heeft [appellant] zich verzet tegen de vordering van [geïntimeerde] in reconventie tot verdeling van de gemeenschap. Daarom is de rechtbank ervan uitgegaan dat [appellant] niet vrijwillig aan de door de rechtbank uitgesproken verdeling zou meewerken en heeft zij terecht aan de door haar uitgesproken veroordeling een dwangsom verbonden. Bovendien heeft [appellant] in eerste aanleg geen verweer gevoerd tegen de door [geïntimeerde] gevorderde dwangsom. Nu de leveringen die uit de verdeling voortvloeien inmiddels hebben plaatsgevonden, heeft [geïntimeerde] geen belang meer bij de in eerste aanleg gevorderde dwangsom.

. Bij de beoordeling van het deskundigenbericht is van belang dat het in dit soort rapporten niet algemeen gebruikelijk is om concrete vergelijkingstransacties te vermelden. Het achterwege laten hiervan maakt niet dat de taxatie onvoldoende gemotiveerd of onjuist is. Als al onvoldoende rekening gehouden zou zijn met toekomstige planologische ontwikkelingen, hetgeen volgens [geïntimeerde] niet zo is, dan wordt dit gecompenseerd doordat de partijdeskundigen, anders dan het uitgangspunt in de notariële akte, ten onrechte geen rekening hebben gehouden met de bewoonde staat van de boerderij en met de verbeteringen die zijdens [geïntimeerde] in de loop der jaren zijn aangebracht.

. [geïntimeerde] heeft niet onvoorwaardelijk ingestemd met een hogere waarde van de boerderij dan de destijds door de partijdeskundigen getaxeerde waarde. De verklaring van oud-notaris [… 1] vormt voor de andersluidende stelling van [appellant] geen afdoende bewijs. Deze verklaring wordt ook weersproken door de verklaring van notaris [… 2] van 16 augustus 2005. Alleen in het kader van een totaaloplossing is [geïntimeerde] bij wijze van compromis bereid geweest van een hogere waarde uit te gaan, doch deze totaaloplossing is nooit bereikt.

Beoordeling principaal beroep

11.

Terecht heeft [appellant] tegen het eerste tussenvonnis aangevoerd dat niet valt in te zien dat de rechtbank de vordering in conventie integraal heeft afgewezen nu hij in conventie onder meer had gevorderd om de waarde van de twee grote weilanden door twee deskundigen te laten vaststellen, terwijl de rechtbank vervolgens voor de vaststelling van deze waarde op de vordering van [geïntimeerde] twee deskundigen heeft benoemd.

De oplegging van een dwangsom in het eindvonnis als sanctie op de veroordeling van [appellant] om aan de levering van zijn onverdeelde aandeel in de aan [geïntimeerde] toegedeelde zaken mee te werken is evenwel juist, nu [appellant] in eerste aanleg geen verweer tegen deze nevenvordering van [geïntimeerde] heeft gevoerd.

12.

In de notariële akte hebben [appellant] en zijn broer [broer appellant] een regeling getroffen over de verdeling van het vennootschappelijk vermogen na de beëindiging van de vennootschap. Na het overlijden van [broer appellant] op [datum] hebben partijen afgesproken om de vennootschap tot 30 april 2003 voor gemeenschappelijke rekening voort te zetten. Dit betekent dat de vennootschap uiteindelijk op 30 april 2003 is geëindigd en dat op deze datum de verdeling van de gemeenschap is gerealiseerd. Hieraan doet niet af dat de levering van de onroerende zaken uit de gemeenschap ter uitvoering van deze verdeling, een obligatoire overeenkomst, uiteindelijk op 21 april 2008 heeft plaatsgevonden.

13.

In de notariële akte is overeengekomen dat de waarde van de onroerende zaken door twee door partijen te benoemen deskundigen zal worden vastgesteld, met als peildatum het moment van de verdeling. Hoewel de waarde daarom in beginsel ultimo april 2003 had moeten worden vastgesteld, is de rechtbank uitgegaan van 26 februari 2003, de datum waartegen de partijdeskundigen de onroerende zaken hebben gewaardeerd. Gelet op de inhoud van de notariële akte en de wijze waarop partijen hieraan uitvoering hebben gegeven, kan deze datum worden gevolgd. Partijen hebben tegen de waarderingsdatum van 26 februari 2003 geen grief gericht zodat deze datum in hoger beroep eveneens als uitgangspunt zal gelden als datum waartegen de boerderij dient te worden gewaardeerd.

14.

Verder heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.7 in het eerste tussenvonnis terecht geoordeeld dat uit de notariële akte niet volgt dat de door partijdeskundigen verrichte taxatie als bindend heeft te gelden. In de akte is weliswaar bepaald dat de twee, door ieder van de vennoten benoemde, deskundigen de reële waarde op het moment van de verdeling zullen vaststellen, maar over het rechtsgevolg van die vaststelling is niets bijzonders afgesproken. Anders dan in de zaak leidend tot het arrest van de Hoge Raad van 12 september 1997 (LJN: ZC2427), waarnaar [geïntimeerde] heeft verwezen, is niet afgesproken dat de taxatie van de deskundigen als uitsluitend bewijs van de waarde geldt. Evenmin is in de akte bepaald dat de deskundigen een bindende vaststelling zullen verrichten, zoals bijvoorbeeld in de zaak leidend tot het arrest van de Hoge Raad van 27 september 2002 (LJN: AE4360). Zonder uitdrukkelijke afspraak hierover kan een zo vergaand rechtsgevolg niet worden verbonden aan de afspraken die in de notariële akte over de waardering van de onroerende zaken zijn gemaakt. Dit brengt mee dat, indien een partij zich gemotiveerd tegen de uitkomst van de taxatie verzet, zoals [appellant] heeft gedaan, de andere partij hieraan niet voorbij kan gaan op de enkele grond dat het taxatierapport conform de in de akte vastgelegde afspraken is gemaakt.

15.

Als gevolg van de bezwaren die [appellant] tegen de waardering door de partijdeskundigen naar voren heeft gebracht, hebben partijen destijds hierover uitvoerig overleg gevoerd om tot een minnelijke regeling te komen. Uit de door de rechtbank vastgestelde feiten, in het bijzonder uit de onder deze feiten geciteerde correspondentie tussen de vertegenwoordigers van partijen, blijkt dat partijen toen geen overeenstemming over de diverse geschilpunten hebben kunnen bereiken.

16.

Bij het overleg dat over deze geschilpunten is gevoerd, zijn partijen ervan uitgegaan dat bij de door de partijdeskundigen vastgestelde waarde van de boerderij in onvoldoende mate rekening is gehouden met een mogelijke waardestijging op korte termijn door toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van het betrokken gebied, gelet op het voorbereidingsbesluit van de gemeente [woonplaats] van 15 mei 2002 hierover en de eventuele pogingen die de projectontwikkelaar Hoogvliet destijds heeft gedaan om de boerderij in handen te krijgen. Gelet op dit een en ander heeft [appellant] terecht tegen het eerste tussenvonnis ingebracht dat de rechtbank hierin niet zonder meer van de waardering van de boerderij door de partijdeskundigen heeft mogen uitgaan.

17.

Nu partijen in hoger beroep nog steeds (grondig) van mening zijn blijven verschillen over de waarde van de boerderij op de peildatum 26 februari 2003, in het bijzonder over de vraag in hoeverre hierbij met de destijds bekend gemaakte toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van het gebied rekening dient te worden gehouden, en deze waarde evenmin uit de door hen aangedragen stukken op een verantwoorde en eenvormige wijze is vast te stellen, zal het hof eerst een deskundigenonderzoek hiernaar gelasten alvorens over dit onderdeel van het beroep te beslissen.

18.

Naar aanleiding van de comparitie van partijen heeft [appellant] het hof voorgesteld om mevrouw ir. C.A.C. Frikkee RT als deskundige te benoemen en heeft [geïntimeerde] voorgesteld om de heer J.S.L. Korteweg te benoemen als deskundige voor de taxatie van de waarde van de boerderij per de peildatum 26 februari 2003, waarbij in het bijzonder acht moet worden geslagen op de destijds bekend gemaakte toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van het betrokken gebied. Het gaat daarbij om de waarde in onbewoonde staat. Anders dan [geïntimeerde] heeft aangevoerd, bepaalt de notariële akte niet dat de waarde van de woningen in bewoonde staat moeten worden bepaald, maar slechts dat de leeftijd van de bewoners in aanmerking moeten worden genomen. Dit brengt met zich dat bij oudere bewoners er rekening mee moet worden gehouden dat bij een verkoop een langer dan gebruikelijke levertijd nodig is - afhankelijk van de leeftijd - om een passende (andere) woonruimte te vinden.

19.

De kosten van het onderzoek zullen
vooralsnogten laste van [appellant] worden gebracht, nu [appellant] de beslissing van de partijdeskundigen hierover heeft aangevochten. Nadat het deskundigenonderzoek is verricht, zal het hof beslissen welke partij de kosten moet dragen.

Grieven en weren incidenteel beroep

20.

Nadat partijen tijdens de comparitie van partijen een groot deel van de geschilpunten door de onderlinge afspraak hierover tot een einde hebben gebracht, is ook in het incidenteel beroep het resterende geschil beperkt tot het tijdstip van de verdeling van de gemeenschap en de vaststelling van de waarde van de boerderij. Ten aanzien van deze onderdelen van het geschil heeft [geïntimeerde] , samengevat, de volgende standpunten ingenomen:

a. De vennootschap is per [datum] ontbonden, per de overlijdensdatum van [broer appellant] . De verdeling is formeel reeds in de notariële akte tot stand gekomen. Deze akte biedt een volledige regeling over de verdeling en de waardering van de hierbij betrokken zaken, zodat hiervoor geen nadere verdelingshandeling meer nodig is. Alleen de waardering en de levering van zaken moesten nog plaatsvinden. Feitelijk is de verdeling op 30 april 2003 tot stand gekomen, de datum van de beëindiging van de vennootschappelijke bedrijfsvoering. Tussen partijen is toen afgesproken dat de aan ieder van de partijen toegekende helft van het vennootschappelijk vermogen (de gemeenschap) voor rekening en risico van de desbetreffende partij zou komen, vooruitlopend op de formele levering van de betrokken zaken.

Primair heeft [geïntimeerde] in reconventie daarom geen verdeling gevorderd, maar slechts levering van de betrokken zaken.

b. De taxatie van de onroerende zaken die op 23 februari 2003 door de partijdeskundigen heeft plaatsgevonden, is bindend voor partijen. Deze taxatie vormt een uitvloeisel van de notariële akte. De regeling in deze akte is als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW aan te merken. Dit betekent dat de taxatie slechts kan worden aangetast als een gebondenheid hieraan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 7:904 BW) of als sprake is van een benadeling voor meer dan een vierde gedeelte (artikel 3:196 BW). Beide gevallen doen zich niet voor, althans [appellant] heeft dit niet aannemelijk gemaakt.

c. De partijdeskundigen hebben in redelijkheid tot hun waardevaststelling kunnen komen:

Bij de boerderij gaat het om de woningen op [adres] en de bedrijfsopstallen, met ondergrond en erfterrein. Bij de waardering hiervan is rekening gehouden met toekomstige planologische ontwikkelingen. Bij de waardering van de grond is rekening gehouden met de mogelijkheid van een gemengde bebouwing in de toekomst naar aanleiding van het voorbereidingsbesluit voor het betrokken gebied van 15 mei 2002.

Hoewel de projectontwikkelaar Hoogvliet in 2003 in de omgeving van de boerderij grondposities had ingenomen, heeft zij destijds geen (onherroepelijk) bod gedaan op de boerderij. De verklaring van de partijdeskundige Hoogenraad van 19 mei 2003 noch de verklaring van de makelaar [… 3] van 12 oktober 2005 vormt voor de andersluidende stelling van [appellant] een afdoende bewijs. Tijdens de bijeenkomst en bezichtiging begin 2003 met partijdeskundigen heeft [appellant] ook niet gewezen op een belangstelling van Hoogvliet voor de boerderij, wel op mogelijke toekomstige planologische ontwikkelingen.

De partijdeskundige [partijdeskundige] is niet bevooroordeeld geweest, hoewel hij eerder betrokken is geweest bij een taxatie van de boerderij in het kader van de aangifte voor de successierechten. Deze taxatie is toen samen met een taxateur van de belastingdienst uitgevoerd zodat het onwaarschijnlijk en onaannemelijk is dat de boerderij toen tegen een te lage waarde is getaxeerd. Bovendien had van [appellant] mogen worden verwacht dat hij destijds bezwaar tegen de benoeming van [partijdeskundige] als partijdeskundige had aangetekend bij twijfel aan de objectiviteit van [partijdeskundige]. Daarom heeft hij zijn rechten verwerkt om achteraf alsnog bezwaar tegen de benoeming van [partijdeskundige] als partijdeskundige te maken.

21.

[appellant] heeft tegenover de grieven, samengevat, het volgende verweer gevoerd:

. De verdeling van het vennootschap vermogen heeft eerst bij de notariële akte van 21 april 2008 plaatsgevonden. De notariële akte uit 1996 dient (slechts) als een voorwaardelijke handeling te worden beschouwd. Voor een verdeling is een levering nodig. Vóór de levering heeft een verdeling geen goederenrechtelijk effect. Een verdeling heeft daarom pas na de levering werking. De rechtbank heeft in haar eindvonnis dan ook terecht de verdeling van de gemeenschap bevolen en zich niet tot de levering van de onroerende zaken beperkt.

. De taxatie in 2003 door de partijdeskundigen is niet bindend tussen partijen. Dit staat niet in de akte vermeld en dit is ook niet de bedoeling van partijen geweest. De toenmalige notaris [… 1] heeft dit destijds aan partijen meegedeeld. Hieruit vloeit voort dat de door [geïntimeerde] gestelde beperkte mogelijkheid om de taxatie aan te tasten op de voet van artikel 3:196 BW (benadeling voor meer dan een vierde gedeelte) en van artikel 7:904 BW (corrigerende werking van de redelijkheid en billijkheid) niet aan de orde is.

. De taxatie uit 2003 is ondeugdelijk en onzorgvuldig uitgevoerd. Dit blijkt onder meer uit het rapport van De [X] van 20 juli 2010. Dit rapport kan als een deugdelijke contra-expertise worden aangemerkt. De ondeugdelijkheid en onzorgvuldigheid van de taxatie uit 2003 blijkt uit het volgende:

niet is aangegeven welke taxatiemethode is gehanteerd;

de taxatie is niet onderbouwd door een nadere specificatie;

niet is ten volle rekening gehouden met de toekomstige bestemming van het betrokken gebied. Aannemelijk is dat de gemeente of een projectontwikkelaar de gronden van de boerderij zal aankopen tegen een prijs van ongeveer € 750.000.

d. De rechtbank is bij de beoordeling van het geschil, in het bijzonder bij de waardering van de boerderij, afgeweken van de maatstaven die de Hoge Raad in zijn arrest van 23 februari 2004 (LJN: AN 8172) bij de waardering van agrarische bedrijven heeft gehanteerd: de aard van de rechtsverhouding tussen de deelgenoten, die in dit geval wordt gekenmerkt door een in familieverband uitgeoefend melkveebedrijf, de bedoeling van partijen en de redelijkheid en billijkheid.

e. Bij een juiste beoordeling van het geschil zou de rechtbank eveneens opdracht tot een hertaxatie hebben gegeven van de boerderij en zou ten volle rekening zijn gehouden met de toekomstige bestemming van deze locatie. In de nieuwe plannen krijgt de locatie van de boerderij de bestemming groenstrook en woonbebouwing. Dit leidt tot een aanzienlijke waardeverhoging. Met deze omstandigheid is te weinig rekening gehouden. Hierdoor heeft [geïntimeerde] de boerderij tegen een onredelijk en onbillijk lage waarde in eigendom gekregen. Dit is niet de bedoeling van partijen geweest bij de afspraken die zij over de afwikkeling van de vennootschap in de notariële akte hebben gemaakt.

De nieuwe bestemming is voor de projectontwikkelaar Hoogvliet de reden geweest om in 2001 en nadien contact met partijen op te nemen met het oog op de aankoop van de boerderij en voor partijen om vanaf 2003 te onderhandelen op basis van het bod van € 726.000 dat Hoogvliet destijds op de boerderij heeft uitgebracht.

Beoordeling incidenteel beroep

22.

Hiervoor heeft het hof in rechtsoverweging 12 geoordeeld dat de verdeling van het vennootschappelijk vermogen op 30 april 2003 is gerealiseerd en dat hieraan niet afdoet dat de levering van de onroerende zaken uit deze gemeenschap pas op 21 april 2008 heeft plaatsgevonden. Gelet op dit laatste heeft de rechtbank de primaire vordering van [geïntimeerde] tot levering van de onroerende zaken in plaats van de verdeling van deze zaken, ten onrechte afgewezen.

23.

Hiervoor heeft het hof in rechtsoverweging 14 geoordeeld dat de door partijdeskundigen verrichte taxatie tussen partijen niet bindend is, nu een zo vergaand rechtsgevolg niet kan worden verbonden aan de afspraken die in de notariële akte over de waardering van de onroerende zaken zijn gemaakt. In zoverre heeft de rechtbank op goede gronden in gelijke zin beslist.

24.

Hiervoor heeft het hof in rechtsoverweging 16 geoordeeld dat de rechtbank niet zonder meer van de waardering van de boerderij door de partijdeskundigen heeft mogen uitgaan. Van het resultaat van het door het hof gewenste nieuwe deskundigenonderzoek hiernaar en de beslissing van het hof na dit onderzoek hierover hangt af of de beslissing van de rechtbank over de waarde van de boerderij in stand kan blijven.

Slotsom

25.

Uit voormelde rechtsoverwegingen volgt dat het hof thans eerst tot de benoeming van de door partijen voorgestelde deskundigen overgaat voor de taxatie van de waarde van de boerderij op de peildatum 26 februari 2003.

Beslissing

Het gerechtshof:

beveelt een deskundigenbericht teneinde aan het hof gezamenlijk een bericht uit te brengen over de hierna vermelde vragen;
benoemt tot deskundigen:

- mevrouw ir. C.A.C. Frikkee

Overwater Rentmeesterskantoor

[gegevens deskundige]

- de heer J.S.L. Korteweg

Jansen Nadorp Weatherall makelaars-taxateurs

[gegevens deskundige]

- de heer A.Ph. de Koning

De Koning & Witzier makelaars

[gegevens deskundige]

- verzoekt de deskundigen een gemotiveerd antwoord te geven op de volgende vragen:

- wat was op 26 februari 2003 de waarde in het economische verkeer van de boerderij, bestaande uit het erfterrein met opstallen gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [nummer], groot 0.25.00 ha ?

- zijn er nog opmerkingen die voor een goed begrip van de zaak van belang kunnen zijn ?

benoemt tot raadsheer-commissaris mr. G. Dulek-Schermers en bepaalt dat de deskundigen hun onderzoek in beginsel zelfstandig zullen verrichten, doch indien de raadsheer-commissaris daartoe aanleiding ziet, onder diens leiding;
bepaalt dat de deskundigen bij het verrichten van hun werkzaamheden, naast de normen van hun beroepsgroep, tevens de ‘leidraad deskundigen in civiele zaken’ in acht dienen te nemen;
bepaalt dat de deskundigen hun werkzaamheden niet zullen hoeven aan te vangen alvorens [appellant] een bedrag van € 10.710,- (zijnde € 9.000,- vermeerderd met 19% omzetbelasting), als voorschot op de kosten die zijn verbonden aan de door de deskundigen te verrichten werkzaamheden, zal hebben overgemaakt op rekeningnummer 56 99 90 580 ten name van het Ministerie van Justitie MvJ Arrondissement Den Haag 537, onder vermelding: ‘voorschot deskundigen Gerechtshof ’s-Gravenhage’ alsmede de namen van partijen ( [appellant] en [geïntimeerde] ) en het zaaknummer (105.007.822);
bepaalt dat ingeval de deskundigen tot het inzicht komen dat het voorschot niet toereikend zal zijn, zij
bepaalt dat het voorschot uiterlijk vier weken na dit arrest moet zijn voldaan. De griffier zal aan de deskundigen mededeling doen van de ontvangst van het voorschot;
bepaalt dat de deskundigen hun schriftelijk bericht ter griffie handel van dit hof (Postbus 20302, 2500 EH Den Haag, P 2-267A) zullen deponeren vóór 5 juli 2011. Uit dit bericht moet blijken:

- dat de deskundigen partijen in de gelegenheid hebben gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen waarvan de inhoud in het bericht vermeld dient te worden;

- dat de deskundigen, alvorens een definitief rapport op te maken, partijen een conceptrapport hebben doen toekomen en dat zij partijen hierbij in de gelegenheid hebben gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen, waarvan de inhoud in het definitieve bericht dient te worden vermeld;

bepaalt dat de deskundigen tegelijk met dit bericht hun declaratie van loon en kosten ter griffie zullen indienen onder vermelding van de namen van partijen en het zaaknummer;
wijst partijen erop dat als zij schriftelijke opmerkingen aan de deskundigen doen toekomen, hiervan terstond een afschrift aan de wederpartij dient te worden verstrekt;
bepaalt dat partijen hun procesdossiers uiterlijk binnen vier weken na dit arrest aan de deskundigen ter hand zullen stellen;
verwijst de zaak naar de rol van 5 juli 2011 voor deskundigenbericht. Indien de deskundigen hun schriftelijk bericht niet vóór die datum kunnen deponeren, dienen zij uiterlijk twee weken voor deze datum aan de raadsheer-commissaris te verzoeken om een nadere datum voor het deponeren van het deskundigenbericht, via de griffie handel van dit hof (Postbus 20302, 2500 EH Den Haag, Ps-267A);
bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundigen zendt;
houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, M.L. Vierhout en M. Mees, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 april 2011 in het bijzijn van de griffier.

Verdeling van vennootschap en taxatie van onroerende zaken in het kader van een gemeenschap na overlijden

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Arrest van de eerste civiele kamer

[appellant] ,

[geïntimeerde] ,

Het geding

Beoordeling van het hoger beroep

Uitgangspunten

Beslissing